【正文】 建設面積將達到 370 萬平方米近 萬套住房，將有效的緩解部分低收入家庭的購房壓力，改變目前中低價商品房供應嚴重不足的不平衡狀況。根據(jù)發(fā)達國家房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗，在一個成熟的房地產(chǎn)市場，其商品房、存量20 / 63房市場的交易量大致為 1：3 到 1：4，因此，南京的存量房市場還將繼續(xù)高速發(fā)展。表 2—2 2022 年—2022 年南京城區(qū)土地轉(zhuǎn)讓面積和金額一覽表年份 轉(zhuǎn)讓面積（萬平米） 轉(zhuǎn)讓面積增長率 轉(zhuǎn)讓金額（億元）2022 / 2022 122% 2022 536% 2022 281% 3. 2022 年存量房供應狀況從整個房地產(chǎn)市場來看，存量房（即二手房）市場表現(xiàn)最為活躍。2. 土地資源的供給狀況南京土地市場實施招標拍賣制度以來，對于促進土地市場發(fā)育、完善土地20%10%0%10%20%30%40%196 197 198 199 200 201 202 203開 發(fā) 投 資 竣 工 面 積 住 宅 銷 售 面 積19 / 63市場建設、規(guī)范土地市場交易起到了積極作用。2022 年全市房地產(chǎn)施工面積 萬平方米，其中新開工面積 780 萬平米，商品房竣工面積 萬平方米，與 2022 年相比下降了 10%。對南京購房者的期望價格區(qū)間比例統(tǒng)計如下圖：圖 16 　 購房者期望價格對比圖（單位：元/平米）由上圖可見，35005000 元/平米之間的中檔房的市場需求比例最高，接近50%。2. 樓型層次及季度比例變化分析房子的樓型也是影響購房者決策的另一重要因素。南京房地產(chǎn)市場主要分為城中、城南、城東、城北、河西、江北和江寧，各區(qū)的市場容量表現(xiàn)出很大差異。2. 商品房交易量的歷年增長情況2022 年南京市房地產(chǎn)市場無論是簽約交易金額還是交易數(shù)量，都創(chuàng)歷史最高水平，增幅也居歷史之冠。由于中低價商品房于 2022 年 9 月剛剛啟動，至年底尚無供應和交易。因此，隨著近幾年商品房價格的上升，商品房的需求比例不斷下降，而作為替代品的存量房的需求比例上升迅速。不少高收入者開始擁有第二居所、第三居所，以小換大，以舊換新的消費理念也為普通消費者所接受。因拆遷而需購買商品房的數(shù)量為 300萬平方米。一、2022 年南京市房地產(chǎn)市場容量分析房地產(chǎn)的市場容量是指有現(xiàn)實需求的購房者準備購買房屋的面積總量，購房者對于房屋的類型選擇可以分為商品房（開發(fā)商新建商品房、政府推出的經(jīng)濟適用房和中低價商品房）和存量房（包括二手房、上市公房等） 。建筑原材料上漲行情一直持續(xù)，鋼材、水泥、石子等材料價格上升 20%40%不等。但竣工面積僅為 萬平方米，同比下降了 10%，加上期房供給上市銷售面積為 598 萬平方米。抉策地產(chǎn)研究中心建議：通過抉策樓盤數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)獲得基礎數(shù)據(jù)/通過中長期分階段市場監(jiān)測跟蹤市場變化動態(tài) /通過購房會員俱樂部跟蹤消費者（準購房者）動態(tài)特征，幫助開發(fā)者在項目前期階段獲得較精準的數(shù)據(jù)資料與關鍵信息，輔助項目的相關定位決策。價格指數(shù)——以抉策地產(chǎn)研究中心南京 70 典型樓盤價格指數(shù)數(shù)據(jù)監(jiān)測平臺的數(shù)據(jù)為依據(jù)，監(jiān)測南京房地產(chǎn)市場的價格走勢、總體均價、各片區(qū)均價、分物業(yè)均價，結(jié)合片區(qū)及個案銷售狀況，分析其現(xiàn)狀及原因，研究市場價格成因。監(jiān)測對象：南京市所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的所有項目，每個監(jiān)測對象的監(jiān)測數(shù)據(jù)近 30 項。