【正文】 行綜合驗收：（一）城市規(guī)劃設(shè)計條件的落實情況；（二）城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況。與原示范文本最大的區(qū)別是：規(guī)定了四種不同的交付使用條件。　　3. 該商品房經(jīng)分期綜合驗收合格?！　　笇Σ摺?結(jié)合實踐經(jīng)驗，筆者認為確定賣方有權(quán)選擇解除合同的逾期時間應(yīng)考慮下列因素：（一）、賣方對資金的需求程度；（二）、標的房產(chǎn)價款的數(shù)額；（三）、買方的資信狀況；（四）是一次性付款還是分期付款、按揭付款?！　”緱l中的逾期應(yīng)付款指依照本合同第六條規(guī)定的到期應(yīng)付款與該期實際已付款的差額；采取分期付款的，按相應(yīng)的分期應(yīng)付款與該期的實際已付款的差額確定。　　第七條 買受人逾期付款的違約責任買受人如未按本合同規(guī)定的時間付款，按下列第 種方式處理：　　（1） 年 月 日前支付全部房價款的 %，計（　 　幣）　 　仟　 佰 　 拾　　 萬　　 仟　　 佰拾　　 元；這種約定，在面積變更較大的情況下，對買方來講是不公平的?！　?_______________________________________________________________________________「釋義」 本條與原示范文本相比最大的改進是：針對商品房面積問題爭議較多的現(xiàn)狀，在原來按建筑面積計算”的基礎(chǔ)上，增加了按套內(nèi)建筑面積計算、按套（單元）計算”等二種新的計價方式。”2000年12月28日建設(shè)部和國家測繪局聯(lián)合下發(fā)的《房產(chǎn)測繪管理辦法》進一步明確：房產(chǎn)測繪單位應(yīng)當依照《中華人民共和國測繪法》和本辦法的規(guī)定，取得省級以上人民政府測繪行政主管部門頒發(fā)的載明房產(chǎn)測繪業(yè)務(wù)的《測繪資格證書》。但該規(guī)定的法律效力較低而且規(guī)定過于原則性。　　該商品房「合同約定」「產(chǎn)權(quán)登記」建筑面積共___________________平方米，其中，套內(nèi)建筑面積___________平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積________________平方米（有關(guān)公共部位與公用房屋分攤建筑面積構(gòu)成說明見附件二）?！　〉诙l 商品房銷售依據(jù)?！　　羔屃x」該部分詳細列明買賣雙方（包括其代理人）的基本情況。而且規(guī)范、清晰的填寫也有利于開發(fā)商樹立良好的商業(yè)形象。因此，認真研究商品房買賣合同示范文本的確切含義并且公平合理地簽訂好示范文本就成了每一個開發(fā)商必須足夠重視的課題。編號：時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學海無涯苦作舟頁碼：第39頁 共39頁遇到仲裁問題？贏了網(wǎng)律師為你免費解惑！訪問 《商品房買賣合同》逐條祥解概述：商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售的房屋?！　〉谝粭l 項目建設(shè)依據(jù)?！　　赋Ｒ妴栴}」 實踐中，有些項目的建設(shè)用地是以劃撥方式取得的，根據(jù)國務(wù)院《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定，此類房產(chǎn)要出售的，應(yīng)當取得土地主管部門的批準，并且簽訂土地使用權(quán)出讓合同、向當?shù)厥?、縣人民政府補交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金?！　　赋Ｒ妴栴}」 未取得預(yù)售許可證便簽訂商品房買賣合同或者預(yù)定協(xié)議（又稱認購書、認購協(xié)議、訂購協(xié)議），在業(yè)內(nèi)是常見的?！　≠I受人購買的商品房（以下簡稱該商品房，其房屋平面圖見本合同附件一，房號以附件一上表示為準）為本合同第一條規(guī)定的項目中的：加之由于歷史原因，商品房面積的管理工作存在部門職能交叉的問題。申請房產(chǎn)測繪資格的單位應(yīng)當向所在地省級測繪行政主管部門提 出書面申請，并按照測繪資格審查管理的要求提交有關(guān)材料?！　〕鲑u人與買受人約定按下述第___________種方式計算該商品房價款：使買方有更多選擇。　　第五條 面積確認及面積差異處理?！　∩唐贩拷桓逗?，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第___________種方式進行處理：　　買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由出賣人承擔，產(chǎn)權(quán)歸買受人?！　　笇Σ摺?負責任的開發(fā)商應(yīng)采取措施避免或減少暫測面積與實測件面積的差距。　?。?） 年 月 日前支付全部房價款的 %，計（　 　幣）　 　仟　 　 佰　 　 拾　　 萬　　 仟　　 佰拾　　 元；　　「常見問題」 貸款方式付款（又稱按揭付款）是個人購房常用的付款方式。　　，分別處理（不作累加）對于逾期付款違約金，筆者建議參照人民銀行公布的金融單位計收逾期貸款利息確定。（三）單項工程的工程質(zhì)量驗收情況；（四）拆遷安置方案的落實情況；（五）物業(yè)管理的落實情況。絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商都難以實現(xiàn)在商品房交付使用的同時通過綜合驗收”，因此直接導(dǎo)致了開發(fā)商和業(yè)主之間的矛盾，甚至為此訴諸公堂。買受人解除合同的，出賣人應(yīng)當自買受人解除合同通知到達之日起 天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計已付款的 %向買受人支付違約金。造成逾期交房的原因是多方面的，既有開發(fā)商品的本身怠于履行的因素，也有行政主管機關(guān)強制變更規(guī)劃、采用新型配套設(shè)施等開發(fā)商品不能控制的原因。　　「對策」 為減少誤解，應(yīng)在該條自由約定的部分盡可能地將影響到買受人所購買商品房質(zhì)量或使用功能的情形明確約定?！　∮捎谫I受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：《住宅使用說明書》應(yīng)當對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位（部件）的類型、性能、標準等做出說明，并提出使用注意事項，一般應(yīng)當包含以下內(nèi)容：開發(fā)單位、設(shè)計單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位；結(jié)構(gòu)類型；裝修、裝飾注意事項；上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設(shè)施配置的說明；有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項；門、窗類型，使用注意事項；配電負荷；承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等值得注意事項的說明；其他需說明的問題。所謂權(quán)利瑕疵擔保責任，是指出賣人就標的物所有權(quán)不能完全轉(zhuǎn)移于買受人而應(yīng)當承擔的責任?！　〉谑龡l 出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備標準承諾的違約責任出賣人交付使用的商品房的裝飾、設(shè)備標準應(yīng)符合雙方約定達到（附件三）的標準。如約定高級地板、豪華衛(wèi)浴設(shè)備”等等，容易導(dǎo)致糾紛。　　2.　　　　　 　　　　　　　　　　　　　 ；　　「常見問題」 有些項目買受人入住后配套設(shè)施長時間不能正常運轉(zhuǎn)，甚至連水電也成問題?！　　羔屃x」 出賣人提交辦理產(chǎn)權(quán)證所需材料的時限和違約責任?！　　笇Σ摺?建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門?！　≡谏唐贩勘Ｐ薹秶捅Ｐ奁谙迌?nèi)發(fā)生質(zhì)量問題，出賣人應(yīng)當履行保修義務(wù)。隨著社會的發(fā)展，商品房除了滿足買方居住使用的主要功能外，又被賦予了若干附加功能。這種做法并不合理?！　‘斎?，買受人在行使對外墻面和屋面的使用權(quán)時，也應(yīng)當以不損害所在建筑的整體利益為限，并要遵守政府規(guī)劃管理。用途一般可分為住宅、辦公、商住等，應(yīng)當與主管部門批準的用途一致。因此在商品房買賣合同中對建筑物區(qū)分所有權(quán)的部分內(nèi)容做出規(guī)定，雖然在理論上不甚合理，但有助于解決現(xiàn)實問題。對于法院起訴，絕大多數(shù)買受人來講比較熟悉?！　　笇Σ摺?選擇仲裁處理，必須明確、規(guī)范寫明所選仲裁機構(gòu)的名稱。商品房買賣合同理論上屬于諾成性合同。實踐中，房產(chǎn)管理部門不允許所謂的改合同”。因此，建議開發(fā)商拒絕客戶改合同”的要求。附加包括房屋平面圖、公用部位與公用房屋分攤面積構(gòu)成說明、裝飾、設(shè)備標準三項?！　〉诙畻l 本合同未盡事項，可由雙方約定后簽訂補充協(xié)議：仲裁之于訴訟，有以下幾個特點：當事人有權(quán)選擇處理爭議的仲裁機構(gòu)和仲裁員；仲裁實行一裁終局制；仲裁一般不公開進行?！　〉谑艞l 爭議解決方式：　　第十八條 買受人的房屋僅作　　　　　　　　使用，買受人使用期間不得擅自改變該商品房的建筑主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)和用途?！　　笇Σ摺?首先，作為一個負責任的開發(fā)商應(yīng)將該條的確切含義以及可能設(shè)計的經(jīng)濟利益向客戶解釋清楚。小區(qū)或樓宇的名稱由于往往和開發(fā)商的名稱密切相聯(lián)，因而在一定程度上承載和影響了企業(yè)的無形資產(chǎn)。這些都是非常有益的嘗試?！　∠蚍慨a(chǎn)主管機關(guān)申辦產(chǎn)權(quán)過戶登記（俗稱辦產(chǎn)權(quán)）是買賣雙方共同的義務(wù)，需要雙方各自提供相應(yīng)材料，協(xié)調(diào)配合。如因出賣人的責任，買受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第 項處理：出賣人的商譽自然大打折扣。　　1. ；　　「對策」 裝修、設(shè)備附件的內(nèi)容應(yīng)當盡量明確、