【正文】 建設(shè)面積將達(dá)到 370 萬平方米近 萬套住房，將有效的緩解部分低收入家庭的購房壓力，改變目前中低價(jià)商品房供應(yīng)嚴(yán)重不足的不平衡狀況。根據(jù)發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)，在一個(gè)成熟的房地產(chǎn)市場，其商品房、存量20 / 63房市場的交易量大致為 1：3 到 1：4，因此，南京的存量房市場還將繼續(xù)高速發(fā)展。表 2—2 2022 年—2022 年南京城區(qū)土地轉(zhuǎn)讓面積和金額一覽表年份 轉(zhuǎn)讓面積（萬平米） 轉(zhuǎn)讓面積增長率 轉(zhuǎn)讓金額（億元）2022 / 2022 122% 2022 536% 2022 281% 3. 2022 年存量房供應(yīng)狀況從整個(gè)房地產(chǎn)市場來看，存量房（即二手房）市場表現(xiàn)最為活躍。2. 土地資源的供給狀況南京土地市場實(shí)施招標(biāo)拍賣制度以來，對(duì)于促進(jìn)土地市場發(fā)育、完善土地20%10%0%10%20%30%40%196 197 198 199 200 201 202 203開 發(fā) 投 資 竣 工 面 積 住 宅 銷 售 面 積19 / 63市場建設(shè)、規(guī)范土地市場交易起到了積極作用。2022 年全市房地產(chǎn)施工面積 萬平方米，其中新開工面積 780 萬平米，商品房竣工面積 萬平方米，與 2022 年相比下降了 10%。對(duì)南京購房者的期望價(jià)格區(qū)間比例統(tǒng)計(jì)如下圖：圖 16 　 購房者期望價(jià)格對(duì)比圖（單位：元/平米）由上圖可見，35005000 元/平米之間的中檔房的市場需求比例最高，接近50%。2. 樓型層次及季度比例變化分析房子的樓型也是影響購房者決策的另一重要因素。南京房地產(chǎn)市場主要分為城中、城南、城東、城北、河西、江北和江寧，各區(qū)的市場容量表現(xiàn)出很大差異。2. 商品房交易量的歷年增長情況2022 年南京市房地產(chǎn)市場無論是簽約交易金額還是交易數(shù)量，都創(chuàng)歷史最高水平，增幅也居歷史之冠。由于中低價(jià)商品房于 2022 年 9 月剛剛啟動(dòng)，至年底尚無供應(yīng)和交易。因此，隨著近幾年商品房價(jià)格的上升，商品房的需求比例不斷下降，而作為替代品的存量房的需求比例上升迅速。不少高收入者開始擁有第二居所、第三居所，以小換大，以舊換新的消費(fèi)理念也為普通消費(fèi)者所接受。因拆遷而需購買商品房的數(shù)量為 300萬平方米。一、2022 年南京市房地產(chǎn)市場容量分析房地產(chǎn)的市場容量是指有現(xiàn)實(shí)需求的購房者準(zhǔn)備購買房屋的面積總量，購房者對(duì)于房屋的類型選擇可以分為商品房（開發(fā)商新建商品房、政府推出的經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)商品房）和存量房（包括二手房、上市公房等） 。建筑原材料上漲行情一直持續(xù)，鋼材、水泥、石子等材料價(jià)格上升 20%40%不等。但竣工面積僅為 萬平方米，同比下降了 10%，加上期房供給上市銷售面積為 598 萬平方米。抉策地產(chǎn)研究中心建議：通過抉策樓盤數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)獲得基礎(chǔ)數(shù)據(jù)/通過中長期分階段市場監(jiān)測跟蹤市場變化動(dòng)態(tài) /通過購房會(huì)員俱樂部跟蹤消費(fèi)者（準(zhǔn)購房者）動(dòng)態(tài)特征，幫助開發(fā)者在項(xiàng)目前期階段獲得較精準(zhǔn)的數(shù)據(jù)資料與關(guān)鍵信息，輔助項(xiàng)目的相關(guān)定位決策。