【正文】 產(chǎn)開發(fā)投資推動其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展。以2005年為例，在2004年的價格水平下，2005年GDP %的增長中，%是房地產(chǎn)開發(fā)投資拉動的。為此，國家開始實行積極財政政策，同時出臺相關(guān)措施拉動內(nèi)需。1988年經(jīng)濟出現(xiàn)過熱后，國家出臺緊縮政策，使得GDP名義增長率從24%%，%。隨著房地產(chǎn)開發(fā)投資在固定資產(chǎn)投資中的比重不斷增長，房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模的變動自然也就與國民經(jīng)濟的變動呈現(xiàn)高相關(guān)。兩者波動的相關(guān)性顯著。從2003－2005年城鎮(zhèn)各行業(yè)固定資產(chǎn)投資額的比較中可以看到，2003年房地產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資額排名第一，2002005年僅次于制造業(yè)，位列第二。1986－%，%。同時，房地產(chǎn)開發(fā)投資也是發(fā)揮房地產(chǎn)資產(chǎn)對國民經(jīng)濟增長促進作用的先決條件，二戰(zhàn)后出現(xiàn)的許多強調(diào)資本形成對經(jīng)濟增長的極端重要性的經(jīng)濟增長理論中，也都對提高投資率給予了足夠的關(guān)注。當(dāng)然，既然是“影響”，就包括了正反兩個方面。但這些研究尚有一定的局限性：（1）國民經(jīng)濟與房地產(chǎn)開發(fā)投資的關(guān)系應(yīng)當(dāng)是雙方面的，而上述文獻中大多僅從一個方面進行分析；（2）在分析國民經(jīng)濟對房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響時，僅僅從國民經(jīng)濟的某個方面展開分析，缺乏多種因素的綜合分析；（3）定量分析中缺乏對支撐模型的基礎(chǔ)經(jīng)濟理論的深入研究，雖然得出了房地產(chǎn)開發(fā)投資與國民經(jīng)濟的相關(guān)關(guān)系，但對形成這種關(guān)系的內(nèi)在機制沒有給出詳細(xì)的闡述；（4）多從總量角度分析，缺乏與房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)的必要結(jié)合。李啟明 李啟明：《論中國房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的關(guān)系》[J]，載《中國房地產(chǎn)》，2002（6）.（2002）、韓健 韓?。骸斗康禺a(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟發(fā)展》[J]，載《現(xiàn)代管理科學(xué)》，2004（3）.（2004）比較系統(tǒng)地定性分析了房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位及其積極作用。如王勉、唐嘯峰 王勉、唐嘯峰：《我國房地產(chǎn)開發(fā)投資波動與經(jīng)濟周期的相關(guān)性》[J]，載《四川大學(xué)學(xué)報（哲學(xué)社會科學(xué)版）》,2000（3）.（2000）采用OLS建立了87－98年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率和GNP增長率之間的線性計量模型，發(fā)現(xiàn)國民經(jīng)濟波動對房地產(chǎn)開發(fā)投資波動具有顯著的正相關(guān)關(guān)系，國民經(jīng)濟周期性波動是影響房地產(chǎn)開發(fā)投資波動的重要因素?！吨袊y(tǒng)計年鑒》中對房地產(chǎn)開發(fā)投資的解釋是：指各種登記注冊類型的房地產(chǎn)開發(fā)公司、商品房建設(shè)公司及其他房地產(chǎn)開發(fā)法人單位和附屬于其他法人單位實際從事房地產(chǎn)開發(fā)或經(jīng)營活動的單位統(tǒng)一開發(fā)的包括統(tǒng)代建、拆遷還建的住宅、廠房、倉庫、飯店、賓館、度假村、寫字樓、辦公樓等房屋建筑物和配套的服務(wù)設(shè)施，土地開發(fā)工程的投資。