【正文】 遣。有相關(guān)的糾紛等問(wèn)題，我公司能夠處理的盡量由我公司管理處處理，不給開(kāi)發(fā)商添麻煩。（三）管理目標(biāo)：管理總目標(biāo)按照國(guó)家建設(shè)部頒布的《全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)》，接管后努力達(dá)到湖北省省級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)、z市安全文明住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。 回訪率100%；、安保服務(wù)216。 維修回訪率98%以上；216。 綠化養(yǎng)護(hù)滿意率99%。作為業(yè)主，都希望聘請(qǐng)到高水平的物業(yè)管理公司，享受貨真價(jià)實(shí)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。d）服務(wù)項(xiàng)目——齊全除了搞好物業(yè)管理綜合服務(wù)收費(fèi)所包含的必要服務(wù)項(xiàng)目外，物業(yè)管理公司還應(yīng)努力拓展服務(wù)的深度和廣度，努力開(kāi)展各種能滿足用戶需要的特約服務(wù)和便民服務(wù)，使用戶享受到無(wú)微不至的關(guān)懷和盡善盡美的服務(wù)。i）服務(wù)效率——快速服務(wù)效率是向用戶提供服務(wù)的時(shí)限。 各種門(mén)鎖和鑰匙的選用；216。 ；216。 公共環(huán)境裝飾和綠化的布置；216。這樣即會(huì)增加物業(yè)日后管理時(shí)建筑垃圾的產(chǎn)生量也增加了開(kāi)發(fā)商的投資成本。 電子巡更系統(tǒng)216。 小區(qū)綜合布線系統(tǒng)應(yīng)保證端口的預(yù)留量，應(yīng)從住戶人群的不同需求考慮各類(lèi)接入線的預(yù)留口。跟進(jìn)施工過(guò)程:顧問(wèn)基本擬定內(nèi)容：前期介入及巡視后通常需跟進(jìn)事宜：216。 提供備品備件要求216。216。 培訓(xùn)售房人員解答物業(yè)管理問(wèn)題216。以我司多次其他項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，均得到了相關(guān)的員的好評(píng)。 制訂各項(xiàng)物業(yè)管理制度216。 定制首期制服和雨具216。 人事、行政、和財(cái)務(wù)管理制度216。 物業(yè)財(cái)務(wù)動(dòng)作216。 物業(yè)驗(yàn)收方案216。 小區(qū)活動(dòng)方案等l 物業(yè)管理的其他籌備工作216。如今，隨著物業(yè)行業(yè)已進(jìn)入全面市場(chǎng)化發(fā)展，為了使荊瑞公司在這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中站住腳跟，使公司的管理水平更上一個(gè)臺(tái)階，使所有的業(yè)主認(rèn)可我們的管理，我們將在小區(qū)內(nèi)提介“以人為本”的人性化服務(wù)管理，使居民真正體會(huì)到家庭的溫馨并領(lǐng)略到生態(tài)和諧的氛圍。我們?cè)诮庸茼?xiàng)目后的首要任務(wù)就是利用各種手段及方法去收集所有業(yè)主的基礎(chǔ)資料，如：在業(yè)主入戶時(shí)，通過(guò)業(yè)主辦理入戶手續(xù)，了解各位業(yè)主的家庭情況、文化素養(yǎng)及各項(xiàng)愛(ài)好等情況；在日常管理中，走訪業(yè)主，聽(tīng)取業(yè)主對(duì)小區(qū)管理、服務(wù)等方面需求和意見(jiàn)，同時(shí)在日常工作中以微笑服務(wù)換取業(yè)主對(duì)物業(yè)工作的理解，用真誠(chéng)去感化業(yè)主，用效率去解決問(wèn)題。日常物業(yè)服務(wù)簡(jiǎn)介l 物業(yè)的安全保衛(wèi)和管理對(duì)所有業(yè)主及開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，一個(gè)區(qū)域的治安狀況好壞，將直接影響到他對(duì)這個(gè)區(qū)域的看法，從著名心理學(xué)大師馬斯洛先生的“人生需求定律”也可反映，人們對(duì)安全這一最基本的需求是多么看重。 在車(chē)庫(kù)出入口等重點(diǎn)部位設(shè)崗值守216。 特定區(qū)域定期清洗外墻 216。 制定完善的操作管理制度216。 根據(jù)物業(yè)情況，建立交通管理制度216。電梯管理電梯運(yùn)行，證卡齊全；規(guī)范操作，定期檢修；備用電梯，隨時(shí)能開(kāi)；遇到故障，及時(shí)修理。 員工素質(zhì)216。