【正文】 、用戶滿意?！叭谩奔从煤?、修好和管理好重要設(shè)備；“四會(huì)”即維修人員會(huì)使用、會(huì)保養(yǎng)、會(huì)檢查、會(huì)排除故障；“五定”即對(duì)主要設(shè)備的清潔、潤滑、檢修做到定量、定人、定點(diǎn)、定時(shí)和定質(zhì)。配置齊全、先進(jìn)的行政中心物業(yè)管理設(shè)備，為實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化、專業(yè)化物業(yè)管理奠定堅(jiān)實(shí)的物質(zhì)基礎(chǔ)?！獙?duì)可能造成泄密的設(shè)備設(shè)施維修施工事先經(jīng)管理局批準(zhǔn)，并由物業(yè)管理處派專人現(xiàn)場監(jiān)管。重大活動(dòng)、按性質(zhì)采取一級(jí)加強(qiáng)保衛(wèi)、二級(jí)保衛(wèi)、三級(jí)保衛(wèi)等三種方案。科學(xué)培訓(xùn)。所有新招操作員工及一般管理人員須由有長沙市戶口的可靠人士提供擔(dān)保，并由其戶口所在地公安機(jī)關(guān)出具無違法犯罪記錄證明，切實(shí)保證員工的品德無暇。另一方面，也順應(yīng)國際和國內(nèi)在環(huán)境方面越來越高的要求，不受國內(nèi)外在環(huán)保方面的制約，而且可以優(yōu)先享受國內(nèi)外在環(huán)保方面的優(yōu)惠政策和待遇，有效地促進(jìn)組織環(huán)境與經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)和持續(xù)發(fā)展，對(duì)于提升某某區(qū)政府公眾形象、招商引資等都具有不可估量的積極意義。僅從廢棄物的循環(huán)利用來說，“零排放系統(tǒng)”就是循環(huán)經(jīng)濟(jì)要達(dá)到的最終目的。八、六項(xiàng)具體保障嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾磉\(yùn)行體系——整合型管理體系ISO9000質(zhì)量管理體系、ISO14000環(huán)境管理體系和OHSAS18000職業(yè)安全健康管理體系是國際上通用的管理體系，在行政中心的物業(yè)管理中，我們導(dǎo)入ISO9000、ISO14000、OHSAS18000三種管理體系，并將這三種管理體系進(jìn)行完全整合，形成一個(gè)全新而充滿活力的整合型管理體系，進(jìn)而制訂綜合的管理方案，進(jìn)行綜合策劃、綜合預(yù)算、實(shí)現(xiàn)多種的管理目標(biāo)，從而在某某區(qū)行政中心的物業(yè)管理中確保管理的高質(zhì)量，對(duì)用戶提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，并且把某某區(qū)行政中心創(chuàng)建成為綠色環(huán)保型物業(yè)，使其成為長沙市一顆亮麗的明珠，同時(shí)，確保物業(yè)管理員工的職業(yè)健康和安全，消除各種事故隱患和減少疾病的發(fā)生。措施之三：全面防范，最大限度降低管理原因造成的治安事件發(fā)生率某某區(qū)行政中心物業(yè)的使用性質(zhì)決定其與住宅小區(qū)的全封閉式管理不同，外來人員數(shù)量多、流動(dòng)性強(qiáng)、成分復(fù)雜且不易管理，這給物業(yè)管理的公共秩序及治安管理帶來了不小的困難。本公司在理論學(xué)習(xí)、現(xiàn)場參觀、實(shí)地演練的基礎(chǔ)上，制訂了科學(xué)合理、切實(shí)可行的維護(hù)、保養(yǎng)、運(yùn)行計(jì)劃，保證各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的良好、有效運(yùn)作。裝飾材料的多樣性，決定了今后我們在物業(yè)管理工作中要針對(duì)不同的裝飾材料采取多樣化的管理手段，如木質(zhì)材料的防腐、防染色、防褪色、防蛀蝕；地毯的防潮、防蛀蝕、防染色；皮革材料的防腐蝕老化；大理石、花崗石等石質(zhì)材料的防腐蝕、防染色等。