【正文】 市土地利用潛力在空間分布上的差異 ，為后續(xù)的土地利用優(yōu)化和潛力挖掘提供科學(xué)依據(jù)和基礎(chǔ) 。 選擇的衡量指標(biāo)包括：若干年來(lái)的地均人口數(shù)量、地均 GDP、總體綠化率等。 因此，在中觀尺度上，進(jìn)行土地利用的比例結(jié)構(gòu)分析更有實(shí)際意義，而布局合理性的判斷則應(yīng)該在更為微觀的評(píng)價(jià)單元中進(jìn)行。 廣州市城鎮(zhèn)土地利用 現(xiàn)狀 與潛力調(diào)查技術(shù)報(bào)告 28 研究方法 結(jié)合土地利用科學(xué) 復(fù)雜性強(qiáng)、土地運(yùn)行機(jī)制受多種因素干擾 的特點(diǎn) ， 本研究選用 協(xié)調(diào)度潛力評(píng)價(jià)方法和多因素綜合評(píng)價(jià)方法 做為主要 分析手段 。 其中，加權(quán)算術(shù)平均是比較常見(jiàn)的，例如城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)等土地評(píng)價(jià)都選用了該方法。使用該模型對(duì)廣州市天河區(qū)的城市土地利用潛力進(jìn)行了分析和評(píng)價(jià)。如果某單元與相鄰的大部分單元用地屬性不相容，或者與控制層的屬性不相稱，則需要調(diào)整該單元的用地性質(zhì)，作出結(jié)構(gòu)上的改變。 其中，各種土地的比例結(jié)構(gòu)是基于相對(duì)大范圍而言的。 目的是初步掌握某城鎮(zhèn)土地利用在同類城鎮(zhèn)群體中所處的水平，對(duì)該城 鎮(zhèn)土地未來(lái)的發(fā)展?jié)摿ψ鞒龃笾屡袛?。因此，先通過(guò)結(jié)構(gòu)調(diào)整改變這些格局必然是挖掘潛力的第一步。 二者在城鎮(zhèn)土地利用潛力評(píng)價(jià)中的作用 土地利用結(jié)構(gòu)和土地利用強(qiáng)度二者既相互區(qū)別，又相互關(guān)聯(lián)。尤其與發(fā)達(dá)國(guó)家相比仍存在較大差距。 廣州市城鎮(zhèn)土地利用 現(xiàn)狀 與潛力調(diào)查技術(shù)報(bào)告 22 圖 城鎮(zhèn)土地利用潛力的影響因素分解 土地利用結(jié)構(gòu) 城鎮(zhèn)土地利用結(jié)構(gòu)是指城市內(nèi)部各種功能的用地比例和空間結(jié)構(gòu)及其相互影響、作用的關(guān)系。故在由土地利用布局結(jié)構(gòu)不妥而導(dǎo)致的土地利用潛力中，尋找那些典型的不合理用地才是關(guān)鍵任務(wù)。 此外，實(shí)事求是而言，我國(guó)部分城市的規(guī)劃并不能完全代表城市發(fā)展的科學(xué)方向，更不能將詳細(xì)的控制性指標(biāo)作為合理的代表。如果現(xiàn)狀已經(jīng)非常完美，則必然沒(méi)有潛力可挖。 階段 Ⅱ ： 從 O1點(diǎn)至 O2點(diǎn)的區(qū)間，邊際報(bào)酬和平均報(bào)酬處于遞減狀態(tài)，但是邊際報(bào)酬仍 為正值 。 佩蒂 于 17 實(shí)際中葉最早發(fā)現(xiàn)一定面積土地的生產(chǎn)力有一最大限度，超過(guò)這一限度之后，土地生產(chǎn)物質(zhì)的數(shù)量就不再隨投入的增加而增加。四類性質(zhì)用地的絕對(duì)地租都是使用城鎮(zhèn)土地支付的基礎(chǔ)費(fèi)用，是社會(huì)剩余勞動(dòng)價(jià)值的一種扣除。在城市的土地利用中，“集約利用”并不代表“合理利用”。 僅就 名字 而論，（農(nóng)用地）土地 潛力評(píng)價(jià)是與 本課題 最相似的研究之一 。從土地利用現(xiàn)狀來(lái)看，工業(yè)用地比例偏高，道路廣場(chǎng)、公共綠地用地比例偏低，幾乎是我國(guó)所有城鎮(zhèn)土地利用中的主要問(wèn)題。從地均 GDP計(jì)算數(shù)據(jù)看來(lái)，我國(guó)主要城市與 1992年?yáng)|京和香港的差距極大；而從工業(yè)用地的工業(yè)增加值這一指標(biāo)來(lái)看，對(duì)照紐約、芝加哥、東京、大阪、橫濱等國(guó)外城市的工業(yè)用地產(chǎn)出效率而言，我國(guó)城市工業(yè)用地面積絕對(duì)值偏大而且產(chǎn)出率低。