【正文】 發(fā)展目標(biāo)成為一個(gè)具有國(guó)際水準(zhǔn)的高等教育資源集聚地。功能定位　　以高等教育為主體，形成科研生產(chǎn)、生活居住、文化休閑于一體的現(xiàn)代化城市新區(qū)。由于車坊鎮(zhèn)面積不大，各新開樓盤基本近在咫尺，從大的格局上看沒有地段優(yōu)勢(shì)，由此不難判斷，樓盤間的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)還是十分激烈；但市場(chǎng)因上市量小，市場(chǎng)明顯呈現(xiàn)供不應(yīng)求的形勢(shì)。車坊鎮(zhèn)地產(chǎn)市場(chǎng)前景展望一）.新興市場(chǎng)，具有潛力由于車坊鎮(zhèn)地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，目前市場(chǎng)需求很旺盛，因此現(xiàn)在房地產(chǎn)銷售情況紅火也屬于正?，F(xiàn)象。從而造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求、銷售事態(tài)紅火的局面。車坊鎮(zhèn)購(gòu)房消費(fèi)者研究一. 消費(fèi)人群根據(jù)對(duì)車坊鎮(zhèn)現(xiàn)有小區(qū)的部分售樓人員與購(gòu)買群體的走訪、了解，我們可以看出車坊鎮(zhèn)房產(chǎn)購(gòu)買人群大致情況：（1）區(qū)域分析：u 本地為主u 外地（在車坊鎮(zhèn)投資經(jīng)商或工作）（2）職業(yè)分析u 車坊鎮(zhèn)的動(dòng)遷居民u 當(dāng)?shù)毓珓?wù)員u 私企老板及管理層u 醫(yī)生、教師u 其它（3）購(gòu)房動(dòng)機(jī)u 動(dòng)遷戶需求u 二次置業(yè)u 當(dāng)?shù)啬贻p人結(jié)婚用u 工廠做宿舍u 其它歸納$ 他們的數(shù)量目前在車坊鎮(zhèn)購(gòu)房市場(chǎng)中占有較大的比例；$ 他們的身家不算高，一般為所購(gòu)房產(chǎn)總價(jià)的12倍，難以承受市區(qū)房?jī)r(jià)購(gòu)房，會(huì)考慮按揭貸款；$ 他們的年齡一般在2550歲之間，年齡層次日趨年輕化；$ 因生活或工作需居住在車坊鎮(zhèn)二、消費(fèi)特征：n 本板塊的消費(fèi)群在經(jīng)濟(jì)上比較富裕，購(gòu)買原因多為改善型和安家型；n 這部分消費(fèi)群年齡層次相對(duì)較近，經(jīng)商或有較穩(wěn)定不錯(cuò)的工作；n 這部分人向往舒適的生活，開始講究配套，尤其是物管和智能化、信息化配套設(shè)施由此我們不難看出：年齡25—50歲之間，月薪2000元以上的中等收入者為本案的目標(biāo)客源層。水景和古鎮(zhèn)特色是甪直鎮(zhèn)樓盤最大的賣點(diǎn)，價(jià)格也相對(duì)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)樓盤較高。但隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人均收入的穩(wěn)步提升，舒適、豪華的房型正逐步成為消費(fèi)主流。n 目前車坊相鄰的鎮(zhèn)區(qū)，房地產(chǎn)的形勢(shì)相差不大，都呈強(qiáng)勁的上升的事態(tài)。短期內(nèi)，住宅的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主要來(lái)自位于高墊路南側(cè)地塊，另外有5萬(wàn)方的動(dòng)遷小區(qū)（珠江花園），無(wú)論規(guī)模、檔次、品質(zhì)，本案都有一定的優(yōu)勢(shì)，所以分析認(rèn)為，本案所處的區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不激烈，本案的開發(fā)前景市場(chǎng)十分看好；但前次的土地拍賣樓面價(jià)低，價(jià)格上勢(shì)必對(duì)本案的價(jià)格形成一定的沖擊。 建筑南北凈間距： 滿足《江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》要求216。資源分析本案北面鄰水，但水資源不豐富，有用資源少。 劣勢(shì)分析(weaknesses)198。 規(guī)模小，要造成車坊首席有難度——車坊目前的商品房沒什么規(guī)模，品質(zhì)也低，本案的出現(xiàn)必將改變這種局面，但因自身資源的問題，要實(shí)現(xiàn)車坊首席的品牌效應(yīng)，要規(guī)避的難題大。綜上所述，本案所處的地理位置及可用資源，既有大處向好之處，也有小處之不足。