一旦發(fā)展商確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)后，z將與當(dāng)?shù)匚飪r(jià)局取得聯(lián)系并建立良好的關(guān)系，確保在最快的時(shí)間內(nèi)，通過(guò)申報(bào)審批程序，并最終獲得批準(zhǔn)。建立物業(yè)設(shè)備操作和維護(hù)保養(yǎng)制度，為順利驗(yàn)收和接管做好各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。完成物業(yè)保險(xiǎn)工作對(duì)物業(yè)進(jìn)行保險(xiǎn)是物業(yè)管理中為了防范和規(guī)避各種不可預(yù)見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)一種有效方式，可減輕物業(yè)管理在處理各種損失時(shí)的應(yīng)付難度，使意外事件得到圓滿的解決。F、公共區(qū)域的驗(yàn)收和交接公共區(qū)域的驗(yàn)收應(yīng)由物業(yè)管理處、發(fā)展商、監(jiān)理及施工方等單位代表共同參加，交接以物業(yè)管理處安保正式上崗為標(biāo)志。驗(yàn)收時(shí)由施工單位代表和監(jiān)理簽名確認(rèn)《住宅單元驗(yàn)收交接表》。綠化驗(yàn)收后的一年內(nèi)，仍由原園林承包商完成日常必要養(yǎng)護(hù)、修剪和澆水工作，并需及時(shí)補(bǔ)種壞死的苗木，惟物業(yè)管理處需保護(hù)綠化不受人為損壞。實(shí)行定崗和機(jī)動(dòng)巡邏相結(jié)合的管理模式，實(shí)行出入口24小時(shí)封閉式保安管理，內(nèi)部不間斷進(jìn)行機(jī)動(dòng)巡邏，確保小區(qū)一方平安。B、滅蟲(chóng)管理滅蟲(chóng)主要包括兩個(gè)方面，即小區(qū)內(nèi)環(huán)境中將影響到人體健康的滅蟲(chóng)，如老鼠、蒼蠅、蟬螂及蚊子等以及小區(qū)內(nèi)的綠化蟲(chóng)害的殺滅。B、定期組織各種活動(dòng)z根據(jù)小區(qū)人員愛(ài)好的不同，將聘請(qǐng)晨操和健身操教練，鼓勵(lì)信戶走出家門(mén)積極參與全民健身。C、周界入侵報(bào)警系統(tǒng)在業(yè)主入住時(shí)，以周界紅外線報(bào)警系統(tǒng)封閉小區(qū)的實(shí)際情況，z建議在小區(qū)圍墻上，安裝紅外線報(bào)警裝置，利用物業(yè)內(nèi)配置的智能化系統(tǒng)，封閉小區(qū)周界，以提高小區(qū)安保的工作效率，確保小區(qū)安全。G、智能化系統(tǒng)的日常維護(hù)z將加強(qiáng)工程技術(shù)人員的弱電技術(shù)培訓(xùn)工作，使每位員工熟悉相應(yīng)崗位應(yīng)掌握的智能化設(shè)施的操作和管理，制定短、中及長(zhǎng)期智能化系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)制度，使所有的智能化系統(tǒng)和設(shè)備均得到很好的維護(hù)和保養(yǎng)，發(fā)揮出應(yīng)有的作用。C、維修養(yǎng)護(hù)主要工作內(nèi)容和范圍主要工作范 圍內(nèi) 容經(jīng)常性工作公共區(qū)域、公共設(shè)施、機(jī)房及管道巡視、操作、調(diào)試、記錄計(jì)劃性工作公共區(qū)域、設(shè)施、客戶收樓、裝修、入住保修監(jiān)督、養(yǎng)護(hù)、更新、節(jié)能整改、裝修管理報(bào)修處理客戶單元內(nèi)自用設(shè)施、公共設(shè)施質(zhì)保期施工單位維修、自行修理、外聘修理計(jì)劃外工作突發(fā)事件、小項(xiàng)目整改、建筑設(shè)施改善急修、改造、增建 D、機(jī)電設(shè)備應(yīng)急程序z在平時(shí)正常操作和維修保養(yǎng)時(shí)，將針對(duì)設(shè)備情況，作好各種機(jī)電設(shè)備和系統(tǒng)的事故或故障的應(yīng)急處理預(yù)案，當(dāng)機(jī)電設(shè)備發(fā)生意外故障時(shí)，妥善有效的處理，可減少財(cái)產(chǎn)損失和降低對(duì)客戶的影響。五、管理人員架構(gòu)（一）、管理組織架構(gòu)觀邸項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)架構(gòu)圖荊州天發(fā)金達(dá)利房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司荊州市物業(yè)管理主管部門(mén)上?？