【正文】 然而，以加權(quán)平均法為代表的算術(shù)平均方法弱點(diǎn)是：受個(gè)別極端值的影響非常敏感。 一般來說， 常見的綜合評(píng)價(jià)方法 多 與平均值有關(guān)，例如加 權(quán)算術(shù)平均、加權(quán)幾何平均、算術(shù)平均與幾何平均聯(lián)合使用等方法。 （ 2） 多因素綜合評(píng)價(jià)方法 用多因素進(jìn)行城鎮(zhèn)土地利用潛力評(píng)價(jià)是一種比較典型的綜合評(píng)價(jià)。從城市土地利用系 統(tǒng)的特點(diǎn)著眼，改進(jìn)了傳統(tǒng)的協(xié)調(diào)度模型，建立了更適用于城市土地利用系統(tǒng)研究的功效函數(shù)和協(xié)調(diào)度函數(shù)，設(shè)計(jì)了一套包括經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益三個(gè)子系統(tǒng)的各類序參量在內(nèi)的指標(biāo)體系，提出了協(xié)調(diào)度和潛力度計(jì)算公式。 （ 1） 協(xié)調(diào)度潛力評(píng)價(jià)方法 協(xié)調(diào)度潛力評(píng)價(jià)方法用于宏觀尺度的潛力評(píng)價(jià)分析，例如對(duì)于研究對(duì)象城鎮(zhèn)的整體或區(qū)縣。 評(píng)價(jià)技術(shù)路線設(shè)計(jì)如圖 示： 廣州市城鎮(zhèn)土地利用 現(xiàn)狀 與潛力調(diào)查技術(shù)報(bào)告 27 圖 城鎮(zhèn)土地利用潛力評(píng)價(jià)的技術(shù)路線 城市 若干功能區(qū) 土地利用比例結(jié)構(gòu)合理 土地利用強(qiáng)度合理 調(diào)整 否 是 是 微觀層面的土地利用潛力評(píng)價(jià) 城市 若干評(píng)價(jià)單元 土地利用布局結(jié)構(gòu)合理 調(diào)整 根據(jù)土地利用強(qiáng)度劃分潛力等級(jí) 提出相應(yīng)對(duì)策建議 設(shè)計(jì)土地利用強(qiáng)度評(píng)價(jià)指標(biāo) 全面分析協(xié)調(diào)度、潛力度之關(guān)系 城市土地利用潛力評(píng)價(jià)結(jié)果分析 設(shè)計(jì)城市土地利用系統(tǒng)潛力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系 區(qū) * 土地利用協(xié)調(diào)度、潛力度計(jì)算 是 否 宏觀 層次的土地利用潛力評(píng)價(jià) 中觀 層次的土地利用潛力評(píng)價(jià) 縱向的趨勢(shì)分析 城市 橫向的對(duì)比 分析 注：指行政意義上的“區(qū)”，即“區(qū)縣”之“區(qū)”。 在結(jié)構(gòu)合理的前提下，結(jié)合 GIS 數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行每個(gè)單元的強(qiáng)度指標(biāo)運(yùn)算，得到每個(gè)評(píng)價(jià)單元的利用強(qiáng)度大小，并據(jù)此進(jìn)行潛力等級(jí)的劃分。在此前提下，選擇同類宗地合并而得的評(píng)價(jià)單元，根據(jù)城市土地布局的相容性判斷某單元的位置是否恰當(dāng)。 在該層面上，具體操作方法是：根據(jù)用地性質(zhì)的異同，將城市建成區(qū)粗略劃分為若干個(gè)“功能區(qū)片”，從功能區(qū)內(nèi)的用地性質(zhì)是否協(xié)調(diào)，基礎(chǔ)設(shè)施是否完備，生態(tài)環(huán)境狀況 優(yōu)劣 等方面分析各功能區(qū)的土地利用是否合理，進(jìn)而提出相應(yīng)調(diào)整的對(duì)策建議。