【正文】 園、金沙灘海濱浴場(chǎng)、銀沙灘海濱浴場(chǎng)、棒棰島國(guó)賓度假區(qū)及老虎灘基地海洋公園等項(xiàng)目。規(guī)劃總用地40余萬(wàn)平方米。 2. 項(xiàng)目及地塊描述待建項(xiàng)目業(yè)主待建項(xiàng)目投資主要目標(biāo)持有基地或退出策略期望的運(yùn)營(yíng)方式目前項(xiàng)目進(jìn)度項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度表項(xiàng)目地塊概況項(xiàng)目基地指標(biāo)土地地貌資源u 業(yè)主公司：大連君利地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司u 英文名稱：u 業(yè)主背景：君利是一家專業(yè)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司及不動(dòng)產(chǎn)投資公司，主要從事的業(yè)務(wù)有，一級(jí)土地開(kāi)發(fā)整理，大宗房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，休閑不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)；其企業(yè)在土地、不動(dòng)產(chǎn)兼并領(lǐng)域及融資領(lǐng)域有著突出的業(yè)績(jī)。2. 對(duì)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的現(xiàn)有和待建酒店進(jìn)行分析，以了解住宿需求；3. 對(duì)主要細(xì)分市場(chǎng)進(jìn)行分析，以確認(rèn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中住宿需求的特點(diǎn)；4. 我們?yōu)榇ň频赀M(jìn)行設(shè)施推薦和以及相關(guān)配置，為待建酒店選址并界定酒店的定位；5. 通過(guò)滲透分析法測(cè)算得出待建酒店入住率和平均房?jī)r(jià)的預(yù)測(cè)；6. 根據(jù)對(duì)可比競(jìng)爭(zhēng)酒店?duì)I業(yè)表現(xiàn)的分析研究，我們?yōu)榇ň频赀M(jìn)行十年收支預(yù)測(cè)；以及7. 根據(jù)現(xiàn)金流預(yù)測(cè)，測(cè)算開(kāi)發(fā)成本和融資額等情況進(jìn)行了投資回報(bào)率分析。如果以后有任何異常情況出現(xiàn)，我們保留修改預(yù)測(cè)的權(quán)利。根據(jù)調(diào)研項(xiàng)目本身和我們的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)并按照中國(guó)國(guó)內(nèi)一般的業(yè)內(nèi)慣例，我們確定了適當(dāng)?shù)墓芾碣M(fèi)用。責(zé)任申明我們假設(shè)待建酒店已經(jīng)獲得了有效的預(yù)防火災(zāi)證書(shū)，符合相關(guān)的環(huán)境健康法規(guī)并且已經(jīng)獲得待建酒店?duì)I業(yè)所必須的其他執(zhí)照。我們的分析預(yù)測(cè)也基于以下?tīng)顩r和假設(shè)：1. 待建酒店將以國(guó)際五星級(jí)以上酒店的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)；以及2. 待建酒店將由具備專業(yè)國(guó)際酒店管理經(jīng)驗(yàn)，擁有強(qiáng)大的銷售和市場(chǎng)分銷網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，并在中國(guó)有實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)的酒店管理公司來(lái)管理。調(diào)研理論我們對(duì)入住率、平均房?jī)r(jià)和指示性現(xiàn)金流預(yù)測(cè)，是基于我們對(duì)市場(chǎng)的知識(shí)和了解，以及相同或相似物業(yè)在經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)方面的經(jīng)驗(yàn)。u 企業(yè)法人：閆志強(qiáng)u 注冊(cè)資本：1000萬(wàn)元人民幣u 以高端休閑度假產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)及發(fā)展為目標(biāo)，希望打造一個(gè)“東北亞及環(huán)渤?！