圖1 歷年GDP名義增長率和固定資產(chǎn)投資名義增長率數(shù)據(jù)來源：根據(jù)歷年《中國統(tǒng)計年鑒》整理繪制從投資的效果來看，有學(xué)者從生產(chǎn)率的角度，依據(jù)柯布道格拉斯生產(chǎn)函數(shù)對中國資本生產(chǎn)率進行了測算，1979－2003，%應(yīng)歸功于固定資產(chǎn)投資所沉淀的實物資本投入。中國的經(jīng)濟“起飛”階段大致可以從改革開放開始算起，按照發(fā)達國家的經(jīng)驗，中國的房地產(chǎn)業(yè)也應(yīng)該進入一個快速發(fā)展階段。詳見羅斯托：《經(jīng)濟增長的階段——非共產(chǎn)黨宣言》[M]，郭熙保、王松茂譯，北京，中國社會科學(xué)出版社，2001.，全國投資約有55%投入土地，房地產(chǎn)及其相關(guān)投資占總投資的42%；德國在1851－1855年，按1913年不變價格計算，% 謝經(jīng)榮、葉劍平等：《房地產(chǎn)業(yè)與社會經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展研究》[M]，北京，中國人民大學(xué)出版社，2005.。投資結(jié)構(gòu)不合理的問題非常突出，表現(xiàn)在空置率、房價收入比等指標(biāo)上，對房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)的調(diào)控仍然應(yīng)該成為未來房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的重點。關(guān)于國民經(jīng)濟對房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響，本文首先從經(jīng)濟周期的角度說明不同時期國民經(jīng)濟對房地產(chǎn)開發(fā)投資既有促進又有制約，并選取國民經(jīng)濟運行中對房地產(chǎn)開發(fā)投資影響最大的幾個要素，同時也是近年來房地產(chǎn)調(diào)控的重點——土地、金融、稅收、房價，由理論結(jié)合相關(guān)宏觀政策來具體闡述。房地產(chǎn)開發(fā)投資對國民經(jīng)濟的影響表現(xiàn)為正反兩個方面。摘 要：從發(fā)達國家的發(fā)展歷程看，房地產(chǎn)開發(fā)投資都經(jīng)歷了一個快速發(fā)展的階段，為房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)奠定了基礎(chǔ)。改革開放以來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展發(fā)展勢頭迅猛，突出表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)投資的快速增長。房地產(chǎn)開發(fā)投資既有作為總需求的一部分拉動國民經(jīng)濟增長的直接貢獻，又憑借房地產(chǎn)業(yè)的高度關(guān)聯(lián)性帶動國民經(jīng)濟其他部門發(fā)展，房地產(chǎn)資本形成則為國民經(jīng)濟的長期發(fā)展提供了生產(chǎn)要素儲備，表現(xiàn)為對國民經(jīng)濟的間接貢獻。分析結(jié)果表明，近年來房地產(chǎn)開發(fā)投資已經(jīng)走出了20世紀(jì)90年代中期以前大起大落的發(fā)展階段，進入了快速平穩(wěn)的發(fā)展軌道，對國民經(jīng)濟和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動效應(yīng)明顯。關(guān)鍵詞：國民經(jīng)濟；房地產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)開發(fā)投資引言縱觀發(fā)達國家的經(jīng)濟發(fā)展歷程，房地產(chǎn)業(yè)都扮演了重要的角色。二戰(zhàn)以后，歐美日等發(fā)達國家進入戰(zhàn)后黃金增長期，由于戰(zhàn)爭的破壞，房屋需求十分旺盛，帶動了房地產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展。事實上，自1985年開始，中國房地產(chǎn)業(yè)增加值的增長速度開始快于GDP增長速度 梁榮：《中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模與國民經(jīng)濟總量關(guān)系研究》[M]，北京，經(jīng)濟科學(xué)出版社，2005.