【正文】 單向閥動(dòng)作應(yīng)靈活，閥體內(nèi)外無(wú)漏水。 觀察水泵運(yùn)轉(zhuǎn)是否平穩(wěn)，無(wú)明顯振動(dòng)和異響，壓力表指示正常，控制柜各電器無(wú)不良噪音。 管理處客戶服務(wù)負(fù)責(zé)向用戶通知停水情況。 c. 每年 12 月制訂下一年度《設(shè)備年度維修維護(hù)計(jì)劃》，并按 運(yùn)行情況制定中修、大修計(jì)劃。 在正常情況下，生活水泵、消防泵、噴淋泵、污水泵應(yīng)置于自動(dòng)位置。當(dāng)班人員每班打掃地面衛(wèi)生，每周徹底清掃泵房及主、附設(shè)備。 日常巡查做好記錄，填寫于《污水處理站巡查內(nèi)容》。 供水、用水管理工作程序 凡屬物業(yè)總水表以內(nèi)的供水系統(tǒng)均由物業(yè)公司管理。 《水泵房管理 規(guī)程》 物業(yè)水泵房由水工負(fù)責(zé)管理。做成功物業(yè)管理人！』 第 30 頁(yè)，共 61 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 保持泵房?jī)?nèi)良好的照明及通風(fēng)，保持泵房整潔無(wú)塵。 中控室安保人員負(fù)責(zé)監(jiān)控電梯的運(yùn)行狀況。通過(guò)閉路電視觀察轎廂內(nèi)狀況，如發(fā)現(xiàn)乘客吸煙、打斗，或損壞 電梯部件，用對(duì)講電話制止并錄像。 客梯以承載大廈用戶為主。 電梯維修工每 天按《電梯日常巡查記錄表》進(jìn)行一次檢查保養(yǎng)，并做好記錄，督促電梯公司按規(guī)定進(jìn)行維修保養(yǎng)工作，按規(guī)定填寫維修保養(yǎng)記錄。 每周對(duì)機(jī)房進(jìn)行一次全面清潔，保證機(jī)房和設(shè)備表面無(wú)明顯灰塵，機(jī)房及通道內(nèi)不得住人、堆放雜物。 當(dāng)電梯進(jìn)水時(shí)： a. 底坑進(jìn)水時(shí)，應(yīng)將電梯停于兩層以上，中止運(yùn)行并切斷電源。 在井道作業(yè)時(shí)，首先開亮井道燈，按下轎頂安全開關(guān)，必須佩戴安全帽。然后按 照上述 中所列步驟救出乘客。 4 操作程序 電梯運(yùn)行前的檢查與準(zhǔn)備工作 開啟層門進(jìn)人轎廂之前，要注意轎廂是否停在該層。 禁止裝運(yùn)易燃、易爆的危險(xiǎn)物品，如遇特殊情況，需經(jīng)管理部同意、批準(zhǔn)并嚴(yán)加安全保護(hù)措施后裝運(yùn)。 層、轎門關(guān)閉前，電梯自行行駛時(shí)。 電梯使用完畢停用時(shí)，應(yīng)將轎廂停在基站，將操縱盤上開關(guān)全部斷開，并將層門關(guān)閉。 并聯(lián)電梯還需扳動(dòng)獨(dú)立開關(guān)至獨(dú)立，電梯呈獨(dú)立運(yùn)行狀態(tài)等待運(yùn)行。 各機(jī)房門的門鎖不能隨便更換，如門鎖壞需要更換時(shí)，要經(jīng)工程主管同意才能更 換，并將備用鑰匙交管理處。 電梯公司負(fù)責(zé)電梯維修保養(yǎng)及年檢。 電梯發(fā)生故障應(yīng)快速到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)（值班工程師和電梯維修工 15 分鐘內(nèi)，分包單位30 分鐘內(nèi)）。嚴(yán)禁用濕毛巾擦機(jī)身。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?78。 3． 3 只有持有操作證的操作人員在遇有電梯非正常狀況，才可取用，其他人員一律不得以任何借口借用。做成功物業(yè)管理人！』 第 41 頁(yè)，共 61 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 補(bǔ)配。 ，用對(duì)講電話安慰被困人員并迅速通知電梯維修工及時(shí)處 理，必要時(shí)聯(lián)絡(luò)電梯公司處理。 60CM 范圍的位置時(shí)，維修人員可以在該平層的廳門外使用專用的廳門機(jī)械匙打開廳門，并用手拉開轎廂門，然后協(xié) 。 