眳^(qū)域第一品牌的休閑度假產(chǎn)業(yè)u 經(jīng)營(yíng)型產(chǎn)業(yè)，以長(zhǎng)期持有為最高愿景u 以聘請(qǐng)專業(yè)品牌管理集團(tuán)進(jìn)行管理u 項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)及項(xiàng)目定位策劃階段u 項(xiàng)目一期開(kāi)發(fā)總要時(shí)間節(jié)點(diǎn)進(jìn)度21表u 基地北部為山巒，南部為黃海，基地以山地、森林為主生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。 一期占地面積約 5萬(wàn)平方米 二期占地面積約35萬(wàn)平方米二期一期期項(xiàng)目土地以山谷、森林資源為主，地貌呈坡地、臺(tái)地特征 位置圖以下地圖顯示了待建酒店在大連的大致位置圖周邊交通條件周邊用地概況u 航空—周水子機(jī)場(chǎng)距本案北約14公里，約25分鐘車程。 n 療養(yǎng)度假：金沙灘度假村、休療養(yǎng)院、白云山莊等。小結(jié)：市旅游資源豐富，現(xiàn)代都市景觀、海洋景觀、人文景觀、生態(tài)景觀成為大連市的旅游品牌 。優(yōu)勢(shì)：自然景觀得天獨(dú)厚，是一以山、海、島、灘為主要景觀的風(fēng)景勝地。 小結(jié)：得天獨(dú)厚的濱海自然環(huán)境、良好的配套設(shè)施、獨(dú)特的地域風(fēng)情、優(yōu)質(zhì)的旅游品牌、定期的節(jié)慶活動(dòng)是濱海旅游項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)元素，黃金海岸的打造要吸取這些優(yōu)勢(shì)元素，并創(chuàng)造出新的優(yōu)勢(shì)元素，從而形成沿海旅游項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)互補(bǔ)、交錯(cuò)競(jìng)爭(zhēng)，共同發(fā)展的局面。劣勢(shì)適宜建設(shè)用地較少，發(fā)展房地產(chǎn)空間有限；濱海路作為片區(qū)主要聯(lián)系通道，不能滿足發(fā)展需求；旅游產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)分散，各自為政；機(jī)遇《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)[2009]41號(hào)）正式發(fā)布，為片區(qū)旅游開(kāi)發(fā)提供良好政策支撐；政府《關(guān)于加快旅游業(yè)發(fā)展的意見(jiàn)》，確立旅游業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位；大連旅游已經(jīng)走出了一條獨(dú)具特色的發(fā)展之路，正處于整體提升的重要戰(zhàn)略發(fā)展階段； 威脅森林資源的保護(hù)和開(kāi)發(fā)利用；；濱海以外旅游規(guī)模較小，品牌效應(yīng)不突出。項(xiàng)目則以城市中央山谷唯一的以“山”為主題的休閑度假項(xiàng)目，以“泉”為核心的“水”文化題材的功能規(guī)劃，與區(qū)域城市“?！敝黝}項(xiàng)目，形成“錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)”的核心途徑！產(chǎn)業(yè)功能定位元素水文化之產(chǎn)業(yè)化要素休閑美食、購(gòu)物……度假度假、泡溫泉、登山……養(yǎng)生SPA、泉療、養(yǎng)生……居住酒店、別墅、企業(yè)會(huì)所……經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)收益、休閑不動(dòng)產(chǎn)、租賃…… 以深化“水”主題展開(kāi)未來(lái)生活需求為定位待建酒店項(xiàng)目定位? 周邊已開(kāi)發(fā)的海濱旅游項(xiàng)目繁多,與本案形成互補(bǔ)之勢(shì),并獨(dú)樹(shù)本案錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，是思考關(guān)鍵 ? 目標(biāo)客戶緣何選擇本案?——超越別人 ? 