，2004年國務(wù)院18號文件肯定了房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)已深入經(jīng)濟生活的多個方面，研究房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的相互關(guān)系，促進其健康發(fā)展十分有必要。進入21世紀(jì)，固定資產(chǎn)投資增長率逐漸走出上世紀(jì)90年代中期以來的低谷，2003－2006年平均增長率為26％，2001年以后，％迅速攀升，2001－%，如表1所示。本文所述及的房地產(chǎn)開發(fā)投資將遵循這一定義。李哲，張東峰 李哲、張東峰：《投入要素價格與房地產(chǎn)開發(fā)投資》[J]，載《企業(yè)經(jīng)濟》，2003（9）.（2003）對土地、勞動力、資本等投入要素價格變動與房地產(chǎn)開發(fā)投資變動之間的相關(guān)性作了定量分析，指出土地價格對房地產(chǎn)開發(fā)投資變動影響最大。張琳、陳美亞 張琳、陳美亞：《中國房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟增長關(guān)系研究》[J]，載《南京工業(yè)大學(xué)學(xué)報（社會科學(xué)版）》，2002（3）.（2002）。本文將在前人的研究基礎(chǔ)上，就房地產(chǎn)開發(fā)投資和國民經(jīng)濟的相互關(guān)系做出分析和說明，既包括理論的闡述，又緊密結(jié)合中國房地產(chǎn)開發(fā)投資的發(fā)展歷程、不同時期政府對房地產(chǎn)開發(fā)投資乃至整個房地產(chǎn)市場的促進和調(diào)控政策。在看到房地產(chǎn)開發(fā)投資對國民經(jīng)濟的巨大貢獻的同時，也必須正視其可能帶來的負(fù)面影響。如哈羅德—多馬模型的基本公式：，資本產(chǎn)出比不變，經(jīng)濟增長率就與投資率成正比。伴隨著高速增長，房地產(chǎn)開發(fā)投資在固定資產(chǎn)投資中的地位也不斷提高?？梢?，經(jīng)過多年發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)投資在規(guī)模上有了大幅增長，在固定資產(chǎn)投資中已經(jīng)占有重要地位?？疾靸烧咧g的因果關(guān)系，%的顯著性水平下成立 劉傳哲、聶學(xué)峰：《我國貨幣政策通過房地產(chǎn)投資傳遞的實證分析》[J]，載《統(tǒng)計觀察》，2006（2）.。于是，當(dāng)國民經(jīng)濟出現(xiàn)需求不足，發(fā)展速度減緩時，隨固定資產(chǎn)投資一同擴大的房地產(chǎn)開發(fā)投資就能對加快國民經(jīng)濟增長發(fā)揮重要作用，從房地產(chǎn)開發(fā)投資貢獻率指標(biāo)可以清楚地看到這一點。1991年全國人大會議通過《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展十年規(guī)劃和第八個五年計劃綱》，當(dāng)年年底國務(wù)院出臺《關(guān)于全面推進城鎮(zhèn)住房制度改革的意見》，都明確提出要大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，極大刺激了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)投資迅速膨脹，1993年房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率高達165％，%，帶動了國民經(jīng)濟迅速復(fù)蘇：%%，% 1993年前后的房地產(chǎn)開發(fā)投資膨脹雖然帶動了國民經(jīng)濟走出1990年的低谷，有一定貢獻，但過快的膨脹也造成了經(jīng)濟過熱，南方部分沿海地區(qū)甚至出現(xiàn)了比較嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫。其中一項重要措施就是1998年國務(wù)院頒布的《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，全面停止實物分房，實行住房分配貨幣化。1998年以來房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇和房地產(chǎn)開發(fā)投資的持續(xù)快速增長為近年來GDP重新走上快速增長的軌道發(fā)揮了重要作用。