4 工作程序 工作程序 中控室安保員實(shí)行電梯 24 小時(shí)運(yùn)行監(jiān)控。 鑰匙 一旦丟失，應(yīng)向領(lǐng)班報(bào)告，經(jīng)工程主管批準(zhǔn)后，由領(lǐng)班負(fù)責(zé)配置。 電梯三角鑰匙管理： 3． 1 三角鑰匙是電梯在非正常情況下開啟廳門的專用鑰 匙，不得用作其他用途。 嚴(yán)禁維修人員拉吊井道電纜線，以防電纜線被拉斷。 內(nèi)容 電梯在維修保養(yǎng)時(shí)，不得乘客或載貨，必須在該梯基站放置電梯停止使用的告示牌，以示警告。做成功物業(yè)管理人！』 第 39 頁(yè)，共 61 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 備管理卡》。 2 適用范圍 電梯的維修保養(yǎng)工作。電梯三角鑰匙及操作鑰匙只限持證電梯維修工、操作工使用，當(dāng)時(shí)領(lǐng)用，操作完畢后立即歸還。 用鑰匙打開轎廂內(nèi)控制面板操作盒，扳動(dòng)風(fēng)扇開關(guān)至開啟處，風(fēng)扇運(yùn)轉(zhuǎn)。 接觸到電梯的任何金屬部位有麻電現(xiàn)象時(shí)。 當(dāng)電梯使用中發(fā)生如下故障時(shí)，應(yīng)立即通知維修人員，停用檢修 層、轎門完全關(guān)閉后，電梯未能正常行駛時(shí)。 電梯運(yùn)行中注意事項(xiàng) 轎廂的載重量應(yīng)不超過(guò)額定載重量。 2 適用范圍 適用于高層物業(yè)的電梯操作。做成功物業(yè)管理人！』 第 34 頁(yè)，共 61 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) c. 用專用廳門鑰匙開啟外門，用人力開啟轎廂門，協(xié)助乘客離開轎廂。 在轎頂作檢修保養(yǎng)工作時(shí)，除判斷故障和調(diào)試需要外，禁止運(yùn)行快車。 運(yùn)行異常 當(dāng)火災(zāi)發(fā)生時(shí)： 中控室值班安保員打開消防迫降開關(guān)，將所有電梯全部迫降至基站，消防電梯自動(dòng)進(jìn)入消防運(yùn)行狀 態(tài)，電梯維修工迅速關(guān)閉不具備消防功能的電梯。 保證機(jī)房通風(fēng)良好，風(fēng)口有防雨措施，機(jī)房?jī)?nèi)懸掛溫度計(jì)，機(jī)房溫度 不超過(guò) 40℃。 電梯安全運(yùn)行工作程序 中控室安保員 24 小時(shí)監(jiān)控電梯運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)異常時(shí)通知電梯維修工或電梯公司維修。 電梯使用管理工作程序 客用電梯不設(shè)司機(jī)操作，由乘客自行操作。 c. 電梯操作工負(fù)責(zé)貨用電梯的運(yùn)行，保持電梯轎廂衛(wèi)生整潔，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)通知維修人員。 3 職責(zé) 電梯維修工負(fù)責(zé)電梯日常運(yùn)行情況巡查及故障檢修。 嚴(yán)禁非工作人員觸動(dòng)泵房?jī)?nèi)的開關(guān)、閥門。 用戶不可私自裝表和啟動(dòng)水表的封印影響準(zhǔn)確計(jì)量。 對(duì)物業(yè)公司員工進(jìn)行全員節(jié)水教育，樹立節(jié)水觀念。 污水處理設(shè)施每年由專業(yè)公司清理，清除沉淀池內(nèi)沉積物和表面漂浮物。 保持 泵房?jī)?nèi)良好的照明及通風(fēng)，保持泵房整潔無(wú)塵。 水泵房 、污水處理機(jī)房 內(nèi)各機(jī)電設(shè)備由水工負(fù)責(zé)運(yùn)行，其他人員不得擅自操作。 工程管理員 a. 工程管理員負(fù)責(zé)給排水設(shè)備（設(shè)施）的綜合管理，包括技術(shù)資料、檔案的收集、保管，負(fù)責(zé)零星設(shè)備配件、材料的采購(gòu)計(jì)劃的編制，外委修理的聯(lián)系工作。 