本案必須將主題深化,切準(zhǔn)目標(biāo)消費(fèi)市場(chǎng),提供超出市場(chǎng)同類標(biāo)準(zhǔn),且富含文化底蘊(yùn)的產(chǎn)品,將本案塑造為知名度,指名度的產(chǎn)品適宜因地制宜，發(fā)展多樣化、綜合形態(tài)、主題性……休閑度假及高端功能產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)國(guó)際復(fù)合型休閑度假城市中央板塊之東北亞首個(gè)森林主題溫泉度假中央功能酒店酒店級(jí)別：超五星級(jí)度假極品酒店項(xiàng)目酒店競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)定位對(duì)于待建酒店競(jìng)爭(zhēng)酒店市場(chǎng)定位圖，我們給出以下結(jié)論：傳統(tǒng)的高檔景觀區(qū)域度假酒店—棒棰島、星海灣；傳統(tǒng)CBD區(qū)域商務(wù)酒店—中山區(qū)、人民路。通過(guò)我們同當(dāng)?shù)氐恼賳T的訪談中我們了解到，裕景酒店規(guī)劃將位于大連第一高樓內(nèi)，目前該酒店與豪華酒店酒店集團(tuán)——朱美拉進(jìn)行談判，預(yù)計(jì)該酒店同待建酒店一樣定位豪華高端，因此預(yù)計(jì)該酒店平均房?jī)r(jià)將遠(yuǎn)高于競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)平均水平（但考慮到該酒店目前正在談判中，酒店品牌無(wú)法確定，因此該酒店的平均房?jī)r(jià)定位存在加大的不確定性）。酒店價(jià)格定位目前大連中山區(qū)擁有大連最高端的五星級(jí)國(guó)際和國(guó)內(nèi)品牌酒店，如棒棰島國(guó)賓館大連香格里拉大酒店和富麗華酒店等。商務(wù)兼度假客休閑度假住客會(huì)議兼度假客國(guó)內(nèi)客源市場(chǎng)共分為三級(jí)市場(chǎng) u 一級(jí)旅游市場(chǎng)：大連及大遼寧區(qū)域城市 u 二級(jí)旅游市場(chǎng)：吉林、黑龍江、內(nèi)蒙古等省市u 三個(gè)旅游市場(chǎng)：北京、天津、上海、山西等省市 項(xiàng)目區(qū)域位于東北和環(huán)渤海兩大經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)區(qū)域的結(jié)合部，是旅游需求最旺盛的區(qū)域之一，入境旅游市場(chǎng)分為三級(jí)：u 一級(jí)旅游市場(chǎng)：日本、韓國(guó)地區(qū)市場(chǎng)等 u 二級(jí)旅游市場(chǎng)：港臺(tái)、東南亞地區(qū)市場(chǎng)等 u 三級(jí)擴(kuò)展市場(chǎng)：俄羅斯及東、北歐洲市場(chǎng)最佳酒店規(guī)模及設(shè)施推薦依據(jù)待建項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)模式的建立的核心 提煉項(xiàng)目的核心,樹(shù)立一個(gè)核心價(jià)值體系： 一個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作，只有一個(gè)核心，為了項(xiàng)目的發(fā)展必須梳理出一條主線，即：項(xiàng)目的核心價(jià)值體系 項(xiàng)目城市區(qū)域的資源及定位導(dǎo)向 ——《國(guó)家級(jí)5A級(jí)風(fēng)景區(qū)》，以“濱海路”、“海濱公園”及“森林動(dòng)物園”為基地——城市主城區(qū)中心板塊的休閑、度假資源及城市屬性的海岸資源，打造“復(fù)合型”度假產(chǎn)業(yè) 項(xiàng)目地塊的核心資源優(yōu)勢(shì) ——“地?zé)帷薄皽厝辟Y源；——依托“地?zé)峒皽厝钡拈_(kāi)發(fā)，以“水文化”為核心，嫁接高端“SPA”功能提升； 溫泉度主題假板塊產(chǎn)業(yè)核心功能設(shè)定：主題溫泉會(huì)所 —— 形成核心功能板塊的聚會(huì)點(diǎn)；標(biāo)志型溫泉酒店 —— 形成板塊地標(biāo)建筑的焦點(diǎn)；溫泉分時(shí)度假 —— 核心板塊的“核心功能”；溫泉文化 —— 形成項(xiàng)目的核心“文化”體系；最佳酒店規(guī)模及設(shè)施推薦客房客房數(shù)量所占比例%每間客房面積（m178。確認(rèn)待建酒店的設(shè)計(jì)和面積計(jì)算對(duì)于該場(chǎng)地是否合理。? 客房設(shè)計(jì)與設(shè)施推薦客房產(chǎn)品在設(shè)計(jì)上應(yīng)注重世界一流海派簡(jiǎn)約設(shè)計(jì)與東方傳統(tǒng)元素的結(jié)合；而在功能上應(yīng)注重舒適性、方便性和豪華性的結(jié)合?？紤]到其他標(biāo)配設(shè)施，我們建議待建酒店的客房和浴室基本設(shè)施如下：客房主要設(shè)施1 ? 整體風(fēng)格協(xié)調(diào)的室內(nèi)布局和設(shè)計(jì)；2 ? 