蘇州寫(xiě)字樓調(diào)研報(bào)告(完整版)
【正文】 0000元/㎡左右。園區(qū)板塊（1）樣本匯總案名層數(shù)位置主要消費(fèi)客戶租售方式租售價(jià)格元/月他們并不看中通過(guò)選擇更高檔的寫(xiě)字樓來(lái)提高或維護(hù)公司的形象和價(jià)值等。（3）租金與售價(jià)早已投入使用的較高檔次的商務(wù)大廈和麗景苑租金水平在5060元/月㎡左右；新區(qū)整體水平次之，但新地中心檔次相對(duì)較高；市區(qū)已投入使用寫(xiě)字樓整體水平最差，在售案例除外。細(xì)看這些爛尾樓，我們可以發(fā)現(xiàn)，它們多是十余年前夭折的商業(yè)項(xiàng)目，如在04~05年之間被盤(pán)活的幾個(gè)商業(yè)或者商住樓盤(pán)，如新地中心、新發(fā)展國(guó)際廣場(chǎng)、綠源大廈等，寫(xiě)字樓市場(chǎng)迎來(lái)再一輪春天。 16沒(méi)有商業(yè)配套，或者只有底層沿街店鋪。二、蘇州寫(xiě)字樓市場(chǎng)板塊特征板塊格局分布目前蘇州寫(xiě)字樓主要分布在市區(qū)、園區(qū)和和新區(qū)三大板塊：a) 市區(qū)寫(xiě)字樓主要集中在②觀前商圈、③石路商圈、④南門(mén)商圈區(qū)域（即城市交通干道沿線，如干將路、人民路、三香路沿線）及其輻射范圍內(nèi)b) 新區(qū)寫(xiě)字樓集中在新區(qū)中央商貿(mào)區(qū)域，即圖中⑤所示區(qū)域c) 園區(qū)寫(xiě)字樓分布在①湖西CBD商圈周?chē)廷逓楹|行政中心d) 吳中、相城區(qū)寫(xiě)字樓發(fā)展尚處初期，僅少量中低檔寫(xiě)字樓，尚未形成密集區(qū)特征概括分析a) 2003~2004年是蘇州寫(xiě)字樓發(fā)展最為迅速的時(shí)期，供應(yīng)體量較大2005年；近兩年寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)量相對(duì)較少，特別是在園區(qū)和新區(qū)，主要原因可以理解為是連續(xù)幾年的快速開(kāi)發(fā)后，寫(xiě)字樓市場(chǎng)供需基本平衡，以及在部分地段造成一些項(xiàng)目擱淺或閑置，其他開(kāi)發(fā)商對(duì)新的寫(xiě)字樓建設(shè)和投資十分謹(jǐn)慎，不敢冒更大的風(fēng)險(xiǎn)。㎡物管費(fèi)用元/月（5）客群特征市區(qū)寫(xiě)字樓的客戶群主要以蘇州本土中小公司和外省市、外資企業(yè)駐蘇機(jī)構(gòu)或公司為主，特征比較明顯。毗鄰干將路等蘇州市交通主干道，交通便捷通暢。（3）租金與售價(jià)較高的租金水平與高檔次的物業(yè)是相匹配的整體租金水平總體較高，該區(qū)域?qū)懽謽堑淖赓U價(jià)格大都在80元/月寫(xiě)字樓車(chē)位充足，停車(chē)問(wèn)題可以得到解決。標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積為15471652㎡。㎡物管費(fèi)用元/月該區(qū)域有銀行、超市、及新區(qū)商業(yè)街配套。㎡左右，新地中心最高租金達(dá)120元/月也有較多主要從事管理或服務(wù)類(lèi)的業(yè)務(wù)的中小型公司，兼有部分生產(chǎn)加工性的公司。如：（1） 新區(qū)的新地中心：整個(gè)1－6層作為香格里拉大酒店的餐飲、會(huì)議用房（2） 園區(qū)的綜藝開(kāi)元大廈：裙樓部分作為萬(wàn)家燈火大酒店的營(yíng)業(yè)用房（3） 市區(qū)的金洲大廈：1－3層作為宏圖三胞的營(yíng)業(yè)用房商業(yè)配套呈現(xiàn)多種業(yè)態(tài)，商鋪、餐飲等。