【正文】 。經(jīng)營現(xiàn)狀：該項目位于市中區(qū)，在周末時對學(xué)生有一定吸引力，但由于國色天香的崛起，給該項目帶來了一定沖擊。而成都因為氣候宜人、經(jīng)濟較發(fā)達且養(yǎng)老成本低，可能在未來20年成為全國退休老人的最佳養(yǎng)老地之一。數(shù)字娛樂市場發(fā)達，現(xiàn)有網(wǎng)絡(luò)消費群體超過250萬人，僅天府熱線數(shù)據(jù)中心就架設(shè)了近3000臺游戲服務(wù)器，代理了國內(nèi)外近80款數(shù)字娛樂產(chǎn)品。成都—動漫產(chǎn)業(yè)集中于孵化園一帶2005年，盛大、金山、騰訊、智樂等知名企業(yè)先后入駐成都高新孵化園。集體建設(shè)用地使用權(quán)可以采取協(xié)議、招標(biāo)、拍賣或者掛牌等方式流轉(zhuǎn)。 成都需要差異化的統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展操作思路本案應(yīng)該憑借著差異化新城鎮(zhèn)成為全域成都、水城新津的一個重要組團第二維度——成都城市價值空間及機會分析總結(jié)機會1：成都作為全國第四城市，與其他大城市尚有差距，存在一定的追趕空間機會2：全域成都由單中心向多中心城市的轉(zhuǎn)變、行政中心的南遷拉近了花橋與中心城區(qū)的空間距離機會3：花橋應(yīng)該抓住國際城南的打造以及承接空港經(jīng)濟的直接輻射這一機會，積極爭取承接城市功能和產(chǎn)業(yè)功能的外溢機會4：花橋具有后發(fā)的優(yōu)勢，要與別的統(tǒng)籌城鄉(xiāng)項目形成差異化并且可持續(xù)發(fā)展，帶動 成都新一輪統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展工作的快速推進，并且總結(jié)經(jīng)驗進行全國推廣機會5：新會展中心及航空港對花橋有潛在輻射效應(yīng)，應(yīng)該積極融入南部會展及臨空產(chǎn)業(yè)鏈當(dāng)中五． 新津城市價值空間及機會分析 同核城市是世界城市發(fā)展四個階段的最高階段新津GDP產(chǎn)值及增長速度相對偏低新津人均GDP增長趨于平穩(wěn)，需要“興奮劑”刺激其增長新津人均GDP在十年內(nèi)產(chǎn)生了較大的波動，%%，一次波谷（%),但最低值出現(xiàn)于2005年（%）。u 新津縣與雙流構(gòu)成走廊帶一部分，將使新津縣更好的可以享受因為航空港發(fā)展帶來的產(chǎn)業(yè)機會（如臨空產(chǎn)業(yè)）u 新津縣真正意義上的融入城南，在“國際城南”的發(fā)展下，持續(xù)受到整個城南發(fā)展的帶動，有機會成為城南發(fā)展及城市化功能建設(shè)中的某些產(chǎn)業(yè)聚集點和南延線版塊發(fā)展的同盟軍的角色。u 翰文大酒店：投資約一億元，占地約50余畝，在鄧雙鎮(zhèn)建四星級園林渡假式酒店。2006年，% ，%，% 。結(jié)論一：新津每年旅游人數(shù)在200萬左右，而節(jié)日旅游則占據(jù)大部分。新津需要跳出城區(qū)范圍，在更大的區(qū)域內(nèi)構(gòu)建同核生態(tài)城u 同核生態(tài)城要求完備的城市功能，并能夠?qū)崿F(xiàn)自身功能的循環(huán)，人們的居住、教育、生產(chǎn)、生活、就業(yè)、娛樂，消費都可以在城中得到滿足。第三產(chǎn)業(yè)：以交通運輸業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂業(yè)等為主。田園新城發(fā)展的目標(biāo)：216。如Radburn（美國，紐約），Columbia（美國,馬里蘭州）p 邊緣新城是隨著城市功能外擴逐漸形成的。 美國里斯頓 新城模式三——TOD新城p TOD新城：以捷運交通系統(tǒng)導(dǎo)向發(fā)展理念為指導(dǎo)的新城建設(shè)，其主要通過捷運系統(tǒng)與城市中心區(qū)快速連接來縮短交通時間，吸引中心城市的部分功能轉(zhuǎn)移，達到分散城市中心區(qū)居住功能的目的。 日本千葉新城216。 便捷的交通系統(tǒng)為城市發(fā)展提供支撐典型產(chǎn)業(yè)新城：216。 一個強勢開發(fā)商的支持216。 政府是經(jīng)濟發(fā)展的支柱216。地鐵的建設(shè)將使Reston中心更加強大。 “亞洲經(jīng)濟論壇”托起的南海明珠——博鰲“博鰲亞洲論壇”對于花橋項目的啟示1. 會展經(jīng)濟帶動的多元化產(chǎn)業(yè)發(fā)展，不僅解決了不同層次人口的就業(yè)問題，最關(guān)鍵的是擺脫了論壇經(jīng)濟的桎梏，項目的抗風(fēng)險能力得到加強2. 