工程管理員負(fù)責(zé)給排水設(shè)備（設(shè)施）綜合管理。 合上總電源，檢查電源指示是否正常。 電機(jī)接線盒內(nèi)三相導(dǎo)線及連接片應(yīng)牢固緊密，無(wú)老化現(xiàn)象。 檢查、補(bǔ)充潤(rùn)滑油脂，若油質(zhì)變色或有雜質(zhì)，應(yīng)予更換。 供水管網(wǎng)出現(xiàn)故障，發(fā)生泄漏影響正常供水，當(dāng)班水工應(yīng)立即關(guān)閉上端閥門，及時(shí)通知管理處組織有關(guān)人員搶修，并做好受影響用戶的解釋工作。 工程管理員每年 12 月制訂下年度的《設(shè)備年度維修維護(hù)計(jì)劃》，并按運(yùn)行情況制訂中修、大修計(jì)劃。 對(duì)違反規(guī)定手員工，責(zé)任由本人承擔(dān)，并按公司有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。 6 委托服務(wù) 水池 (箱 )清洗的委外服務(wù)執(zhí)行采購(gòu)控制的相關(guān)規(guī)定 . 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?78。 4 引用文件 《樓宇二次供水設(shè)施管理辦法》 5 工作規(guī)程 二次供水管理的要求 二次供水由指定的水工負(fù) 責(zé)管理。檢查各監(jiān)控系統(tǒng)的連線接觸是否良好 ,控制器與錄像機(jī)系統(tǒng)是否正常 ,抽查錄像效果。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?78。做成功物業(yè)管理人！』 第 20 頁(yè)，共 61 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 4． 5 檢查 CD 機(jī)、調(diào)諧器、卡式放音機(jī)的功能及工作是否正常。 3． 7 檢查壓力開關(guān)動(dòng)作信號(hào)是否正常返回。 3 填寫《設(shè)施維護(hù)單》。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?78。 完成月檢查中栓外檢查部分 ,開栓門取出水帶，仔細(xì)檢查有無(wú)破損，如有應(yīng)立即修補(bǔ)或替換；檢查有無(wú)發(fā)黑、發(fā)霉，如有 ，應(yīng)取出刷凈、晾干； 將水帶交換摺邊或翻動(dòng)一次；檢查水槍、水帶接頭聯(lián)接是否方便牢固、有無(wú)缺損，如有，立即修復(fù)，然后擦凈在栓內(nèi)放好；查接口墊圈是否完好無(wú)缺，替換閥上老化的皮墊，將閥桿上油；檢查修整全部支架，掉漆部位應(yīng)重新補(bǔ)刷，同時(shí)油漆；將栓箱內(nèi)清掃干凈，部件存 放整齊后，鎖上栓門，貼上封條。 c. 滅火器設(shè)置地點(diǎn)應(yīng)位置明顯，便于取用，并且不影響安全疏散，推車式滅火器與其保護(hù)對(duì)象之間的通道應(yīng)暢通無(wú)阻。 k. 連續(xù)三次停開機(jī)檢查手動(dòng)各點(diǎn)遙控的正確性、可靠性。 c. 檢測(cè)電動(dòng)機(jī)的絕緣電阻，檢查主回路接觸點(diǎn)。 h. 巡檢消防設(shè)備時(shí)，對(duì)輸入模塊進(jìn)行檢查；模塊工作顯示燈是否正常閃亮，蓋板是否齊全，并對(duì)各層層顯進(jìn)行自檢。 b. 控制器主要工作電壓測(cè)試； c. 公共場(chǎng)所煙感器、溫感 器安裝傾斜度不大于 45176。做成功物業(yè)管理人！』 第 15 頁(yè)，共 61 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 4 工作程序 監(jiān)控、消防設(shè)備維修保養(yǎng)工作程序 監(jiān)控、消防設(shè)備由工程維修工負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)。 c. 