【正文】 5.。關于國民經濟對房地產開發(fā)投資的影響，本文首先從經濟周期的角度說明不同時期國民經濟對房地產開發(fā)投資既有促進又有制約，并選取國民經濟運行中對房地產開發(fā)投資影響最大的幾個要素，同時也是近年來房地產調控的重點——土地、金融、稅收、房價，由理論結合相關宏觀政策來具體闡述。摘 要：從發(fā)達國家的發(fā)展歷程看，房地產開發(fā)投資都經歷了一個快速發(fā)展的階段，為房地產業(yè)成為國民經濟的支柱產業(yè)奠定了基礎。房地產開發(fā)投資既有作為總需求的一部分拉動國民經濟增長的直接貢獻，又憑借房地產業(yè)的高度關聯(lián)性帶動國民經濟其他部門發(fā)展，房地產資本形成則為國民經濟的長期發(fā)展提供了生產要素儲備，表現(xiàn)為對國民經濟的間接貢獻。關鍵詞：國民經濟；房地產業(yè)；房地產開發(fā)投資引言縱觀發(fā)達國家的經濟發(fā)展歷程，房地產業(yè)都扮演了重要的角色。事實上，自1985年開始，中國房地產業(yè)增加值的增長速度開始快于GDP增長速度 梁榮：《中國房地產業(yè)發(fā)展規(guī)模與國民經濟總量關系研究》[M]，北京，經濟科學出版社，2005.，2004年國務院18號文件肯定了房地產業(yè)已成為國民經濟的支柱產業(yè)，房地產業(yè)已深入經濟生活的多個方面，研究房地產業(yè)與國民經濟的相互關系，促進其健康發(fā)展十分有必要。本文所述及的房地產開發(fā)投資將遵循這一定義。張琳、陳美亞 張琳、陳美亞：《中國房地產業(yè)與經濟增長關系研究》[J]，載《南京工業(yè)大學學報（社會科學版）》，2002（3）.（2002）。在看到房地產開發(fā)投資對國民經濟的巨大貢獻的同時，也必須正視其可能帶來的負面影響。伴隨著高速增長，房地產開發(fā)投資在固定資產投資中的地位也不斷提高。考察兩者之間的因果關系，%的顯著性水平下成立 劉傳哲、聶學峰：《我國貨幣政策通過房地產投資傳遞的實證分析》[J]，載《統(tǒng)計觀察》，2006（2）.。1991年全國人大會議通過《中華人民共和國國民經濟和社會發(fā)展十年規(guī)劃和第八個五年計劃綱》，當年年底國務院出臺《關于全面推進城鎮(zhèn)住房制度改革的意見》，都明確提出要大力發(fā)展房地產業(yè)，極大刺激了房地產業(yè)的發(fā)展，房地產開發(fā)投資迅速膨脹，1993年房地產開發(fā)投資增長率高達165％，%，帶動了國民經濟迅速復蘇：%%，% 1993年前后的房地產開發(fā)投資膨脹雖然帶動了國民經濟走出1990年的低谷，有一定貢獻，但過快的膨脹也造成了經濟過熱，南方部分沿海地區(qū)甚至出現(xiàn)了比較嚴重的房地產泡沫。1998年以來房地產業(yè)的復蘇和房地產開發(fā)投資的持續(xù)快速增長為近年來GDP重新走上快速增長的軌道發(fā)揮了重要作用。以住宅為例，從下表可以看出，19972005年，土地開發(fā)面積增長了2倍多。房地產開發(fā)投資活動還將對裝飾裝修、金融、保險等下游行業(yè)的產品產生需求，從而帶動這些行業(yè)的發(fā)展。，與1997年基本持平，與發(fā)達國家70－90年代的水平也十分接近。投資擴張剛開始的時候，為其提供投入的部門因供給不足，會出現(xiàn)價格上漲，但這時投入部門一般有閑置的生產要素，利用閑置生產要素擴大生產能力后會緩解價格上漲的壓力；然而，如果投資繼續(xù)大規(guī)模擴張，超過投入部門生產能力的極限，價格水平將發(fā)生不可逆轉的上升。房地產業(yè)受到打壓，投資無法收回，原先的債權債務關系卻不能取消，這樣就會引發(fā)債務危機，債務鏈條中受到沖擊最大的便是金融部門，如果金融體系崩潰，后果不堪設想。從這兩次緊接著發(fā)生的波動中還可以發(fā)現(xiàn)，這期間房地產開發(fā)投資的波動幅度大，且波動頻繁，增長率的峰值與低谷相差巨大。