【正文】 2號線建設(shè)； 張貴莊路至津?yàn)I高速沿線，其基本 契機(jī)為津?yàn)I大道建設(shè)；津塘路沿線 ，其基本契機(jī)為津?yàn)I輕軌建設(shè)發(fā)展 7 12 [成林道項(xiàng)目 ]市場研究及項(xiàng)目定位報(bào)告 項(xiàng)目周邊區(qū)域規(guī)劃建設(shè)發(fā)展前景 2．東麗總體規(guī)劃發(fā)展設(shè)想 以 “一個(gè)中心區(qū)、兩個(gè) 中心鎮(zhèn)區(qū)、兩個(gè)產(chǎn)業(yè)區(qū)和 五個(gè)組團(tuán) ”的布局結(jié)構(gòu)，全 面實(shí)施津?yàn)I新城區(qū)戰(zhàn)略。1 2023 3 29 致：漢拿（天津）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 “成林道項(xiàng)目 ”市場研究 及項(xiàng)目 定位報(bào)告 1 [成林道項(xiàng)目 ]市場研究及項(xiàng)目定位報(bào)告 Agenda議程 項(xiàng)目地塊分析 周邊區(qū)域市場分析 項(xiàng)目競爭地位分析 項(xiàng)目住宅部分定位 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方向探討 2 2 [成林道項(xiàng)目 ]市場研究及項(xiàng)目定位報(bào)告 項(xiàng)目地塊分析 3 登州路 本案 規(guī)劃支 路 昆俞路 成林道 [成林道項(xiàng)目 ]市場研究及項(xiàng)目定位報(bào)告 地塊概要與分析 （一）項(xiàng)目介紹 1．物業(yè)性質(zhì) 居住及商業(yè)金融用地 2．項(xiàng)目四至范圍 東至登州路 南至成林道 西至昆俞路 北至規(guī)劃支路 3 4 [成林道項(xiàng)目 ]市場研究及項(xiàng)目定位報(bào)告 地塊概要與分析 3．地塊控規(guī)概要 2 （ 2）規(guī)劃性質(zhì)：居住、商業(yè)金融業(yè)用地； 2 2 （ 4）地塊的土地使用權(quán)出讓年限 居住用地 70年，商業(yè)金融業(yè)用地 40年 。 13 3．項(xiàng)目周邊市政建設(shè)改造計(jì)劃 （ 1） 2023年東麗區(qū)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃中 ，程林街南片六村屬 “智慧城 ”項(xiàng)目 規(guī)劃范圍，預(yù)期未來 2年內(nèi)項(xiàng)目周邊 環(huán)境改造完成。 土地放量：自 2023年 11月始，河?xùn)|、東麗兩區(qū)域內(nèi)有多塊土地交易成功 ，預(yù)示著下階段本市東部板塊地產(chǎn)開發(fā)將再度升溫。規(guī)劃總用地面積 ，總?cè)丝?，總建筑面積 ，規(guī)劃居住建筑面積 10 18 [成林道項(xiàng)目 ]市場研究及項(xiàng)目定位報(bào)告 項(xiàng)目周邊板塊特征分析 （ 3）板塊綜述 天津城市工業(yè)東移、天津空港物流加工區(qū)和保稅區(qū)（航空城）的進(jìn)駐為華明鎮(zhèn) 的發(fā)展帶來了巨大機(jī)會 ,必將成為東麗居住、生活、娛樂中心。二期用地 ， 主要作為工業(yè)用地。 12 22 [成林道項(xiàng)目 ]市場研究及項(xiàng)目定位報(bào)告 項(xiàng)目周邊板塊特征分析 （ 4）未來發(fā)展趨勢 東麗區(qū)獨(dú)具科技高教服務(wù)業(yè)發(fā)展的區(qū)位優(yōu)勢和土地資源優(yōu)勢?，F(xiàn)有及 正在規(guī)劃的項(xiàng)目多數(shù)定位于中端的一般消 費(fèi)人群，區(qū)域性較濃。 27 [成林道項(xiàng)目 ]市場研究及項(xiàng)目定位報(bào)告 （ 2）華明鎮(zhèn)板塊 該板塊是新規(guī)劃的大型行政村居住區(qū)。但產(chǎn)品上市后的市場效果還是要看項(xiàng) 目定位的準(zhǔn)確性、產(chǎn)品本身特性、市場對產(chǎn)品的差異化特點(diǎn)的認(rèn)可度與滿意度 、項(xiàng)目操作的推廣策略是否能夠給消費(fèi)者以足夠力度的引導(dǎo)等。 35 150200 % [成林道項(xiàng)目 ]市場研究及項(xiàng)目定位報(bào)告 供應(yīng)狀況分析 ——單戶面積（三） 以下銷售情況統(tǒng)計(jì)是截止到 3月 14日前網(wǎng)上簽約的合同情況計(jì)算得出 ★ 別墅項(xiàng)目（按套數(shù)計(jì)算） 400以上 % 300400 % 250300 % 200250 % 經(jīng)過對 2個(gè)別墅項(xiàng)目的分析匯 總，圖中顯示， 200250㎡的 戶型供應(yīng)比例高達(dá)到 %， 其次是 150200㎡的戶型比例 占到 %。 