高效——展示某某區(qū)委、區(qū)政府工作的高效率。2002年底，H豐物業(yè)管理公司在長沙市烏當(dāng)區(qū)行政中心物業(yè)管理服務(wù)公開招標(biāo)活動(dòng)中一舉中標(biāo)，并通過努力使該物業(yè)在接管不到八個(gè)月的時(shí)間就榮獲“長沙市物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈”稱號(hào)，可以說，豐富的專業(yè)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，是我們有信心為某某區(qū)行政中心提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理服務(wù)的一大支撐及有力保障?！诒ＷC用戶正常工作的前提下，對(duì)會(huì)妨礙用戶的維修保養(yǎng)工作，一律安排在用戶正常上班時(shí)間以外（突發(fā)事件需緊急處理的情況除外），同時(shí)，在維修保養(yǎng)工作中，維修人員必須先做好維修區(qū)域防護(hù)及警示措施后，方可進(jìn)行工作。時(shí)間管理：要求某某區(qū)行政中心物業(yè)管理處各工種員工務(wù)必了解時(shí)間管理的涵意、樹立時(shí)間成本的意識(shí)，掌握時(shí)間管理的遠(yuǎn)近分配、時(shí)間管理的優(yōu)先順序、時(shí)間管理的限制突破、時(shí)間管理的計(jì)劃效率、時(shí)間管理的結(jié)果及評(píng)估等，使某某區(qū)行政中心的各項(xiàng)物業(yè)管理工作得以高效率的展開。另一方面，高科技的發(fā)展，特別是計(jì)算機(jī)的普及運(yùn)用，使簡化管理環(huán)節(jié)成為可能。因此，員工綜合素質(zhì)的培養(yǎng)，在本公司一直受到重視。四、管理學(xué)理論運(yùn)用某某區(qū)行政中心作為現(xiàn)代化辦公物業(yè)，其物業(yè)管理素質(zhì)也必須達(dá)到與之相符合的高度。對(duì)管理中出現(xiàn)的重大事項(xiàng)進(jìn)行審議。審核管理處提交的月管理報(bào)告。一年內(nèi)達(dá)到物業(yè)各項(xiàng)使用功能正常，使政府各項(xiàng)工作有條不紊地開展；通過“長沙市物業(yè)管理優(yōu)秀示范大廈”考評(píng)。某某區(qū)行政中心規(guī)劃充分利用物業(yè)所在地自然環(huán)境，結(jié)合地形地貌，使時(shí)代精神與地方特色相結(jié)合，體現(xiàn)了現(xiàn)代辦公效率、高科技的要求，區(qū)委區(qū)政府將行政中心物業(yè)管理服務(wù)推向社會(huì)化、專業(yè)化，更是對(duì)長沙市乃至本地區(qū)的政府物業(yè)企業(yè)化管理及物業(yè)管理市場的發(fā)展有著重要的促進(jìn)意義。三、管理機(jī)制與模式（一） 實(shí)行執(zhí)行機(jī)構(gòu)、責(zé)任機(jī)構(gòu)、監(jiān)督機(jī)構(gòu)有機(jī)結(jié)合的“三位一體”式的共管機(jī)制，推行科技型物業(yè)管理模式。我們在進(jìn)行嚴(yán)密論證的基礎(chǔ)上，確定了某某區(qū)行政中心現(xiàn)代化、專業(yè)化物業(yè)管理的模式。以客戶為中心的經(jīng)營模式的實(shí)現(xiàn)，需要一套科學(xué)而有效的解決方案，它包括以客戶為中心的戰(zhàn)略規(guī)劃、管理咨詢、實(shí)施等核心環(huán)節(jié)。確實(shí)勞動(dòng)分工較大幅度地提高了勞動(dòng)生產(chǎn)率，也有利于專業(yè)化和職能化管理。目標(biāo)計(jì)劃管理：由本公司整體目標(biāo)延展出某某區(qū)行政中心物業(yè)管理處各工種分項(xiàng)活動(dòng)、分項(xiàng)目標(biāo)與各項(xiàng)工作計(jì)劃的過程即所謂目標(biāo)計(jì)劃延展。