【正文】 程序進(jìn)行。 6 停送電管理程序 計(jì)劃停送電 變配電房?jī)?nèi)的停送電操作只能由當(dāng)值配電工執(zhí)行，其它人員嚴(yán)禁擅自操作。 變配電房?jī)?nèi)嚴(yán)禁睡覺。 4 變配電房管理規(guī)定 變配電房是物業(yè)最重要機(jī)房之一，實(shí)行 24 小時(shí)專人值班制度，值班人員不得擅自離崗。 相關(guān)質(zhì)量記錄： 《變配電房（空調(diào)機(jī)房）交接班記錄》 ZC15/B03 《 值班日志》 ZC15/B16 供配電設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)程 1 目的 保證供配電設(shè)備的正常、安全運(yùn)行。 相關(guān) 質(zhì)量記錄： 1． 《 值班日志》 ZC15/B16 工程人員交接班制度 目的：規(guī)范工程人員的交接班，明確交接班的責(zé)任。 巡檢時(shí)應(yīng)隨身攜帶常用工具，發(fā)現(xiàn)問題立即就地解決。 維修不合格的處理 對(duì)以上檢驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的嚴(yán)重不合格應(yīng)立即查找原因，及時(shí)采取糾正措施，并填寫《糾正措施報(bào)告》。 工程主管負(fù)責(zé)周檢。 發(fā)生重大、緊急情況時(shí)，及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)并根據(jù)的指示，迅速組織人員、物資進(jìn)行搶修、搶救工作。 工程值班運(yùn)作程序 工程值班室平時(shí)設(shè)在班組辦公室，夜間設(shè)在變配電房或中控室。 VRV 空調(diào)運(yùn)行人員在空調(diào)停用期間轉(zhuǎn)為維修班組成員，負(fù)責(zé)對(duì)空調(diào)系統(tǒng)進(jìn)行維修和保養(yǎng)。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?78。 運(yùn)行人員負(fù)責(zé)配合并協(xié)助維修人員進(jìn)行設(shè)施、設(shè)備的維修和保養(yǎng)工作，如單獨(dú)操作時(shí)，應(yīng)填寫《 設(shè)施 /設(shè)備維修保養(yǎng)記錄》。 工程值班室由管理處直接管理，工程管 理人員兼職，保證二十四小時(shí)有人值守。 負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)工作的質(zhì)量檢查和員工的培訓(xùn)考核工作，每月組織工程管理人員和各班組長(zhǎng)對(duì)機(jī)電設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行一次全面檢查。 客服中心進(jìn)行每月維修工作的回訪。在檢驗(yàn)過程中發(fā)現(xiàn)隱患應(yīng)及時(shí)采取預(yù)防措施，具體 處理程序按《糾正、預(yù)防措施控制程序》執(zhí)行。如問題較大，一時(shí)無法解決，應(yīng)做記錄，并向班組長(zhǎng)和管理員匯報(bào)，管理員根據(jù)輕重緩急，安排計(jì)劃統(tǒng)一處理。 職責(zé)： 2． 1 配電房值班人員上一班與下一班之間進(jìn)行工作交接。 2 適用范圍 適用于高壓配電設(shè)備、低壓配電設(shè)備、變壓器及附屬設(shè)備的運(yùn)行管理。 值班人員由配電工擔(dān)任，配電工須具備一定電工專業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)并持有供電部門核發(fā)的高壓入網(wǎng)操作許可證。 值班人員在上班時(shí)間室不得做與工作無關(guān)的事情，下班后不得在變配電房?jī)?nèi)逗 留。 申請(qǐng)停電或送電，必須由工程管理員統(tǒng)一安排，其它部門和個(gè)人均不得要求變配電房停電或送電，嚴(yán)禁擅自臨時(shí)停送電。 普通低壓負(fù)荷開 關(guān)跳閘，允許試送一次，如繼續(xù)跳閘則不能再投送，須立即向上級(jí)匯報(bào)，待查明原因并處理完畢后，再送電。 嚴(yán)禁在倒閘作業(yè)時(shí)和事故處理過程中進(jìn)行交接班； 交接班時(shí)如突然發(fā)生故障，應(yīng)立即停止交接，由交班人負(fù)責(zé)處理事故，接班人協(xié)助。 非工作人員禁止進(jìn)入機(jī)房，包括管理處和本公司內(nèi)部無關(guān)人員。 3 職責(zé) 值班配電工負(fù)責(zé)高、低壓設(shè)備的日常維護(hù)保養(yǎng)，維修電工 配合檢修。 