120150 % 150200 4060 % % 6080 [成林道項(xiàng)目 ]市場研究及項(xiàng)目定位報(bào)告 需求特征分析 ——單戶面積（一） 以下銷售情況統(tǒng)計(jì)是截止到 3月 14日前網(wǎng)上簽約的合同情況計(jì)算得出 ● 住宅項(xiàng)目：高層、小高層、多層共 7個(gè)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì) （按套數(shù)計(jì)算） % % % % % % % % % % % 5% 0% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 4060 6080 80100 100120 120150 150200 200250 供應(yīng)比例 % % 需求比例 % 43 6080 % 4060 % [成林道項(xiàng)目 ]市場研究及項(xiàng)目定位報(bào)告 需求特征分析 ——單戶面積（二） 以下銷售情況統(tǒng)計(jì)是截止到 3月 14日前網(wǎng)上簽約的合同情況計(jì)算得出 ● 小戶型項(xiàng)目統(tǒng)計(jì) （按套數(shù)計(jì)算） 120150 % 150200 100120 % 80100 % % % % % % % 30% 20% 10% 0% 70% 60% 50% 40% % % 40以下 4060 % % 6080 80100 100120 120150 150200 供應(yīng)比例 需求比例 上圖顯示， 4060㎡的小戶型需求最為集中 ，比例高達(dá) %，但仍然供不應(yīng)求，其次是 6080㎡的 戶型，需求比例為 %。 [成林道項(xiàng)目 ]市場研究及項(xiàng)目定位報(bào)告 需求特征分析 ——總房款成交特征 ▲ 住宅項(xiàng)目：高層、小高層、多層共 7個(gè)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì) （按套數(shù)計(jì)算） 夏陽溪韻 16% 45% 48 36% 97% 33% 36% 82% 朗鉅天域 精英匯 61% 20% 81% 城市天籟 21% 29% 28% 78% 太陽城新領(lǐng)地 40% 25% 65% 29% 百合春天 朝陽綠茵 42% 38% 92% 69% 陽光星期八 22% 24% 28% 74% 遠(yuǎn)洋新天地 15% 23% 29% 80% 都市亮點(diǎn) 33% 85% 30 40 50 60 70 80 90 100 120 150 200 萬元 53% 21% 31% 7080萬 % 5060萬 % 6070萬 % 3040萬 % 30萬以下 % 4050萬 % 90萬以上 % 8090萬 % 49 按照套數(shù)計(jì)算 0 2023 4000 6000 8000 10000 [成林道項(xiàng)目 ]市場研究及項(xiàng)目定位報(bào)告 銷售狀況分析 ——已簽約部分成交均價(jià) 夏陽溪韻 朗鉅天域 錢塘精英匯 東麗湖 太陽城 百合春天 朝陽綠茵 陽光星期八 遠(yuǎn)洋新天地 都市亮點(diǎn) 6 13 14 29 37 52 59 72 74 79 項(xiàng)目名稱 開盤時(shí)間 銷售周期 月均銷售套數(shù) 都市亮點(diǎn) 2023年 4月 30日 10.5 52 遠(yuǎn)洋新天地 2023年11月 26日 15.5 74 陽光星期八 2023年 6月 18日 21 72 朝陽綠茵 2023年 3月 27日 11.5 29 百合春天 2023年 2月 18日 13 79 太陽城 2023年11月 20日 28 59 東麗湖 2023年12月 15日 15 37 錢塘精英匯 2023年10月 28日 16.5 6 朗鉅天域 2023年 5月 10日 10 13 夏陽溪韻 2023年10月 7日 5 14 26 50 ?都市亮點(diǎn)以小面積為主，也創(chuàng)造了良好的銷 勢。 27 52 [成林道項(xiàng)目 ]市場研究及項(xiàng)目定位報(bào)告 競爭 /熱點(diǎn)項(xiàng)目供求及銷售狀況市場總結(jié) 住宅項(xiàng)目 在目前的需求市場上，盡管對于 100120㎡面積區(qū)間的戶型需求最為集中，但 從需求狀況顯示 100㎡以下的戶型需求旺盛，因此在制定本案的戶型比例和面積 區(qū)間時(shí)，本行建議充分考慮這一特點(diǎn)，適當(dāng)提高 100㎡以下戶型的供應(yīng)比例。 別墅項(xiàng)目 別墅項(xiàng)目均以 150250㎡的大戶型為主力戶型。