【正文】 飛速發(fā)展，和平路沿線成為焦點區(qū)，裕華區(qū)和橋西區(qū)大盤不斷。由于成績突出，多次獲得省市“精神文明建設(shè)工作先進單位”稱號，中央文明辦多次向全國推廣該區(qū)精神文明創(chuàng)建經(jīng)驗。一般貿(mào)易和三資企業(yè)出口貿(mào)易額達8000多萬美元。 　　與時俱進的經(jīng)濟強區(qū)。這里物華天寶，人杰地靈。近年來，全區(qū)吸引國內(nèi)資金30多億元，啟動項目30多個，累計改造舊城1300多畝，使城區(qū)面貌煥然一新。創(chuàng)辦了全省第一家社區(qū)精神文明教育學(xué)院，并在全區(qū)推廣，充分滿足居民群眾日益增長的文化需求，社區(qū)精神文明教育學(xué)院已成為傳授先進文化、傳播精神文明的主陣地。新華區(qū)歷史文化積淀深厚，毗盧寺明代貼金壁畫馳名中外，趙佗先人墓名播港粵，大石橋、解放紀(jì)念碑、正太鐵路總工會舊址見證了石家莊解放的歷程。新華區(qū)位于石家莊市西北部。而由于區(qū)域內(nèi)企業(yè)數(shù)量少，分布廣泛，使長安區(qū)大受裨益的“退二進三”政策對新華區(qū)的影響極為有限，故此整個區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)速度較慢，近年來新盤供應(yīng)一直有限。在07 年之前該地區(qū)也很少有土地供應(yīng)。供需形成巨大缺口，房價上漲迅速。去年石市房產(chǎn)交易稅收入庫5535萬元，相比前年減收3948萬元，%。這一優(yōu)惠政策致使去年石家莊印花稅減收了77萬元。步入2010年，房價何去何從成為市場的焦點。開盤時間：2009111 入住時間：20110531；C座2011年10月 平均單價： 6200 元/㎡ 最低單價： 6000 元/㎡ 最高單價： 6500 元/㎡ 價格說明：全款優(yōu)惠100元/平米,首付60%優(yōu)惠50元/平 物業(yè)費： 戶型設(shè)計居家舒適實用、現(xiàn)代精致細膩。一座現(xiàn)代化大都市正在以日新月異的速度展現(xiàn)在我們面前，“國瑞城”應(yīng)運而生，引領(lǐng)石家莊北部城市發(fā)展方向。月 開盤時間：200811 入住時間：201008 容積率： 綠化率：10% 物業(yè)位置：新華中華大街和北二環(huán)交叉口 交通狀況：18路、113路、83路、108路、8路、旅游6路。包括促進產(chǎn)生的星級化，多開發(fā)一些宜居小區(qū)、關(guān)注客戶需求、市場需求，增加人性化的一些功能和設(shè)施，提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。新的開發(fā)模式使房地產(chǎn)項目融入市場經(jīng)濟，使之產(chǎn)品化，因此開發(fā)商對項目進行合理的策劃是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營成功的關(guān)鍵。附近有河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)，河北體育學(xué)院，河北政法大學(xué)等一批高等學(xué)府，臨近京珠高速、石太高速、107國道，有多條道路直通項目。二、現(xiàn)在居住情況：你家庭里擁有的房產(chǎn)數(shù)？A、0套B、1套C、2套D、3套E、3套及以上827631數(shù)據(jù)顯示擁有1套房的人數(shù)占60%，因此對二次購房以改善環(huán)境或投資的需求偏大；擁有兩套以上的占22%左右，購房的需求很??