價(jià)格指數(shù)——以抉策地產(chǎn)研究中心南京 70 典型樓盤價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)監(jiān)測平臺(tái)的數(shù)據(jù)為依據(jù)，監(jiān)測南京房地產(chǎn)市場的價(jià)格走勢、總體均價(jià)、各片區(qū)均價(jià)、分物業(yè)均價(jià)，結(jié)合片區(qū)及個(gè)案銷售狀況，分析其現(xiàn)狀及原因，研究市場價(jià)格成因。監(jiān)測對(duì)象：南京市所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的所有項(xiàng)目，每個(gè)監(jiān)測對(duì)象的監(jiān)測數(shù)據(jù)近 30 項(xiàng)。二、研究方法簡介1. 研究背景說明隨著房地產(chǎn)市場化進(jìn)程的加速，產(chǎn)生了對(duì)專業(yè)房地產(chǎn)研究、咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)的需求，特別是迫切需要對(duì)目前房地產(chǎn)市場狀況成體系的市場研究評(píng)價(jià)模型，抉策地產(chǎn)研究中心自 2022 年開始組建抉策購房會(huì)員俱樂部，并在會(huì)員服務(wù)、信息反饋等數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上于 2022 年推出抉策房地產(chǎn)市場研究指標(biāo)體系及研究模型，研究模型主要建立在抉策地產(chǎn)研究中心獨(dú)有的購房會(huì)員俱樂部會(huì)員數(shù)據(jù)庫、南京 70 典型樓盤數(shù)據(jù)庫、媒體監(jiān)測數(shù)據(jù)庫 基礎(chǔ)之上，主要從微觀角度，利用專業(yè)統(tǒng)計(jì)軟件，對(duì)三大數(shù)據(jù)庫進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，從而獲得研究報(bào)告所需的總量及分量數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)市場目前遠(yuǎn)未成熟，產(chǎn)品（商品房）又是相當(dāng)復(fù)雜的特殊商品，相關(guān)影響因素如國內(nèi)、外宏觀政治、經(jīng)濟(jì)形勢、金融政策、相關(guān)法律法規(guī)的變化都會(huì)直接影響其微觀市場表現(xiàn)，片面的以某些經(jīng)濟(jì)指標(biāo)作為房價(jià)與房市的預(yù)測依據(jù)進(jìn)行市場預(yù)測是不可取的，所謂預(yù)測其實(shí)就是“瞎子算命” ，會(huì)產(chǎn)生錯(cuò)誤的引導(dǎo)甚至欺騙。從房地產(chǎn)市場的具體表現(xiàn)來說，2022 年南京市地價(jià)、房價(jià)漲幅驚人，交易量更是突破了歷史最高水平。5 / 632022 年最具影響力的“一對(duì)”文件，即中國人民銀行發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》 （121 號(hào)文）和 9 月國務(wù)院發(fā)出的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》 （18 號(hào)文） ，121 文件降低了銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)，但也提高了門檻，一些規(guī)模小、自有資金率低、融資渠道不暢的中小開發(fā)企業(yè)無疑會(huì)由于實(shí)力不濟(jì)而被淘汰，也促成了實(shí)力強(qiáng)的品牌開發(fā)企業(yè)向規(guī)?；较虬l(fā)展。