【正文】 一格），長度：60～120；下大上小型下方深度35～45，高度80～90活動未及頂高柜：深度45，高度180～200木隔間墻厚：6～10；內(nèi)角材排距：長度（45～60）*90施工全過程圖解土方開挖后，承臺磚胎膜砌筑承臺基礎(chǔ)梁磚胎膜砌筑承臺、底板墊層砼澆搗后地下室底板及承臺基礎(chǔ)梁防水卷材施工 鋼筋綁扎中地下室外墻及消防水池的施工縫處的止水鋼板焊接施工中外墻施工縫處模板掛模外墻模板掛模。1地下室底板砼澆搗后1地下室放線，柱頭砼鑿毛1模板鋼管架搭設(shè)1外墻施工縫處鑿毛1柱腳焊的定位鋼筋1地下室外墻模板施工中，止水螺桿外加一小塊木塊，目的是為了使以后割掉止水螺桿后留下的那個小凹槽，可以直接用水泥砂漿補平，以防止螺桿露在外面。3地下室風(fēng)管安裝中。4磚縫用專門的填縫劑進(jìn)行填縫?！　　　　　《?，簡單的說一下，土地證由國土部門頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）；建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點批復(fù)由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強度指標(biāo)的法律依據(jù)，如容積率啊建筑密度啊停車位配置要求啊這些指標(biāo)都在這個批復(fù)里體現(xiàn)出來，包括現(xiàn)在的那個小戶型比例限制要求，也會在這個文件里體現(xiàn)出來。然后受讓了土地的開發(fā)商，再去規(guī)劃部門軟磨硬泡，無論是修改規(guī)劃也好，還是根本沒有規(guī)劃都好，反正，我的土地出讓金是已經(jīng)交了，剩下的事情你規(guī)劃部門得給我搞定。城市規(guī)劃這個概念一直到現(xiàn)在都還沒深入人心，更何況當(dāng)時呢。不過這里也有些東西很有趣，與法律的關(guān)系也比較大，比如設(shè)立項目公司。我不知道在目前的市場里，可行性這個東西，政府是從什么角度來管理的。立不了項根本做不了環(huán)評。現(xiàn)在結(jié)構(gòu)類的工程師難找啊，感慨一個?？雌饋磉@個計算應(yīng)該是沒有什么爭議了。但是放到實踐中一看，啥是凈用地面積??？從哪里起算啊？是純粹的土地使用權(quán)證載的面積呢，還是比這個面積大那么一點，一直到周邊道路的道路中線去呢？這個東西根本說不清楚，怎么算都行?！　　　　　徔偲矫媸钦麄€開發(fā)報建過程中最有技術(shù)含量的活，這個過程一般都要2到3個月，往往都要和規(guī)劃部門反復(fù)修改扯皮，來回磨，磨到雙方都沒了脾氣，才能通得過。而且，被這個東西害死的公司比比皆是。如果什么沙井蓋搞得滿地都是，簡直看不出走向來的，基本上這個小區(qū)你就可以考慮放棄了。為什么？因為所有的線，你都得從外面引進(jìn)來，都得跟外面有個接口。引到多少電算多少電。我就不多說了。車位不夠，基本上都別想通過單體審查?！　　　　　∧敲矗瑸槭裁撮_發(fā)商那么不愿意建大點地下室？因為建地下室是虧本的。當(dāng)然我這個是大概經(jīng)驗，在有些城市，停車位還是能賺錢的，比如廣州、深圳和上海的一些黃金地段的樓盤，據(jù)說停車位都能買到40萬一個。我個人還沒鉆詳明白，不知道這個法是什么意思，在搞什么玄虛。我國的消防審查，在很多時候都是非常扯淡的，非常官僚的。但是，我在這里說句公道話：涉及生命安全的消防規(guī)范，基本上沒人敢動手腳。真要被炸了樓，呆在地下室里絕對活埋掉。國家為了鼓勵大家搞人防工程，就允許你暫時用著。我國現(xiàn)在越來越強調(diào)可持續(xù)發(fā)展，建筑節(jié)能擺上的位置也越來越高。北方人在考慮在冬天取暖的要求之后，的確不習(xí)慣居住大面積。本人當(dāng)年參與的好幾個項目，為了在滿足這個9070的要求下還能做3房單位，設(shè)計師嘔了不知道多少噸血?！　　　