保養(yǎng)電容器柜時(shí)，在電容器對(duì)地放電之前，嚴(yán)禁觸摸。 f. 把各分開關(guān)柜從抽屜柜中取出，緊固各接線端子。做成功物業(yè)管理人！』 第 13 頁(yè)，共 61 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) a. 在配電柜停電檢修 保養(yǎng)的前一天，工程管理員以工作聯(lián)系單形式書面通知管理處停電的起止時(shí)間，由管理處負(fù)責(zé)通知有關(guān)用戶。 工程管理員 每年年底制訂下年度《供配電設(shè)備檢修保養(yǎng)計(jì)劃》，并按運(yùn)行情況制訂中修、大修計(jì)劃。 8 其他管理事項(xiàng)按供電局三規(guī)六制執(zhí)行。 接班人在交接班記錄上簽字后，交接班工作完畢，若發(fā)生問(wèn)題，則應(yīng)由接班人負(fù)責(zé)。 7 管理制度 變配電房交接班制度 交接班必須嚴(yán)肅、認(rèn)真、細(xì)致。 計(jì)劃停電時(shí)， 工程管理員 應(yīng)事先以工作聯(lián)系單形式通知管理處，由管理處提前通知有關(guān)用戶。 認(rèn)真填寫交接班記錄。 保持良好通風(fēng)及照明，門窗開啟靈活，有防止小動(dòng)物進(jìn)入的有效措施。 工程管理員負(fù)責(zé)供配電設(shè)備的綜合管理。 每名工程人員均應(yīng)嚴(yán)格遵照《工程人員交接班制度》做好當(dāng)班的交接工作； 1 接班人員應(yīng)當(dāng)提前 15 分鐘到崗，做好各種 交接工作，在崗人員在沒(méi)有完成交接工作前，不得離開自己的工作崗位； 2 工程領(lǐng)班每天對(duì)工程交接工作進(jìn)行檢查，確保各項(xiàng)工作正常開展； 3 接班人員應(yīng)當(dāng)詳細(xì)了解上一班的工作情況和本班應(yīng)注意事項(xiàng)，做到三明：上班情況明，本班接辦事項(xiàng)明，物品工具交接明； 4 對(duì)公司或管理處要求傳達(dá)的事項(xiàng)，應(yīng)首先詳細(xì)了解內(nèi)容和要求，并按傳達(dá)精神依次向下一班工程人員傳達(dá)； 5 對(duì)于上班工程人員發(fā)現(xiàn)的并暫時(shí)無(wú)法解決的問(wèn)題，應(yīng)該做好詳細(xì)記錄，并在本班 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?78。做成功物業(yè)管理人！』 第 6 頁(yè)，共 61 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 域進(jìn)行，但所有設(shè)備的檢查周期不得超過(guò)一個(gè)星期。 各人對(duì)自己巡檢區(qū)域內(nèi)所管理設(shè)備負(fù)責(zé)。 周檢： 工 程主管依據(jù) “維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) ”，每周對(duì)物業(yè)公共部位設(shè)施、設(shè)備（機(jī)電設(shè)備除外）情況進(jìn)行周巡視檢查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的無(wú)需進(jìn)行原因分析的不合格，現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行糾正，對(duì)需進(jìn)行原因分析的不合格執(zhí)行《糾正、預(yù)防措施控制程序》，及時(shí)進(jìn)行處理。 2 適用范圍 物業(yè)公共部分維修過(guò)程的檢驗(yàn)。 在發(fā)生突發(fā)事件情況下根據(jù)管理處領(lǐng)導(dǎo)的指示下達(dá)通知，調(diào)動(dòng)人員、物資，保證事件能得到及時(shí)處理。 維修人員按規(guī)定定期對(duì)各設(shè)備進(jìn)行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，處理不掉的應(yīng)立即向工程管理人員匯報(bào)。 