雖然博鰲的成功具有很強的不可復(fù)制性，但會展經(jīng)濟的巨大拉動作用將為花橋項目發(fā)展一種很好的突破形式3. 發(fā)揮地區(qū)優(yōu)勢，充分利用社會和自然資源，是會展經(jīng)濟成型和發(fā)展的客觀要求 統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展案例——“五朵金花” （政府主導(dǎo)下的新社會主義農(nóng)村建設(shè)）“五朵金花”對于花橋項目的啟示1. “五朵金花”是在政府主導(dǎo)下農(nóng)村經(jīng)濟建設(shè)的政績工程，是并未完全市場化的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展項目，政府無法真正的成為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的主體，一旦項目脫離了政府主導(dǎo)作用很難形成市場競爭力2. “五朵金花”產(chǎn)業(yè)成型后進行的土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)和市場化運作是國有資產(chǎn)溢價退出，轉(zhuǎn)移市場風(fēng)險的成功舉措 統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展案例——郫縣農(nóng)科村（中國農(nóng)家樂的發(fā)源地）“郫縣農(nóng)科村”對于花橋項目的啟示1. 郫縣農(nóng)科村項目引導(dǎo)消費者擺脫傳統(tǒng)農(nóng)產(chǎn)品消費模式，開發(fā)體驗式消費、環(huán)境消費、理念消費等新型消費內(nèi)容，將外部市場導(dǎo)入內(nèi)部環(huán)境的做法是值得花橋借鑒的2. 郫縣生態(tài)觀光農(nóng)業(yè)的成功之處在于很好的融入了“文化附加值”和“科技含量”3. 花橋項目發(fā)展要形成完全市場化的核心競爭力需減少對政府的依賴程度才有可能使產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展4. 郫縣農(nóng)科村生態(tài)農(nóng)業(yè)的各自為戰(zhàn)的做法已經(jīng)面臨市場考驗，花橋發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)和觀光農(nóng)業(yè)建設(shè)一定要走市場化、正規(guī)化道路，摒棄各自為戰(zhàn)的模式，在統(tǒng)一運營管理下做正規(guī)軍 主題樂園地產(chǎn)案例——“國色天鄉(xiāng)”“國色天鄉(xiāng)”對于花橋項目的啟示1. 國色天鄉(xiāng)帶動的區(qū)域價值的提升取決于文化主題產(chǎn)業(yè)的成型及配套設(shè)施的完整2. 文化內(nèi)涵是旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)核3. 國色天鄉(xiāng)開發(fā)高端地產(chǎn)的基礎(chǔ)是培養(yǎng)了良好的商業(yè)環(huán)境、文化環(huán)境、人居環(huán)境4. 國色天鄉(xiāng)以文化產(chǎn)業(yè)帶動地區(qū)價值提升對于花橋項目中創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的開發(fā)帶動項目升級具有借鑒意義 案例研究小結(jié)1. 城市功能和產(chǎn)業(yè)功能是解決小城鎮(zhèn)開發(fā)問題的兩條主線2. 小城鎮(zhèn)開發(fā)要采取以市場為主導(dǎo)，政府和企業(yè)共同經(jīng)營的城市發(fā)展機制3. 小城鎮(zhèn)開發(fā)要在避免雷同和關(guān)注合作的基礎(chǔ)上實施差異化戰(zhàn)略4. 