五、吳中區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析特征概括吳中區(qū)寫(xiě)字樓相對(duì)其它區(qū)比較薄弱，寫(xiě)字樓體量不大，檔次不高，少有的幾個(gè)寫(xiě)字樓大都集中在吳中商業(yè)中心區(qū)，即東吳北路與吳中路，東吳北路與寶帶路交叉的位置，但總體來(lái)說(shuō)外觀比較陳舊，樓內(nèi)配套設(shè)施一般，停車(chē)位不足，檔次普遍較低?？腿禾卣? 總體上來(lái)看，主要以吳中本地中小規(guī)模民營(yíng)企業(yè)為主，辦公面積多在50－200㎡，多比較注重實(shí)用性有部分規(guī)模較大的企業(yè)，比較注重企業(yè)形象，目前主要集中在吳中區(qū)層次稍高一些的國(guó)貿(mào)大廈、吳中大廈等寫(xiě)字樓，多為整層租用從企業(yè)所屬行業(yè)來(lái)看，入駐寫(xiě)字樓的以貿(mào)易、機(jī)電設(shè)備類(lèi)的企業(yè)居多。㎡客源構(gòu)成物流、貿(mào)易、機(jī)電設(shè)備類(lèi)較多新僑大廈地處寶帶東路，吳中廣場(chǎng)對(duì)面，是上世紀(jì)90年代建造的寫(xiě)字樓，較為破舊，只有一部電梯，沒(méi)有地下停車(chē)位，只有地面的公共停車(chē)位。大樓內(nèi)配套設(shè)施一般，檔次并不高，已經(jīng)全部出租，沒(méi)有空余房源。該案規(guī)劃為三座塔樓，分別為114和18層，目前正在建設(shè)過(guò)程中，預(yù)計(jì)將于9月開(kāi)盤(pán)，但目前尚無(wú)售樓處，據(jù)悉價(jià)格將會(huì)在6000元/㎡以上。（3）蘇美中心蘇美中心地處東吳北路與寶帶路交叉口，是吳中區(qū)的商業(yè)中心，附近生活設(shè)施具全，交通便利。㎡物管費(fèi)用2元/月租金與售價(jià)目前已投入使用的嚴(yán)格意義上的寫(xiě)字樓并不多，只有國(guó)貿(mào)大廈、新橋大廈，租金水平30元/月商業(yè)配套以這種形式出現(xiàn)的寫(xiě)字樓相對(duì)來(lái)說(shuō)比較多。Ⅱ. 江南潤(rùn)捷大廈和江南寶馬大廈在建設(shè)過(guò)程中，目前江南寶馬大廈銷(xiāo)售起價(jià)為5188元/㎡，潤(rùn)捷大廈為商住公寓，目前尚未開(kāi)盤(pán)，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售價(jià)格在70008000元/㎡。660游138路等多條公交從該區(qū)域經(jīng)過(guò)。㎡112214可分割100% /金河國(guó)際42高新區(qū)獅山路外企、國(guó)內(nèi)私營(yíng)企業(yè) 售罄只租83 17元/月該案物業(yè)配套較好，是一座多功能、頂級(jí)化寫(xiě)字樓。（5）客群特征從上表可以看出，園區(qū)的寫(xiě)字樓并沒(méi)有明顯和屬性統(tǒng)一的客戶群，準(zhǔn)確地說(shuō)，它沒(méi)有一個(gè)總體的可描述特征。㎡。商鋪的銷(xiāo)售情況較好，小面積房型均已售出，目前只剩下2000㎡的大戶型。這些客戶群之所以選擇市區(qū)辦公，一個(gè)原因是市區(qū)的交通、各種配套等條件較為完備和方便；另一個(gè)原因是市區(qū)寫(xiě)字樓的租
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