粱榮（2004）進一步指出：1998－2003年國民經濟運行呈現(xiàn)平穩(wěn)而又快速增長的軌跡，其中房地產開發(fā)投資占全社會固定資產投資的比重基本保持在低于20％的水平，是一個重要的經驗數(shù)據(jù)。從總體空置情況來看，由于國內外對空置率指標的計算方法不同，兩者不具有直接可比性，所謂空置率“超國際警戒線”的說法有失偏頗?？罩梅康闹匾卣魇且呀浛⒐さ形醋馐?，這就意味著投資沒有收回，金融部門的信貸資金仍然被占用。更為糟糕的是，房地產開發(fā)投資的高額回報掀起的房地產開發(fā)熱潮中，開發(fā)企業(yè)魚龍混雜，自有資本比例不足30％的企業(yè)眾多，％，甚至有不少企業(yè)玩“空手道”。正如包宗華 包宗華：《再論房價收入比》[J]，載《城鄉(xiāng)建設》，2003（1）.（2003）結合城鎮(zhèn)居民的現(xiàn)有居住狀況對房價收入比分析后所指出的那樣，絕大多數(shù)城鎮(zhèn)居民有自己的住房，所面臨的主要問題是原有房屋面積偏小，需要更新?lián)Q代，如果市場上中小戶型的住房供應比較充足，大多數(shù)居民對房價的承受能力還是比較高的。在國民經濟的復蘇和繁榮階段，大多數(shù)部門走出蕭條，開始出現(xiàn)贏利，為了擴大生產能力，必然對房地產資產產生巨大需求，推動房地產資產價格上升，房地產資產收益增加；房地產開發(fā)投資成本則由于為房地產開發(fā)投資提供生產要素的部門還有閑置的生產能力而上升較慢，這樣，成本增加慢于收益，投資收益率上升，誘發(fā)房地產開發(fā)投資增長；由于房地產開發(fā)投資全過程時間較長，在投資進行期間，需求的壓力會不斷推動現(xiàn)存房地產資產價格上升，從而誘發(fā)更多的投資。從這份通知不難看出調控的基調是“穩(wěn)定”。（二）土地對房地產開發(fā)投資的影響土地是房地產開發(fā)投資活動的載體，其本身也是房地產開發(fā)投資的對象，土地對房地產開發(fā)投資的影響不言而喻。因此，從理論上說，土地資源在一級市場上是由國家壟斷的，政府可以充分利用這種壟斷對土地進行有效的宏觀調控。土地使用權可以有償出讓后，舊的無償使用體制并沒有徹底廢止，無償劃撥土地的現(xiàn)象仍然普遍存在，而城市中大量無償劃撥土地存量的行為影響了增量土地出讓；土地出讓環(huán)節(jié)的競爭機制也沒有建立，土地出讓方式中，協(xié)議出讓的比重一直很高，有人估計國有土地使用權出讓中協(xié)議出讓的比例高達95% 吳正紅、江敏：《完善土地儲備制度，提高土地利用效率》[J]，載《當代經濟》，2003（11）.。針對這種情況，《城市房地產管理法》規(guī)定：按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。目前，中國處在全面建設小康社會和城市化進程加快 世界各國經驗表明，當一國城市化率達到30％以后，城市化進程將大大加快，直到70％左右逐步穩(wěn)定下來。這些疑問有的基于政策本身的不完善，更多的擔心則是基于中央政府與地方政府之間的博弈是否會讓政策效果打折扣。土地出讓金的基礎是地租，而地租組成之一的級差地租在數(shù)量上就是超過社會平均利潤的那部分超額利潤 馬克思用類似于土地的自然資源——瀑布為例，證明了利用自然力“產生的超額利潤只能產生于一般生產價格和個別生產價格之間的差額，因此也只能產生于個別利潤率和一般利潤率之間的差額”。目前，國務院已經發(fā)文強化地方政府在土地出讓、耕地保護和新增建設用地審批方面的責任，并要求各地方政府將土地出讓金全額納入地方預算，實行“收支兩條線”管理，希望加強對土地出讓金使用的監(jiān)管力度，希望遏制地方政府的“賣地沖動” ，政策的效果如何尚需進一步觀察。 劉傳哲、聶學峰：《我國貨幣政策通過房地產投傳遞的實證分析》[J]，載《統(tǒng)計觀察》，2006（2）.1992年下半年開始，我國經濟運行出現(xiàn)過熱和比較嚴重的通貨膨脹，尤其是房地產開發(fā)投資急速膨脹，房地產業(yè)炒樓炒地現(xiàn)象嚴重，全國房地產開發(fā)企業(yè)在1992年由三百多家增至萬家，部分地區(qū)如廣西北海、海南省出現(xiàn)了比較嚴重的房地產泡沫。