多元化產(chǎn)業(yè)體系不僅可以解決不同層次人口的就業(yè)問題，而且可以提高城鎮(zhèn)經(jīng)濟體系的抗風(fēng)險能力八． SWOT分析及影響定位的關(guān)鍵問題 本案SWOT分析——S WS 優(yōu)勢S1—政府的支持以及秀峰集團企業(yè)化的運作能夠保證項目的高效率運作S2—本項目與秀峰3TP工業(yè)園區(qū)建設(shè)有力結(jié)合，就近安排失地農(nóng)民就業(yè)，能形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈S3—交通便捷，09年大件路全線通車，區(qū)域內(nèi)有多條等級公路直通市區(qū)，距成都市中心僅30公里，距雙流機場18公里，規(guī)劃有城鐵線S4—處于新津縣城、花源鎮(zhèn)、普興鎮(zhèn)的金三角核心區(qū)域S5—水系資源豐富，位于五津匯岷江的絕佳地理位置，容易打造田園生態(tài)環(huán)境S6—河道大量的未利用國有河灘土地經(jīng)整理后可轉(zhuǎn)化為高價值的商品住宅開發(fā)用地W劣勢W1—現(xiàn)有的“三規(guī)”對城鎮(zhèn)建設(shè)布局有較大的桎梏W2—花橋處于全域成都的第三圈層，基礎(chǔ)較為薄弱，外向型的城市功能和產(chǎn)業(yè)功能不完善W3—農(nóng)業(yè)人口比重較大，需要安置就業(yè)培訓(xùn)的成本較高W4—農(nóng)用地的承租成本較高，對秀峰的現(xiàn)金流壓力較大W5—原有老場鎮(zhèn)的拆遷安置以及第二產(chǎn)業(yè)的拆并轉(zhuǎn)工作有一定操作難度W6—特殊用地的存在對項目的土地價值提升有較大的限制 本案SWOT分析——O TO機會O1—在中共中央十一五規(guī)劃中明確指出，將加大對統(tǒng)籌城鄉(xiāng)項目的投資力度及政策傾斜程度，全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展項目試點區(qū)域逐步擴大，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展持續(xù)升溫O2—貫徹中共中央關(guān)于“繼續(xù)實施區(qū)域發(fā)展總體戰(zhàn)略，深入推進西部大開發(fā)”的指導(dǎo)思想，本項目起到帶頭示范作用O3—成渝試驗區(qū)有能夠獲得相關(guān)政策突破的空間O4—全域成都的整體發(fā)展規(guī)劃以及“國際城南”的打造，進一步的拉近了花橋與城市中心區(qū)域的距離，城市功能外溢帶來的郊區(qū)辦公、郊區(qū)居住趨勢為本案開發(fā)帶來契機O5—成都目前統(tǒng)籌城鄉(xiāng)項目同質(zhì)化嚴(yán)重，需要差異化高起點的產(chǎn)品O6—花源鎮(zhèn)牧馬山區(qū)域已經(jīng)形成了高端居住別墅區(qū)，地價達到230萬元/畝，這對提升花橋土地價值存在一定機會T風(fēng)險T1—統(tǒng)籌城鄉(xiāng)政策的穩(wěn)定性存在一定風(fēng)險，新的改革試驗區(qū)在進一步出現(xiàn)，可能會減弱成都統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的政策優(yōu)勢；T2—調(diào)控花橋鎮(zhèn)域規(guī)劃的可行性存在一定難度T3—受到國家宏觀調(diào)控的影響，房產(chǎn)及土地價格可能趨于穩(wěn)定，減少了項目土地收益T4—成都目前觀光農(nóng)業(yè)項目競爭激烈，可持續(xù)性發(fā)展受到考驗T5—本案周邊區(qū)域已規(guī)劃希望農(nóng)博園、嬌子農(nóng)莊等項目，可能形成同質(zhì)化競爭T6—與農(nóng)民的土地賠償、拆遷安置談判存在一定的風(fēng)險T7—與政府相關(guān)部門的合作存在一定的不確定性 影響項目戰(zhàn)略定位的關(guān)鍵問題為優(yōu)化本案的SWOT，我們提出影響項目戰(zhàn)略定位的關(guān)鍵問題:1. 花橋在水城新津應(yīng)該如何定位？2. 花橋在全域成都中應(yīng)該如何定位？3. 花橋在全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展及西部大開發(fā)的戰(zhàn)略背景下應(yīng)該如何定位？九． 花橋秀峰統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展項目戰(zhàn)略定位 本項目戰(zhàn)略定位的形成思路 尋求本項目戰(zhàn)略定位的思路1. 大成都目前發(fā)展主軸是向南，城市重心逐步南移，花橋?qū)⑹艿捷椛??！俺赡祥T戶”的概念容易讓人理解為通向成都的南大門，只說明了新津的交通區(qū)位優(yōu)勢，但是忽視了突出新津成都南部新城的概念。 法國巴黎塞納河——沿岸是法國的經(jīng)濟中心巴黎塞納河案例總結(jié)1. 沿塞納河是巴黎的政治、文化、經(jīng)濟聚集之地，是城市發(fā)展不竭的源泉；2. 塞納河沿岸是法國歷史博物館，是城市魅力的展覽館，集河的文化，城市的文化，國家的文化與一體。 專業(yè)人士是推動經(jīng)濟發(fā)展的動力源泉216。 多功能綜合體 典型副中心新城：216。 日本筑波216。 日本多摩216。TOD新城開發(fā)成功借鑒之處：216。