【正文】 9 項目競爭分析 95 項目STP策劃 10 項目市場細分 10 項目目標市場選擇 11 項目市場定位 11 項目檔次定位 11 項目主題定位 12 項目功能定位 12 項目產(chǎn)品定位 126 項目規(guī)劃設計 14 項目設計方案 14 項目總平面布置 14 項目環(huán)境景觀設計 157 建設方式及進度安排 16 項目建設方式 16 項目進度安排 168 投資收入估算與資金籌措 17 項目投資估算與資金使用計劃 17 項目收入估算與資金籌措 209 項目財務評價 21 項目盈利能力評價 21 項目清償能力評價 21 項目資金平衡能力評價 22 損益表與靜態(tài)盈利能力分析 22 現(xiàn)金流量表（全部投資）與動態(tài)盈利能力 23 現(xiàn)金流量表（自有資金）與動態(tài)盈利能力 2310 項目不確定性分析 25 臨界點分析 25 敏感性分析 2511 結(jié)論與建議 28參考文獻 301 項目概況 房地產(chǎn)開發(fā)項目基本情況本項目名稱為“建賞?高新”，位于西安市丈八東路路與科技路相交處的西北角，是西高新建設集中和較繁華的地段。（3）公司業(yè)績簡介公司成立以來，建造了7萬m2和5萬余m2儲備土地。%；，%，%?！苯又槍@一要求，十五條意見又進行了進一步的規(guī)定，要求自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90 m2以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上。（4） 空置房停止優(yōu)惠：凡符合空置商品房免稅政策條件的納稅人，須在2005年12月31日以前向稅務機關申報辦理減免稅手續(xù)。在本階段，綜合水平低，產(chǎn)品設計較為原始和落后。為此， A市潛在購房者的基本情況值得我們關注。5）在目前郊區(qū)住宅消費市場來看，仍以自住為主，以投資為目的購置住房的比重只有1％，說明消費者對投資物業(yè)升值的期望低。同時，購房者對“江景”、“湖景”和“運動”的喜好度也很高，正可充分利用項目臨近東江的獨特優(yōu)勢，開發(fā)堤岸，改善景觀，發(fā)展水上運動，將“水”的主題與“動”的元素有機結(jié)合，甚至建立游艇俱樂部，從整體上提高項目品味。 5）教育配套：高新一中、二中、高新一小、二?。晃靼餐馐聦W院。較大的樓盤就有：位于天河區(qū)的匯景新城、華景新城、中海康城；位于增城新塘鎮(zhèn)的碧桂園鳳凰城、新世界花園、新康花園、紫云山莊。（2）經(jīng)理階層：指大中型企業(yè)中非業(yè)主身份的中高層管理人員。社會階層的細分法 （7）商業(yè)服務員工階層：目前，商業(yè)服務員工階層在社會階層結(jié)構(gòu)中所占比例約為12%。該項目臨近西部電子商城等商業(yè)機構(gòu)，里面擁有大量外來的個體商戶，這部分人群在經(jīng)濟實力允許的情況下，通常都希望擁有一套屬于自己的住宅同時為子女提供良好的教育環(huán)境。該項目的外在優(yōu)勢是：當?shù)亟?jīng)營戶對此地塊作為文房四寶或文化一條街的認同度高；與政務新區(qū)、西安古城景區(qū)、汽車站隔岸相望；附近有披云山莊、正在建設的黃龍國際友好飯店作配套。（2）戶型分布廣，戶型合理，可利用率高，套內(nèi)面積應從80~160m，以滿足不同消費者的需求。④項目的升值空間大，租售前景較好。住宅小區(qū)步行景觀入口設于2，3號樓問，車行及消防入口設在用地西南角，地下車庫出入口分別設于東面和西南角，平街為商業(yè)入口，住宅門廳朝向小區(qū)中庭，小區(qū)獨立封閉。（2）小區(qū)景觀強調(diào)實用、自然園林風格。通過色彩和建筑構(gòu)件的高低前后變化，形成獨特的城市建筑景觀，強化商業(yè)街的獨特商業(yè)氛圍。②其他設備及安裝其他設備包括除電梯外的其他所有設備，具體估算可參見下表。（6）管理費（1+2+3+4+5）3%建設單位管理費按前四項之和的3%，共計1542萬元。資金籌措計劃主要是根據(jù)總投資計劃就項目投資的資金來源進行分析，包括資本金、貸款和預售(租)收入三個部分。