（1）房地產(chǎn)資本形成的供給效應(yīng)推動國民經(jīng)濟的增長許多經(jīng)濟增長的理論都說明了資本形成對國民經(jīng)濟增長的作用，特別是早期的哈羅德－多馬模型，將提高儲蓄率，進而提高投資率，促進資本形成看作提高經(jīng)濟增長率的唯一動力。以住宅為例，從下表可以看出，19972005年，土地開發(fā)面積增長了2倍多。但是，形成的資本要想對國民經(jīng)濟發(fā)揮積極作用，不但需要高投資率以獲得數(shù)量上的增長，還需要高效率地使用資本，為生產(chǎn)生活發(fā)揮應(yīng)有的作用。房地產(chǎn)開發(fā)投資活動還將對裝飾裝修、金融、保險等下游行業(yè)的產(chǎn)品產(chǎn)生需求，從而帶動這些行業(yè)的發(fā)展。與1997年相比，這說明房地產(chǎn)開發(fā)投資通過需求拉動和供給推動而對各產(chǎn)業(yè)的帶動效應(yīng)有所下降，與發(fā)達國家相比，美國1977－，日本1970－，英國1968－，比較接近，差別不大，這說明我國目前房地產(chǎn)開發(fā)投資對各產(chǎn)業(yè)的帶動效應(yīng)大致相當(dāng)于發(fā)達國家上世紀(jì)70－90年代的水平。，與1997年基本持平，與發(fā)達國家70－90年代的水平也十分接近。經(jīng)濟比較發(fā)達的地區(qū)如北京、廣東在1997年這一指標(biāo)就已達到甚至超過發(fā)達國家70－90年代水平。投資擴張剛開始的時候，為其提供投入的部門因供給不足，會出現(xiàn)價格上漲，但這時投入部門一般有閑置的生產(chǎn)要素，利用閑置生產(chǎn)要素擴大生產(chǎn)能力后會緩解價格上漲的壓力；然而，如果投資繼續(xù)大規(guī)模擴張，超過投入部門生產(chǎn)能力的極限，價格水平將發(fā)生不可逆轉(zhuǎn)的上升。將通貨膨脹率控制在較低水平是政府宏觀調(diào)控的政策目標(biāo)之一，一旦通貨膨脹率過高，政府開始壓縮投資控制總需求，房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模的縮減便在所難免。房地產(chǎn)業(yè)受到打壓，投資無法收回，原先的債權(quán)債務(wù)關(guān)系卻不能取消，這樣就會引發(fā)債務(wù)危機，債務(wù)鏈條中受到?jīng)_擊最大的便是金融部門，如果金融體系崩潰，后果不堪設(shè)想。這一時期房地產(chǎn)開發(fā)投資年平均增長率約為42％，增長速度雖快，但波動很大，其中最高增長率發(fā)生在1993年，為165％，而最低的1990年甚至出現(xiàn)負(fù)增長，約為－7%。從這兩次緊接著發(fā)生的波動中還可以發(fā)現(xiàn)，這期間房地產(chǎn)開發(fā)投資的波動幅度大，且波動頻繁，增長率的峰值與低谷相差巨大。%％，%，是改革開放以來CPI年度最大增幅。而全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長一路下滑，1997年房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模甚至出現(xiàn)了負(fù)增長。粱榮（2004）進一步指出：1998－2003年國民經(jīng)濟運行呈現(xiàn)平穩(wěn)而又快速增長的軌跡，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重基本保持在低于20％的水平，是一個重要的經(jīng)驗數(shù)據(jù)。伴隨著房地產(chǎn)開發(fā)投資的快速增長和房價的節(jié)節(jié)攀升，房地產(chǎn)“過熱” 、“泡沫”之聲不絕于耳，雖然泡沫的結(jié)論并非輕易可下，但“泡沫論”者所提出的許多論據(jù)都與房地產(chǎn)開發(fā)投資直接或間接相關(guān)，從中可以看到，近幾年房地產(chǎn)開發(fā)投資過快增長的背后確實存在著不少問題，對國民經(jīng)濟整體或局部的產(chǎn)生了某些負(fù)效應(yīng)。從總體空置情況來看，由于國內(nèi)外對空置率指標(biāo)的計算方法不同，兩者不具有直接可比性，所謂空置率“超國際警戒線”的說法有失偏頗。%，2002002004年這一比重分別為68％、％、％，%?？罩梅康闹匾卣魇且呀?jīng)竣工但尚未租售，這就意味著投資沒有收回，金融部門的信貸資金仍然被占用。