且此類建筑 形式為周邊市民所接受。房型設(shè)計(jì)動靜分區(qū)， 使主、次臥居住隱私得到 很好的保護(hù)。規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)等方 面與項(xiàng)目定位協(xié)調(diào)統(tǒng)一，適合市場需求； [成林道項(xiàng)目 ]市場研究及項(xiàng)目定位報(bào)告 我 行 點(diǎn)評 二、劣勢簡析 項(xiàng)目北端為京山線鐵路，對 提高居住品質(zhì)形成干擾，且項(xiàng)目地塊 原為醫(yī)院用地，影響了部分地緣性客 戶的選擇。 周邊餐飲、娛樂、健身、休閑等生 活配套齊備，家世界、家樂福、易初蓮花 近在咫尺，天津八中、武警醫(yī)院坐落項(xiàng)目 周邊，盡享便利。 41 80 [成林道項(xiàng)目 ]市場研究及項(xiàng)目定位報(bào)告 面積配比情況 150200： 12% 200250： % 單戶面積供應(yīng)特征（按照套數(shù)計(jì)算） 100120 % 6080： % 80100： % 100120： % 120150： % 150200 % 200250 % 6080 % 80100 % 120150 % 面積區(qū)間（平米） 一室： 6% 二室： 39% 三室： 45% 四室： 10% 房型 房型供應(yīng)特征（按照套數(shù)計(jì)算） 二室 39% 三室 45% 四室 10% 一室 6% 81 [成林道項(xiàng)目 ]市場研究及項(xiàng)目定位報(bào)告 面積配比情況（二） 一室二廳 77㎡ 三室二廳 132㎡ 二室二廳 94㎡ 三室二廳 134㎡ 戶型設(shè)計(jì)點(diǎn)評： 主力戶型面積在 100—150平方 米之間，采用雙電梯三戶設(shè)計(jì)， 戶型面積適中，比較迎合市場 主力需求，設(shè)計(jì)上，功能分區(qū) 較合理，衛(wèi)生間較多采用明衛(wèi) 設(shè)計(jì)，端頭大戶型實(shí)現(xiàn)了南北 通透，很大程度上提高了大戶 型的居住舒適度。五星級 私享 街區(qū) 天津東區(qū)新都市，居住品牌代表作 東進(jìn)，從城市到都市， HOPSCA豪布斯 卡國際都市復(fù)合街區(qū) 全石材海派明宅，締造經(jīng)典與永恒 聚焦城市綜合體，都市新生活 91 20230422 接待中心現(xiàn)場派送預(yù)約登記卡 20230501 盛大公開 20230603 7號樓珍藏戶型全面推出！ 20230618 6月 18日正式開盤 20230723 五號樓公開 20230216 二期 2月 18日耀世登場 20230222 二期掀起狂潮 20230408 1 18號樓正式公開 20231118 1 18樓正式搖號購房 20231222 歲末壓軸精品，即將正式公 20231225 陽光星期八 樓市 “奧斯卡 ” 202316 “陽光星期 8之夜 ”將在天津市人民體 育館舉行。（易 初蓮花南側(cè)） 85 項(xiàng)目周邊環(huán)境及交通狀況 項(xiàng)目毗鄰地鐵 2號線、輕軌。 BACK 77 [成林道項(xiàng)目 ]市場研究及項(xiàng)目定位報(bào)告 3遠(yuǎn)洋新天地 開發(fā)商：天津市遠(yuǎn)馳房地產(chǎn)開發(fā)公司 投資商：中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目地點(diǎn)：河?xùn)|區(qū)新開路與華龍道交口 項(xiàng)目周邊環(huán)境及交通狀況： 緊鄰天津內(nèi)環(huán)線，交通便利，配套設(shè)施 完善，按照未來建成的城市快速路體系 ，地鐵 3號線，輕軌鐵路等均經(jīng)過這 里。容積率： ； 綠化率： 35%；地下車位，配比為 1： 1 ；土地使用年限： 50年，無煤氣。 走道空間浪費(fèi)面積較大。 57 [成林道項(xiàng)目 ]市場研究及項(xiàng)目定位報(bào)告 競爭 /熱點(diǎn)項(xiàng)目綜合素質(zhì)評定 30 58 [成林道項(xiàng)目 ]市場研究及項(xiàng)目定位報(bào)告 周邊競爭 /熱點(diǎn)項(xiàng)目 典型案例分析 59 [成林道項(xiàng)目 ]市場研究及項(xiàng)目定位報(bào)告 區(qū)域現(xiàn)時(shí)供應(yīng)項(xiàng)目一覽 31 [成林道項(xiàng)目 ]市場研究及項(xiàng)目定位報(bào)告 1都市亮點(diǎn) 開發(fā)商：天津市紅鼎房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 投資商：天津萬兆投資發(fā)展集團(tuán)有限公司 項(xiàng)目地點(diǎn)：河