【正文】 alysis,investmentbenefitanmethodwellsuggestionassessmenttheadjustmentFinallyresearchsignificance,investmentestate；investment............................... 12不確定性與損益雙重性....................................... 4............................................. 4................................................. 5................................................. 6投資分散策略編制風(fēng)險(xiǎn)防范計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略........................................................... 13參考文獻(xiàn).......................................................... 14致本論文研究的內(nèi)容，詳細(xì)分析了房地產(chǎn)投資決策的風(fēng)險(xiǎn)，研究有助于提高人們對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)?！讹L(fēng)險(xiǎn)與保險(xiǎn)的經(jīng)濟(jì)理論》中:“風(fēng)險(xiǎn)是關(guān)于不愿發(fā)生的事件發(fā)生的不確定性之客觀體現(xiàn)”。風(fēng)險(xiǎn)管理在企業(yè)管理實(shí)踐中得到了廣泛的應(yīng)用。定性分析和經(jīng)驗(yàn)決策仍是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分析中常用的方法。A這種難以預(yù)知的特性就造成了房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的不確定性。同一風(fēng)險(xiǎn)事件對(duì)不同的投資者會(huì)產(chǎn)生不同的風(fēng)險(xiǎn)，同一投資者由于其決策或策略不同，會(huì)面臨不同的風(fēng)險(xiǎn)結(jié)果。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資中各種不確定性因素很多，一旦處置不當(dāng)將會(huì)造成整個(gè)項(xiàng)目的拖延甚至流產(chǎn)。4現(xiàn)實(shí)中的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)主要集中在兩個(gè)方面：一是管理，確定和收取租金、物質(zhì)設(shè)施的維護(hù)與更新、控制運(yùn)營(yíng)費(fèi)用都是其關(guān)鍵變量；二是市場(chǎng)變化，如地區(qū)人口結(jié)構(gòu)、交通便利性、競(jìng)爭(zhēng)者等。金融風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)投資額較大的特點(diǎn)使得一般的投資者都要借助于各種融資工具，而利率匯率、項(xiàng)目建設(shè)及租售周期等變量的作用帶來(lái)了收益的不確定性。但一味追求項(xiàng)目與周邊項(xiàng)目的“差異性”，選擇企業(yè)不熟悉或認(rèn)識(shí)尚不足以完成“創(chuàng)新”的項(xiàng)目，也是極具風(fēng)險(xiǎn)的，何況創(chuàng)新本身就是有風(fēng)險(xiǎn)的。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)防范策略例如房地產(chǎn)開發(fā)商可以投入一部分資金在普通住宅，投資一部分在高檔寫字樓等，因?yàn)椴煌愋偷姆康禺a(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)大小不一，收益高低不同。同時(shí)，要對(duì)項(xiàng)目可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估、認(rèn)識(shí)，比較常見的方法有：頭腦風(fēng)暴法、德爾菲技術(shù)、訪談法、財(cái)務(wù)報(bào)表法、初始風(fēng)險(xiǎn)清單法、流程圖法和SWOT重復(fù)進(jìn)行定性分析所得的結(jié)果可能顯示是否有必要調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)管理行動(dòng)，糾正項(xiàng)目計(jì)劃中的偏頗。300010年房地產(chǎn)行業(yè)主要指標(biāo)保持回升，自71804年回落64456分析年房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，2012總之，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)有前些年打下的基礎(chǔ)，有多項(xiàng)政策的鋪墊；上有中央“增加城鄉(xiāng)居民居住面積，提高住房和環(huán)境質(zhì)量，改善居民消費(fèi)環(huán)境，保障人們安居樂(lè)業(yè)”的決心，下有百姓改善住房條件的強(qiáng)烈愿望和買房即換購(gòu)住房的積極性。首先，住房消費(fèi)增長(zhǎng)過(guò)快占用了過(guò)多的消費(fèi)購(gòu)買力，從而抑制其他消費(fèi)需求；其次，住房消費(fèi)增長(zhǎng)過(guò)度波動(dòng)，會(huì)增加處于調(diào)整期的我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定性或不確定性；三是房地產(chǎn)泡沫破裂將造成連鎖反應(yīng)，使投資者和消費(fèi)者信心受到巨大沖擊；最后，房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)膨脹可能會(huì)對(duì)金融系統(tǒng)和經(jīng)濟(jì)造成沖擊。自本文將從房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別角度出發(fā)通過(guò)簡(jiǎn)歷房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)決策評(píng)價(jià)體系討論房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的一些基本問(wèn)題，最為我們探討房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)以防范的切入點(diǎn)。導(dǎo)師以淵博的知識(shí)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)作風(fēng)和高度的責(zé)任感，在教我做學(xué)問(wèn)的同時(shí)，更教我做人，使我受益匪淺。在課題的研究過(guò)程中，得到了同窗同學(xué)的大力支持，在此表示衷心的感謝。結(jié)世紀(jì)3WTO，給房地產(chǎn)業(yè)提供了良好的發(fā)展機(jī)遇。