【正文】 其二，收益還原法泰安在售、在租的商業(yè)項(xiàng)目很少，沒有與本項(xiàng)目可比的同類型商業(yè)項(xiàng)目，因此確定本項(xiàng)目商業(yè)的租金和售價(jià)時(shí)，無法使用市場比較法。面對投資市場，要有成熟的商業(yè)操作手段。買商鋪的主體客戶是投資者，以出租獲得長期穩(wěn) 定收益或中短期轉(zhuǎn)賣獲取高額差價(jià)為目的。 通過論壇，引起章丘乃至濟(jì)南市民隊(duì)章丘新城區(qū)發(fā)展的認(rèn)識；252。 提升商業(yè)街知名度，拉升商業(yè)氛圍；252。 確定招商主力點(diǎn)信息，并對市場進(jìn)行選傳252。（二）商業(yè)營銷推廣啟動(dòng)時(shí)間：根據(jù)工程進(jìn)度，配合二期住宅銷售的啟動(dòng)時(shí)間，預(yù)計(jì)時(shí)間定為2007年5月中旬啟動(dòng)。l 對于項(xiàng)目的不認(rèn)可因素，價(jià)格和長時(shí)間才能夠形成的商業(yè)氛圍成為了客戶形成購買的矛盾點(diǎn)，致使中小額投資者遲遲不能下定決心。 17號樓價(jià)格定位17號樓一二層聯(lián)售商鋪根據(jù)市場租平均租金約75元/平方/月17號樓售價(jià)=7512247。（三）、本項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位本項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位思路：252。l 深入挖掘本商業(yè)的差異化特點(diǎn)，打造區(qū)別于現(xiàn)有競爭項(xiàng)目的優(yōu)勢賣點(diǎn)。 宏觀政策影響商業(yè)作為投資類物業(yè)，一直受到社會(huì)高端收入人群的關(guān)注與追捧，但07年的股票、基金投資強(qiáng)勢，再加上房地產(chǎn)的長時(shí)間宏觀調(diào)控影響，商業(yè)物業(yè)的投資客戶變得謹(jǐn)慎，對于短期內(nèi)無法快速達(dá)到期望值的物業(yè)，更是表現(xiàn)出懷疑的態(tài)度，所以作為遠(yuǎn)期前景的投資物業(yè)更加依賴實(shí)力強(qiáng)勢的客戶群作長線固定資產(chǎn)進(jìn)行購買，客戶群變得更為狹窄，商業(yè)投資市場受到一定的影響。252。 區(qū)位優(yōu)勢 項(xiàng)目宏觀規(guī)劃優(yōu)勢明顯，地處章丘新城市中心，緊鄰市政中心，周邊規(guī)劃配套優(yōu)勢明顯，為章丘群眾認(rèn)可的未來核心區(qū)域，新城地標(biāo)社區(qū)。l 隨著新興項(xiàng)目的建設(shè)章丘的消費(fèi)市場正在步入一個(gè)新的消費(fèi)時(shí)代，引領(lǐng)消費(fèi)理念的商業(yè)項(xiàng)目將作為未來商業(yè)市場的主導(dǎo)方向。在對匯泉路商圈東段的調(diào)查過程中，聽到的更多的聲音是：鋪位緊俏難求的的信息，高度密集的商業(yè)氛圍，狹小的空間，限制了更多業(yè)主的發(fā)展。216。 租金：負(fù)一層 800元/平米/年二 層 550元/平米/年216。216。 主要消費(fèi)人群、人群密度：中檔消費(fèi)者為主，一、二層人流量較多，三層人流量較少，四層多吸引年輕消費(fèi)者。 租金：一層 9001150 元/平米/年 二層 700900 元/平米/年三層 550620 元/平米/年商場入口處沿街商鋪 9501200 元/平米/年216。 備注：此大樓將于今年春節(jié)后進(jìn)行全面裝修，一層保留原有業(yè)態(tài)以化妝品百貨為主；二層面向高端客戶以中高檔精品服飾、鞋帽針織為主，三層將去除現(xiàn)有的家具營銷，面向大眾以中低檔服飾為主打。(二） 匯泉路傳統(tǒng)商圈各大商場分析： 章丘百貨大樓216。匯泉路商圈客源廣泛，主要為市區(qū)內(nèi)中高收入階層為主。