無(wú)遮擋的大玻璃窗；3 ? 高質(zhì)量的床和床上標(biāo)準(zhǔn)五件套（符合國(guó)際高星級(jí)私人極品度假酒店標(biāo)準(zhǔn)）；4 ? 照明良好5 ? 兩步電話（安裝在書(shū)桌和床頭），兩條電話線，其中一部電話能外接普通話機(jī)；6 ? 配有閱讀燈的沙發(fā)和休息區(qū)；7 ? 寬頻大銀幕電視或等離子電視，播放信息頻道、衛(wèi)星頻道和市內(nèi)電影；8 ? 獨(dú)立控制的冷熱空調(diào)；9 ? 高品質(zhì)的床單和大號(hào)枕頭；10 ? 高品質(zhì)的窗簾和遮光簾；11 ? 大衣櫥和抽屜柜；12 ? 裝備齊全的小型吧臺(tái)；13 ? 高速有線和無(wú)線互聯(lián)網(wǎng)接口。餐飲部分建議待建酒店提供符合酒店形象的高品質(zhì)、多選擇、有特色的餐飲選擇。 建議全日制餐廳的設(shè)計(jì)是獨(dú)一無(wú)二且極具特色的，并且能營(yíng)造出寧?kù)o、舒適以及奢侈豪華的用餐氛圍?；洸诉x料廣泛、菜肴口味尚清淡，味別豐富，講究清而不淡，嫩而不生，油而不膩，還兼容了許多西菜做法，講究菜的氣勢(shì)、檔次，因此，粵菜通常被認(rèn)為為高檔的菜系，并且容易被外國(guó)訪客所接受。 5 咖啡廳30 室內(nèi)咖啡吧使客人在放松的同時(shí)，能夠欣賞到大連城市以及大連港美景。擁有室外會(huì)議場(chǎng)所是待建酒店一個(gè)獨(dú)特的區(qū)別于其他酒店的賣點(diǎn)，同時(shí)這也將擴(kuò)大酒店的市場(chǎng)影響力，并使酒店更具吸引力。注意事項(xiàng)如下：3 ? 會(huì)議設(shè)施應(yīng)該位于酒店的單獨(dú)區(qū)域，與客房和其他公共設(shè)施分開(kāi)。禮品零售店：建議待建酒店配備一個(gè)禮品零售商店，設(shè)于酒店大堂邊上，該商店將由管理公司自行管理或?qū)ν庹凶?。此外，每家理療房配備以下設(shè)施：1 ? 桑拿房和不同水溫的按摩池；2 ? 獨(dú)立的淋浴間；3 ? 獨(dú)立衛(wèi)生設(shè)備；4 ? 按摩床。以上設(shè)施應(yīng)由經(jīng)驗(yàn)豐富的酒店設(shè)計(jì)者進(jìn)行設(shè)計(jì)，并且由酒店管理公司進(jìn)行管理。為避免該情況的發(fā)生，我們建議聘請(qǐng)專業(yè)燈光師進(jìn)行燈光設(shè)計(jì)。除了預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向，還需量化增長(zhǎng)率。 大連位于東北遼東半島最南端，地處東北和環(huán)渤海兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)的交匯點(diǎn)，是東北亞地區(qū)進(jìn)入太平洋、走向世界最便捷的海上門戶之一，是區(qū)域性資源配置中樞，地理優(yōu)勢(shì)明顯。大連“不求最大，但求最佳”，她努力成為國(guó)際都市，也頑強(qiáng)地表現(xiàn)著自己的個(gè)性。u 大連賞槐會(huì)：Dalian Chinese Scholartree Watch Event大連素有“東方槐城”之譽(yù)，每年五月二十日左右，當(dāng)槐花盛開(kāi)之際，大連市政府舉辦以賞槐花為主，融經(jīng)貿(mào)、文體活動(dòng)和旅游為一體的賞槐會(huì)。2007年8月，新的哈爾濱大連高速客運(yùn)鐵路正式開(kāi)始施工，預(yù)計(jì)將于2013年完工。社會(huì)經(jīng)濟(jì)分析全市年末常住人口617萬(wàn)人。農(nóng)村居民年人均純收入10725元，%；年人均生活消費(fèi)支出6403元，增長(zhǎng)11%。 2010年大連地區(qū)全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額1630億元，%，顯示出社會(huì)消費(fèi)品所占生活支出比例正在放大，市民的生活質(zhì)量相對(duì)的略有下降。其中， 億元，% ； 億元， % ； 億元，% 。 2004 年中央政府實(shí)施了“振興東北老工業(yè)基地”戰(zhàn)略，通過(guò)國(guó)有企業(yè)的重組和吸引外商投資，大大促進(jìn)了大連的經(jīng)濟(jì)固定資產(chǎn)投資232。 中國(guó)北方著名的港口、工業(yè)城市，環(huán)中國(guó)渤海地區(qū)和東北亞國(guó)際航運(yùn)中心，石化產(chǎn)業(yè)基地、電子信息產(chǎn)業(yè)和軟件基地、先進(jìn)裝備制造業(yè)基地、造船基地。先進(jìn)制造業(yè)項(xiàng)目、%。