同時(shí)，曹建海也指出，單純用容積率作為控制土地利用的機(jī)制來(lái)運(yùn)作時(shí)并不一定能使城鎮(zhèn)土地利用達(dá)到高效率。首先，根據(jù)它對(duì)我國(guó)主要城市按非農(nóng)業(yè)人口計(jì)算的人均建成區(qū)土地面積的統(tǒng)計(jì)分析，我國(guó)各大城市在近二十年來(lái)其城鎮(zhèn)土地增長(zhǎng)一直在廣州市城鎮(zhèn)土地利用 現(xiàn)狀 與潛力調(diào)查技術(shù)報(bào)告 14 進(jìn)行超越城市人口的“攤大餅” 式的 外延擴(kuò)張。 葉耀先（ 2020）的研究認(rèn)為，我國(guó)城市用地效益表現(xiàn)出以下幾個(gè)方面：一是城市規(guī)模越大，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值越高，因而人口密度越大，土地利用更為有效；二是市 區(qū)面積遠(yuǎn)大于建成區(qū)面積，土地遠(yuǎn)未得到有效利用；三是城市間人均GDP差異巨大，因而現(xiàn)有的大城市以上級(jí)別的城市中大多數(shù)尚有很大的發(fā)展?jié)摿涂臻g。而以日本、香港為代表的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、用地緊缺的國(guó)家和地區(qū)，土地利用強(qiáng)度已經(jīng)非常高，即不存在“利用粗放”的問(wèn)題，因此該項(xiàng)研究的迫切性不強(qiáng)。理論潛力評(píng)價(jià)則是在可預(yù)測(cè)的未來(lái)可能的科學(xué)技術(shù)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水 平下，利用一定的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，利用先進(jìn)的計(jì)算手段（如地理信息技術(shù)等），通過(guò)模擬或仿真，采取優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)和優(yōu)化配置各用途土地的空間布局，能夠?qū)崿F(xiàn)的綜合效益的增加狀況，分為理論高潛力區(qū)、中潛力區(qū)、低潛力區(qū)和無(wú)潛力區(qū)。i i i( 0 1 , 1 )? ? ? ? ? ?? 為第 i項(xiàng)的指標(biāo)權(quán)重，按照層次分析法確定權(quán)重大小。他們提出的指標(biāo)體系如下： 表 趙鵬軍等選取的指標(biāo)體系表 主目標(biāo) 子目標(biāo) 指 標(biāo) 高效化 土地利用結(jié)構(gòu)合理化 1 工業(yè)用地比重 2 商業(yè)服務(wù)業(yè)用地比重 經(jīng)濟(jì)效益的高效化 3 地均 GDP 4 地價(jià)一、二級(jí)地段內(nèi)工業(yè)數(shù)量占全市工業(yè)數(shù)量比 廣州市城鎮(zhèn)土地利用 現(xiàn)狀 與潛力調(diào)查技術(shù)報(bào)告 9 5 城市規(guī)模 社會(huì)效益的高效化 6 單位面積公共設(shè)施擁有量（公用電話） 7 人均公共設(shè)施建筑面積 環(huán)境效益的高效化 8 綠化率 9 單位面積工業(yè)廢水量 10 單位面積廢氣排放量 集約化 土地利用的充分化 11 土地利用率 12 房屋空置率 13 公共設(shè)施利用率 14 年建成面積中舊城改 造所占比例 15 地下商場(chǎng)面積占全市商場(chǎng)面積比 16 地下停車場(chǎng)面積比 17 地下倉(cāng)庫(kù)面積比 土地利用的緊湊化 18 平均建筑密度 19 平均容積率 土地利用的綜合化 20 各產(chǎn)業(yè)用地比離差 21 各產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口比離差 查志強(qiáng)（ 2020）認(rèn)為城鎮(zhèn)土地集約利用潛力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的確立應(yīng)當(dāng)從三個(gè)方面入手，分別是： 