邊緣新城開發(fā)理念：216。 鼓勵制造業(yè)、休閑創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品加工和其它工業(yè)從內(nèi)城遷至田園城市區(qū)，提供足夠就業(yè)崗位216。第一產(chǎn)業(yè)則缺少外向性吸引力，第三產(chǎn)業(yè)主要以滿足內(nèi)需為主，也不具備外向型吸引力，花橋產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要在內(nèi)需的基礎(chǔ)上提高其產(chǎn)業(yè)的吸引力。 尋求城市功能和產(chǎn)業(yè)功能的綜合價值最大化 城市功能角度的價值最大化分析（詳見PPT） 產(chǎn)業(yè)功能角度的價值最大化分析（詳見PPT）從城市功能和產(chǎn)業(yè)功能兩個角度，按照價值最大化分析的理論基礎(chǔ)，找出新津城市的價值空間以及潛在的發(fā)展機會 從外向型城市功能角度進行機會分析 從非生產(chǎn)型產(chǎn)業(yè)功能角度進行機會分析能夠影響新津產(chǎn)業(yè)定位的五大產(chǎn)業(yè)類別能夠影響到新津產(chǎn)業(yè)定位的五大產(chǎn)業(yè)類別，其完整程度、規(guī)模各不相同，對本案的影響程度也各不相同，因此需要分別進行分析，得出花橋可能承載的非生產(chǎn)型產(chǎn)業(yè)功能 制造業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈分析基于對制造業(yè)理論知識的研究，可以總結(jié)出制造業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈制造業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈各產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)，按照非生產(chǎn)型價值較高的原則進行層次劃分 倉儲物流產(chǎn)業(yè)分析基于對典型案例的研究，可以總結(jié)出倉儲物流產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈倉儲物流產(chǎn)業(yè)鏈各產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)，按照非生產(chǎn)型價值較高的原則進行層次劃分 會展產(chǎn)業(yè)分析——會展產(chǎn)業(yè)鏈新津可享受到南延線會展產(chǎn)業(yè)帶動基于對典型案例的研究，可以總結(jié)出會展產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈會展產(chǎn)業(yè)鏈各產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)，按照非生產(chǎn)型價值較高的原則進行層次劃分 臨空產(chǎn)業(yè)分析——新津距離成都雙流機場20公里，能夠接收空港經(jīng)濟的直接輻射臨空產(chǎn)業(yè)大致可分為三類：1. 直接為航空運輸業(yè)服務(wù)的產(chǎn)業(yè)，直接為航空運輸業(yè)服務(wù)的產(chǎn)業(yè)，包括航空公司基地、飛機維修業(yè)、航空食品加工業(yè)、物流配送、航空廣告業(yè)、郵件快遞業(yè)等，這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展直接取決于機場客、貨運量的增長；2. 利用機場的交通優(yōu)勢和口岸優(yōu)勢而發(fā)展起來的高時效性、高附加值的相關(guān)產(chǎn)業(yè)，主要指技術(shù)和資金密集型高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，也包括創(chuàng)匯農(nóng)業(yè)、花卉業(yè)等，這些產(chǎn)業(yè)對機場貨運條件要求較高；3. 