例如，可以指出 某嚴(yán)重污染的工廠布局在居住區(qū)內(nèi)不合理，必須將土地用途改變?yōu)榫幼』蛘呱虡I(yè)；但如果僅僅指出整個(gè)越秀區(qū)的布局不合理而不明確究竟哪個(gè)地塊或者哪個(gè)街區(qū)布局不妥的話，則顯得過于籠統(tǒng)，無法指導(dǎo)實(shí)際工作。例如，可以談?wù)撘粋€(gè)城市、一個(gè)區(qū)縣的土地利用比例結(jié)構(gòu)是否合理，并指出調(diào)整的方向和趨勢(shì)；但若廣州市城鎮(zhèn)土地利用 現(xiàn)狀 與潛力調(diào)查技術(shù)報(bào)告 26 在一宗地、一個(gè)街坊的尺度上談?wù)撏恋乩玫谋壤齽t顯得十分荒謬。 在中觀尺度上進(jìn)行土地利用的比例結(jié)構(gòu)和強(qiáng)度分析 如前文所述，土地利用結(jié)構(gòu)包括比例和布局兩部分。 在宏觀尺度上，對(duì)城市整體或某個(gè)區(qū)進(jìn)行廣義的土地利用潛力評(píng)價(jià)，應(yīng)用協(xié)調(diào)度模型計(jì)算土地利用潛力值以及經(jīng)濟(jì)效益潛力度、社會(huì)效益潛力度、環(huán)境 效益潛力度。 目的是通過城鎮(zhèn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與土地利用之間的關(guān)系變化揭示該城鎮(zhèn)土地利用的變化趨勢(shì)。 使用的指標(biāo)有：城鎮(zhèn)總體容積率、建筑密度、地均產(chǎn)出、地均城市道路面積、綠化率、幾種主要用地的結(jié)構(gòu)比例、閑置土地比例等。 （ 1）城市間橫向比較：即類似規(guī)模、等級(jí)、性質(zhì)城市間的橫向?qū)Ρ取? 具體 的， 可以將評(píng)價(jià)的總體思路描述為： 充 分 整合、 挖掘現(xiàn)有的數(shù)據(jù)內(nèi)容，以容積率、建筑密度、土地閑置率和基礎(chǔ)設(shè)施完善度等地籍及其他土地利用測(cè)繪資料為主，統(tǒng)計(jì)年鑒等資料為輔，分別從宏觀、中觀 和 微觀角度逐步深入探索城鎮(zhèn)土地利用的特征。因此，土地利用強(qiáng)度是高是低，高多少低多少 ， 也是需要予以度量的。 在土地結(jié)構(gòu)問題得到解決的前提下，應(yīng)該進(jìn)一步考察土地利用的強(qiáng)度。多年來重生產(chǎn)輕生活的發(fā)展觀導(dǎo)致我國(guó)許多城鎮(zhèn)的工業(yè)用地 比例偏高，而且部分工業(yè)企業(yè)和政府辦公樓、家屬院占據(jù)了市中心的土地，導(dǎo)致土地的級(jí)差地租不能體現(xiàn)，利用效率低下。 在時(shí)序上，一般應(yīng)首先考慮土地利用結(jié)構(gòu)的合理性，再考慮利用強(qiáng)度的適宜性 。 在城鎮(zhèn)土地利用潛力評(píng)價(jià)中，合理的城鎮(zhèn)土地 利用模式應(yīng)該包括 比例結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)，布局配置適當(dāng)，盡可能集約開發(fā)以保證地盡其用，優(yōu)地優(yōu)用。用地結(jié)構(gòu)的合理化將有助于提高土地利用的資金集約度和技 術(shù)集約度，是用地強(qiáng)度合理化的前提和基礎(chǔ)；而用地強(qiáng)度的提高，又會(huì)通過區(qū)位條件的改善進(jìn)一步誘發(fā)用地結(jié)構(gòu)向高級(jí)階段的調(diào)整。人口密度指標(biāo)是人口集中度的較好代表 ； 技術(shù)集約度反映了單位土地上集中的技術(shù)高低程度，在一個(gè)特定的歷史時(shí)期，可以默認(rèn)各地塊的技術(shù)集約度大體相當(dāng)。 土地利用強(qiáng)度大致可以概括為資本集約度、技術(shù)集約度和人口集中度三個(gè)方面： 資本集約度反映了在 單位土地上投放的資本數(shù)量。此外，城市規(guī)劃等法規(guī)和其他相關(guān)土地利用規(guī)則也是對(duì)布局結(jié)構(gòu)的校正和約束。 