《鳎f個節(jié)能審查，一說開去就說了這么多，不好意思不好意思。該地建設(shè)局檢查組帶人檢查施工現(xiàn)場，上了這塔的工架，突然這塔就塌了，整個檢查組全部死光。但是不違反強制性規(guī)范就表示安全合格嗎？我看誰也不敢說這個話。我知道在很多城市，幾乎沒怎么管這兩樣?xùn)|西：余泥和噪音?！　　　　　≡胍襞欧旁S可，是指只能在規(guī)定時間，用規(guī)范的，噪音較輕的方式施工?，F(xiàn)在在一些城市，這個夜間連續(xù)施工的管理，就管得非常好，比如廣州和深圳?！　　　　　≠|(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督我為了把施工許可證這一節(jié)趕緊搞出來，已經(jīng)寫得不耐煩了。謝謝各位。當(dāng)然在若干細(xì)節(jié)上這兩部門還是有所區(qū)別。我見過最好的城市是廣州。　　　　　　施工招投標(biāo)、監(jiān)理報建還是沒寫到施工許可證，寫死我了，啊啊啊我為什么會想到寫這個題材？我現(xiàn)在內(nèi)心深處泛濫著一寫到施工許可證就太監(jiān)掉的沖動啊。黑得讓人毛骨悚然。結(jié)果，連交件都交不進(jìn)去?！　　　《?，監(jiān)理招標(biāo)的程序跟施工招標(biāo)的程序及做法幾乎一致，我不多說了。缺一不可?！　　　　　≡诟母镩_發(fā)之初，外資企業(yè)剛進(jìn)中國的時候，有個著名的段子，說是有個企業(yè)要搞一個項目，前后蓋了200多個章，事還沒辦成。我就這么告訴你們：大家都已經(jīng)把潛規(guī)則當(dāng)成了規(guī)則。為什么？因為這是雙方一起適應(yīng)，互相妥協(xié)的結(jié)果?！　　　≡谥v預(yù)售和驗收這些東西之前，我想先講講現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控政策。目前我國各類工業(yè)園區(qū)總面積已經(jīng)超過了全國所有城市市區(qū)建成區(qū)的總面積。在另一個方面來說，房地產(chǎn)公司儲備那些目前來說幾乎沒有開發(fā)價值的遠(yuǎn)郊土地，其完全是寄希望于中國經(jīng)濟的健康穩(wěn)定發(fā)展，城市逐步擴張，富裕群體人數(shù)總量不斷增長。免得我的這個貼淪為口水之爭的場所。但是，我暈，大戶型或者小戶型，在單價穩(wěn)定的前提下，單方利潤及總利潤會有任何差別嗎？總建筑面積不變，單價穩(wěn)定，戶型變一下，造成影響無非是多幾套房子或者少幾套房子，利潤有區(qū)別嗎？除非是有這樣的邏輯前提：大戶型的單價比小戶型高。接下來，繼續(xù)講流程吧。放線后，測繪院會發(fā)出一份放線冊。唉　　1預(yù)售許可證終于說到這個了。在理解了這個之后，或許我們對捂盤這種行為，會有更深刻的認(rèn)識吧。隨便你怎么公示。造成這種差異的原因很多，比如施工不規(guī)范造成的面積誤差，又或者之前在圖紙計算上對公用部分的統(tǒng)計有誤差，這些都有可能?！　　　　　?關(guān)于預(yù)售中的土地解押昨天在寫預(yù)售的時候，關(guān)于土地解押的問題，我不是很敢下筆。土地必須在辦理了施工許可證之后才能抵押貸款。這就意味著開發(fā)商在辦理預(yù)售許可證時面臨著很嚴(yán)重的資金壓力：要么還貸，要么更換抵押物，不然這個預(yù)售許可證就出不來了?，F(xiàn)在絕大多數(shù)的城市，國土部門和房管部門都是分離的。無論銀監(jiān)還是上級什么部門來查，都可以解釋過去?！　　　〈送?，在可以辦理在建工程抵押的城市（這里說明一下，在建工程抵押不是每個城市都辦得了。在做了前面這許多的鋪墊和協(xié)調(diào)工作，結(jié)識了那許多的人，一步一個腳印的，做到了現(xiàn)在，如果還不能完成現(xiàn)在的工作，就真是白混了。開發(fā)商自己做這幾項驗收，肯定通不過。說這個三臺的設(shè)計不合理，要變成四臺。