區(qū)域商用物業(yè)市場(chǎng)情況分析(完整版)
【正文】 u 大興街:大興街兩側(cè)除了銀行、書(shū)店、超市、飯館、面館等生活服務(wù)類(lèi)商店外，還有面包、眼鏡、服裝、鞋等商品專賣(mài)店，這些專賣(mài)店面寬敞、裝潢布置考究，購(gòu)物環(huán)境較好，市口較好的月租金在300元/平方米/月。238。238。2. 區(qū)域商業(yè)在長(zhǎng)期的競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展中形成鮮明特色區(qū)域商業(yè)在長(zhǎng)期的競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展中形成鮮明特色，其主要標(biāo)志為：商業(yè)覆蓋率高，全境沿街門(mén)面約70％設(shè)商鋪，構(gòu)成商業(yè)繁華的景象；境內(nèi)商業(yè)門(mén)類(lèi)齊全，自然行業(yè)達(dá)150多種，包羅了吃、穿、用、玩等門(mén)類(lèi)，涉及高、中、低等各種檔次；專業(yè)特色街較多，有綜合性商業(yè)街、生產(chǎn)資料專業(yè)街、文化用品街、時(shí)裝街、美食街、裝潢材料街等；名特色商店集中，大批商業(yè)飲食業(yè)長(zhǎng)期在全市樹(shù)名牌、創(chuàng)特色，形成了各自的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格，造就了一大批名特大企業(yè)。252。市政府從1991年起，開(kāi)始把城隍廟市場(chǎng)改建為具有民族傳統(tǒng)的現(xiàn)代化大型旅游購(gòu)物中心豫園商城，集購(gòu)物、旅游、餐飲、娛樂(lè)為一體。252。每天吸引上百萬(wàn)的中外來(lái)客。南京東路有著強(qiáng)勁的輻射力與獨(dú)特的外向性?！就ê?中華城】位于原南市區(qū)，因此在報(bào)告中將重點(diǎn)關(guān)注該區(qū)域的商業(yè)市場(chǎng)，研究分析其未來(lái)發(fā)展前景。%，；行政區(qū)劃為9個(gè)街道共190個(gè)居委會(huì)。至2002年底。一、 區(qū)域主要商圈的發(fā)展情況分析上海的主要商圈以傳統(tǒng)的“三街”(南京路、淮海路、四川路)和“四城”(徐家匯商圈、新客站商圈、豫園商城及浦東新上海商業(yè)城)為代表。3 市場(chǎng)狀況分析252。252。 消費(fèi)群體以非滬籍人士為主，人均消費(fèi)低商業(yè)街主力消費(fèi)群體為境內(nèi)外來(lái)滬觀光旅游人士，人流量隨大，但以游覽、參觀為主的觀光旅游人士居多，人均消費(fèi)額不超過(guò)50元，整體水準(zhǔn)較低。2001年上海城隍廟的商業(yè)銷(xiāo)售總額達(dá)30多億元，營(yíng)運(yùn)情況良好。 消費(fèi)群體以旅游者為主作為上海最具有特色的旅游勝地，大凡來(lái)上海的中外游客，大都要到老城隍廟走走，流動(dòng)人口多，據(jù)統(tǒng)計(jì)目前日流量已達(dá)25萬(wàn)。近幾年經(jīng)過(guò)考核認(rèn)定境內(nèi)有名特色商店265戶，其中有百年老店、近代商業(yè)保留下來(lái)的名店，還有現(xiàn)代商業(yè)中涌現(xiàn)的大型購(gòu)物中心。 而黃浦區(qū)唯一的區(qū)級(jí)商業(yè)中心——老西門(mén)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況卻差強(qiáng)人意。 黃浦區(qū)專業(yè)特色街較多，大多數(shù)由民間自發(fā)形成，分布較散。 表1 大興街各商業(yè)業(yè)態(tài)數(shù)量分布百分比業(yè)態(tài)分類(lèi)所占數(shù)量百分比大型超市30%銀行、郵局、超市、飯店30%各類(lèi)專賣(mài)店25%服裝、服飾店15%u 董家渡路:董家渡路為以服裝為專業(yè)特色的道路，靠近外灘的東段為董家渡面料市場(chǎng)，憑借市口好，專業(yè)化集中的優(yōu)勢(shì)，匯集了長(zhǎng)江三角洲的眾多廠商。表3 中華路東段各商業(yè)業(yè)態(tài)數(shù)量分布百分比業(yè)態(tài)分類(lèi)所占數(shù)量百分比超市25%銀行、郵局、藥店15%餐飲20%食品、服裝、中介、五金店40% 中華路西段。