第一，影響、制約城鎮(zhèn)土地集約利用的主要因素；包括城市性質(zhì)與用地結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)度、一、二級(jí)地價(jià)區(qū)中工業(yè)用地與倉(cāng)儲(chǔ)用地比重、城市用地可持續(xù)發(fā)展年數(shù)、全市人均耕地占有量、環(huán) 境污染狀況和城市綠化狀況； 第二，土地投入程度與利用程度；包括單位用地固定資產(chǎn)投入、基礎(chǔ)設(shè)施配套完善程度、公共服務(wù)設(shè)施完善程度、土地利用率（閑置率）、城市人口密度（人均用地）、土地利用強(qiáng)度（容積率和建筑密度）； 第三，土地利用效率；包括單位面積第二、三產(chǎn)業(yè) GDP、單位面積工業(yè)產(chǎn)值、單位面積利稅、單位面積商品交易成交額、基準(zhǔn)地價(jià)、城市人口與用地增長(zhǎng)彈性、固定資產(chǎn)投資與用地增長(zhǎng)彈性、第二三產(chǎn)業(yè) GDP與用地增長(zhǎng)彈性。城市土地集約利用是指在兼顧環(huán)境效益和社會(huì)效益的前提下，通過(guò)增加對(duì)土地的投入，以達(dá)到提高土地的利用效率，增加經(jīng)濟(jì)效益，節(jié)約用地的目的。它是指現(xiàn)期條件下，在滿足城市發(fā)展適度規(guī)模、使城市獲得最大規(guī)模效益和集聚效益的基礎(chǔ)上，以城市合理布局、優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)和可持續(xù)發(fā)展為前提，通過(guò)增加存量土地投人、改善經(jīng)營(yíng)管理等途徑，來(lái)不斷提高城市土地的使用效率，并取得良好的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境效益。自上世紀(jì) 90年代后期以來(lái)，城鎮(zhèn)土地集約利用潛力評(píng)價(jià)在我國(guó)得到了廣泛重視和發(fā)展。 傅伯杰（ 1991） 則提出，土地潛力是土地用于一定方式和在使用一定管理實(shí)踐方面的潛在能力，它是土地自然要素相互作用所表現(xiàn)出來(lái)的潛在生產(chǎn)能力。 作為土地科學(xué)的一項(xiàng)重要的內(nèi)容，土地評(píng)價(jià) 是以不同土地利用為目的，估價(jià)土地潛力和土地適宜性的過(guò)程，它的實(shí)質(zhì)是對(duì)土地生產(chǎn)力高低的鑒定（ Dent and Young， 1981）。當(dāng)時(shí)的主要目的是為了控制土壤侵蝕，土壤評(píng)價(jià)成為控制土壤侵蝕研究項(xiàng)目的一個(gè)有機(jī)組成部分。因此，在土地評(píng)價(jià)的系統(tǒng)中，城鎮(zhèn)土地利用評(píng)價(jià)應(yīng)該更關(guān)注“土地”本身的屬性和運(yùn)行特點(diǎn)，從土地利用的主要影響因 素 —— “土地利用結(jié)構(gòu)”和“土地利用強(qiáng)度”著手，研究這些因素變動(dòng)對(duì)城鎮(zhèn)土地利用潛力 所 產(chǎn)生的影響。 以上各 種 定義雖 然在 內(nèi)容和表述方式上各有不同，但 是 都一致認(rèn)為城鎮(zhèn)土地利用潛力應(yīng)當(dāng)是針對(duì)城市現(xiàn)狀土地或存量土地而言的，并且最終目的是實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)土地利用效益最大化。例如就土地的農(nóng)業(yè)利用而言，潛力評(píng)價(jià)的任務(wù)是，依據(jù)土壤、氣候、地形等要素對(duì)土地的持久農(nóng)業(yè)利用的限制程度，及由這種限制程度所決定的作物的潛在生產(chǎn)率和耕作方式的可選擇性，對(duì)土地作出等級(jí)劃分?！边@一觀點(diǎn)實(shí)際上包含了兩個(gè)方面，直接的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出以獲得高地價(jià)，間接地獲得較高的生活品質(zhì)或生產(chǎn)能力或發(fā)展?jié)摿ΑＩ虡I(yè)、居住、工業(yè)用地產(chǎn)生直接的經(jīng)濟(jì)效益，而綠地、河流、廣場(chǎng)產(chǎn)生間接的社會(huì)和環(huán)境效益。