供配電設(shè)備故障維修一般不超過 8 小時(shí)，若在 8 小時(shí)內(nèi)無法解決的重大故障，應(yīng)將故障原因、解決方案、解決時(shí)間書面上報(bào)管理處，限期解決。 b. 先斷開保養(yǎng)段的電閘。 h. 保養(yǎng)電容柜時(shí)，應(yīng) 先斷開電容器總開關(guān)，用 10mm2 以上的導(dǎo)線把電容器逐個(gè)對(duì)地放電，然后檢查接觸器、電容器接線螺絲、接地裝置是否良好，檢查電容器有無脹肚現(xiàn)象，并用吸塵器清潔柜內(nèi)灰塵。 2 適用范圍 適用于消防系統(tǒng)、保安閉路電視系統(tǒng)、防盜報(bào)警對(duì)講電話系統(tǒng)的維修保養(yǎng)。 監(jiān)控、消防設(shè)備故障維修一般不超過 8 小時(shí)，若在 8 小時(shí)內(nèi)無法解決的故障，應(yīng)將故障原因、解決時(shí)間上報(bào)管理處，限期解決。 f. 對(duì)樓層內(nèi)道中各支箱進(jìn)行外觀檢查，外接線是否因定良好。 c. 電機(jī) 外觀整潔，銘牌清晰 ，各部件緊固牢靠，聯(lián)軸器有保護(hù)罩；線耳聯(lián)接端緊密牢靠，無變色跡象，無裸露部分，接地良好。 g. 向轉(zhuǎn)動(dòng)部位加潤(rùn)滑油，保證聯(lián)軸器及軸承的靈活性及穩(wěn)定性。 疏散出口指示燈的保養(yǎng) a. 月保養(yǎng)內(nèi)容 檢查出口指示燈玻璃面板有無劃傷或破裂現(xiàn)象；出口指示燈電源指示燈是否亮，如不亮，應(yīng)立即修理；檢查出口指示燈安裝是否牢固；針對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的缺陷取下來進(jìn)行修復(fù)，再裝回原位；燈箱外殼及面板擦抹干凈。 消火栓、箱的保養(yǎng)（由安保人員負(fù)責(zé)檢查，工程人員負(fù)責(zé)維修） a. 每月逐個(gè)檢查一次。 1． 4 查主機(jī)柜各按鈕是否有效。 1． 11 寫《設(shè)施維護(hù)單》。 3． 3 測(cè)電控防火排煙的工作電壓是否正常。 4． 2 檢查主機(jī)柜內(nèi)電源電壓是否正常，緊固各連接線。 相關(guān)質(zhì)量記錄： 1．《設(shè)施維護(hù)單》 GGJR06/B02 防盜閉路監(jiān)視系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程 1 目的 保證大廈 /小區(qū)防盜閉路監(jiān)視系統(tǒng)的正常工作 ,使每臺(tái)監(jiān)視器的圖像清晰。 保養(yǎng)人檢查室內(nèi)外攝像系統(tǒng)、監(jiān) 視與控制系統(tǒng)各部件工作是否正常。做成功物業(yè)管理人！』 第 22 頁，共 61 頁 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 管理處 (工程 )管理員負(fù)責(zé)制訂年度水池（箱）清洗及消毒計(jì)劃。 年度水池（箱）清洗及消毒安排 管理處每年度不少于一次對(duì)水池（箱）進(jìn)行清洗及消毒。不得私自將鑰匙轉(zhuǎn)借他人。 3 職責(zé) 工程管理員負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)工作計(jì)劃的制定 , 維修保養(yǎng)工作的指導(dǎo)、檢查監(jiān)督及外委修理的聯(lián)絡(luò)工作。 工程管理員提供工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督。 消防泵和噴淋泵、提升泵每三月進(jìn)行一次試運(yùn)行，運(yùn)行時(shí)間 1 分鐘，每年進(jìn)行一次全面保養(yǎng)。 生活水泵和空調(diào)水泵因運(yùn)轉(zhuǎn)頻繁，每年應(yīng)拆開聯(lián)軸器兩端軸承進(jìn)行清洗或更換。 管道及各附件外表整潔美觀，無裂紋，油漆應(yīng)完整無脫落。做成功物業(yè)管理人！』 第 27 頁，共 61 頁 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 確保給排水設(shè)備（設(shè)施）處于良好技術(shù)狀態(tài)，保證生活、消防、空調(diào)用水的需要。應(yīng)在給排水設(shè)備（設(shè)施）啟動(dòng)、運(yùn)行時(shí)觀察 水壓、電流、電壓，并傾聽有無異響，并記錄于《水泵房日常檢查記錄》。每月最后一個(gè)星期組織有關(guān)人員對(duì)給排水設(shè)備（設(shè)施）進(jìn)行 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?78。 