竣工之后，施工單位、開發(fā)商、監(jiān)理單位，合在一起整個驗收報告出來就行了，然后交給質(zhì)監(jiān)站備案。　　　　　　竣工驗收備案完成，是法定的正式交樓條件。接下來就是產(chǎn)權(quán)證辦理的事情了。4 預(yù)制板梁砼：板梁封頭砼、運輸、安裝8 角鋼的制作安裝及其主材費用12 在配電柜安裝清單中基礎(chǔ)型鋼容易漏2在挖土方工程中，現(xiàn)在的計價表，挖濕土方的抽水費未計入（以前的定額是包含），現(xiàn)在歸入在措施項目中，即第二十一章　施工排水、降水、深基坑支護(hù)章節(jié)內(nèi)。 3措施項目費用的大體積砼的測溫費。合同文件并不是一張紙，包括投標(biāo)文件等，施工組織設(shè)計直接影響措施費的構(gòu)成，按照規(guī)范施工則是合同內(nèi)容之一。 4土建里面的：人機配合挖土有個系數(shù)，濕土也有系數(shù)。一般鋼結(jié)構(gòu)不搭設(shè)腳手架。 6腳手架項目中的油漆刷漿用腳手費容易不計的。9人工費調(diào)整。9細(xì)石混凝土地面中的混凝土強度調(diào)整。7防水材料附加層厚度的調(diào)整。很多項目看起來是完整的，如果不仔細(xì)看設(shè)計圖紙和施工規(guī)范及招標(biāo)文件是很容易漏算，導(dǎo)致清單組價不合理。 5抹灰工程中用的那個鐵絲網(wǎng)山東省2006版消耗定額已單設(shè)子目，進(jìn)入直接工程費。4土方類別及運距；4洞內(nèi)、地下室內(nèi)等需照明施工的人工費增加40%；再比如設(shè)計圖紙規(guī)定用PE給水管，但并未說明屋面部分要采取什么措施，按規(guī)范PE管不能爆曬，應(yīng)有保護(hù)措施，報價時就應(yīng)該考慮。3土建工程中窨井、化糞池項目如套綜合定額，別漏了其中相應(yīng)的措施項目，如挖濕土排水費、基坑排水費及腳手、模板費等。 3鉆沖孔樁的，鋼護(hù)筒、入巖增加費、操作平臺、砼是采用水下砼澆筑。 1工藝管道安裝中法蘭安裝的螺栓是未計價材料。13 給排水上管道安裝清單中套管容易漏9 溝槽土方單側(cè)棄土的系數(shù)容易遺漏5 鉆孔灌注樁：入巖深度的鉆孔（該項目市政和公路定額項目包含內(nèi)容差距很大）預(yù)算中容易漏的100項 1 在平屋面保溫屋面中排汽孔我看到很多未辦理竣工備案手續(xù)的樓盤就強迫業(yè)主收樓的報道，一直覺得比較奇怪?，F(xiàn)在監(jiān)理公司絕對不敢得罪甲方，乃至在絕大多數(shù)的施工過程中，監(jiān)理公司都沒人出現(xiàn)的，直接就是賣個名字給甲方。你要說這是誰的責(zé)任吧，這根本都說不清楚。尤其是消防和永久用電，這里面的道道和苦水啊，真是倒也倒不完。在封頂之后，竣工之前，就可以做這項驗收了。同樣是利用懸空期來做事。先以更換抵押物的理由非常合理的將土地解押掉（有些人把銀行的工作做得很通的，連更換抵押物這樣的理由都不需要找，直接先解押掉，唉，我個人佩服之極），然后拿著這個注明了已解押字樣的土地證，趕緊去房管部門，給他們看，啦啦啦，我的土地證已經(jīng)解押了啦。房管部門和國土部門之間是有很深刻的仇恨的。哪有那么多實物可以拿去抵押啊。貸款額現(xiàn)在基本上都是根據(jù)施工許可證載建筑規(guī)模來確定和發(fā)放的。這個話題非常敏感。開發(fā)商也沒這種能力或故意去故意做假，當(dāng)然我個人不排除有些頭被門夾了的開發(fā)商被某些運氣極好的人撞到。　　　　在預(yù)售許可方面還有個值得一說的地方就是預(yù)測繪。交易價格必須明確到套，單價必須清晰，在交易現(xiàn)場，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”，這種騙人的玩意了。我所知道的，在房地產(chǎn)已經(jīng)成為了一個產(chǎn)業(yè)的城市，預(yù)售許可都要求在網(wǎng)上辦理，全程公示。讓他們提前來做放線?！　　　　　?