至優(yōu)化理念即每個(gè)員工都有明確的職責(zé)范圍，在服務(wù)過程中遇到的任何問題，都要設(shè)計(jì)出幾套解決問題的方案，從用戶（使用人）的角度、經(jīng)濟(jì)的角度選擇一個(gè)最佳的解決方案，達(dá)到最佳的效果，同時(shí)以最優(yōu)理念為根本引伸出了幾種提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的措施：“快捷服務(wù)”、“機(jī)務(wù)作風(fēng)”、“便民服務(wù)”等?！铮蓿o窮?。╋L(fēng)險(xiǎn)政府物業(yè)的管理有別于其他物業(yè)，特別是安全、環(huán)境和技術(shù)含量方面。（三）經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢——豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)H豐物業(yè)管理公司自1994年成立以來，管理面積已經(jīng)超過500萬平方米，管理著高檔住宅小區(qū)、住宅大廈、別墅、辦公寫字樓以及各類大型先進(jìn)設(shè)施設(shè)備，是目前長沙市管理面積最多，類別最多、經(jīng)驗(yàn)最豐富的專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)，也是貴州省唯一正在申報(bào)國家一級(jí)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，并于2003年被評(píng)為唯一一家“中國設(shè)施設(shè)備某某區(qū)行政中心物業(yè)是現(xiàn)代高新技術(shù)的結(jié)合體，是一座超大型的智能化建筑、機(jī)電設(shè)備系統(tǒng)不僅裝機(jī)容量大、復(fù)雜，而且進(jìn)口設(shè)備多、技術(shù)先進(jìn)。措施之一：全面投入，保障設(shè)備的良好運(yùn)行某某區(qū)行政中心做為現(xiàn)代化辦公物業(yè)，其設(shè)備設(shè)施的日常運(yùn)作有著極高的管理維護(hù)要求。統(tǒng)一的軟件化管理：開發(fā)物業(yè)管理軟件基于長期的高素質(zhì)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，本公司早在幾年前就投入巨資進(jìn)行物業(yè)管理軟件的開發(fā)，并在本公司已經(jīng)成熟的管理項(xiàng)目的管理實(shí)踐中發(fā)揮著重要的作用。我們組織了專門班子，對(duì)某某區(qū)行政中心物業(yè)位置、設(shè)計(jì)功能、占地面積、設(shè)備狀況、管理要求等各種因素在成本構(gòu)成中的權(quán)變系數(shù)進(jìn)行研究，并將采取“集中配送、貨比三家”和修舊利廢、獎(jiǎng)節(jié)罰超等一系列具體措施，分項(xiàng)控制人力和物化消耗，力爭以低于市場價(jià)的收費(fèi)提供服務(wù)，保證業(yè)主、企業(yè)、社會(huì)全面受益。2000版對(duì)公司對(duì)某某區(qū)行政中心所有服務(wù)程序進(jìn)行全方位監(jiān)控，將物業(yè)管理的每一個(gè)環(huán)節(jié)程序化，通過月檢、巡檢、抽檢、內(nèi)檢、外檢等各項(xiàng)檢驗(yàn)控制手段，嚴(yán)格控制每一服務(wù)產(chǎn)品的提供及客戶滿意程度，使得各項(xiàng)工作以最規(guī)范的程序進(jìn)入市場，保持服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量的持續(xù)改進(jìn)和提高。）并通過設(shè)定目標(biāo)、指標(biāo)、管理方案以及運(yùn)行控制對(duì)重要的環(huán)境因素進(jìn)行控制，有效地促進(jìn)減少污染，節(jié)約資源和能源，有效地利用原材料和回收利用廢舊物資，減少各項(xiàng)環(huán)境費(fèi)用（投資、運(yùn)行費(fèi)、賠罰款、排污款）。物業(yè)管理作為服務(wù)性行業(yè)，工作人員與客戶之間的接觸必不可少。確保行政中心物業(yè)管理人員政治素質(zhì)過硬。