20xx年物業(yè)管理實務(wù)輔導(dǎo)之物業(yè)管理方案的制訂(完整版)
【正文】 指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)和同類物業(yè)的管理經(jīng)驗。 2．管理方式與運作程序 管理方式與運作程序一般由組織架構(gòu)的設(shè)置、流程與支持系統(tǒng)的設(shè)計和管理機制的確定等內(nèi)容組成。 (3)項目的可行性研究與定位 項目的可行性研究與定位也力求用簡練的語言概括招標(biāo)物業(yè)的市場定位、投標(biāo)企業(yè)承擔(dān)該項目的管理服務(wù)優(yōu)勢。 2．實質(zhì)性內(nèi)容 (1)管理制度的制訂； (2)檔案的建立與管理； (3)人員培訓(xùn)及管理； (4)早期介入及前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容； (5)常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述； (6)管理指標(biāo)； (7)物資裝備； (8)工作計劃。 (2)方案的各項具體實施內(nèi)容必須是根據(jù)招標(biāo)物業(yè)的基本情況和特點制訂；整體方案必須是在調(diào)研、評估的基礎(chǔ)上制訂；方案的內(nèi)容必須符合國家及地方法律、法規(guī)的規(guī)定。 (3)根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的需求內(nèi)容進行分工、協(xié)作。 (4)確定組織架構(gòu)和人員配置。 (3)方案中對招標(biāo)文件要求作出的實質(zhì)性響應(yīng)內(nèi)容必須是投標(biāo)企業(yè)能夠履行的，包括各項服務(wù)承諾、工作目標(biāo)及計劃、具體項目的實施方案等。 以上內(nèi)容一般是對招標(biāo)文件中物業(yè)管理服務(wù)需求的具體響應(yīng)，也是具體實施物業(yè)管理各項服務(wù)的實質(zhì)性方案。 如在B市某國際大廈(建筑面積79000m2)的物業(yè)管理方案中，中標(biāo)企業(yè)根據(jù)該項目是以高檔寫字樓為主，集商業(yè)零售、金融服務(wù)、酒店、會議中心于一體的項目特征，確定了該項目“現(xiàn)代、高效、環(huán)保、繁榮”的整體形象定位，完整地詮釋了項目展示現(xiàn)代化、國際化的商務(wù)辦公形象，塑造進取、創(chuàng)新和富有效率的商務(wù)氛圍，樹立綠色環(huán)保的社會形象的總體服務(wù)要求。 (1)組織架構(gòu)的設(shè)置 組織架構(gòu)的設(shè)置需要綜合考慮物業(yè)的規(guī)模和服務(wù)內(nèi)容，在確保最大限度滿足業(yè)主服務(wù)需求的前提下，設(shè)計高效運作的組織架構(gòu)。 (2)人員培訓(xùn) 人員培訓(xùn)方案要對各類管理人員的培訓(xùn)內(nèi)容、培訓(xùn)計劃、方式、目標(biāo)進行詳盡的描述，可以采取綜合性闡述與相關(guān)表格、流程圖相結(jié)合的方式。 4)對房屋附屬設(shè)備、公共設(shè)施中相關(guān)設(shè)備以及項目機構(gòu)自有設(shè)備的運行、維護嚴(yán)格按照內(nèi)部作業(yè)指導(dǎo)書的要求進行作業(yè)，從設(shè)備的選型、能耗及完好率、利用率等方面分析臺班定額工效和臺班費用成本，提高設(shè)備效率、延長使用壽命及降低能耗。對于政府類型的物業(yè)，在檔案資料的管理方案中應(yīng)重點突出保密性的管理措施。工作計劃的制訂大體可以分成三個階段，即籌備期、交接期和正常運作期。 (2)費用測算的內(nèi)容 測算的主要內(nèi)容包括項目所需的人力資源成本和日常管理成本的預(yù)測；物業(yè)收入項目的預(yù)測；管理風(fēng)險、經(jīng)營風(fēng)險和未來通貨膨脹率的評估、預(yù)測。 2)根據(jù)預(yù)定的物業(yè)管理服務(wù)費用標(biāo)準(zhǔn)測算物業(yè)管理成本。 (2)成本費用控制應(yīng)與提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)相結(jié)合，不能為控制而控制，即不能為降低耗費而不提供或少提供服務(wù)。 (4)在成本全面控制的基礎(chǔ)上，對一些重要的、不正常的、不符合常規(guī)的關(guān)鍵性成本費用差異(例外情況)進行重點控制。這種方式要求投標(biāo)企業(yè)不僅要準(zhǔn)確合理測算出每一項的成本及費用的支出，還要根據(jù)測算結(jié)果對其他相關(guān)項目的方案內(nèi)容進行科學(xué)設(shè)計或調(diào)整，以期符合招標(biāo)方的要求。 2)物業(yè)管理收入，主要包括主營物業(yè)服務(wù)費收入、停車場收入、物業(yè)租賃及經(jīng)營收入、有償特約服務(wù)收入等。 籌備期的工作計劃內(nèi)容，主要包括擬訂物業(yè)管理方案、擬訂財務(wù)預(yù)算、簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議、籌建項目機構(gòu)、招聘培訓(xùn)員工、完善辦公住宿條件、前期介入?yún)⑴c設(shè)備安裝調(diào)試及建筑質(zhì)量把關(guān)，提供專業(yè)意見、制訂交接驗收計劃及作好相關(guān)準(zhǔn)備、物業(yè)管理供應(yīng)商的評審和確定等。在制訂此部分內(nèi)容的方案時，需要依據(jù)物業(yè)的實際情況和工程進度、存在的隱患或問題進行編制，并對工作計劃進行合理安排，使方案能夠全面真實地反映物業(yè)管理在
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1