齊魯澗橋商業(yè)部分營銷推廣建議目 錄前言一、 章丘市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及競爭態(tài)勢（一） 丘傳統(tǒng)商業(yè)格局（二） 匯泉路傳統(tǒng)商圈各商場分析（三） 傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)分析（四） 章丘新興商業(yè)項(xiàng)目及其特點(diǎn)二、 本項(xiàng)目商業(yè)部分的基本概況三、 本項(xiàng)目商業(yè)部分SWOT分析四、 商業(yè)部分定為策（一） 推廣主題定位（二） 消費(fèi)群體定位]（三） 業(yè)態(tài)定位（四） 價(jià)格定位（五） 銷售方式定位五、 商業(yè)部分營銷推廣思路（一） 銷售模式的確定（二） 商業(yè)營銷推廣的啟動(dòng)時(shí)間（三） 招商部啟動(dòng)時(shí)間（四） 營銷推廣節(jié)點(diǎn)建議（五） 各階段營銷活動(dòng)前言2006年，齊魯置業(yè)在相關(guān)合作單位的積極配合下，齊魯澗橋項(xiàng)目住宅部分銷售取得了驕人的業(yè)績，伴隨著項(xiàng)目二期工程的啟動(dòng)，項(xiàng)目商業(yè)部分即將進(jìn)行整合推廣，06年章丘商業(yè)地產(chǎn)集中放量，市場競爭壓力加大，對07年齊魯澗橋的商業(yè)銷售提出了更高的要求，為了更好的完成新年度商業(yè)銷售的目標(biāo)，本建議綜合市場、產(chǎn)品、經(jīng)營、定位的項(xiàng)目綜合因素，做出新年度商業(yè)部分的營銷推廣建議。作為章丘的傳統(tǒng)核心商圈，不僅有大量的本市消費(fèi)者前來購物，同時(shí)由于臨近百脈泉公園等旅游景點(diǎn)，也吸引了一部分外來旅游消費(fèi)者和外地消費(fèi)者。 業(yè)態(tài)分布： 一層：日用百貨；二層：服裝鞋帽；三層：家具廣場。 供銷大廈216。 備注：一樓面積1200平米左右出租率90% ，個(gè)別業(yè)主在春節(jié)后準(zhǔn)備退出該商場。216。 五環(huán)大廈216。 備注：單層面積1200左右，負(fù)一層、二層出租率100% ，一層全部國營，裝修進(jìn)行中無對外招租意圖。 經(jīng)營狀況：國營，少數(shù)為個(gè)體業(yè)主經(jīng)營，無空置。名稱經(jīng)營品類重點(diǎn)經(jīng)營品類經(jīng)營面積（㎡）經(jīng)營狀況客流狀況租金狀況（元/㎡二、本項(xiàng)目商業(yè)部分的基本概況位置面積16號樓沿街商業(yè)16號寫字間17號樓沿街商業(yè)17號樓寫字間內(nèi)街底商(一層)8100下沉廣場商業(yè)不祥主力店不祥三、 本項(xiàng)目商業(yè)部分SWOT分析l 優(yōu)勢252。 252。 價(jià)格作為品牌項(xiàng)目，當(dāng)然的高價(jià)位成為維護(hù)項(xiàng)目高端的一項(xiàng)因素，故而客戶對本項(xiàng)目相對比其他競爭類項(xiàng)目的價(jià)位還是產(chǎn)生了一定的抗性l 機(jī)會(huì)252。252。l 充分利用齊魯澗橋已經(jīng)樹立的品牌形象，深入挖掘項(xiàng)目倡導(dǎo)的英倫異域文化，并加以延伸利用。 引導(dǎo)新章丘更加具超前意識的消費(fèi)理念商業(yè)格局；252。8%=11250元/㎡考慮到作為本區(qū)域商業(yè)氛圍缺乏，暫不被市場所接受，整體商業(yè)做旺需要2年左右，根據(jù)優(yōu)劣勢分析，基本項(xiàng)目基本情況，117號樓商鋪的售價(jià)建議是：1125060%=6750元/㎡步行街一樓商鋪平均租金約60元/㎡/月，利用收益還原法計(jì)算：售價(jià)=6012247。l 在成交障礙統(tǒng)計(jì)上，不認(rèn)可的矛盾點(diǎn)更加突出。（三）招商部啟動(dòng)時(shí)間：招商部于4月開始組建，招商工作于商業(yè)整體推廣時(shí)間同步展開工作。 提升商業(yè)街的總體競爭實(shí)力252。 展示項(xiàng)目異域