二、研究方法簡介1. 研究背景說明隨著房地產(chǎn)市場化進程的加速，產(chǎn)生了對專業(yè)房地產(chǎn)研究、咨詢服務機構的需求，特別是迫切需要對目前房地產(chǎn)市場狀況成體系的市場研究評價模型，抉策地產(chǎn)研究中心自 2022 年開始組建抉策購房會員俱樂部，并在會員服務、信息反饋等數(shù)據(jù)基礎上于 2022 年推出抉策房地產(chǎn)市場研究指標體系及研究模型，研究模型主要建立在抉策地產(chǎn)研究中心獨有的購房會員俱樂部會員數(shù)據(jù)庫、南京 70 典型樓盤數(shù)據(jù)庫、媒體監(jiān)測數(shù)據(jù)庫 基礎之上，主要從微觀角度，利用專業(yè)統(tǒng)計軟件，對三大數(shù)據(jù)庫進行統(tǒng)計分析，從而獲得研究報告所需的總量及分量數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)市場目前遠未成熟，產(chǎn)品（商品房）又是相當復雜的特殊商品，相關影響因素如國內(nèi)、外宏觀政治、經(jīng)濟形勢、金融政策、相關法律法規(guī)的變化都會直接影響其微觀市場表現(xiàn)，片面的以某些經(jīng)濟指標作為房價與房市的預測依據(jù)進行市場預測是不可取的，所謂預測其實就是“瞎子算命” ，會產(chǎn)生錯誤的引導甚至欺騙。從房地產(chǎn)市場的具體表現(xiàn)來說，2022 年南京市地價、房價漲幅驚人，交易量更是突破了歷史最高水平。5 / 632022 年最具影響力的“一對”文件，即中國人民銀行發(fā)布的《關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》 （121 號文）和 9 月國務院發(fā)出的《關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》 （18 號文） ，121 文件降低了銀行信貸風險，但也提高了門檻，一些規(guī)模小、自有資金率低、融資渠道不暢的中小開發(fā)企業(yè)無疑會由于實力不濟而被淘汰，也促成了實力強的品牌開發(fā)企業(yè)向規(guī)?；较虬l(fā)展。在所有會員中，2645 歲中青年人群占到會員總數(shù)的 2/3，70%的會員家庭年收入在 38 萬元之間，大專以上學歷會員超過 60%，會員資料中涉及會員的家庭基本情況（如：基本收入、人口結(jié)構、現(xiàn)有住房情況等） ，購房意向情況（如：意向購房區(qū)域、樓型、面積、單價、總價等） ，購房行為及心理特征（如：購房決策權、購房決策依據(jù)、信息獲取渠道、房價接受度、漲跌主觀判斷等） ，數(shù)據(jù)庫現(xiàn)有數(shù)據(jù)量 14 余萬條，每月更新量 26%。本報告以以上六大指標全面衡量南京市房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及發(fā)展水平，研究和評價開發(fā)企業(yè)及商品（商品房）的市場地位及競爭力，分析市場的未來發(fā)展趨勢。媒體監(jiān)測——通過對南京各大報刊的房地產(chǎn)類廣告投放量、投放頻率、投放額等數(shù)據(jù)的監(jiān)測，分析開發(fā)商的營銷投放特征，結(jié)合樓盤的開發(fā)及銷售狀況從營銷投入的角度研究開發(fā)企業(yè)、各樓盤的市場營銷狀況，并對媒體影響度、媒體偏好、消費者決策影響等做相關研究。注：本報告基礎數(shù)據(jù)除特殊說明外，均來自抉策地產(chǎn)研究中心購房會員俱樂部會員數(shù)據(jù)庫、南京 70 典型樓盤數(shù)據(jù)庫、媒體監(jiān)測數(shù)據(jù)庫。在供需矛盾十分突出的情況下，商品房價格飚升2022 年南京市所有片區(qū)商品房價格都大幅上升，最低漲幅 14%，漲幅最高的河西片區(qū)房價上漲 23%（詳見土 33） ，各片區(qū)漲幅平均為 1000 元/平方米上下；存量房價格也在商品房的帶動下上升很快，除了城中、城南片區(qū)外，其它片區(qū)存量房價格基本接近商品房的價格。