實際上，商品房預(yù)售收入、施工企業(yè)的墊資等資金其最終來源依然是銀行貸款，把這些資金來源也計入銀行貸款，則房地產(chǎn)開發(fā)資金中銀行貸款所占比例將高于55％ 參見中國人民銀行《2004房地產(chǎn)金融報告》。更為糟糕的是，房地產(chǎn)開發(fā)投資的高額回報掀起的房地產(chǎn)開發(fā)熱潮中，開發(fā)企業(yè)魚龍混雜，自有資本比例不足30％的企業(yè)眾多，％，甚至有不少企業(yè)玩“空手道”。關(guān)于房價收入比虛高的問題在近年來引發(fā)了熱烈的討論，甚至是激烈的爭論。正如包宗華 包宗華：《再論房價收入比》[J]，載《城鄉(xiāng)建設(shè)》，2003（1）.（2003）結(jié)合城鎮(zhèn)居民的現(xiàn)有居住狀況對房價收入比分析后所指出的那樣，絕大多數(shù)城鎮(zhèn)居民有自己的住房，所面臨的主要問題是原有房屋面積偏小，需要更新?lián)Q代，如果市場上中小戶型的住房供應(yīng)比較充足，大多數(shù)居民對房價的承受能力還是比較高的。資本害怕沒有利潤或利潤太少，就象自然界害怕真空一樣。在國民經(jīng)濟的復(fù)蘇和繁榮階段，大多數(shù)部門走出蕭條，開始出現(xiàn)贏利，為了擴大生產(chǎn)能力，必然對房地產(chǎn)資產(chǎn)產(chǎn)生巨大需求，推動房地產(chǎn)資產(chǎn)價格上升，房地產(chǎn)資產(chǎn)收益增加；房地產(chǎn)開發(fā)投資成本則由于為房地產(chǎn)開發(fā)投資提供生產(chǎn)要素的部門還有閑置的生產(chǎn)能力而上升較慢，這樣，成本增加慢于收益，投資收益率上升，誘發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長；由于房地產(chǎn)開發(fā)投資全過程時間較長，在投資進行期間，需求的壓力會不斷推動現(xiàn)存房地產(chǎn)資產(chǎn)價格上升，從而誘發(fā)更多的投資。宏觀經(jīng)濟變動越大，也就越難以做出關(guān)于收益與成本的穩(wěn)定預(yù)期，這必然提高房地產(chǎn)開發(fā)投資的風(fēng)險。從這份通知不難看出調(diào)控的基調(diào)是“穩(wěn)定”。據(jù)測算，2001年－2010年， 謝經(jīng)榮、葉劍平等：《房地產(chǎn)業(yè)與社會經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展研究》[M]，北京，中國人民大學(xué)出版社，2005.，而2001－2005年，住宅投資仍需要加快發(fā)展。（二）土地對房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響土地是房地產(chǎn)開發(fā)投資活動的載體，其本身也是房地產(chǎn)開發(fā)投資的對象，土地對房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響不言而喻。參見姚洋：《高水平陷阱——李約瑟之謎再考察》[J]，載《經(jīng)濟研究》，2003（1）.。因此，從理論上說，土地資源在一級市場上是由國家壟斷的，政府可以充分利用這種壟斷對土地進行有效的宏觀調(diào)控。土地有償出讓是房地產(chǎn)開發(fā)邁向市場化的重要步驟，土地有償使用后，一方面，獲得土地相對容易，能夠促進市場主體進行房地產(chǎn)開發(fā)投資。土地使用權(quán)可以有償出讓后，舊的無償使用體制并沒有徹底廢止，無償劃撥土地的現(xiàn)象仍然普遍存在，而城市中大量無償劃撥土地存量的行為影響了增量土地出讓；土地出讓環(huán)節(jié)的競爭機制也沒有建立，土地出讓方式中，協(xié)議出讓的比重一直很高，有人估計國有土地使用權(quán)出讓中協(xié)議出讓的比例高達95% 吳正紅、江敏：《完善土地儲備制度，提高土地利用效率》[J]，載《當(dāng)代經(jīng)濟》，2003（11）.。2004年3月16日國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合發(fā)文《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》，要求各地2004 年8 月31 日以后，所有經(jīng)營性土地全部通過“招拍掛”出讓，這就從制度上強制實現(xiàn)土地出讓環(huán)節(jié)的競爭性，增強了對房地產(chǎn)開發(fā)投資的成本約束。針對這種情況，《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用