泵房管理規(guī)章制度《給排水設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)程》、《給排水設(shè)備安全操作規(guī)程》、《給排水設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程》等應(yīng)上墻并懸掛整齊。 雨水、污水處理設(shè)施管理 工作程序 樓頂平臺(tái)各雨水排水管通暢，口蓋完好且安放正確。做成功物業(yè)管理人！』 第 29 頁，共 61 頁 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 因工作維修等原因停水，應(yīng)由主管工程管理員寫《停水通知單》，管理處客戶服務(wù)提前 24 小時(shí)通知用戶。 物業(yè)公司負(fù)責(zé)定期抄表到戶，代收代繳。 水泵房設(shè)備投入使用時(shí)，操作人員應(yīng)按時(shí)巡查，注意設(shè)備狀態(tài)及運(yùn)行參數(shù)，檢查水泵、管道接頭和閥門有無滲漏水，檢查集水坑的水位，做好各項(xiàng)記錄。值班人員每班 打掃地面衛(wèi)生，每周徹底清掃泵房及主、附設(shè)備。 管理處主任負(fù)責(zé)對(duì)上述工作進(jìn) 行檢查監(jiān)督。 c. 將每班運(yùn)行情況記錄于《中控室交接班記錄》。 物業(yè)公司大廈工作人員上下樓只能使用消防電梯，不允許乘坐客梯。 任何人不得在電梯機(jī)房、轎廂、井道內(nèi)吸煙。 消防器材齊備良好，機(jī)房?jī)?nèi)嚴(yán)禁吸煙。 c. 電梯濕水后，應(yīng)切斷總電源，報(bào)電梯公司做濕水處理，并提交相應(yīng)報(bào)告。 維修保養(yǎng)結(jié)束時(shí)，必須認(rèn)真清理現(xiàn)場(chǎng)，清點(diǎn)工具和物品。操作時(shí)，應(yīng)注意，如轎廂停于最高層電梯門口以上之位置或最低層電梯 門口以下位置時(shí)，不可只撬開掣動(dòng)，使轎廂自行移動(dòng)，而應(yīng)在松開掣動(dòng)的同時(shí)，握緊盤車手輪并用力盤絞，使轎廂向正確的方向移動(dòng)。 將電梯上下行駛數(shù)次，無異?，F(xiàn)象后方可使用。做成功物業(yè)管理人！』 第 36 頁，共 61 頁 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 停按鈕來消除正常行駛中的選層信號(hào)。 內(nèi)選、平層、快速、召喚和指層信號(hào)失靈失控時(shí)。 按下外召喚按鈕，門機(jī)開啟，轎廂照明燈亮。 5. 電梯鑰匙管理規(guī)定 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?78。經(jīng)批準(zhǔn)后配制，并存檔備案。 4 工作程序 電梯維修保養(yǎng)工作程序 維修保養(yǎng)工作過程中，嚴(yán)格遵守電梯安全操作程序。先了解故障現(xiàn)象、分析發(fā)生故障原因，分析故障的位置。嚴(yán)禁開啟廳門探身到井道內(nèi)或在轎廂頂探身到另一井道檢查電梯。 b. 工作完畢后要裝回安全罩及擋板，清理工具不得留 工具在設(shè)備內(nèi)。 3． 5 使用三角鑰匙打開廳門時(shí)，必須確認(rèn)轎廂是否在本層方可進(jìn)入。 電梯故障困人救援程序 1 目的 及時(shí)排除電梯故障，確保被困人員安全。 電梯維修工、電梯操作工 a. 把電梯主電源拉斷，防止電梯意外的啟動(dòng)，但必須保留轎廂照明。做成功物業(yè)管理人！』 第 42 頁，共 61 頁 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) b. 設(shè)法弄清電梯轎廂的位置。 3 職責(zé) 電梯維修人員負(fù)責(zé)電梯困人的營(yíng)救工作。 3． 7 三角鑰匙使用完畢必須及時(shí)歸還，嚴(yán)禁私自帶走。 相關(guān)質(zhì)量記錄： 1．《電梯日常巡查記錄表》 ZC15/B05 2．《 電梯保養(yǎng)報(bào)告書 》 電梯維護(hù)公司提供 3． 《 設(shè)備管理卡 》 ZC15/B02 電梯鑰匙管理規(guī)定 員工應(yīng)牢記“安全第一”的原則，嚴(yán)格執(zhí)行各崗位職責(zé)，提高對(duì)電梯鑰匙及機(jī)房鑰匙管理的重要性的認(rèn)識(shí)。 操作時(shí)應(yīng)由主持和助手協(xié)同進(jìn)行，并保持隨時(shí)互相呼應(yīng)。 職責(zé) 電梯保養(yǎng)單位進(jìn)行維修保養(yǎng)工作時(shí)參照本安全規(guī)定。 