土地利用結(jié)構(gòu) 土地利用強(qiáng)度 影響 城鎮(zhèn)土地 利用的主要因素 比例結(jié)構(gòu) 布局結(jié)構(gòu) 資本集約度 技術(shù)集約度 人口集中度 廣州市城鎮(zhèn)土地利用 現(xiàn)狀 與潛力調(diào)查技術(shù)報(bào)告 23 表 2020 年包頭城鎮(zhèn)土地利利用比例結(jié)構(gòu) 居住用地 工業(yè)用地 道路廣場(chǎng)用地 綠化用地 百分比 (％ ) 全國(guó)城市平均 百分比 (％ ) 20～ 30 （規(guī)劃要求） 8～ 15 （規(guī)劃要求） 8～ 15 （規(guī)劃要求） 國(guó)外情況 (％ ) 76（日本） 13（日本） 25（美國(guó)） 10（美國(guó)） 資料來源： 部分自白冰冰等，城鎮(zhèn)土地集約利用潛力宏觀評(píng)價(jià)探討 —— 以內(nèi)蒙古包頭市為例 布局結(jié)構(gòu) 則側(cè)重 強(qiáng)調(diào)城市各功能用地的空間分布的合理性。 如下表 的數(shù)據(jù)即在一定程度上揭示了包頭市的土地利用存在一定的不合理性，主要表現(xiàn)在工業(yè)用地比例偏高，道路廣場(chǎng)用地比重偏小。合理的比例結(jié)構(gòu)能最大限度地發(fā)揮城鎮(zhèn)土地的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和生態(tài)效益。城市用地 結(jié)構(gòu)不僅是用地比例分配，而且還有它的空間分布，因?yàn)樗粌H影響到城市的生產(chǎn)和生活安排，而且直接影響到土地利用的結(jié)構(gòu)效益，體現(xiàn)了城鎮(zhèn)土地的整體配置水平。城鎮(zhèn)土地利用結(jié)構(gòu)的形成是城市職能在空間上合理分配土地資源的結(jié)果。歸納起來，可以將三維的城鎮(zhèn)土地利用模式分解為兩部分內(nèi)容： 奠定平面布局的用地結(jié)構(gòu)和反映開發(fā)縱深的用地強(qiáng)度 （如 下 圖）。 根據(jù)本研究的研究?jī)?nèi)容和目的，影響城鎮(zhèn)土地利用潛力的因素應(yīng)當(dāng)從經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境三大子系統(tǒng)出發(fā)，從影響城市土地利用的主要因素分析入手，既反映質(zhì)量水平，又反映數(shù)量水平，通過主要影響因素的狀況能夠準(zhǔn)確地反映城市土地利用狀況。 可復(fù)用性原則 ：開發(fā)的系統(tǒng)應(yīng)該具有可更新性，可復(fù)用性。 城鎮(zhèn)土地利用潛力評(píng)價(jià)的原則 實(shí)用性原則： 鑒于項(xiàng)目研究成果將直接應(yīng)用于以土地管理部門為主的相關(guān)職能管理部門，因此土地利用潛力的研究更應(yīng)該關(guān)注實(shí)用性，避免采用理論性過強(qiáng)，難于理解和應(yīng)用的方法。 因此， 在土地潛 力評(píng)價(jià)過程中應(yīng)當(dāng)尊重現(xiàn)狀，承認(rèn)城鎮(zhèn)用地總體布局的基本合理性，只是其中的部分內(nèi)容與其他大部分用地情況有沖突和矛盾。但是總體而言，應(yīng)該承認(rèn)北京城的土地形成今天的利用形式是基本合理的。 在布局結(jié)構(gòu)上承認(rèn)現(xiàn)狀用地分布的基本合理性 城市用地的現(xiàn)狀布局和利用既暗含著一定的經(jīng)濟(jì)學(xué)規(guī)律，也在很大程度上表現(xiàn)出歷史的隨機(jī)性和路徑依賴。而且部分城市的規(guī)劃沒有及時(shí)更新，部分城市尚無近期的城市總體規(guī)劃。同時(shí)，城市規(guī)劃也可以為土地利用提供參照。 本研究認(rèn)為，將城市規(guī)劃擺在“最優(yōu)值”的地 位，根據(jù)用地現(xiàn)狀與規(guī)劃條件的差異而判斷是否有潛力可挖的方法值得商榷。因此，部分城市選用城市規(guī)劃界定的指標(biāo)作為“最優(yōu)值”。 然而，“最優(yōu)值”如何確定？