在所有會(huì)員中，2645 歲中青年人群占到會(huì)員總數(shù)的 2/3，70%的會(huì)員家庭年收入在 38 萬元之間，大專以上學(xué)歷會(huì)員超過 60%，會(huì)員資料中涉及會(huì)員的家庭基本情況（如：基本收入、人口結(jié)構(gòu)、現(xiàn)有住房情況等） ，購房意向情況（如：意向購房區(qū)域、樓型、面積、單價(jià)、總價(jià)等） ，購房行為及心理特征（如：購房決策權(quán)、購房決策依據(jù)、信息獲取渠道、房價(jià)接受度、漲跌主觀判斷等） ，數(shù)據(jù)庫現(xiàn)有數(shù)據(jù)量 14 余萬條，每月更新量 26%。本報(bào)告以以上六大指標(biāo)全面衡量南京市房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及發(fā)展水平，研究和評(píng)價(jià)開發(fā)企業(yè)及商品（商品房）的市場地位及競爭力，分析市場的未來發(fā)展趨勢。媒體監(jiān)測——通過對(duì)南京各大報(bào)刊的房地產(chǎn)類廣告投放量、投放頻率、投放額等數(shù)據(jù)的監(jiān)測，分析開發(fā)商的營銷投放特征，結(jié)合樓盤的開發(fā)及銷售狀況從營銷投入的角度研究開發(fā)企業(yè)、各樓盤的市場營銷狀況，并對(duì)媒體影響度、媒體偏好、消費(fèi)者決策影響等做相關(guān)研究。注：本報(bào)告基礎(chǔ)數(shù)據(jù)除特殊說明外，均來自抉策地產(chǎn)研究中心購房會(huì)員俱樂部會(huì)員數(shù)據(jù)庫、南京 70 典型樓盤數(shù)據(jù)庫、媒體監(jiān)測數(shù)據(jù)庫。在供需矛盾十分突出的情況下，商品房價(jià)格飚升2022 年南京市所有片區(qū)商品房價(jià)格都大幅上升，最低漲幅 14%，漲幅最高的河西片區(qū)房價(jià)上漲 23%（詳見土 33） ，各片區(qū)漲幅平均為 1000 元/平方米上下；存量房價(jià)格也在商品房的帶動(dòng)下上升很快，除了城中、城南片區(qū)外，其它片區(qū)存量房價(jià)格基本接近商品房的價(jià)格。商品房均價(jià)和商品住宅均價(jià)超過 4000 元/平方米2022 年底南京商品房均價(jià)達(dá)到 4537 元/平方米；商品住宅均價(jià)為 4378 元/平方米，在全國各主要城市中排名前列。根據(jù)對(duì) 2022 年會(huì)員數(shù)據(jù)庫購房者商品房需求信息的分析，購房者全年對(duì)商品房的需求動(dòng)機(jī)比例構(gòu)成如下圖所示。總?cè)藬?shù)接近 萬人，按照人均購房 110 平方米計(jì)算，這部分人群購買商品房的需求約為 140 萬平米。南京每年高等院校畢業(yè)生在 7 萬人左右，有相當(dāng)一部分留在南京工作；每年大量農(nóng)村和外地人口遷入到南京城區(qū)定居工作，都會(huì)新增一定量的商品房需求。在已經(jīng)被實(shí)現(xiàn)的需求中，可以分為商品房、存量商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、商鋪和辦公樓幾個(gè)途徑，以下分別論述：2022 年南京商品房市場非常旺盛，商品房銷售面積創(chuàng)出歷年最高記錄。從南京住宅的漲幅來看，無論什么地段都沒超過商鋪。由于老城改造城市建設(shè)等因素的強(qiáng)勁拉動(dòng)，南京房地產(chǎn)市場在未來 1—2 年內(nèi)仍具有較大的市場發(fā)展前景。隨著金馬驪城、奧體新城等超級(jí)大盤的開發(fā)上市，2022 年河西地區(qū)吸引了 30%左右的總需求，表明河西片區(qū)房地產(chǎn)市場需求非常旺盛。高層、小高層的得房率較低、電梯問題、習(xí)慣心理等使多層的選擇比例超過了% % % %% % % %% % % % % 多 層小 高 層高 層別 墅多 層 % % % %小 高 層 % % % %高 層 % % % %別 墅 % % % %一 季 度 二 季 度 三 季 度 四 季 度16 / 63一半。本部分主要分析了2022 年南京市房地產(chǎn)市場中的產(chǎn)品供給情況，并結(jié)合市場容量結(jié)構(gòu)，對(duì)商品房的供給狀況進(jìn)行多角度深入分析，以探尋目前存在的結(jié)構(gòu)性矛盾和供應(yīng)缺口。