；而沒有房產(chǎn)的或者暫且租房的人數(shù)占18%，對購房的需求較為強烈；因此說明石家莊市場房地產(chǎn)市場需求較為旺盛，產(chǎn)地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的潛力巨大。1對您現(xiàn)在居住的環(huán)境是否滿意？A、非常滿意B、比較滿意C、一般D、比較不滿意E、非常不滿意423144三、將來購房意愿：1 您近期是否購買住宅？A、暫不買房B、半年內(nèi)購買C、一年內(nèi)購買D、三年內(nèi)購買242415數(shù)據(jù)中雖然暫不買房的人數(shù)占53%，但短期內(nèi)打算購房的人數(shù)也占47%，因此短期內(nèi)購房的的比例還是占有相當(dāng)比重的，所以市場需求較大?？梢娙藗儗蛷d面積的要求越來越大。四、希望的購買方式：2您能夠接受的住宅總價是多少萬元？A、30萬元以內(nèi)B、3050萬元C、5070萬元D、70100萬元E、100萬以上F、只要房子滿意，價格無所謂71414631該表中62%的人覺得能夠接受的住房總價為50萬元左右，22%的人為100萬元及其以上，而也有16%的人只能接受的總價在30萬元以下。2您要是在這里買房的話，最大的顧慮將是什么？A、遠離市區(qū)，工作不方便B、孩子的上學(xué)問題C、基礎(chǔ)設(shè)施建立不完善E、臨近河流，不安全F、房價G、其他________7208271從上表中可以看出人們購房時最關(guān)注的是孩子上學(xué)的問題，此因素占到44%，而住房與工作地點的遠近，小區(qū)內(nèi)外基礎(chǔ)設(shè)施的完善程度，以及房價也是幾個比較重要的考慮因素，它們分別占到了16%、18%、16%。另外小高層和多層住宅風(fēng)格備受消費者的追捧，所以我們項目應(yīng)側(cè)重于開發(fā)大戶型的和小高層或多層住宅。房地產(chǎn)項目擁有良好的自然環(huán)境，或者經(jīng)過改造后擁有一個良好環(huán)境都是項目的一個亮點。因此他們是房產(chǎn)項目的主要目標(biāo)群體。在購房時不僅考慮住房質(zhì)量及大小問題，而且更多的關(guān)注小區(qū)內(nèi)外的配套設(shè)施和環(huán)境質(zhì)量（這更大程度上決定著消費者的購買行為）。說明石家莊市居民的收入主要出于中低水平，對購房的壓力還是比較大的，但潛力特別大。五、項目戶型定位戶型定位是否準(zhǔn)確、戶型設(shè)計是否科學(xué)合理是事關(guān)項目成敗極為關(guān)鍵的因素。幾個衛(wèi)生間？幾個陽臺？廚房是開放式還是傳統(tǒng)的封閉式？要不要工人（保姆）房？要不要設(shè)置一個雜物間？要不要設(shè)飄（凸）窗？……等等問題也應(yīng)站在市場角度、從項目整體定位的高度來審視而不應(yīng)由設(shè)計師依據(jù)站在技術(shù)角度、單純從建筑結(jié)構(gòu)出發(fā)。買房通常是人們事業(yè)奮斗有成，生活質(zhì)量邁上臺階的體現(xiàn)。 　　衛(wèi)生間不應(yīng)臟兮兮、臭哄哄，它不應(yīng)成為天然的藏污納垢、繁殖細菌的場所，它也應(yīng)該有良好的通風(fēng)透光條件，應(yīng)該窗明幾靜，無異味，不長霉。復(fù)式住宅面積一般都很大，動輒200㎡以上。再次說明目前消費者對中、大戶型的住房的需求量大。