西方經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為，邊際效益為零的點(diǎn)就是效益最大化點(diǎn)。 T O O1 O2 D S M 總收益曲線 平均收益曲線 邊際收益曲線 城鎮(zhèn)土地利用強(qiáng)度 收益 I 階段 Ⅲ 階段Ⅰ 階段 Ⅱ 廣州市城鎮(zhèn)土地利用 現(xiàn)狀 與潛力調(diào)查技術(shù)報(bào)告 20 城鎮(zhèn)土地利用潛力評(píng)價(jià)的方法體系 城鎮(zhèn)土地利用潛力評(píng)價(jià)的前提 與假設(shè) 土地利用潛力評(píng)價(jià)不能完全將城市規(guī)劃作為“藍(lán)圖” 顧名思義，所謂潛力即是“現(xiàn)狀值”與“最優(yōu)值”之間的差距。 這三個(gè)階段的劃分應(yīng)用在城鎮(zhèn)土地利用評(píng)價(jià)上，恰好揭示了由于土地利用強(qiáng)度不同而產(chǎn)生的不同潛力范圍。 階段 Ⅲ ： 從 O2點(diǎn)向右的區(qū)間，邊際報(bào)酬已經(jīng)降為負(fù)值，總收益也開始下降。 當(dāng)邊際報(bào)酬為零時(shí)，總報(bào)酬達(dá)到峰值。在土地利用潛力評(píng)價(jià)中，體現(xiàn)為土地利用強(qiáng)度從很低（例如閑置土地的利用強(qiáng)度是零）開始，逐漸增加投入，會(huì)獲得較大的邊際報(bào)酬。即土地利用強(qiáng)度與報(bào)酬的變化可以劃分為三個(gè)階段： E F G H O P K S T 距離 地租額 F G H O K S T 距離 地租額 EP 商服用地 FK 住宅用地 GS 輕工業(yè)用地 HT 重工業(yè)用地 FK 高層住宅 GS 多層住宅 HT 低層住宅 廣州市城鎮(zhèn)土地利用 現(xiàn)狀 與潛力調(diào)查技術(shù)報(bào)告 19 圖 城鎮(zhèn)土地利用強(qiáng)度與收益的關(guān)系 階段 Ⅰ ：從原點(diǎn) O 至 O1的區(qū)間，平均收益不斷上升直至頂點(diǎn)。 具體到土 地利用上， 土地報(bào)酬（收益）遞減規(guī)律 （ The Law of Diminishing Land Pays） 是指：在一定面積的土地上連續(xù)追加資本或勞動(dòng)，超過一定限度之后，追加部分所得收益必將漸趨減少，即每單位資本或勞動(dòng)的收益將由遞增轉(zhuǎn)為遞減。首次正式提出 土地報(bào)酬遞減規(guī)律 的是英國(guó)人威斯特（ ， 1782～ 1828），其于 1815 年在《資本用于土地》一書中寫到：“劣等土地之所以必須日漸耕墾，就在于‘土地報(bào)酬遞減規(guī)律’之故”。 廣州市城鎮(zhèn)土地利用 現(xiàn)狀 與潛力調(diào)查技術(shù)報(bào)告 18 圖 城市用地競(jìng)租示意圖 （資料來源：李俊夫，城中村的改造，科學(xué)出版社， 2020） 土地報(bào)酬遞減規(guī)律及其對(duì)本研究的指導(dǎo)意義 威廉 對(duì)城鎮(zhèn)土地潛力評(píng)價(jià)研究而言，新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)城市地租理論，尤其是級(jí)差地租理論為城鎮(zhèn)土地利用潛力評(píng)價(jià)中一個(gè)重要部分 —— 土地利用布局結(jié)構(gòu)的合理性評(píng)價(jià)提供了理論依據(jù)。 因此， 新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)城市地租中，級(jí)差地租理論為土地最佳利用方式評(píng)價(jià)提供了理論指導(dǎo) 。四類性質(zhì)用地的級(jí)差地租則受到不同因素的影響，如工業(yè)用地的級(jí)差地租主要受交通條件、人力資源等影響，商業(yè)、服務(wù)性用地主要受人、物、信息流影響等。 城市地租又可分為工業(yè)用地，商業(yè)、服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)性用地，住宅用地和非經(jīng)營(yíng)性用地四類性質(zhì)地租 。