1) 供應(yīng)u 復(fù)興東路以北該區(qū)域距離豫園商圈及老西門(mén)商圈較近，屬于其輻射區(qū)，因此消費(fèi)需求表現(xiàn)出較強(qiáng)的外來(lái)性。典型樓盤(pán)：黃浦E品、申升公寓、滄海苑、明日星城、陽(yáng)光翠竹苑表6 復(fù)興東路、斜土東路之間典型樓盤(pán)基本情況樓盤(pán)名稱商業(yè)面積（M2）商業(yè)類(lèi)型銷(xiāo)售單價(jià)（元/ M2）租金（元/ M2。該區(qū)域人口密集，新建商品房已形成一定規(guī)模，并且多為沿街而建。項(xiàng)目所處的董家渡地區(qū)，是黃浦區(qū)四大現(xiàn)代聚居區(qū)中規(guī)模最大的，也是舊區(qū)改造的重點(diǎn)，總投資預(yù)計(jì)超過(guò)72億，消費(fèi)能力達(dá)7億的集合住宅和商業(yè)為一體的現(xiàn)代聚居區(qū)，發(fā)展前景廣闊。1) 交通道路狀況u 老西門(mén)“十五”計(jì)劃中老西門(mén)是黃浦區(qū)唯一的區(qū)級(jí)商業(yè)中心，主要是因?yàn)樗牡乩韮?yōu)勢(shì)，周邊的復(fù)興東路、西藏南路都是八車(chē)道的主干線，同時(shí)貫穿上海M8線也將在老西門(mén)設(shè)立復(fù)興東路站，在該地區(qū)形成了一個(gè)巨大的交通樞紐，匯聚人流，為周邊商業(yè)提供大量潛在客戶群。u 陸家浜路陸家浜路人流分布平均，居其次。6) 商業(yè)規(guī)劃u 老西門(mén)老西門(mén)在經(jīng)歷了眾多變遷后，留存的大多為特色產(chǎn)業(yè)如大富貴飯店、全泰中老年商廈等。二是傳統(tǒng)老字號(hào)名品商業(yè)區(qū)。另外，再輔之以環(huán)城綠帶建設(shè)及公交樞紐的調(diào)整，將為老西門(mén)營(yíng)造更好的休閑消費(fèi)環(huán)境。2002年上市的商業(yè)尚不足20000平方米，2003年、2004就激增到50000平方米，呈放量的趨勢(shì)，2005年將回落至18000平方米。在此之前，區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)狀況不會(huì)有很大的變化，中低檔消費(fèi)仍將是主力消費(fèi)層。屆時(shí)，商務(wù)類(lèi)和生活類(lèi)消費(fèi)互相補(bǔ)充將豐富消費(fèi)構(gòu)成，有效提升區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)檔次。未來(lái)規(guī)劃的商業(yè)項(xiàng)目區(qū)域項(xiàng)目名稱其中商業(yè)面積（萬(wàn)平方米）規(guī)劃規(guī)模（萬(wàn)平方米）預(yù)計(jì)完成時(shí)間老西門(mén)聚集區(qū)中信泰富集團(tuán)商住項(xiàng)目224一期預(yù)計(jì)2004年完成中遠(yuǎn)集團(tuán)商住項(xiàng)目2/一期預(yù)計(jì)2004年完成董家渡聚集區(qū)通海中華城商住項(xiàng)目757一期預(yù)計(jì)2006年完成華潤(rùn)商住項(xiàng)目20一期預(yù)計(jì)2006年完成小計(jì) 101 其中，中信泰富集團(tuán)已與沃爾瑪簽訂合作協(xié)議，在老西門(mén)聚居區(qū)建沃爾瑪超市，預(yù)計(jì)2004年底建成。u 本案中華路的商業(yè)定位為社區(qū)商業(yè)中心，服務(wù)周邊高檔住宅，同時(shí)以特色產(chǎn)品吸引外來(lái)中高檔客戶群，提升商業(yè)氛圍。北至復(fù)興東路，南達(dá)蓬萊路。逐步建成傳統(tǒng)與現(xiàn)代結(jié)合、商業(yè)與文化融合、具有相當(dāng)知名度和一定輻射力的區(qū)域商業(yè)中心。4) 消費(fèi)能力u 老西門(mén)老西門(mén)是區(qū)級(jí)商業(yè)中心，交通方便，匯集眾多人流，商業(yè)呈規(guī)模效應(yīng)，其總體消費(fèi)能力最強(qiáng)，但人均消費(fèi)能力未必居首位。u 本案中華路雖然為次干道，馬路較窄，但車(chē)流較少，干擾小，反而商業(yè)容易匯聚，形成規(guī)模效
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