第五部分 項目建筑規(guī)劃設(shè)計建議一、總體規(guī)劃布局建議（1）項目X各項建筑用地比例：項目X建筑用地建筑用地名稱所占比例實際面積（萬平米）住宅用地70%80% 公建用地6%12% 道路用地7%15%公共用地3%6%總計100%18萬平米（2）住宅建筑布局：樓盤平面簡介：樓盤為正方形，以河流為中軸，住宅建筑對稱分布于河流的南北兩岸。項目景觀設(shè)計以融入項目X為主導(dǎo)思想，力求使建筑成為園中一景，融建筑與園區(qū)。所以項目X的植物造景上應(yīng)體現(xiàn)“藏”的特點盡量在空地處種植特色花草樹木，兼顧到組團景觀的均好性，同時形成較為集中的活動場所，增強人與景觀的交流互動。為了防止在小區(qū)內(nèi)行速過高，按一定距離設(shè)置減速路障。 (4)安全自動化配套系統(tǒng)1)防盜報警系統(tǒng)：防盜報警系統(tǒng)會給業(yè)主一種安全感。另外設(shè)小區(qū)閉路監(jiān)視系統(tǒng)，監(jiān)視車庫出入口、小區(qū)花園等．(4)其他配套系統(tǒng)設(shè)置統(tǒng)一的自行車棚，可按每戶O．5個車位考慮。從而可以節(jié)約我們的營銷成本，進一步提高我公司的美好形象。（二）發(fā)布策略1．“縱”的方面就“縱”的方面要考慮的自身因素而言，一個完整的廣告周期由籌備期、公開期、強銷期和持續(xù)期這四個部分組成。建設(shè)期的廣告宣傳該階段的廣告宣傳關(guān)鍵在于制造賣點，所以應(yīng)注意總體規(guī)劃模型及樣板房的制作，把整個小區(qū)的規(guī)劃藍圖展現(xiàn)給來訪的客戶。(2)發(fā)行項目X樓書——《生態(tài)生活手冊》目的：向公眾全面展示“項目X”的情況，確立生態(tài)生活標(biāo)準(zhǔn)，制造話題，擴大接觸范圍。我們經(jīng)過預(yù)算，預(yù)計整個項目的營銷費用將達537萬元。(3)促銷活動——書香琴韻目的：吸引目標(biāo)消費群，促進銷售；同時擴大項目X的知名度，形成口碑傳播。第一階段銷售準(zhǔn)備期銷售物料及銷售道具的準(zhǔn)備：(1)售樓處、樣板房、參觀動線裝修布置／圍墻設(shè)計方案／銷售環(huán)境綠化、觀景臺布置……(2)樓書、銷售手冊、宣傳光盤、網(wǎng)頁制作／軟性宣傳報導(dǎo)及組織／平面NP創(chuàng)意／媒介購買計劃／DM單設(shè)計……(3)工地包裝、戶外廣告牌設(shè)計制作／掛幅、路旗、導(dǎo)視牌、展板、包裝；(4)胸卡、名片等銷售物料／銷售人員服裝選型建議／銷售工具等。進入廣告的公開期和強銷期，廣告媒體的安排漸漸轉(zhuǎn)向以報刊媒體為主。項目X為中國古典園林中的造園手法，是藏景的一種。從調(diào)查數(shù)據(jù)中顯示，雖然我們項目有著得天獨厚的人文、地理優(yōu)勢（毗鄰三所高校，石家莊的生態(tài)開發(fā)區(qū)），但是他們也有著一定的顧慮，如：河流的水質(zhì)，小孩安全及上學(xué)問題，離工作地點較遠等。當(dāng)業(yè)主出入鎖門時，系統(tǒng)自動掛在小區(qū)中央安全系統(tǒng)上，當(dāng)盜案發(fā)生時，聲光報警啟動，中央錄像系統(tǒng)自動鎖定和顯示事發(fā)地點的房號以及事發(fā)區(qū)域的地圖，保安人員可快速直到現(xiàn)場。二、項目配套設(shè)施建議經(jīng)過我們的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，人們在購房時不僅考慮住房質(zhì)量及大小問題，而且更多的關(guān)注小區(qū)內(nèi)外的配套設(shè)施和環(huán)境質(zhì)量，這更大程度上決定著消費者的購買行為。色彩、雕塑小品及其他：園林和組團內(nèi)色彩道路相結(jié)合，突出視覺感官效果，增加道路的延展性。