利用機場的區(qū)位優(yōu)勢而延伸發(fā)展的商務(wù)貿(mào)易、旅游博覽、辦公會務(wù)、文化娛樂、教育科研等產(chǎn)業(yè)臨空產(chǎn)業(yè)構(gòu)成及空間結(jié)構(gòu)示意圖臨空產(chǎn)業(yè)分析——利用機場資源發(fā)展起來的高附加值的產(chǎn)業(yè)基于對臨空經(jīng)濟的認識，可以總結(jié)出臨空產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈臨空產(chǎn)業(yè)鏈各產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)，按照非生產(chǎn)型價值較高的原則進行層次劃分 都市型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)分析如何實現(xiàn)傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)到都市型農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)升級？傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向更高價值環(huán)節(jié)升級，產(chǎn)業(yè)鏈逐步由第一產(chǎn)業(yè)向第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)擴展，形成完整的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈現(xiàn)代農(nóng)業(yè)升級帶來的產(chǎn)業(yè)功能的需求現(xiàn)代農(nóng)業(yè)升級帶來的城市功能的需求都市型農(nóng)業(yè)加工產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)，按照非生產(chǎn)型價值較高的原則進行層次劃分綜合上述分析，新興制造業(yè)、南沿線高科技產(chǎn)業(yè)園、空港經(jīng)濟有可能分離出部分產(chǎn)業(yè)功能與本案相關(guān)的五條產(chǎn)業(yè)鏈價值最大化的產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)處于價值鏈微笑曲線的中高端高端產(chǎn)業(yè)配套是具備潛在機會的高價值產(chǎn)業(yè)功能形態(tài) 從花橋項目周邊現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)類別所具有的產(chǎn)業(yè)鏈的高端環(huán)節(jié)看，通過多元化的產(chǎn)業(yè)綜合考慮，分析出產(chǎn)業(yè)功能角度的價值最大化方向第三維度——新津城市價值空間及機會分析總結(jié)通過從城市功能和產(chǎn)業(yè)功能兩個角度進行新津城市價值空間及機會分析，我們可以得出結(jié)論：新津應(yīng)該成為南部同核生態(tài)城，外向型辦公、外向型商業(yè)、外向型居住及高端產(chǎn)業(yè)配套是新津城南同核生態(tài)城比較缺失的地方。 新津缺乏外向型城市功能及產(chǎn)業(yè)功能 新津已經(jīng)具備了“脫三進二”的條件u 成都城市重心南移，新津距離城市中心的空間距離進一步拉近。 3. 根據(jù)全域成都工業(yè)發(fā)展規(guī)劃，應(yīng)大力發(fā)展硅產(chǎn)業(yè)和精細化工產(chǎn)業(yè)，依托3TP工業(yè)模式形成完整產(chǎn)業(yè)鏈。新津城市功能的不完善直接影響到外部資金的涌入新津城市基礎(chǔ)較為薄弱，其吸引投資的能力不強。 基于同核城市概念，同核城市應(yīng)該具備哪些功能？ 同“核”城市當(dāng)中的“城市功能核”應(yīng)該包括哪些城市功能？ 新津城市功能現(xiàn)狀——各功能單位配套齊全，但規(guī)模檔次比較普通，缺乏外向型的城市功能新津房地產(chǎn)價格起點低，但受花源高檔別墅區(qū)的影響，有啟動跡象新津商務(wù)配套設(shè)施缺乏中高端配置——以酒店業(yè)為例u 月亮湖酒店：位于新津南河南岸，以餐飲搭配其酒店項目，價格80130元。近兩年新津GDP增長率與前幾年對比較低，若新津GDP需要快速增長，則需要更多新興產(chǎn)業(yè)刺激。解讀：1. 集體建設(shè)用地可流轉(zhuǎn)，其中協(xié)議出讓是國有土地出讓中不容易實現(xiàn)的出讓方式，是本案可考慮選擇的方式2. 集體建設(shè)用地可用于開發(fā)工業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)、服務(wù)業(yè)等經(jīng)營性用途 關(guān)于成都市“296號文件”的解讀三第十二條目前，這里已經(jīng)聚集數(shù)字娛樂相關(guān)企業(yè)60余家，2006年有60多項產(chǎn)品投入運營，完成銷售收入超過10億元，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值約50億元。信息化環(huán)境