從這個(gè)角度看，南京房地產(chǎn)的投資并不能說是過熱。市區(qū)已經(jīng)基本沒有空置土地可供出讓開發(fā)，而通過轉(zhuǎn)手交易得到的地塊價(jià)格漲幅較大。2022 年存量房交易全面超過商品房，2022 年全市存量房交易共 萬件，交易金額 億元，比上年分別增長 %和%，交易面積達(dá)到 429 萬平方米，存量房交易各項(xiàng)指標(biāo)均有大幅增長。因?yàn)殛P(guān)系到社會(huì)穩(wěn)定，普通老百姓的住房問題成為政府必須要解決的問題。二、2022 年房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)以及供需分析1. 2022 年南京市房地產(chǎn)市場總體供需分析2022 年商品房的市場容量為 850 平方米，存量房的市場容量為 550 萬平方米左右，本常規(guī)研究報(bào)告僅研究商品房的供需狀況。2022 年盡管全年供需基本平衡，但是在區(qū)域供需結(jié)構(gòu)不平衡狀況最突出的表現(xiàn)在各片區(qū)的供求不平衡現(xiàn)象上，通過比較各片區(qū)供需狀況，市場各方能夠準(zhǔn)確地把握不同片區(qū)市場狀況，避免造成資源的浪費(fèi)。3. 價(jià)格層次供需結(jié)構(gòu)分析毫無疑問，無論消費(fèi)者還是開發(fā)商都對(duì)市場價(jià)格非常敏感，商品房價(jià)格層次的供需結(jié)構(gòu)同樣存在結(jié)構(gòu)性矛盾，這里所引用的價(jià)格層次容量供需比是該價(jià)位檔次內(nèi)總供給面積與該價(jià)位檔次內(nèi)總需求面積之比。這里所引用的樓型容量供需比是該樓型總供給面積與該樓型總需求面積之比。但是這個(gè)價(jià)位上卻有超過 15%的消費(fèi)者意向選擇在寧南和仙林購房。而供需差距比較大的片區(qū)為江寧和河西片區(qū)。隨著二級(jí)市場的高速發(fā)展以及各種鼓勵(lì)政策出21 / 63臺(tái)，存量房交易快速上升，同時(shí)市政府加大經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)商品房的建設(shè)力度，以及 2022 年土地的放量上市將有效緩解以往土地資源制約房地產(chǎn)開發(fā)的狀況，2022 商品房供給量將比 2022 年的供給量大幅增加，使總體供不應(yīng)求的房地產(chǎn)市場狀況得到改變。面向被拆遷困難戶和低收入家庭的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)速度在 2022 年驟然加快，2022 年全市僅僅開工建設(shè) 20 萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房，到 2022 年底竣工包括 6 個(gè)項(xiàng)目 平方米經(jīng)濟(jì)適用房，安置了 12900 戶低收入家庭。隨著存量房的供應(yīng)不斷增加，存量房的供需逐漸走向平衡。2022 年經(jīng)營性項(xiàng)目土地出讓面積出現(xiàn)前所未有的增長，采用招標(biāo)、拍賣和掛牌等市場化運(yùn)作方式共出讓土地 公頃，其中市區(qū)（不含江寧、浦口和六合）轉(zhuǎn)讓面積 62 幅，共 公頃，成交金額 億元，幾乎是前三年轉(zhuǎn)讓土地的三倍。開發(fā)投資從 99 年以來增長速度不斷上升，高于同期的竣工增長速度，表明 2022 年的商品房供給將會(huì)有大的增速。房地產(chǎn)開發(fā)投資中，2022 年住宅投資 億元，同比增長 %；商業(yè)營業(yè)用房投資 億元，同比增長 %；辦公樓投資 億元，同比下降 %。3. 商品房價(jià)格檔次及季度變化情況價(jià)格是商品需求實(shí)現(xiàn)的主要制約因素，商品房的需求對(duì)房價(jià)非常敏感。其它各片區(qū)的需求比例變化甚微，需求結(jié)構(gòu)穩(wěn)定。三、2022 年需求結(jié)構(gòu)分析1. 