值班人員必須嚴(yán)格安排班時(shí)間表上下班，不得擅離職守，并嚴(yán)格 按交接班制度進(jìn)行交接。 3 運(yùn)作程序 運(yùn)行班組運(yùn)作程序 運(yùn)行班組人員負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)施、設(shè)備的 24 小時(shí)操作、監(jiān)控、檢查、巡視、記錄，并處理一般性維修保養(yǎng)工作。做成功物業(yè)管理人！』 第 2 頁(yè)，共 61 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 《 設(shè)施 /設(shè)備維修保養(yǎng)記錄》。 負(fù)責(zé)記錄各運(yùn)行班組上一天值班情況，并向管理處領(lǐng)導(dǎo)轉(zhuǎn)報(bào)。做成功物業(yè)管理人！』 第 3 頁(yè)，共 61 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 維修過(guò)程檢驗(yàn)規(guī)程 1 檢驗(yàn)?zāi)康? 確保業(yè)主（住戶）提出的服務(wù)要求得到滿足，使公司所轄物業(yè)及設(shè)備、設(shè)施能安全、 長(zhǎng)久、有效的使用。做成功物業(yè)管理人！』 第 4 頁(yè)，共 61 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) c. 滿足業(yè)主的合理要求； 服務(wù)過(guò)程的檢驗(yàn)周期 日檢： 工程領(lǐng)班每天進(jìn)行日巡視檢查，發(fā)現(xiàn)維修質(zhì)量問(wèn)題及時(shí)通知維修人員維修，對(duì)每日的《維修派工單》、《 設(shè)備維修單》要及時(shí)收回，以檢驗(yàn)服務(wù)的及時(shí)性和住戶對(duì)維修服務(wù)過(guò)程是否滿意，并查找當(dāng)日未解決項(xiàng)目原因，及時(shí)監(jiān)督解決。 2 范圍 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公用設(shè)備、設(shè)施 3 內(nèi)容 工程維修和運(yùn)行人員都必須承擔(dān)物業(yè)責(zé)任區(qū)域系統(tǒng)設(shè)備的巡檢任務(wù)。 如巡檢區(qū)域過(guò)大或設(shè)備太多，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)不能全部完成巡檢的，應(yīng)定日分區(qū) 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松?78。 2． 4 相關(guān)工程人員在休息、調(diào)班前，將需要交待的問(wèn)題向本班組相關(guān)人員進(jìn)行交接。做成功物業(yè)管理人！』 第 8 頁(yè)，共 61 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 配電房領(lǐng)班負(fù)責(zé)變配電房的日常管理及設(shè)備的維護(hù)和檢修。 嚴(yán)格執(zhí)行配電房安全保衛(wèi)制度，非工 作人員禁止進(jìn)入變配電房。 如接到倒閘操作令或調(diào)度令，則嚴(yán)格按倒閘操作制度和有關(guān)安全操作規(guī)程進(jìn)行操作； 如遇突發(fā)性事故，應(yīng)保持鎮(zhèn)靜，在確保人身和設(shè)備安全的前提下，果斷采取必要措施，盡快恢復(fù)送電，以減少因停電造成的損失； 每班都必須做好值班室、配電室的清潔衛(wèi)生工作。 線路因檢修停電，斷電后須在開關(guān)上懸掛警示牌：“有人工作，禁止合閘”。 停電事故發(fā)生后， 工程管理員 應(yīng)立即通知管理處，由管理處負(fù)責(zé)向有關(guān)用戶做出解釋。 交班人員應(yīng)與接班人員在交接班記錄上共同簽字方才有效，若交班人未按規(guī)定