13月國(guó)房景氣指數(shù)回升后，目前房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)已回升月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡(jiǎn)稱“國(guó)房景氣指數(shù)”）為10%。個(gè)百分點(diǎn)。%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)年7830管理過(guò)程中，要合理配備決策、規(guī)劃、招標(biāo)、施工等各個(gè)環(huán)節(jié)的專業(yè)技術(shù)人員，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，重視“過(guò)程控制”，加強(qiáng)關(guān)鍵部位和關(guān)鍵環(huán)節(jié)的管理，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資決策有依據(jù)、項(xiàng)目實(shí)施有程序、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范有制度的局面，有效控制風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的四項(xiàng)基本對(duì)策分別為：一是風(fēng)險(xiǎn)回避，加強(qiáng)同類項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)損失資料的搜集整理和分析，建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)大的項(xiàng)目主動(dòng)放棄，中斷風(fēng)險(xiǎn)源，遏制風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生；二是風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，不放棄或中止帶有風(fēng)險(xiǎn)的開發(fā)活動(dòng)，但將風(fēng)險(xiǎn)可能導(dǎo)致的損失和法律責(zé)任轉(zhuǎn)嫁他人，從而降低自身?yè)p失程度；三是風(fēng)險(xiǎn)控制，一旦風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生，在積極搶險(xiǎn)的同時(shí)應(yīng)注意保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，收集事故的有關(guān)證據(jù)，為索賠和反索賠準(zhǔn)備充足的資料；四是風(fēng)險(xiǎn)減輕，項(xiàng)目實(shí)施中為了達(dá)到某些目的，需要發(fā)生某些可能帶有風(fēng)險(xiǎn)的事件，若可以采用另外沒有風(fēng)險(xiǎn)或風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小的措施卻可以得到同樣的效果，要選擇小風(fēng)險(xiǎn)事件替代大風(fēng)險(xiǎn)事件。風(fēng)險(xiǎn)定量分析風(fēng)險(xiǎn)定量分析經(jīng)常是在風(fēng)險(xiǎn)定性分析之后進(jìn)行的，當(dāng)然這兩個(gè)過(guò)程可以同時(shí)或分開進(jìn)行。這些方法能比較系統(tǒng)、有效地幫我們預(yù)測(cè)項(xiàng)目中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。編制風(fēng)險(xiǎn)防范計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)防范計(jì)劃的編制是決定如何進(jìn)行一個(gè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理活動(dòng)的過(guò)程。當(dāng)然，房地產(chǎn)投資商應(yīng)端正對(duì)待風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度，因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)小則收益也小，要根據(jù)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力選擇適宜的風(fēng)險(xiǎn)收益組合。投資分散策略房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分散是通過(guò)開發(fā)結(jié)構(gòu)的分散，達(dá)到減少風(fēng)險(xiǎn)的目的，其一般包括投資區(qū)域分散、投資時(shí)間分散和共同投資等方式。政策風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生多由于政策的不連續(xù)性、突變性和漏洞的存在。、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)投資者經(jīng)營(yíng)管理不善而造成損失的風(fēng)險(xiǎn)。定位風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的市場(chǎng)定位包括項(xiàng)目的產(chǎn)品定位、建筑產(chǎn)品的質(zhì)量定位、建設(shè)環(huán)境的品質(zhì)定位，都是根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查、項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析及項(xiàng)目可行性研究報(bào)告做出的，是指導(dǎo)項(xiàng)目決策、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案等前期工作的依據(jù)。項(xiàng)目融資階段通常房地產(chǎn)項(xiàng)目都需要從銀行或其他金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資，而貸款利率的變化趨勢(shì)難以預(yù)料，資金成本即融資費(fèi)用對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的最終利潤(rùn)影響極大。狀態(tài)空間是客觀必然，人們無(wú)法自由選擇；而決策空間是人們根據(jù)狀態(tài)空間自主選擇的結(jié)果，決策正確與否直接影響人們面臨的風(fēng)險(xiǎn)及其程度。Willet特別是在具體的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目操作中，由于我國(guó)的國(guó)情和房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性，需要一種更完善的、適合我國(guó)國(guó)情和房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析與決策方法。1二十年前的中國(guó)，經(jīng)濟(jì)學(xué)界對(duì)社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題一直都是否定和回避的。風(fēng)險(xiǎn)管理的思想的雛形可以追溯到很早。其三，對(duì)房地產(chǎn)