堅決糾正違章拆借資金，嚴格限定拆借資金用途。，1994年房地產開發(fā)投資增長率驟降到65%，此后逐年下降，到1997年甚至出現(xiàn)了負增長。另外，19962002年8次降息，％％，并對個人住房抵押貸款實行優(yōu)惠利率。195號文和121號文規(guī)定，對開發(fā)商貸款，企業(yè)自有資金應不低于開發(fā)項目總投資的30%，并且要求“四證齊全” “四證”指土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、工程施工許可證。2004 年4月25日，中央銀行提高存款準備金率0. 5%。從2004年開始，房地產開發(fā)投資增長速度也開始減緩，%，比2003年降低近10個百分點。 貨幣調控手段雖然對總量的控制效果較好，同時提高貸款門檻也有利于開發(fā)企業(yè)行為的規(guī)范，但如果考慮到房地產投資結構，很可能存在擠出效應和逆向選擇。制度方面的因素。耕地占用稅則將外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和外籍個人排除在征稅對象之外。土地增值稅已增值額為計稅依據(jù)，轉讓房地產時增值額越高，適用稅率也越高，稅負就越重，在土地轉讓環(huán)節(jié)，可以有效抑制投機，在房屋開發(fā)環(huán)節(jié)，高檔商品房的利潤空間高，其繳納的稅額也高，同樣能調節(jié)房地產開發(fā)投資結構。建設部等九部委《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》中加強了對二手房交易營業(yè)稅的征收和管理力度。關于房價對房地產投資的影響，常用的理論模型是“兩市場模型”，即房地產資產市場的供求狀況（房地產資產存量）決定房地產資產價格，而房地產增量市場則以房地產資產價格為信號，考慮成本因素后決定房地產開發(fā)投資量。2006年5月，國務院常務會議對進一步調控房地產業(yè)提出六條措施，稱“國六條”，不久建設部等九部委聯(lián)合發(fā)出《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》，不難發(fā)現(xiàn)，這幾次針對房地產業(yè)的重大調控文件標題中“住房價格”四字赫然在目，可見房價在這次房地產業(yè)調控中的地位。由于房地產業(yè)的產業(yè)鏈很長，房地產開發(fā)投資的帶動作用相當明顯，根據(jù)1997年2002年的投入產出表計算，房地產開發(fā)投資對各產業(yè)的帶動效應大致相當于發(fā)達國家上世紀70－90年代的水平，與物質加工、原材料消耗型部門的后向關聯(lián)度明顯下降，但對服務業(yè)的帶動效應與發(fā)達國家尚有一定差距，前向推動能力明顯低于發(fā)達國家。房地產開發(fā)投資結構不合理，結構性空置凸顯，同樣會給銀行帶來風險，需要高度警惕。如國六條實施細則強制規(guī)定各地的新開發(fā)住宅都要按“70、90”的比例就沒有考慮到不同地區(qū)的實際情況。這種利益的不一致很大程度上是因為地方政府的政績主要靠GDP和財政收入的多寡來體現(xiàn)，迫于 GDP增長和財政壓力，地方政府紛紛盯上了土地這塊“肥肉”，于是就有了“賣地財政”及其引發(fā)的一系列不良后果。（五）發(fā)揮存量市場對增量投資的調節(jié)作用房地產投資增量相對于存量只占很小的比重，“兩市場模型”也反映了存量市場決定房地產資產價格，從而調節(jié)房地產投資增量的規(guī)模和結構。馬克思：《資本論：第3卷》[M]，北京，人民出版社，197510. 林山、王曄：《房地產投資與通貨膨脹》[J]，載《中國房地產》，1996（1）11. 羅斯托著，郭熙保、王松茂譯：《經濟增長的階段——非共產黨宣言》[M]，北京，中國社會科學出版社，200112. 李啟明：《論中國房地產業(yè)與國民經濟的關系》[J]，載《中國房地產》，2002（6）13. 