在自營(yíng)出口總額中，%；%；民營(yíng)企業(yè)占17%，%。 旅游業(yè)已經(jīng)成為我市新型產(chǎn)業(yè)體系的重要支撐。在東北地區(qū)，大連旅游業(yè)總體實(shí)力居于領(lǐng)先位置，入境旅游指標(biāo)穩(wěn)居榜首。其中，年貨商品展覽會(huì)、畢業(yè)生招聘會(huì)和房交會(huì)等最具代表性。2006年和2007年微微下浮。共有25908家企業(yè)參展，其中境外參展企業(yè)1984家，%。 中國(guó)國(guó)際環(huán)境保護(hù)博覽會(huì)；232。 中國(guó)國(guó)際啤酒節(jié)誕生于1999年北京，自2002年開(kāi)始，移師大連，每年7月底8月初在星海廣場(chǎng)舉行，為期12天。232。 我們預(yù)期經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，這將反過(guò)來(lái)正面影響住宿市場(chǎng)。 考察各競(jìng)爭(zhēng)酒店的房?jī)r(jià)、入住率、市場(chǎng)定位和設(shè)施情況；以及結(jié)合現(xiàn)有酒店和未來(lái)新興供應(yīng)酒店項(xiàng)目，通過(guò)對(duì)各個(gè)酒店的入住率，房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)，市場(chǎng)定位，連鎖程度，地理位置，整體設(shè)施，酒店信譽(yù)和服務(wù)質(zhì)量等一系列做出評(píng)估后，來(lái)預(yù)測(cè)競(jìng)爭(zhēng)酒店市場(chǎng)各個(gè)酒店的大致運(yùn)營(yíng)情況和未來(lái)相互間競(jìng)爭(zhēng)狀況。下圖顯示了2005年到2010年間大連五星級(jí)酒店市場(chǎng)業(yè)績(jī)。此外還有16間會(huì)議室，規(guī)格從35至152平方米不等。西餐廳提供地道意式西餐，并輔以東南亞美食及其他頂級(jí)西式料理。第二部分微觀酒店市場(chǎng)分析（待建酒店競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析）現(xiàn)有及新增競(jìng)爭(zhēng)酒店設(shè)施供應(yīng)是市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)供需關(guān)系的一個(gè)不可分割的組成部分，對(duì)待建酒店的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)有著間接影響。該列出了個(gè)競(jìng)爭(zhēng)酒店的細(xì)分市場(chǎng)、入住率、平均房?jī)r(jià)和每間可售客房收益(RevPAR)。然而這兩個(gè)個(gè)競(jìng)爭(zhēng)酒店的平均房?jī)r(jià)和每可售房收入要略高出市場(chǎng)整體平均水平。232。該指標(biāo)旨在衡量酒店在客房收益最大化方面的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)）表5‐2為間接和次要競(jìng)爭(zhēng)酒店的基本情況總結(jié)?；谏鲜鲇嘘P(guān)因素，我們確定了待建酒店的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。會(huì)館內(nèi)有600㎡、可容納500人的大型多功能廳。配以同聲傳譯系統(tǒng)的各種類型的國(guó)際會(huì)議廳。值得注意的是，2008年受金融危機(jī)影響，入住率下滑幅度較大。為了對(duì)待建酒店供給市場(chǎng)進(jìn)行分析，我們先從待建酒店所處的宏觀酒店市場(chǎng)進(jìn)行分析。 綜上所述，大連良好的宏觀經(jīng)濟(jì)背景將有利于酒店行業(yè)的發(fā)展。232。232。 其它還包括大連汽車展，房地產(chǎn)展等主要節(jié)慶活動(dòng)232。全年展會(huì)觀眾573萬(wàn)人次，其中境外觀眾21882人次，%。但隨著大連展會(huì)業(yè)的快速發(fā)展，在擴(kuò)大展會(huì)規(guī)模的同時(shí)，會(huì)展數(shù)量也有所增加。 這類展會(huì)的參展商及參觀者多為大連當(dāng)?shù)氐钠髽I(yè)和個(gè)人，或者來(lái)自周邊城市，但其消費(fèi)能力都相對(duì)較低。 大連的展會(huì)現(xiàn)在一般分為兩大類:第一類–這大類的展會(huì)一般在每年的5月至10月舉行。世界旅游組織專家評(píng)估，大連市“浪漫之都”城市品牌價(jià)值約1000