西方古典經(jīng)濟(jì)學(xué)地租理論和馬克思主義地租理論都是基于對(duì)農(nóng)業(yè)地租的討論，這些理論對(duì)于城市地租也是有著重要指導(dǎo)作用的。因此，城市土地利用潛力與城市土地集約 利用潛力之間是不可互相混淆的。也即是說， 在集約所代表的強(qiáng)度概念之外，土地利用潛力還包括了“結(jié)構(gòu)”的層面 。 “城市土地利用潛力”的概念比“城市土地集約利用潛力”更寬泛。城市土地集約利用是指在兼顧環(huán)境效益和社會(huì)效益的 前提 下，通過增加對(duì)土地的投入，以達(dá)到提高土地的利用效率，增加經(jīng)濟(jì)效益，節(jié)約用地的目的。 城鎮(zhèn)土地集約利用潛力評(píng)價(jià)是與本題目研究實(shí)質(zhì)相關(guān)度最近的一項(xiàng)土地評(píng)廣州市城鎮(zhèn)土地利用 現(xiàn)狀 與潛力調(diào)查技術(shù)報(bào)告 16 價(jià)研究。然而從內(nèi)容上看，兩者的評(píng)價(jià)對(duì)象截然不同，評(píng)價(jià)目的、評(píng)價(jià)體系的差距也比較大。因此，土地利用潛力的實(shí)質(zhì)即使土 地利用現(xiàn)狀與最優(yōu)利用狀態(tài)之間的差距。但是，該研究也與其他所有探索型研究一樣，分析過于寬泛，研究成果對(duì)于具體城市來說缺乏適用性和指導(dǎo)性。 曹建海的研究中的三大部分實(shí)際上可以歸納為從強(qiáng)度和結(jié)構(gòu)兩方面對(duì)城鎮(zhèn)土地利用潛力的探索，這一點(diǎn)基本上也是目前大部分研究的共識(shí)之一。按照國(guó)外大城市中心區(qū)的用地比例，工業(yè)用地一般不超過城市面積的 15%，而我國(guó)的工業(yè)用地比例則高達(dá) %，為世界最高水平。 而對(duì)于我國(guó)城市內(nèi)部用地結(jié)構(gòu)的效率分析，曹建海認(rèn)為，我國(guó)城市內(nèi)部土地利用結(jié)構(gòu)嚴(yán)重不合理，表現(xiàn)為各類用地比例失調(diào)、空間布局不合 理。 廣州市城鎮(zhèn)土地利用 現(xiàn)狀 與潛力調(diào)查技術(shù)報(bào)告 15 考慮到城市建成區(qū)的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出數(shù)據(jù)中包含了鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的產(chǎn)值，則我國(guó)城市用地產(chǎn)出率還要大打折扣。香港等城市的建設(shè)正是運(yùn)用這一理論的產(chǎn)物。同時(shí)，如果 2 最早提出“高層高密度”理論的是法國(guó)著名建筑師勒他選取了我國(guó)十七個(gè)主要城市的三項(xiàng)主要指標(biāo)來反映城鎮(zhèn)土地產(chǎn)出率，這三項(xiàng)指標(biāo)分別是單位城鎮(zhèn)土地 GDP產(chǎn)出、單位建成區(qū)土地 GDP產(chǎn)出和單位工業(yè)用地的工業(yè)增加值。他認(rèn)為通過合理的城市規(guī)劃提高城市用地的建筑容納量，既可以提高土地利用效率，節(jié)約土地資源，又有利于促進(jìn)城市的現(xiàn)代化，改善城市景觀。曹建海認(rèn)為，從提高城鎮(zhèn)土地建筑容納量入手，我國(guó)城市特別是中西部地區(qū)城市和中小城市用地的潛力相當(dāng) 可觀。如容積率過高、人口密度過大導(dǎo)致的交通擁擠、空氣污染等“城市病”及由此造成的效率損失超過了超強(qiáng)利用土地所獲得的效益。曹建海認(rèn)為這說明不發(fā)達(dá)地區(qū)城市發(fā)展的潛力還很大。根據(jù)宋啟林（ 1996）計(jì)算的 1994年中國(guó) 612個(gè)城市總的平均容積率為 ，而經(jīng)過