我國證券報(bào)中行報(bào)告房價(jià)未來兩年降1至3成(完整版)
【正文】 們認(rèn)為，2008～2009年全球經(jīng)濟(jì)將低速增長，2010年有望恢復(fù)上升。全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資15884億元，%，全國商品住房竣工面積16533萬平方米，%，增幅同比提高9個(gè)百分點(diǎn)；但銷售面積大幅下降，7月份銷售面積為27743萬平方米，%。 (二)周期性因素將主導(dǎo)房地產(chǎn)市場繼續(xù)下滑 針對目前房地產(chǎn)市場低迷現(xiàn)象，我們認(rèn)為我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入了周期性調(diào)整的階段，2009年的形勢更加不容樂觀，預(yù)計(jì)到2010年房地產(chǎn)周期將隨經(jīng)濟(jì)周期重新進(jìn)入上升周期?？傊?007年是我國這輪經(jīng)濟(jì)增長的峰值，預(yù)計(jì)2008～%、%、%。 首先，投資需求受到極大抑制。所謂的剛性需求無論是自住還是投資都需要利用銀行的按揭貸款支持才能轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)的購買力。 (三)從中長期來看，房地產(chǎn)貸款市場還有巨大發(fā)展?jié)摿?銀行業(yè)發(fā)展史表明，商業(yè)銀行信貸投向占比最高的行業(yè)將是房地產(chǎn)。目前，我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款只占全部貸款余額的1/5，但在有些分行此項(xiàng)占比已經(jīng)達(dá)到了40%以上。但若考慮銷售款回籠主要依賴銀行住房按揭貸款，那么整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)對銀行信貸依賴程度仍然高于其他行業(yè)。事實(shí)上，不少房地產(chǎn)企業(yè)為了緩解資金壓力已經(jīng)在積極尋求發(fā)行信托產(chǎn)品、股權(quán)合作等多種方式和渠道進(jìn)行融資。 然而，目前不少中小房地產(chǎn)企業(yè)為了維持超額利潤，采取了一種向購房人無息墊付首付款的促銷行為，希望通過20～30%資金墊付來撬動銀行70%的按揭貸款，這種行為一旦蔓延，將對開發(fā)貸款和住房按揭貸款構(gòu)成嚴(yán)重的潛在風(fēng)險(xiǎn)，需要各家商業(yè)銀行高度關(guān)注和防范。三、政策建議 (一)對宏觀調(diào)控政策適時(shí)調(diào)整，保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。對此，監(jiān)管部門應(yīng)加強(qiáng)日常的合規(guī)性監(jiān)管，商業(yè)銀行自身也要提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識。對于2006～2007年房價(jià)上漲較快階段發(fā)放的個(gè)人住房按揭貸款，建議開展全國性的真實(shí)性檢查工作，重點(diǎn)檢查首期款支付是否到位、交易價(jià)格是否真實(shí)，摸清家底。全球長期證券的總價(jià)值超過了100萬億美元，各國中央銀行影響市場的力量大大削弱。信用危機(jī)是流動性消失的結(jié)果，流動性消失是投資者喪失信心的反應(yīng)。他們需要對市場的透明度、法規(guī)效力、政治穩(wěn)定、政策對市場的支持以及整個(gè)經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)的增長抱有信心。流動性在資產(chǎn)貶值的惡性循環(huán)中進(jìn)一步萎縮。從本世紀(jì)初開始，日本的家庭婦女作為一個(gè)群體，突然變成了世界上最大的外匯交易者。這個(gè)政策本來只不過是一種用心良好的試驗(yàn)，結(jié)果摧毀了英國中產(chǎn)階級的儲蓄。 有不少經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，這次信用危機(jī)更深層的起因是全球追求投資機(jī)會的資本太多，而可以投資的可靠機(jī)會太少。 一方面是大量的國際游資，另一方面是有限的投資機(jī)會。這樣的優(yōu)勢，包括商品、衍生品、貨幣和債務(wù)的交易大部分以美元結(jié)算，加上許多國家的貨幣仍然直接或間接地同美元掛鉤這樣的事實(shí)，為美國在恢復(fù)經(jīng)濟(jì)方面提供了很大的好處。歐洲共同體各國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平參差不齊、就業(yè)人群老化，政治目標(biāo)不一致，同時(shí)還面臨著棘手的移民和民族問題。為了改善債務(wù)情況，美國可以讓美元對其他貨幣貶值。 盡管國際上重新建立一個(gè)世界貨幣體系的呼聲現(xiàn)在很高，很可能出現(xiàn)的情況是，全球金融業(yè)仍然將面對一個(gè)多重貨幣的體制。各種貨幣之間的匯率還會劇烈波動。中國是美國最大的債務(wù)國之一，人民幣對美元升值，自然對緩解美國的債務(wù)壓力有好處。況且，歐洲的經(jīng)濟(jì)以出口為引擎。原因是歐洲經(jīng)濟(jì)的麻煩不比美國小，而且，凡是以美元為主要儲備的經(jīng)濟(jì)都不得不支持美元。按照現(xiàn)在的世界經(jīng)濟(jì)力量分布來看，如果政策得當(dāng)，中國的經(jīng)濟(jì)有可能提供美國經(jīng)濟(jì)之外的最有希望的投資機(jī)會。沃爾夫是一位金融全球化的專家。曾經(jīng)有過銀行因?yàn)楦舯诿姘昱抨?duì)被人誤認(rèn)為是銀行客戶排隊(duì)取錢，因而被擠兌破產(chǎn)的真實(shí)例子。每天東京外匯市場開盤時(shí)，全世界外匯交易的五分之一是由日本的個(gè)人投資者進(jìn)行的，其中許多是婦女。2007年，全世界有8000多個(gè)對沖基金。最近，有的經(jīng)濟(jì)學(xué)家向人們奉為圭臬的“有效市場假設(shè)”提出挑戰(zhàn)，認(rèn)為泡沫沒有什么理性不理性之分。世界上有的是錢，可是，只要投資者的信心為不確定性困擾，他們就寧愿讓他們的錢停留在資本流轉(zhuǎn)運(yùn)作之外。在這種情況下，推行穩(wěn)妥和積極的國際金融政策成了尋求發(fā)展機(jī)會和保存經(jīng)濟(jì)成果的中心環(huán)節(jié)。四、全球金融格局的演變 金融是國內(nèi)經(jīng)濟(jì)同國外經(jīng)濟(jì)的交接點(diǎn)。 對于新增的房地產(chǎn)開發(fā)貸款需求，商業(yè)銀行應(yīng)該采取有保有壓、擇優(yōu)支持的策略，避免出現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)
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