一、項(xiàng)目概括案名怡園公寓物業(yè)類別商住樓開發(fā)商蘇州跨塘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑類別多層（6F）占地面積20000平方米建筑面積28000平方米容積率綠化率 31%面積范圍㎡（商鋪）㎡主力面積、㎡（商鋪）、13㎡價(jià)格范圍26003000元/㎡平均價(jià)格2800元/㎡付款方式一次性、按揭銷售電話62745881銷售動(dòng)態(tài)銷售告磬調(diào)查日期20031228公開日期今年上半年交房日期明年年初物業(yè)名稱：澄湖御墅發(fā)展商：蘇州市東苑房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)性質(zhì)：私家花園別墅地理位置：蘇州甪直鎮(zhèn)曉市路15號(hào)占地面積：200畝綠化率：50%總戶數(shù)：118幢獨(dú)立、聯(lián)體別墅價(jià)格：55006100元/m2物業(yè)管理費(fèi)：˙m2樓盤綜述：該樓盤位于甪直鎮(zhèn)，緊鄰金澄湖，風(fēng)景怡人。一個(gè)地塊之地產(chǎn)因子決定了該地塊適宜建造的建筑功能和檔次，是其未來(lái)建筑價(jià)值之核心因素之一房地產(chǎn)發(fā)展歷程表明，不同檔次的住宅項(xiàng)目所應(yīng)具備的基本地產(chǎn)因子有所不同。即——產(chǎn)品形式的創(chuàng)新第三、 考慮到主題概念的可操作性，使主題概念在產(chǎn)品中得以充分貫徹和實(shí)現(xiàn)，從而融入到業(yè)主生活的方方面面。在景觀布置上：建議以“一個(gè)中心，兩大組團(tuán)，完善四周”為規(guī)劃指導(dǎo)思想。5) 立面配黃色、綠色、藍(lán)色、紅色框架線條。樓盤名稱房型舒適度便利性環(huán)境因素規(guī)模附加值風(fēng)格物管可比度售價(jià)可比價(jià)格未來(lái)性本案可實(shí)現(xiàn)價(jià)格 車坊新地帶4414433324%23002852+12%3194高墊路項(xiàng)目211111016%280029686%3138平均值3166注：其中系數(shù)為本案與比較樓盤的差異系數(shù)，正數(shù)值為本案規(guī)劃定位相比參照樓盤的優(yōu)勢(shì)值。運(yùn)用客戶導(dǎo)向法定出本案的客戶導(dǎo)向價(jià)格為3200元/平方米。可實(shí)現(xiàn)價(jià)格=可比價(jià)格*（1+可比度）（1+漲幅）平均值為多個(gè)參照樓盤的同類價(jià)格（即：最高價(jià)、最低價(jià)）綜合平均數(shù)，亦是本案競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向基價(jià)。 房型創(chuàng)新及設(shè)計(jì)建議1) 錯(cuò)層與平面層比例及建議：（1） 錯(cuò)層及平面層比例分配：小錯(cuò)層30%2層錯(cuò)大錯(cuò)層20%3層錯(cuò)平面層50%（2） 大錯(cuò)層構(gòu)思（3層錯(cuò)）：A. 客廳與餐廳錯(cuò)B. 次臥室與客廳錯(cuò)C. 主臥室與次臥室錯(cuò)（3） 小錯(cuò)層構(gòu)思（2層錯(cuò)）：A. 臥室與客廳錯(cuò)B. 客廳與餐廳錯(cuò)（4） 房型內(nèi)部要求：A. 大開間、短進(jìn)深B. 動(dòng)區(qū)、靜區(qū)分離C. 衛(wèi)生間干濕分離D. 全明結(jié)構(gòu)、衛(wèi)生間要求全采光E. 三房二廳以上房型雙衛(wèi)F. 餐廳臨窗G. 每戶大陽(yáng)臺(tái)、雙陽(yáng)臺(tái)（5） 樓層及層高： F. 4層加閣樓H. 2) 房型配比：房型面積（㎡）百分比總百分比二房二廳80~9030%30%90~10520%三房二廳100~12040%50%130~14060%四房二廳140~16070%20%160~18030% 環(huán)境設(shè)計(jì)建議以往，車坊鎮(zhèn)住宅基本沒什么環(huán)境；目前，車坊鎮(zhèn)住宅小區(qū)已經(jīng)開始注重環(huán)境綠化。 立面建筑風(fēng)格定位及設(shè)計(jì)建議現(xiàn)代式建筑和中式園林結(jié)合風(fēng)格。而我們的定位則有利于樹立產(chǎn)品在本區(qū)域的獨(dú)特形象；2） 現(xiàn)代式風(fēng)格是當(dāng)今社會(huì)人們對(duì)住宅的追求趨勢(shì)，迎合了市場(chǎng)需求；3） 代理商是上海公司，以先進(jìn)的開發(fā)理念，用己之長(zhǎng)創(chuàng)造產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)是策劃的靈魂。C、對(duì)大氣環(huán)境的要求低不高高很高不宜臨近污染性工廠、鬧市D、對(duì)小區(qū)（菜市場(chǎng)）配套要求高很高較弱弱不宜商場(chǎng)上建住宅E、對(duì)周邊自然及人文景觀之要求低一般高很高F、小區(qū)物業(yè)管理的要求低不高高很高G、建筑、質(zhì)量裝修要求低一般高很高精品設(shè)計(jì)H、容積率、覆蓋率要求無(wú)一般低低I、對(duì)休閑空間要求無(wú)一般高很高J、景觀要求無(wú)一般高很高從上表來(lái)看，本項(xiàng)目地塊具備絕大部分普通住宅所必須的地產(chǎn)因子。附：車坊鎮(zhèn)20012020城鎮(zhèn)總體規(guī)劃圖 第二部分 定 位 篇一、定位前的市場(chǎng)考量地產(chǎn)項(xiàng)目的定位是基于：n 市場(chǎng)調(diào)研反映的具有有效需求的市場(chǎng)空間；n 項(xiàng)目地