實(shí)行人性化民主型內(nèi)部管理和“幫帶”制度。嚴(yán)密的安全管理和保密體系實(shí)施精英人才組合戰(zhàn)略?！贫ǜ髟O(shè)備系統(tǒng)詳細(xì)的應(yīng)急處理方案，確保在出現(xiàn)應(yīng)急情況時(shí)及時(shí)有序處理。同時(shí)，公司可通過網(wǎng)站，對(duì)現(xiàn)場管理提供技術(shù)分析和決策支持，一旦現(xiàn)場出現(xiàn)運(yùn)行和管理問題，可及時(shí)得到公司本部強(qiáng)有力的技術(shù)幫助，真正做到“運(yùn)籌帷幄，決勝千里”，在數(shù)字化社區(qū)網(wǎng)站上，我們還將設(shè)立公司企業(yè)形象宣傳區(qū)，公司物業(yè)管理展示區(qū)，服務(wù)展示區(qū)，社區(qū)文化，生活常識(shí)，物業(yè)管理法規(guī)園地等功能區(qū)，方便用戶了解物業(yè)管理相關(guān)知識(shí)，并可通過網(wǎng)站獲取各種服務(wù)。這里的7項(xiàng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)都是用定性語言表述而不是用定量語言表述的軟標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)服務(wù)實(shí)行專業(yè)化、制度化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、一體化管理。第一節(jié) 管理方式（一） 實(shí)施高新智能型物業(yè)管理摸式伴隨社會(huì)經(jīng)濟(jì)和科學(xué)技術(shù)迅猛發(fā)展，智能化建筑正成為現(xiàn)代化建筑發(fā)展的必然趨勢，計(jì)算機(jī)技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)、自動(dòng)控制技術(shù)，新型建筑材料等已充分應(yīng)用于現(xiàn)代化建筑之中，并以其高效，節(jié)能、安全、便捷、個(gè)性化強(qiáng)的優(yōu)勢備受使用者和管理者的推崇，行政中心物業(yè)是現(xiàn)代高新技術(shù)的集合體，其智能化系統(tǒng)綜合配置了樓宇管理系統(tǒng)，辦公自動(dòng)化系統(tǒng)，通訊與網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等多個(gè)系統(tǒng)，其現(xiàn)代化程度在貴州省乃至全國都是領(lǐng)先的，我公司將在充分熟悉各個(gè)設(shè)備系統(tǒng)，各種材料化學(xué)性能的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮人才優(yōu)勢，利用計(jì)算機(jī)等現(xiàn)代化科技設(shè)備設(shè)施和科學(xué)的管理方法，推行科技型物業(yè)管理，將“最優(yōu)理念”始終貫穿于我們整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)中。（二） 物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)雙重監(jiān)督在行政中心的物業(yè)管理活動(dòng)中，實(shí)行雙重監(jiān)督，即由行政中心物業(yè)管理委員會(huì)和公司對(duì)行政中心物業(yè)管理處的各項(xiàng)管理工作進(jìn)行監(jiān)管，物業(yè)管理處對(duì)行政中心實(shí)施專業(yè)化、一體化的物業(yè)管理，物業(yè)管理處的各項(xiàng)工作定期向物業(yè)管理委員會(huì)和公司進(jìn)行書面匯報(bào)，接受物業(yè)管理委員會(huì)和公司的監(jiān)督和指導(dǎo)，物業(yè)管理委員會(huì)對(duì)管理處的工作進(jìn)行宏觀的監(jiān)控，公司各職能部門對(duì)管理處的各項(xiàng)工作進(jìn)行具體的監(jiān)督與指導(dǎo)，用戶監(jiān)督與專業(yè)化物業(yè)管理有機(jī)地結(jié)合在一起，形成業(yè)主自治，監(jiān)管與企業(yè)專業(yè)化管理相結(jié)合的運(yùn)作方式。