各片區(qū)的結(jié)構(gòu)比例及季度變化情況房地產(chǎn)是一種特殊的商品，由于地理位置的不同，造成每個(gè)商品房都有其獨(dú)特性和不可替代性，從而導(dǎo)致了不同區(qū)域商品房的不同需求。當(dāng)前國內(nèi)消費(fèi)品消費(fèi)仍然低迷，經(jīng)濟(jì)增長主要受投資拉動(dòng)所致，導(dǎo)致國內(nèi)辦公樓需求不足，因此才會(huì)有開發(fā)商把原來作為辦公樓用途的用地開發(fā)為商住兩用樓，酒店式公寓等形式，迎合不斷上漲的商品住宅的需求。2022 年經(jīng)濟(jì)適用房基本上供不應(yīng)求，拆遷居民為 萬戶， 而全年建成經(jīng)濟(jì)適用房 萬平方米僅能滿足 萬戶家庭的需要，要滿足拆遷居民的需求還需加大經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)。以城中為例，超過 70％的商品房的面積在 110 平方米/套以上，而存量房面積大部分在 50—80 平方米/套，城中同樣位置的一套商品房和存量房的總價(jià)相差幾乎一半。 4. 改善居住環(huán)境群體需求比例變化較小 隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速增長，居民收入也顯著提高，因此，對(duì)于改善居住條件，提高生活質(zhì)量的購房需求也在相應(yīng)的逐步增加。因此，拆遷居民需購買商品房的數(shù)量在 2 萬戶左右，這部分居民購買的住宅面積較小，按照戶均購房面積 85 平方米計(jì)算，拆遷居民購買商品房170 萬平方米；此外，每個(gè)拆遷工企單位中按平均購買 1000 平方米面積計(jì)算，拆遷單位需購買商品房 130 萬平米左右。分析角度包括總體容量、已實(shí)現(xiàn)的市場容量、區(qū)域需求結(jié)構(gòu)、價(jià)格需求結(jié)構(gòu)等，市場容量分析是房地產(chǎn)市場研究的基礎(chǔ),總量及層次結(jié)構(gòu)的變化及趨勢對(duì)把握房地產(chǎn)市場的發(fā)展具有舉足輕重的意義。商品房成本不斷上升作為商品房成本的主要構(gòu)成土地的成本增長很快，已占商品房售價(jià)的一半，2022 年土地出讓平均價(jià)格達(dá)到 281 萬元/畝，同比上漲 %。9 / 63房地產(chǎn)投資上升幅度很大，但商品房供給不足，存量房供需兩旺2022 年房地產(chǎn)投資為 億元，創(chuàng)歷史記錄，同比增長 %。我中心認(rèn)為，開發(fā)商在項(xiàng)目開發(fā)前期階段對(duì)市場狀況的關(guān)注要點(diǎn)主要為：地域房地產(chǎn)市場環(huán)境、地域房地產(chǎn)市場容量與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)/供需關(guān)系；宏8 / 63觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展?fàn)顩r/區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場狀況與變化/ 準(zhǔn)購房者購買力及消費(fèi)特征/區(qū)域準(zhǔn)購房者特征；地區(qū)地價(jià)與房價(jià)狀況/ 競爭對(duì)手價(jià)格策略/銷售周期預(yù)計(jì)與銷售進(jìn)度控制。 7 / 63產(chǎn)品結(jié)構(gòu)——主要分析南京房地產(chǎn)市場的開發(fā)狀況、存量房、經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)狀況、土地供應(yīng)狀況、從多角度分析樓盤供應(yīng)狀況，并結(jié)合需求狀況,對(duì)南京房地產(chǎn)市場的供需結(jié)構(gòu)作深入分析，找出類別產(chǎn)品需求旺盛區(qū)和供給壓力區(qū)。抉策地產(chǎn)研究中心將在 2022 年構(gòu)建較為全面的長三角地區(qū)重點(diǎn)城市樓盤數(shù)據(jù)