因此，對(duì)潛力的衡量不能僅僅陷于“經(jīng)濟(jì)潛力”的 度量，還要兼顧城市的可持續(xù)發(fā)展和人民生活環(huán)境質(zhì)量提高。 在相對(duì)微觀的空間層次上， 人們對(duì)居住城市的滿意度、城市生態(tài)環(huán)境的合理度、土地利用的可持續(xù)性等綜合的社會(huì)、環(huán)境問(wèn)題難以度量和比較，研究難以進(jìn)入操作層面。故在此有必要對(duì)兩個(gè)相關(guān)概念 “（農(nóng)用地）土地潛力評(píng)價(jià)”和“城鎮(zhèn)土地集約利用潛力評(píng)價(jià)”進(jìn)行簡(jiǎn)單的辨析，以便準(zhǔn)確界定城市土地利用潛力評(píng)價(jià)的概念。 梁朝儀（ 1992） 認(rèn)為 土地潛力評(píng)價(jià)可以分為土地利用潛力評(píng)價(jià)和土地生產(chǎn)潛力評(píng)價(jià)。 歸納而言，上述各表述方法雖有所不同，但都揭示了“土地潛力”是針對(duì)廣義的農(nóng)用地進(jìn)行生產(chǎn)力測(cè) 算的過(guò)程。 查志強(qiáng)（ 2020） 認(rèn)為， 城市土地集約利用的概念是從農(nóng)業(yè)土地集約利用借鑒而來(lái) 的，但由于城市土地利用自身的特殊性，其內(nèi)涵遠(yuǎn)較后者豐富和復(fù)雜。 章其祥等（ 2020）學(xué)者 則提出： 城市土地集約利用的內(nèi)涵應(yīng)理解為以合理布局、優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)和可持續(xù)發(fā)展的思想為指導(dǎo)，通過(guò)增加存量土地投入、改善經(jīng)營(yíng)管理等途徑 ,不斷提高土地的使用效率和經(jīng)濟(jì)效益。后來(lái)，隨著城鎮(zhèn)土地集約利用評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系相關(guān)研究的進(jìn)行，研究主要集中在幾項(xiàng)指標(biāo)上，包括人地關(guān)系指標(biāo)和建筑規(guī)劃控制指標(biāo)兩方面，而后者又包括建筑層數(shù)、密度的 指標(biāo)研究和土地容積率指標(biāo)研究等。同時(shí)，該研究還選取了其他九個(gè)相近城市與包頭進(jìn)行比較，這九個(gè)城市分別是唐山、太原、呼和浩特、鞍山、無(wú)錫、洛陽(yáng)、武漢、攀枝花和蘭州。研究提出了城鎮(zhèn)土地利用潛力評(píng)價(jià)是從宏觀、中觀、微觀三個(gè)層面對(duì)土地利用的潛力進(jìn)行空間分級(jí)，從而為實(shí)施土地利用規(guī)劃計(jì)劃、實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)土地可持續(xù)利用提供科學(xué)依據(jù)的過(guò)程。其中還包括了諸如“滿意度”等定性指標(biāo)。 例如， 鄭偉元等人主持的“城市存量土地調(diào)研”課題組對(duì)我國(guó)主要城市存量廣州市城鎮(zhèn)土地利用 現(xiàn)狀 與潛力調(diào)查技術(shù)報(bào)告 13 土地的利用情況進(jìn)行了調(diào)查研究，該課題組的階段成果中對(duì)國(guó)內(nèi)外部分城市的橫向比較研究認(rèn)為，我國(guó)目前的城市用地效率在城市用地的人口容納能力、 建筑容納能力和土地產(chǎn)出率三個(gè)方面都還比較低，尚有很大的潛力可挖。她們的研究在城市比較的基礎(chǔ)上經(jīng)過(guò)統(tǒng)計(jì)分析對(duì)我國(guó)特大城鎮(zhèn)土地利用效益的現(xiàn)狀評(píng)價(jià)作了有益的嘗試，但是選取的指標(biāo)過(guò)于單一，仍然局限于土地產(chǎn)出，而且進(jìn)行橫向比較所選取的城市范圍也過(guò)于狹窄，不具有代表性和一般性。根據(jù)宋啟林（ 1996）計(jì)算的 1994年中國(guó) 612個(gè)城市總的平均容積率為 ，而經(jīng)過(guò)鄭偉元（ 1997）對(duì)北京、上海、廣州、南京、杭州、太原、青島、溫州、海口九個(gè)城市的調(diào)查，容積率在 ~，其中中小城市比大城市低。