D. 各種質(zhì)量資料和檔案管理工程管理A、指導(dǎo)，檢查建筑，供配電系統(tǒng)，空調(diào)系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、消防系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、維護(hù)。C、配合供電公司，自來水公司，電信公司，有線電視臺(tái)，燃?xì)夤镜葮I(yè)務(wù)單位的維修檢查工作。環(huán)境管理A. 物業(yè)區(qū)域的清潔保潔工作。B、安全巡視，按規(guī)定巡邏路線，時(shí)間實(shí)現(xiàn)24小時(shí)巡查值班。D、密切監(jiān)視交通情況（如車輛的進(jìn)出等）社區(qū)文化管理A、制定社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃，并組織實(shí)施。組建機(jī)構(gòu)按精干高效，一專多能的原則設(shè)立行政中心物業(yè)管理處，在服務(wù)中心和公司的領(lǐng)導(dǎo)監(jiān)控下，對(duì)行政中心進(jìn)行全方位的物業(yè)管理。這一企業(yè)文化思想是我公司長久發(fā)展的根本動(dòng)力。（二）、工作方式1． 組長每周組織會(huì)議對(duì)一周工作作全面布署，并檢討各項(xiàng)工作的完成情況。我們將以政治思想過硬，責(zé)任心強(qiáng)，服務(wù)意識(shí)優(yōu)良和有知識(shí)、有經(jīng)驗(yàn)、懂技術(shù)、會(huì)管理為用人標(biāo)準(zhǔn)，通過公司抽調(diào)骨干與當(dāng)?shù)卣衅竷?yōu)秀相結(jié)合的方式，建立一支以目標(biāo)管理責(zé)任制為基礎(chǔ)的高素質(zhì)、高效率的某某區(qū)行政中心物業(yè)管理隊(duì)伍。98—2000年成功推行房改房物業(yè)管理。（5） 監(jiān)控員3人。服務(wù)生高中以上旅游或酒店專業(yè)畢業(yè)，品貌端正，形象氣質(zhì)好，身體健康，品行良好，善于與人溝通，能吃苦耐勞。 對(duì)管理中出現(xiàn)的問題及時(shí)組織針對(duì)性的培訓(xùn)。（三）培訓(xùn)內(nèi)容 黨的政策方針、法律法規(guī)、思想道德教育。安全意識(shí)、保密意識(shí)、消防管理，應(yīng)急事件處理能力培訓(xùn)。4．崗位輪訓(xùn)有意識(shí)地讓骨干員工先后承擔(dān)不同的工作，拓寬員工的知識(shí)面，增強(qiáng)各部門相互協(xié)調(diào)的能力，提高綜合管理水平和工作效率。日常管理期培訓(xùn)計(jì)劃表培訓(xùn)對(duì)象培訓(xùn)時(shí)間培訓(xùn)內(nèi)容方式目標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)層不定期1． 社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)理論2． 政治思想教育3． 企業(yè)管理4． 國家政策、法規(guī)、文件5． 參觀考察國內(nèi)外先進(jìn)企業(yè)6． 整合型管理體系7． 房地產(chǎn)管理8． 管理、經(jīng)濟(jì)新知識(shí)、新概念9． 物業(yè)管理新知識(shí)、新概念新技術(shù)脫產(chǎn)或業(yè)余合理的知識(shí)結(jié)構(gòu)，開拓視野，正確決策，更高的管理水平。增強(qiáng)企業(yè)凝聚力，使團(tuán)隊(duì)?wèi)?zhàn)斗力得到不斷的提升。新聘用人員先理論培訓(xùn)再到班組實(shí)習(xí)，煅練，試用期滿后對(duì)其工作能力。確保管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。注：入該前制訂出具體實(shí)施計(jì)劃。