商品房均價和商品住宅均價超過 4000 元/平方米2022 年底南京商品房均價達到 4537 元/平方米；商品住宅均價為 4378 元/平方米，在全國各主要城市中排名前列。根據(jù)對 2022 年會員數(shù)據(jù)庫購房者商品房需求信息的分析，購房者全年對商品房的需求動機比例構成如下圖所示。總?cè)藬?shù)接近 萬人，按照人均購房 110 平方米計算，這部分人群購買商品房的需求約為 140 萬平米。南京每年高等院校畢業(yè)生在 7 萬人左右，有相當一部分留在南京工作；每年大量農(nóng)村和外地人口遷入到南京城區(qū)定居工作，都會新增一定量的商品房需求。在已經(jīng)被實現(xiàn)的需求中，可以分為商品房、存量商品房、經(jīng)濟適用房、商鋪和辦公樓幾個途徑，以下分別論述：2022 年南京商品房市場非常旺盛，商品房銷售面積創(chuàng)出歷年最高記錄。從南京住宅的漲幅來看，無論什么地段都沒超過商鋪。由于老城改造城市建設等因素的強勁拉動，南京房地產(chǎn)市場在未來 1—2 年內(nèi)仍具有較大的市場發(fā)展前景。隨著金馬驪城、奧體新城等超級大盤的開發(fā)上市，2022 年河西地區(qū)吸引了 30%左右的總需求，表明河西片區(qū)房地產(chǎn)市場需求非常旺盛。高層、小高層的得房率較低、電梯問題、習慣心理等使多層的選擇比例超過了% % % %% % % %% % % % % 多 層小 高 層高 層別 墅多 層 % % % %小 高 層 % % % %高 層 % % % %別 墅 % % % %一 季 度 二 季 度 三 季 度 四 季 度16 / 63一半。本部分主要分析了2022 年南京市房地產(chǎn)市場中的產(chǎn)品供給情況，并結(jié)合市場容量結(jié)構，對商品房的供給狀況進行多角度深入分析，以探尋目前存在的結(jié)構性矛盾和供應缺口。從這個角度看，南京房地產(chǎn)的投資并不能說是過熱。市區(qū)已經(jīng)基本沒有空置土地可供出讓開發(fā)，而通過轉(zhuǎn)手交易得到的地塊價格漲幅較大。2022 年存量房交易全面超過商品房，2022 年全市存量房交易共 萬件，交易金額 億元，比上年分別增長 %和%，交易面積達到 429 萬平方米，存量房交易各項指標均有大幅增長。因為關系到社會穩(wěn)定，普通老百姓的住房問題成為政府必須要解決的問題。二、2022 年房地產(chǎn)供應結(jié)構以及供需分析1. 2022 年南京市房地產(chǎn)市場總體供需分析2022 年商品房的市場容量為 850 平方米，存量房的市場容量為 550 萬平方米左右，本常規(guī)研究報告僅研究商品房的供需狀況。2022 年盡管全年供需基本平衡，但是在區(qū)域供需結(jié)構不平衡狀況最突出的表現(xiàn)在各片區(qū)的供求不平衡現(xiàn)象上，通過比較各片區(qū)供需狀況，市場各方能夠準確地把握不同片區(qū)市場狀況，避免造成資源的浪費。3. 價格層次供需結(jié)構分析毫無疑問，無論消費者還是開發(fā)商都對市場價格非常敏感，商品房價格層次的供需結(jié)構同樣存在結(jié)構性矛盾，這里所引用的價格層次容量供需比是該價位檔次內(nèi)總供給面積與該價位檔次內(nèi)總需求面積之比。這里所引用的樓型容量供需比是該樓型總供給面積與該樓型總需求面積之比。但是這個價位上卻有超過 15%的消費者意向選擇在寧南和仙林購房。而供需差距比較大的片區(qū)為江寧和河西片區(qū)。隨著二級市場的高速發(fā)展以及各種鼓勵政策出21 / 63臺，存量房交易快速上升，同時市政府加大經(jīng)濟適用房和中低價商品房的建設力度，以及 2022 年土地的放量上市將有效緩解以往土地資源制約房地產(chǎn)開發(fā)的狀況，2022 商品房供給量將比 2022 年的供給量大幅增加，使總體供不應求的房地產(chǎn)市場狀況得到改變。面向被拆遷困難戶和低收入家庭的經(jīng)濟適用房建設速度在 2022 年驟然加快，2022 年全市僅僅開工建設 20 萬平方米經(jīng)濟適用房，到 2022 年底竣工包括 6 個項目 平方米經(jīng)濟適用房，安置了 12900 戶低收入家庭。