放線、驗線這個就簡單的說一說吧。我的個人經(jīng)驗是反過來：小戶型的單價一般都比大戶型高一點點。謝謝。唉　　　　打壓購買需求提高首付比例，緊縮銀根，提高銀行準(zhǔn)備金率，控制按揭貸款，都是這種考慮。當(dāng)然，在這種宏觀性的打壓地方用地沖動的趨勢下，房地產(chǎn)用地不可避免的受到了株連。對現(xiàn)在的調(diào)控，我的總體評價是：混蛋。　　　　　　之后的內(nèi)容，大家就開始熟悉起來了：我們終于進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)的各項手續(xù)了。在每一個程序中，在每一個環(huán)節(jié)中，都存在利益分配，都存在制衡。上級政府震怒，云云。在我與同行的交流中，我也從來沒見過老老實實的一步步完成所有手續(xù)，再來辦施工許可手續(xù)的。通過了就是下一步，施工許可證。后來求爹爹告奶奶給受理了，然后又因為其中一個人的身份證復(fù)印得不清晰，全部材料退件。我在此隨便講個故事哈。但在某些大城市，譬如廣州，無論什么企業(yè)施工，都必須做招投標(biāo)。恩，在這里，為了避免有些人看不懂，我說一句，打完樁必須做檢測。但在我看來，安監(jiān)把質(zhì)監(jiān)吃掉，并成一個機構(gòu)，沒有任何邏輯和操作上的困難。拿施工許可證之前，必須得去兩個站辦審批手續(xù)。程序是這么一步步走過來的。無論怎么找關(guān)系都難批得下來?，F(xiàn)在很多城市已經(jīng)禁止使用錘擊樁了?！　　　　　∮嗄嗯欧努F(xiàn)在都快成了各大公路管理部門，包括公路、交通、警察，的主要生財?shù)缆妨恕，F(xiàn)在合生在廣州的某樓盤前面，也打算樹這么一個塔，做審查的時候也是吵得不可開交。首先當(dāng)然是從源頭設(shè)計查起。施工圖審查現(xiàn)在都已經(jīng)在表面上市場化了，允許開發(fā)商自己找資質(zhì)的施工圖審查單位做審查。當(dāng)然，兩房單位也可以住，不過就不能養(yǎng)孩子，一養(yǎng)孩子這家就完蛋了，爸爸媽媽爺爺奶奶加孩子哭，連轉(zhuǎn)身的地方都沒有。同時，在完全不考慮洗手間的采光和通風(fēng)要求時，90平方米的套型面積的確可以設(shè)計出非常不錯的三居室的戶型。搞了這些東西，夏天空調(diào)得開到瘋狂掉。因為人防用途部分的車位只不過是一種暫用的性質(zhì)，不能賣，所以開發(fā)商絕對會想辦法減少人防面積。人防部門屬于政府部門，不是軍隊編制。我個人沒見過有開發(fā)商能繞得過這些強制性規(guī)范的，即使能繞過去將會獲得巨大的回報，譬如減少一套樓梯，那是多么好的事情啊， 但是基本上沒人敢去辦。另外我們的消費者也沒這種意識。我直接這么下兩個結(jié)論：沒有哪個小區(qū)的消防和人防設(shè)計是達(dá)標(biāo)的。嘿嘿。我知道這個話一說出來糞青們就會向我開炮，說什么10幾20萬買一巴掌大的停車位，開發(fā)商還虧本？事實是，停下一臺車，的確只需要10個平方米不到的空間。但是單體階段就不一樣了，就開始數(shù)了?！　　　　　误w審查、建筑工程規(guī)劃許可證規(guī)劃部門對單體設(shè)計的審查那也是非常嚴(yán)格的，但是總體來說，相對于總平面規(guī)劃，就比較容易通過一點。　　　　再說到這個排水許可證。最常見的是市政排污管線突然就重新施工，換地方了，哪怕它不換地方，就是水平抬高個幾公分，這個小區(qū)的排水因為傾斜度不夠，那也完蛋了。一下雨小區(qū)就變池塘的事情，我實在是見得太多了；然后，對于年輕的我來說，就是網(wǎng)絡(luò)整天出問題，小區(qū)網(wǎng)絡(luò)運營商根本沒得選，因為只埋了一條管，別的網(wǎng)絡(luò)運營商想進(jìn)來提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)都不行，而現(xiàn)在的這家，不是這里的線路壞就是那里壞，整天修，我這