同時，注重人景互動的參與性以及色彩和雕塑小品的應(yīng)用，把之作為整個景觀設(shè)計的主導(dǎo)思想，同時兼顧觀賞性，以下為園林景觀設(shè)計的具體建議：水景：水是項目X的靈魂，“居不可無園，園不可無水”，項目X本身依水而建，項目景觀設(shè)計時應(yīng)充分的利用園中現(xiàn)有的水體，使項目具有靈性。底層為架空層(架空層為停車庫或商業(yè)網(wǎng)點)：最高層為復(fù)式結(jié)構(gòu)，屋頂設(shè)私家屋頂花園，以提高綠化面積，增加賣點；設(shè)計時也可考慮少量高層建筑作為標(biāo)志性建筑。可見人們對客廳面積的要求越來越大。它并沒有兩個完全不同的平面，而是通過將同一層面中的部分抬高一米半米二房是做70㎡還是100㎡？三房是做100㎡還是130㎡？數(shù)據(jù)中3個人以上的家庭居多，占到總?cè)藬?shù)的87%，因此在購買的戶型趨向于至少兩室一廳以上的。 　　一套好的戶型，應(yīng)安排盡可能多的房間朝向南面，以確保燦爛的陽光能照耀房間，如有不便之處，則首先滿足的應(yīng)是客廳與主臥。如設(shè)有工人（保姆）房，則又應(yīng)與主要家庭成員的房間有所分離。一套好的戶型，必須做到以下幾個分開： 　　動靜分開。 　　其實不然。通過對比表明石家莊地區(qū)人們能承受房價普遍偏中低水平，不過也有相當(dāng)一部分具有對高價房的支付能力。大約45%的居民在購房意愿上喜歡比較靜謐，遠離喧鬧的地方，有33%的更愿意購買環(huán)境好傍水的區(qū)域。雖然暫不買房的人數(shù)占53%，但短期內(nèi)打算購房的人數(shù)也占47%，因此短期內(nèi)購房的需求也不容忽視。如萬科開發(fā)的項目“十七英里”位于深圳的黃金海岸線小梅沙附近，并配以“十七英里，你能和這個世界保持的距離”的主打廣告。因而我們在開發(fā)項目時要著重保護環(huán)境，完善的基礎(chǔ)配套設(shè)施，如：中心花園，停車場，學(xué)校，休閑和健身場所，完善的安保系統(tǒng)和醫(yī)療設(shè)施。2請您為在項目X附近建設(shè)住宅區(qū)提出其他建議________________________________交通問題 完善基礎(chǔ)設(shè)施（6） 偏遠 居住面積盡量大些，居住環(huán)境盡量好些 考慮城市總體規(guī)劃布局 安全因素 要靜謐，健康設(shè)施，安全設(shè)施 保持好環(huán)境 基礎(chǔ)設(shè)施尚未完善 提高安全措施（2）2請您為在項目X附近建設(shè)住宅區(qū)的創(chuàng)意打分________708970809070808080808575857585757380808085 三、主要結(jié)論（5分）通過對調(diào)查問卷的回收、整理和分析，我們得出了一下幾點結(jié)論：（一）首先，在消費者個人信息方面，購房的主要群體為學(xué)歷較高的中青年（年齡在20歲至45歲之間，以本科學(xué)歷居多），他們的家庭收入來源較廣， 購房的需求迫切和潛力巨大。2 您比較傾向的付款方式是什么？A、利用家庭儲蓄一次性付款B、向親戚、朋友借款后一次性付款C、銀行按揭D、商業(yè)、公積金組合貸款123219此表顯示接近50%的人比較傾向采用銀行按揭的方式進行付款。可見人們都想有一個較為寬敞明亮的臥室環(huán)境。說明更多的是用于改善環(huán)境，而用于投資或年輕消費者偏少，可見對住房有著強烈需求的主要是青年消費者和中年消費者。你居住在現(xiàn)在的房屋已經(jīng)有多久？A、1年或以下B、1—4年C、4—