則項目的借款償還期=82+5314/22028≈（季度）≈（年） 借款還本付息表借款還本付息計算表（單位：萬元）　　2007年2008年2009年　　三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度1期初借款本息累計　　132859811071111611130547740　　本金　　13175910105031122012461　　　建設期利息　　1171208391593　　　2本期借款 　1317459345937171241　　　　3本期應計利息　1160137183202170128　　4本期本金償還　　　　　　53147740　　5本期利息支付　　　　　　170128　　6還款資金來源　　　　　　　　　　利潤　　　　　　531422028171525293償還本金后余額　　　　　　　14160171525293 項目資金平衡能力評價 損益表與靜態(tài)盈利能力分析（1）成本利潤率=開發(fā)商利潤/項目總開發(fā)成本100%其中：開發(fā)商利潤為14144萬元，項目總開發(fā)成本為57363萬元。則該項目在財務上是可以考慮的。據(jù)線性盈虧平衡分析基本公式：銷售收入方程：R=PQ成本費用方程：C=VQ+TQ+F其中： R——實現(xiàn)銷售收入 P——計劃銷售收入 Q——銷售收入的實現(xiàn)率 C——總成本費用 V——銷售費用，為銷售收入的3% T——銷售稅金及附加，為銷售收入的 % F——總投資令B=RC=0，即可求出Q的值。在單因素敏感性分析時假定其他因素都不發(fā)生變化。 評價結(jié)論匯總表財務評價指標計算結(jié)果評價標準是否可行全部投資季度內(nèi)部收益率19%〉13%是財務凈現(xiàn)值3101萬元〉0是投資回收期是借款償還期且從上表的財務評價指標及上章的項目不確定性分析可以看出，本項目的盈利水平比行業(yè)的平均投資回報水平略高，且各項指標均滿足評價標準，所以說項目是可行的。銷售收入的下降會對項目的財務效果產(chǎn)生較大的影響，因此，要想提高未來項目的效益，必須有良好的經(jīng)營運作。（4）由于該開發(fā)項目風險較大，因此建議開發(fā)商應積極開發(fā)全方位的服務及物業(yè)管理業(yè)務，一方面能夠為消費者和業(yè)主提供更加周到的物業(yè)服務，提高項目和開發(fā)商的品牌價值，吸引更多消費者；更重要的是能夠盡可能的利用現(xiàn)有的資源在更多的方面為項目創(chuàng)造收益。所以在開發(fā)過程中，開發(fā)商應該加強對投資運作和市場信息的管理，及時調(diào)整開發(fā)進度和開發(fā)節(jié)奏，慎重考慮并制定銷售價格及促銷方式，通過項目的規(guī)模效應節(jié)約成本，減少資金使用，以資金合理籌措與運用來降低項目的風險。不確定因素對內(nèi)部收益率的影響如下表所示： 不確定因素對內(nèi)部收益率的影響變化因素變 化 幅 度15%10%5%05%10%15%銷售收入%%%%%%%建設投資%%%%%%% 不確定因素對內(nèi)部收益率的影響依據(jù)上圖，采用插入法找出銷售收入和投資變動的臨界點：銷售收入：因為當銷售收入的變化幅度是5%的時候正好是季度基準折現(xiàn)率（%）所以可知銷售收入允許的變化幅度是（5%，+∞）投資：（）/（105）=（）/（X5）從上式解得X=從以上計算結(jié)果可以看出：銷售收入允許變動的幅度為(5%，+∞)。項目的銷售收入的實現(xiàn)率高于這個比例時，項目會出現(xiàn)盈利；反之，若低于這個比例，項目則會出現(xiàn)虧損。，項目資金能按時回收。則計算開發(fā)商投資利潤率=5658/57363100%≈1%（3）資本金利潤率=年利潤總額或年平均利潤總額/資本金100%其中：年平均利潤總額同上，資本金總額為22589萬元。%，本項目考慮上浮10%%。（8）預備費（2+3+4+5+6+7）3%預備費按前幾項和的3%取，共計1231萬元。1）勘察設計費依據(jù)國家發(fā)改委、建設部關于發(fā)布《工程勘察設計收費管理規(guī)定》的通知（計價格[2002]10號）文件中附表1：工程設計收費基價表，采用內(nèi)插法計算，經(jīng)過工程復雜程度系數(shù)調(diào)整，并結(jié)合西安市建筑設計收費市場行情，本項目的工程設計費為667萬元；勘察費取設計費的10%。發(fā)包方式的差異往往會帶來工程質(zhì)量、工期、成本等方面的差異，因此，有必要就建設工程的發(fā)包方式提出建議。（3）強調(diào)山勢的利用。 項目總平面布置該小區(qū)共有14棟樓，包含11高層，3棟小高層，其中，小高層位于小區(qū)的入口處，高層的層高由南向北依次為16層、16層、18層在小區(qū)的最北邊設計了三棟點式高層，其層高為26層在三棟點式高層中間又建有兩棟層高為18層高層。 項目設計方案本項目工程總建筑面積66012 m2。（4）根據(jù)不同的潛在消費者，合理建設各種