龍奮杰、吳公粱：《城市人口與房地產開發(fā)投資》[J]，載《土木工程學報》，2003（9）14. 李哲、張東峰：《投入要素價格與房地產開發(fā)投資》[J]，載《企業(yè)經濟》，2003（9）15. 梁榮：《中國房地產業(yè)發(fā)展規(guī)模與國民經濟總量關系研究》[M]，北京，經濟科學出版社，200516. 劉傳哲、聶學峰：《我國貨幣政策通過房地產投傳遞的實證分析》[J]，載《統(tǒng)計觀察》，2006（2）17. 劉紅：《中國城市房地產開發(fā)投資的動態(tài)經濟效應》[J]，載《經濟與管理研究》，2006（3）18. 青宇波：《我國有關耕地保護的稅收制度研究》[J]，載《四川大學碩士學位論文》，200619. 邱韶華：《土地增值稅全面清算，觸痛了誰的神經》[J/OL]，2007124。發(fā)達國家每年上市的舊房占80％，新房近占20％，雖然我國房地產市場還處于增量擴張階段，但目前已有的房地產資產存量規(guī)模已相當可觀，大力發(fā)展二級市場的時機早已成熟。2006年9月，國務院下發(fā)的《關于加強土地調控有關問題的通知》已將實際耕地保有量和新增建設用地面積作為土地利用年度計劃考核、土地管理和耕地保護責任目標考核的依據(jù)，并要求各地方政府將土地出讓金全額納入地方預算，實行“收支兩條線”管理。（二）拓寬房地產開發(fā)的融資渠道改變房地產開發(fā)投資的開發(fā)過程及后續(xù)的銷售環(huán)節(jié)對銀行貸款的高度依賴性。房地產開發(fā)投資既有進一步發(fā)展的空間和需要，又有亟待解決的問題，近幾年國家出臺了一系列房地產業(yè)的調控政策，其中有不少措施涉及房地產開發(fā)投資總量和結構的調整。因此，無論是從拉動國民經濟增長，保持一定的增長率的角度，還是從城市化加快和發(fā)揮對其他產業(yè)的帶動效應的角度，未來一段時期房地產業(yè)的發(fā)展都還將以依靠增量為主，房地產開發(fā)活動還將在房地產業(yè)內占主要地位。調控措施反映中央已經注意到存量市場對增量市場的影響，開始對投機行為采取比較嚴厲的措施，擠壓投機者的獲利空間，擠出投機需求，也限制了投資需求的膨脹，這樣，既控制了某些地區(qū)房地產開發(fā)投資的規(guī)模過快增長，又有利于引導房地產投資投向中低價位的普通商品住宅。1993年房地產泡沫之后，全國房地產市場普遍陷入低迷，泡沫嚴重的地區(qū)房價大跌，房地產投資增速大大減緩，1997年出現(xiàn)了負增長。其次，稅負太輕。1994年稅制改革后，地方分配稅收蛋糕的份額有了明顯提高，但稅的立法權一直集中在中央；雖然各稅種的法律中都規(guī)定了可以地方對稅率有一定的變通空間，但規(guī)定的剛性仍然很大，房地產開發(fā)投資具有很強的地域性，各地房地產開發(fā)投資的發(fā)展水平不同，地方政府卻無法根據(jù)自身的實際情況做出必要的調整，也使得稅收調控的靈活性差，無法調動地方政府動用稅收政策的積極性。最后，市場上高檔住宅的投資比例可能反而會上升，也就是出現(xiàn)了逆向選擇現(xiàn)象。但是，進入2006年，房地產貸款增長的速度又開始加快，2006年1月至11月，%，遠遠超出去年同期水平，強有力的國內貸款支撐了房地產投資。2006年4月28日起上調金融機構貸款基準利率。二、限制對開發(fā)商的流動資金貸款。此后，房地產開發(fā)貸款和個人住房抵押貸款規(guī)模迅速擴大，央行《2004年中國房地產金融報告》顯示：，%。1998年，作為啟動內需的一項重要措施，國務院下發(fā)文件，停止福利分房，推行住房分配貨幣化；央行也出臺了一系列鼓勵住房建設與消費的信貸政策 1998年，央行先后下發(fā)了《關于加大住房信貸投入支持住房建設與消費的通知》、《關于改進金融服務、支持國民經濟發(fā)展的指導意見》以及《個人住房貸款管理辦法》等文件，擴大了個人住房貸款和辦理個人住房貸款的金融機構的范圍，要求各商業(yè)銀行調整貸款結構，積極支持住房建設，對新開工的普通住房項目，只要開發(fā)商自有