隨著存量房的供應不斷增加，存量房的供需逐漸走向平衡。2022 年經(jīng)營性項目土地出讓面積出現(xiàn)前所未有的增長，采用招標、拍賣和掛牌等市場化運作方式共出讓土地 公頃，其中市區(qū)（不含江寧、浦口和六合）轉(zhuǎn)讓面積 62 幅，共 公頃，成交金額 億元，幾乎是前三年轉(zhuǎn)讓土地的三倍。開發(fā)投資從 99 年以來增長速度不斷上升，高于同期的竣工增長速度，表明 2022 年的商品房供給將會有大的增速。房地產(chǎn)開發(fā)投資中，2022 年住宅投資 億元，同比增長 %；商業(yè)營業(yè)用房投資 億元，同比增長 %；辦公樓投資 億元，同比下降 %。3. 商品房價格檔次及季度變化情況價格是商品需求實現(xiàn)的主要制約因素，商品房的需求對房價非常敏感。其它各片區(qū)的需求比例變化甚微，需求結(jié)構穩(wěn)定。三、2022 年需求結(jié)構分析1. 各片區(qū)的結(jié)構比例及季度變化情況房地產(chǎn)是一種特殊的商品，由于地理位置的不同，造成每個商品房都有其獨特性和不可替代性，從而導致了不同區(qū)域商品房的不同需求。當前國內(nèi)消費品消費仍然低迷，經(jīng)濟增長主要受投資拉動所致，導致國內(nèi)辦公樓需求不足，因此才會有開發(fā)商把原來作為辦公樓用途的用地開發(fā)為商住兩用樓，酒店式公寓等形式，迎合不斷上漲的商品住宅的需求。2022 年經(jīng)濟適用房基本上供不應求，拆遷居民為 萬戶， 而全年建成經(jīng)濟適用房 萬平方米僅能滿足 萬戶家庭的需要，要滿足拆遷居民的需求還需加大經(jīng)濟適用房的建設。以城中為例，超過 70％的商品房的面積在 110 平方米/套以上，而存量房面積大部分在 50—80 平方米/套，城中同樣位置的一套商品房和存量房的總價相差幾乎一半。 4. 改善居住環(huán)境群體需求比例變化較小 隨著我國經(jīng)濟的快速增長，居民收入也顯著提高，因此，對于改善居住條件，提高生活質(zhì)量的購房需求也在相應的逐步增加。因此，拆遷居民需購買商品房的數(shù)量在 2 萬戶左右，這部分居民購買的住宅面積較小，按照戶均購房面積 85 平方米計算，拆遷居民購買商品房170 萬平方米；此外，每個拆遷工企單位中按平均購買 1000 平方米面積計算，拆遷單位需購買商品房 130 萬平米左右。分析角度包括總體容量、已實現(xiàn)的市場容量、區(qū)域需求結(jié)構、價格需求結(jié)構等，市場容量分析是房地產(chǎn)市場研究的基礎,總量及層次結(jié)構的變化及趨勢對把握房地產(chǎn)市場的發(fā)展具有舉足輕重的意義。商品房成本不斷上升作為商品房成本的主要構成土地的成本增長很快，已占商品房售價的一半，2022 年土地出讓平均價格達到 281 萬元/畝，同比上漲 %。9 / 63房地產(chǎn)投資上升幅度很大，但商品房供給不足，存量房供需兩旺2022 年房地產(chǎn)投資為 億元，創(chuàng)歷史記錄，同比增長 %。我中心認為，開發(fā)商在項目開發(fā)前期階段對市場狀況的關注要點主要為：地域房地產(chǎn)市場環(huán)境、地域房地產(chǎn)市場容量與產(chǎn)品結(jié)構/供需關系；宏8 / 63觀經(jīng)濟環(huán)境發(fā)展狀況/區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場狀況與變化/ 準購房者購買力及消費特征/區(qū)域準購房者特征；地區(qū)地價與房價狀況/ 競爭對手價格策略/銷售周期預計與銷售進度控制。 7 / 63產(chǎn)品結(jié)構——主要分析南京房地產(chǎn)市場的開發(fā)狀況、存量房、經(jīng)濟適用房供應狀況、土地供應狀況、從多角度分析樓盤供應狀況，并結(jié)合需求狀況,對南京房地產(chǎn)市場的供需結(jié)構作深入分析，找出類別產(chǎn)品需求旺盛區(qū)和供給壓力區(qū)。抉策地產(chǎn)研究中心將在 2022 年構建較為全面的長三角地區(qū)重點城市樓盤數(shù)據(jù)