他認(rèn)為通過(guò)合理的城市規(guī)劃提高城市用地的建筑容納量，既可以提高土地利用效率，節(jié)約土地資源，又有利于促進(jìn)城市的現(xiàn)代化，改善城市景觀。 廣州市城鎮(zhèn)土地利用 現(xiàn)狀 與潛力調(diào)查技術(shù)報(bào)告 15 考慮到城市建成區(qū)的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出數(shù)據(jù)中包含了鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的產(chǎn)值，則我國(guó)城市用地產(chǎn)出率還要大打折扣。但是，該研究也與其他所有探索型研究一樣，分析過(guò)于寬泛，研究成果對(duì)于具體城市來(lái)說(shuō)缺乏適用性和指導(dǎo)性。城市土地集約利用是指在兼顧環(huán)境效益和社會(huì)效益的 前提 下，通過(guò)增加對(duì)土地的投入，以達(dá)到提高土地的利用效率，增加經(jīng)濟(jì)效益，節(jié)約用地的目的。西方古典經(jīng)濟(jì)學(xué)地租理論和馬克思主義地租理論都是基于對(duì)農(nóng)業(yè)地租的討論，這些理論對(duì)于城市地租也是有著重要指導(dǎo)作用的。 對(duì)城鎮(zhèn)土地潛力評(píng)價(jià)研究而言，新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)城市地租理論，尤其是級(jí)差地租理論為城鎮(zhèn)土地利用潛力評(píng)價(jià)中一個(gè)重要部分 —— 土地利用布局結(jié)構(gòu)的合理性評(píng)價(jià)提供了理論依據(jù)。即土地利用強(qiáng)度與報(bào)酬的變化可以劃分為三個(gè)階段： E F G H O P K S T 距離 地租額 F G H O K S T 距離 地租額 EP 商服用地 FK 住宅用地 GS 輕工業(yè)用地 HT 重工業(yè)用地 FK 高層住宅 GS 多層住宅 HT 低層住宅 廣州市城鎮(zhèn)土地利用 現(xiàn)狀 與潛力調(diào)查技術(shù)報(bào)告 19 圖 城鎮(zhèn)土地利用強(qiáng)度與收益的關(guān)系 階段 Ⅰ ：從原點(diǎn) O 至 O1的區(qū)間，平均收益不斷上升直至頂點(diǎn)。 這三個(gè)階段的劃分應(yīng)用在城鎮(zhèn)土地利用評(píng)價(jià)上，恰好揭示了由于土地利用強(qiáng)度不同而產(chǎn)生的不同潛力范圍。 本研究認(rèn)為，將城市規(guī)劃擺在“最優(yōu)值”的地 位，根據(jù)用地現(xiàn)狀與規(guī)劃條件的差異而判斷是否有潛力可挖的方法值得商榷。但是總體而言，應(yīng)該承認(rèn)北京城的土地形成今天的利用形式是基本合理的。 根據(jù)本研究的研究?jī)?nèi)容和目的，影響城鎮(zhèn)土地利用潛力的因素應(yīng)當(dāng)從經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境三大子系統(tǒng)出發(fā)，從影響城市土地利用的主要因素分析入手，既反映質(zhì)量水平，又反映數(shù)量水平，通過(guò)主要影響因素的狀況能夠準(zhǔn)確地反映城市土地利用狀況。合理的比例結(jié)構(gòu)能最大限度地發(fā)揮城鎮(zhèn)土地的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和生態(tài)效益。 土地利用強(qiáng)度大致可以概括為資本集約度、技術(shù)集約度和人口集中度三個(gè)方面： 資本集約度反映了在 單位土地上投放的資本數(shù)量。 在時(shí)序上，一般應(yīng)首先考慮土地利用結(jié)構(gòu)的合理性，再考慮利用強(qiáng)度的適宜性 。 具體 的， 可以將評(píng)價(jià)的總體思路描述為： 充 分 整合、 挖掘現(xiàn)有的數(shù)據(jù)內(nèi)容，以容積率、建筑密度、土地閑置率和基礎(chǔ)設(shè)施完善度等地籍及其他土地利用測(cè)繪資料為主，統(tǒng)計(jì)年鑒等資料為輔，分別從宏觀、中觀 和 微觀角度逐步深入探索城鎮(zhèn)土地利用的特征。 在宏觀尺度上，對(duì)城市整體或某個(gè)區(qū)進(jìn)行廣義的土地利用潛力評(píng)價(jià)，