我國證券報中行報告房價未來兩年降1至3成-預(yù)覽頁
【正文】 周期開始進(jìn)入下行階段并且局部城市存在房地產(chǎn)泡沫的情況下，應(yīng)高度關(guān)注房地產(chǎn)市場的調(diào)整可能對我國銀行業(yè)造成系統(tǒng)性的風(fēng)險。 (一)中小房地產(chǎn)企業(yè)將面臨資金鏈斷裂引發(fā)信用違約風(fēng)險 房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)。 經(jīng)驗表明，當(dāng)經(jīng)濟(jì)增長放緩、房地產(chǎn)周期處于下降階段時，那些規(guī)模小、實力弱、資金不雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)就容易倒閉。因此，一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)市場較長時間的調(diào)整，中小房地產(chǎn)企業(yè)就容易倒閉。據(jù)統(tǒng)計，今年前8個月，先后發(fā)行房地產(chǎn)信托產(chǎn)品120億元以上，但對眾多房地產(chǎn)企業(yè)而言則是杯水車薪。 2008年上半年，%；，%；，%，高于全部上市公司平均利潤增幅30個百分點。 (二)房價暴跌將導(dǎo)致個人住房按揭貸款的“斷供”率上升 此前，一些媒體相繼爆出“深圳出現(xiàn)千億元斷供”的現(xiàn)象，雖然有夸大成分，但是在經(jīng)濟(jì)周期下行和局部城市因房地產(chǎn)泡沫破滅引起房價較大下降的情況下，確實引發(fā)了部分個人客戶的“理性違約”。 我們預(yù)測全國平均房價未來兩年將下降10%左右，因此對絕大多數(shù)個貸客戶來說不會出現(xiàn)理性違約，但是那些存在房地產(chǎn)泡沫地區(qū)的房價一旦較2007年最高點下跌幅度超過30%，則當(dāng)年發(fā)放的住房按揭貸款就進(jìn)入違約高發(fā)區(qū)，應(yīng)給予特別關(guān)注。 隨著美國次貸危機(jī)影響程度加深，全球經(jīng)濟(jì)增長可能出現(xiàn)衰退，全球通貨膨脹壓力已有所緩解，世界主要經(jīng)濟(jì)體利率已開始進(jìn)入減息周期。 (二)加大對第二套房貸政策的執(zhí)行力度，抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為。 (三)對房地產(chǎn)開發(fā)的信貸需求有保有壓，避免“一刀切”帶來整個行業(yè)的風(fēng)險。企業(yè)選擇上，應(yīng)重點支持資金來源多元化的全國性或優(yōu)質(zhì)區(qū)域性地產(chǎn)企業(yè)，并對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的企業(yè)和項目準(zhǔn)入集中在總行審批，以加強(qiáng)對房地產(chǎn)授信總量和投資區(qū)域的控制。對于以虛假資料取得按揭的且已經(jīng)進(jìn)入關(guān)注類以下的客戶，必須加大催收和處置力度，建議各地有條件的法院開通房貸訴訟的簡易法庭，加快處置進(jìn)度，避免因房價持續(xù)下跌造成抵押資產(chǎn)的損失進(jìn)一步擴(kuò)大。與此同時，從20世紀(jì)80年代初開始，隨著世界經(jīng)濟(jì)的全球化，世界金融格局也在不斷改變。主權(quán)財富基金、石油國財富、對沖基金和私人股權(quán)公司(PE)等新的經(jīng)濟(jì)力量則變得越來越重要。 2008年信用危機(jī)將金融全球化的問題提到了一個新的高度。流動性是投資者愿意拿出來投資的資金。有人說金融就是承諾的金字塔。即使是在本國的市場里，由于信息在不同層面上的滯后，羊群效應(yīng)幾乎是不可避免的。說到底，你對遠(yuǎn)在千里的另一種政治制度下的經(jīng)濟(jì)活動有多大的了解？次貸中使用的證券化更進(jìn)一步扭曲了本來就錯綜復(fù)雜的金融關(guān)系，使得投資者的悟性無法穿透金融機(jī)構(gòu)的數(shù)千名市場技術(shù)專家使用精密的數(shù)學(xué)模式而編織出的這張隱藏風(fēng)險的障目大網(wǎng)。 使得事情變得更為復(fù)雜的是，世界資金今天的分布比起30年前來要分散化得多。各國央行和世界金融組織對資金的走向和流動數(shù)量的發(fā)言權(quán)變得越來越小。她們避開經(jīng)紀(jì)商，自己通過電腦進(jìn)行網(wǎng)上交易。伯南克在當(dāng)了聯(lián)儲主席之后，有一次說過，他從來沒有想到過聯(lián)儲主席的一大部分時間要花在“舞臺”上。金融市場是一個人們對信息極其敏感的市場。即使是保守的銀行也按10%的杠桿力在運(yùn)作。《金融時報》的馬丁他認(rèn)為，這次西方金融癱瘓的主要原因不是廉價資本、銀行貪婪或者監(jiān)管寬松，而是持續(xù)不斷的資本輸入。這樣的不平衡是全球金融不穩(wěn)定的一個重要的因素。 不少經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，對美國來說，這一次危機(jī)遠(yuǎn)沒有1929年的經(jīng)濟(jì)危機(jī)嚴(yán)重，因為今天的美國經(jīng)濟(jì)是以經(jīng)濟(jì)和金融全球化為背景的。 由于貨幣的價值都是相對的價值，于是就有了最近出現(xiàn)的美國大量舉債，美元卻日漸堅挺的局面。 改變以美元為中心的世界貨幣體系，自然就涉及到以什么貨幣為替代的問題。換句話說，除了一個統(tǒng)一的歐洲銀行，在歐元背后的支撐力量是有限的。對美國來說，提出這樣的主張還不僅只是為了出口的優(yōu)勢。事實上，從2001年到2006年，由于美元的貶值，%，盡管就它們本身而言，%。 一個國家如果依靠出口資源和商品而積累起大量外匯儲備，要是她在不具備以下四個條件的情況下讓貨幣自由浮動，是會有通貨膨脹的風(fēng)險的：第一，具有國際競爭力的工業(yè)和服務(wù)業(yè)；第二，成熟的國際投資運(yùn)作經(jīng)驗；第三，完善的國內(nèi)資本市場；第四，設(shè)在本土的外匯交易市場。在這樣的體制里，跨越國界的資本流動仍然會通過各種渠道包括證券化產(chǎn)品交易而實現(xiàn)。 金融是經(jīng)濟(jì)發(fā)展中牽一發(fā)而動全
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