【正文】 市場的分量來說，還沒有到一個非常大的一個量。但是，今天我主要要講的就是股權投資或者是融資，這塊也可以叫做直接投資，說得簡單一點，就是我們要把我們的企業(yè)的一部分賣給別人，讓別人我們是要找股東，股東拿什么成為股東呢？就是拿他們的資金成為我們這個公司或者是項目的股東。莫天全：
謝謝大家來光臨我們這個第二屆房地產(chǎn)學院派的論壇，剛才在底下和我們的新聞媒體，還有我們的學員一起有個簡短的交流，大家覺得孟曉蘇博士講得非常精采，現(xiàn)在在開發(fā)界或者是在我們的產(chǎn)業(yè)，慢慢的從簡單的開發(fā)已經(jīng)向一個高度或者是一種深度開始來想問題，不是簡單的一個概念或者是一種做法就能夠帶來我們一個開發(fā)項目完全的成功，這也是我們作房地產(chǎn)學院派的一個目的、一個原因，因為總感覺到這個產(chǎn)業(yè)在進步過程當中，這種扎扎實實的以經(jīng)濟理論為基礎的一些東西還是相當?shù)闹匾?，要想求得一個長期的穩(wěn)定的高速的發(fā)展的話，還得把理論和實踐很好的結(jié)合起來，就是拋掉我們一些最基本的經(jīng)濟規(guī)律或者是生活嘗試來做一些房地產(chǎn)項目的話，這個時代也許就會過去了，這是房地產(chǎn)學院派的目的。剛才孟曉蘇博士講了很多新的觀點，在兩個星期以前他就把講稿給了我，他要利用這個機會發(fā)表一些新的觀點，和同業(yè)們探討，所以今天我在后面聽了一些，還是很受啟發(fā)。從四個方面：一個是股權投資的來源，一個是股權投資的方式，還有相當重要的，也就是我們能夠把握或者說在這當中技巧性很強的，就是我們獲取這些股權投資的步驟和技巧，最后非常簡單的讓我們自己知道，也讓我們投資方知道的，也就是我們的回報。但是，這塊越來越重要，越來越明顯。第三就是房地產(chǎn)企業(yè)，還有就是我們大型的非房地產(chǎn)的企業(yè)。
我給它分成七個方面來作這個準備，第一個方面，就是我們作這個股權投資的時候，目標一定要明確，我們?yōu)槭裁醋鲞@個，我們要比較我們這個股權投資讓人家來占股，還是我們?nèi)ソ杩?，我占股有什么好處，我借款有什么好處，因為股權投資進來的話，會對我們的操作，對我們的管理會有干預，會有介入，起碼從董事會的角度來介入這一塊。
在定位情況的前提下我們就得從各個方面來促進到達我們這個。所以這塊要讓我們的投資方放心，我們這個公司架構(gòu)是怎么個狀況在于董事會的運作，那么因為人家投了權得給人家董事的權益，那么團隊就是班子，那么這個一把手特別的重要，我們領頭的一定要是一個一把手，不能是兩個一把手，如果是兩個一把手的話就會出現(xiàn)問題。從這幾個方面，目標、市場、行情到營銷策略、公司結(jié)構(gòu)、管理班子，然后財務分析，最后股權架構(gòu)這些方面，整個文件肯定全部要準備好的，你就用這一兩頁紙拿幾千萬塊錢的話，大概比較難，那么這塊我們里面有相當多的不規(guī)范的地方，因為這一塊我們坦率的說是比較弱的，因為整個的房地產(chǎn)業(yè)也是比較弱的地方，那么很多的東西我們都是做了，為什么香港、臺灣那些做房地產(chǎn)的人經(jīng)過他們手的包裝做出來的就不一樣，經(jīng)過我們手各可能就賣不出去，所以這是非常重要的，香港、臺灣這些就成了我們和外資結(jié)合的一個橋梁，但是現(xiàn)在這個慢慢在改變。
演示與講解這一塊整個過程完了，如果大家都覺得可行的話，談下來就是一個我們說的核心條款的確定，核心條款的確定就是一兩頁紙非常簡單，我們叫它（英文），這塊會把關鍵的條款在里面羅列出來，投國家錢、占多少股，有沒有利息的說法，有沒有期權，管理權是怎么回事，對總經(jīng)理有沒有否決權這些東西，一般的做法是過了我們核心條款之后，那就是律師的事情，該談判的業(yè)務的談判基本上完了，就把這兩頁紙給我們的律師，律師會按他的做法，會按照常規(guī)的做法起草出來一百頁的文本，這一百頁當中實際上重要的就是那一兩頁紙，就是這個核心條款這塊是我們談判的最主要的內(nèi)容。如果錢進來以后那就是做事情的方法，對于我們投資方來說怎么給他們回報，所以這塊談到投資這一塊，我們覺得是不傾向于投資方來介入管理。那么同時不是說我們開發(fā)商著急這塊，實際上有錢的資金方也著急。一樣的，我們一些房地產(chǎn)公司，資金壓力大的公司，如果讓他們還是背著這些債務一起來發(fā)展肯定還是死路一條，所以這時候為了盤活這個資產(chǎn)，一定要剝離一些壞的資產(chǎn)，那么剝離好的這塊一定要讓它有新的發(fā)展，一定要有新的資金、新的運作，讓它好起來，最終讓我們好的補償壞的這一塊，所以我們資產(chǎn)重組這一塊，我們是感覺到企業(yè)的升級過程當中已經(jīng)碰到的非常棘手的問題，這也是我們從我們做的過程當中了解到的一些情況。所以這是跟我們房地產(chǎn)投資融資，還有企業(yè)重組這塊相關的話題。那么這也是我們提出來房地產(chǎn)開發(fā)投資的一個目的，一個根據(jù)。所以從這個方面來說，我們要的這個投資方應該從回報方面來考慮的比較多，而不是從這個過程當中來考慮得過多。
所以核心談判條款完了以后就是協(xié)議，最后就是比較簡單，就是資金到位，一般來說我們比較大規(guī)模的或者是成型的投資商簽了協(xié)議以后問題都不大，資金都會很快，我記得我們和高盛簽協(xié)議，今天簽明天就可以一次性的到位，這些都是比較放心的。
這就是文件包裝這一塊。包括現(xiàn)在我們開展的投資銀行業(yè)務，這一方面有一部分人就是從投資銀行業(yè)務方面過來的。
第三個方面是我們產(chǎn)品的描述，我們這個產(chǎn)品在房地產(chǎn)業(yè)就是我們的項目，我們的房子，不管是辦公樓也好、商場也好，還是我們的住宅也好，我們的產(chǎn)品到底是怎么定位，是定位在高檔的公寓還是我們普通的住宅，還是商場，還是我們的廠房倉庫，這個要很清楚，不僅僅這個定位清楚，而且和這個產(chǎn)業(yè)里邊同類的產(chǎn)品、同類的比較是怎么一個狀況，為什么我們要選這個，這一點要非常的有理有據(jù)的用數(shù)據(jù)來支持。這是一個。