電梯公司按《電梯及自動(dòng)扶梯委托保養(yǎng)合同》對(duì)電梯作月、季、年保養(yǎng)，按規(guī)定記錄。 相關(guān)質(zhì)量記錄： 1． 《電梯日常巡查記錄表》 ZC15/B05 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?78。 管理處電梯普通鑰匙、三角鑰匙放置在監(jiān)控室，或指定專人保管。 手動(dòng)運(yùn)行 在 1 層用鑰匙將基站鎖關(guān)機(jī)狀態(tài)（ STOP）打到運(yùn)行狀態(tài)（ RUN）處。 當(dāng)轎廂在額定載重量下，如有超越端站位置而繼續(xù)運(yùn)行時(shí)。 電梯在行駛中，應(yīng)勸阻乘客勿靠在轎廂門上。 檢查清潔轎廂內(nèi)、轎門地坎槽及轎壁的衛(wèi)生。 相關(guān)質(zhì)量記錄： 1．《 安保（中控室）交接班記錄》 ZC11/B08 2．《電梯日常 巡查記錄 表》 ZC15/B05 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?78。 b. 關(guān)閉電梯總電源。 因維修保養(yǎng)需停機(jī)時(shí)，須確認(rèn)轎廂內(nèi)無乘客方可停機(jī)。做成功物業(yè)管理人！』 第 33 頁，共 61 頁 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 《電梯困人救援規(guī)程》和本規(guī)定及各種警示牌應(yīng)清晰并掛于顯眼處。 電梯工每天巡視機(jī)房，發(fā)現(xiàn)達(dá)不到規(guī)定要求的及時(shí)處理。電梯工每天對(duì)管區(qū)電梯全面巡視一次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)匯報(bào)、處理。做成功物業(yè)管理人！』 第 32 頁，共 61 頁 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 管理處主任 a. 每季度對(duì)電梯機(jī)房組織有關(guān)人員進(jìn)行設(shè)備檢評(píng)。 b. 電梯維修工每日對(duì)電梯運(yùn)行狀況進(jìn)行一次檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理或聯(lián)絡(luò)電梯公司處理，督促電梯公司定期維修保養(yǎng)。做成功物業(yè)管理人！』 第 31 頁，共 61 頁 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 電梯安全運(yùn)行管理規(guī)程 1 目的 確保物業(yè)電梯技術(shù)性能處于良好狀態(tài)，保證安全運(yùn)行。 水泵房平時(shí)應(yīng)上鎖，無關(guān)人員不得入內(nèi)。 用戶出門前應(yīng)將水閥關(guān)閉，避免發(fā)生事故。 節(jié)水管理 工作程序 水工定期巡檢各供水設(shè)備、供水管網(wǎng)、閥門附件等，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修，杜絕跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。 各集水坑內(nèi)潛水泵、閥門及管道附件完好，工作正常。 非工作人員進(jìn)入泵房須經(jīng)上級(jí)批準(zhǔn)，由相關(guān)人員陪同入內(nèi)。 b. 審核《設(shè)備年度維修維護(hù)計(jì)劃》、中修、大修計(jì)劃。 維保組 a. 根據(jù)日常檢查情況進(jìn)行維護(hù)。 3 職責(zé) 工程水工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備的操作、監(jiān)控、記錄及異常報(bào)告。 檢查柜內(nèi)空氣開關(guān)、接觸器、繼電器等電器是否完好，緊固各電器接觸線頭和接線端子的接線螺絲。做成功物業(yè)管理人！』 第 26 頁，共 61 頁 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 水泵電機(jī)的保養(yǎng) 外觀檢查應(yīng)整潔，銘牌齊全，接地線連接良好。 各水泵保養(yǎng)時(shí)應(yīng)把與泵體相連的 5 米 范圍內(nèi)的閥門、壓力表、管道等隨泵同時(shí)保養(yǎng)。 給排水設(shè)備（設(shè)施）故障一般處理工作程序 供水泵出現(xiàn)故障時(shí)，當(dāng)班水工應(yīng)馬上啟用備用泵，然后立即通知管理處組織 有關(guān)人員及時(shí)維修。 水工負(fù)責(zé)給排水