并就參觀考察與日常工作中發(fā)生的典型案例進(jìn)行專題討論，提高員工工作能力。（四）培訓(xùn)方式1．崗位培訓(xùn)內(nèi)容為本崗位的服務(wù)意識(shí)，禮儀及基本技能。 公司規(guī)章制度和企業(yè)理念教育。 運(yùn)用計(jì)算機(jī)教學(xué)、現(xiàn)場教學(xué)等手段，提高培訓(xùn)效率，保證培訓(xùn)效果。 緊跟管理局工作總目標(biāo)，及時(shí)傳達(dá)和貫徹管理局對(duì)物業(yè)管理工作的要求，使員工都明確組織和個(gè)人的工作目標(biāo)，使行政中心物業(yè)管理工作起到良好的“示范窗口”作用，架起政府與廣大人民群眾溝通的橋梁。（四）各類人員文化素質(zhì)、專業(yè)素質(zhì)要求類別崗位文化素質(zhì)專業(yè)素質(zhì)管理類主管大專以上兩年以上物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，責(zé)任心強(qiáng)，具較強(qiáng)的組織和決策能力，有豐富的部門管理經(jīng)驗(yàn)。2000年成功管理某高層多產(chǎn)權(quán)虧損寫字樓，使之贏利。一、人員的配備（一） 基本原則在物業(yè)管理人員的配備中，我們將遵循如下原則：熱愛黨、熱愛祖國，擁護(hù)黨的基本路線，堅(jiān)持改革開放，政治思想過硬，遵紀(jì)守法；有“用戶至上”的服務(wù)意識(shí)，有強(qiáng)烈的責(zé)任感和良好的職業(yè)道德；愛崗敬業(yè)，誠守信譽(yù)，優(yōu)質(zhì)高效服務(wù)用戶；知識(shí)與能力并重。3． 各專業(yè)工程師及中心物管員按工作內(nèi)容全日制現(xiàn)場工作，副組長每日組織會(huì)議對(duì)當(dāng)日工作作全面檢討。監(jiān)督機(jī)制：（1）外部監(jiān)督既物業(yè)管理委員會(huì)，管理局對(duì)管理處進(jìn)行監(jiān)督。五、內(nèi)部運(yùn)作機(jī)制 雙閉環(huán)控制模式小閉環(huán)是對(duì)工作過程的微觀控制，主要通過個(gè)人，部門，管理處三級(jí)執(zhí)行，通過自檢，監(jiān)督系統(tǒng)，任何一項(xiàng)工作內(nèi)容的均實(shí)施三級(jí)閉環(huán)控制，對(duì)照工作計(jì)劃與標(biāo)準(zhǔn)，針對(duì)檢查出的問題及實(shí)施過程中出現(xiàn)的新情況及時(shí)改進(jìn)糾偏，控制工作按計(jì)劃和標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施；大閉環(huán)是公司質(zhì)量管理部，技術(shù)管理部門對(duì)管理處階段性工作的宏觀控制，工作計(jì)劃與績效標(biāo)準(zhǔn)按公司發(fā)展戰(zhàn)略制定，同時(shí)充分考慮業(yè)主要求，行業(yè)新標(biāo)準(zhǔn)，新技術(shù)新工藝和新的管理模式，對(duì)管理處每一環(huán)節(jié)都進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督和考核，重點(diǎn)是對(duì)工作結(jié)果進(jìn)行檢查，分析和評(píng)價(jià)，提出改進(jìn)措施，融入下一步工作計(jì)劃與標(biāo)準(zhǔn)的訂立中，形成一個(gè)嚴(yán)密的閉環(huán)。C、組織刊展便民服務(wù)。E、突發(fā)事件應(yīng)急方案及預(yù)防措施的制定和實(shí)施。C. 垃圾分類收集。設(shè)備運(yùn)行管理A、供配電，給排水，空調(diào)，電梯等設(shè)備系統(tǒng)的安全運(yùn)行。C、對(duì)設(shè)備維修工，運(yùn)行等業(yè)務(wù)和技能指導(dǎo)工作。0HSAS18000職業(yè)安全健康管理體系，則強(qiáng)調(diào)消防或降低企業(yè)的職業(yè)安全健康風(fēng)險(xiǎn)，不斷改進(jìn)績效，預(yù)防事故的發(fā)生，確保