迫鹞飿I(yè)荊州荊瑞物業(yè)總經(jīng)理總 部核心隊(duì)伍行政管理部財(cái)務(wù)審計(jì)部品質(zhì)監(jiān)控部事業(yè)發(fā)展部項(xiàng)目管理處項(xiàng)目管理處觀邸物業(yè)管理處各 分 部管理隊(duì)伍觀邸項(xiàng)目物業(yè)管理處項(xiàng) 目 經(jīng) 理事務(wù)助理管理處辦公室安 保 部環(huán) 保 部設(shè)施養(yǎng)護(hù)部客戶服務(wù)中心（二）、管理處組織機(jī)構(gòu)及崗位設(shè)置本著精簡(jiǎn)、高效原則，根據(jù)【觀邸】實(shí)際服務(wù)、管理和經(jīng)營(yíng)的需要，在保證【觀邸】高質(zhì)量物業(yè)管理水平及管理員工素質(zhì)的基礎(chǔ)上。人員配置：序 號(hào)崗 位數(shù) 量薪水（元/月）備注1客戶服務(wù)部主任1人25002物業(yè)管理員兼檔案保管員1人8003物業(yè)管理員/客服員1人800合 計(jì)3人管理人員1人、員工2人安保部：性質(zhì)與任務(wù)安保部是維護(hù)觀邸正常生活、居住秩序的重要職能部門(mén)，負(fù)責(zé)治安管理、消防管理、道路與交通管理和突發(fā)事件處理以及整體形象禮儀的展示等工作。列表如下：物資購(gòu)置：?jiǎn)挝唬喝嗣駧牛ㄔ┬?號(hào)項(xiàng) 目金額服裝28556行政開(kāi)辦費(fèi)用66982保潔開(kāi)辦費(fèi)用9750綠化開(kāi)辦費(fèi)用9060工程開(kāi)辦費(fèi)用18450保安開(kāi)辦費(fèi)用18960客戶服務(wù)中心開(kāi)辦費(fèi)用57900合 計(jì)209658物資購(gòu)置細(xì)表：?jiǎn)挝唬喝嗣駧牛ㄔ┬蛱?hào)項(xiàng) 目計(jì)算公式合計(jì)一、服裝開(kāi)辦費(fèi)詳見(jiàn)《服裝配置明細(xì)表》28556工程技術(shù)人員4人560元2240安全保衛(wèi)人員14人1174元16436保潔綠化人員6人480元2880管理人員及其他7人1000元7000二、行政開(kāi)辦費(fèi)用66982辦公室裝修物業(yè)辦公室由開(kāi)發(fā)商進(jìn)行裝修，另開(kāi)發(fā)商支付1萬(wàn)元供物業(yè)公司用作辦公室軟裝修(公司口號(hào)、徽記、形象墻等) 大班臺(tái)1臺(tái)1500元1500 大辦公桌5臺(tái)350元1750 大（中）班椅8把250元1250 10人會(huì)議桌1套（帶椅子）5400 小辦公桌子6臺(tái)250元1500 職員椅6把150元900會(huì)客沙發(fā)2套1500元3000空調(diào)/分體式1臺(tái)3000元3000電話（開(kāi)戶）2部316元6321電話話機(jī)4部50元2001卡鐘1臺(tái)1200元12001留言板4張200元8001員工更衣柜8組580元46401鋼架床12架200元24001電風(fēng)扇4臺(tái)100元4001取暖器4臺(tái)150元600 1雙門(mén)木質(zhì)文件柜5組350元1750 1品牌商務(wù)電腦3臺(tái)5000元15000 彩色噴墨打印機(jī)2臺(tái)1200元2400 2黑白激光打印機(jī)1臺(tái)2000元2000 2洗衣機(jī)等生活配套1套1500 2對(duì)講機(jī)1部1560元1560 229寸電視機(jī)1套1600元1600 2倉(cāng)庫(kù)貨架2組1000元2000三、保潔開(kāi)辦費(fèi)用9750高壓水槍1臺(tái)3000元3000 垃圾清運(yùn)車(chē)2輛600元1200 吸塵器1臺(tái)800元800 塵推30套60元1800 玻璃套裝工具2套300元600 人字梯（2m）1把200元200手鉗10把15元150腳踩垃圾桶10個(gè)50元500保潔物品消耗（前期介入期間）1500四、綠化開(kāi)辦費(fèi)用9060 剪草機(jī)1臺(tái)5000元5000 高枝剪2把150元300 手鋸2把200元400條剪2把100元200斗車(chē)1輛200元200咬鉗4把15元60枝剪4把100元400澆水水管4套500元2000鐵耙4把50元200潛水泵1臺(tái)300元300五工程開(kāi)辦費(fèi)用18450電鉆1臺(tái)700元700 管鉗2把80元160 萬(wàn)用表2只200元400 疏通機(jī)1臺(tái)600元600 電錘1把1600元1600 插話機(jī)2只100元200活動(dòng)扳手4把60元240電焊機(jī)1臺(tái)1500元1500套筒扳手1套300元300梅花扳手1套300元3001臺(tái)鉗1臺(tái)200元2001PPR熱融機(jī)1臺(tái)300元3001切割機(jī)1臺(tái)400元4001人字梯（）1把200元2001人字梯()1把150元1501工具柜2套800元16001維修工具及材料8套300元24001對(duì)講機(jī)4部1560元62401橡皮線(200m)2圈480元960 六保安開(kāi)辦費(fèi)用18960警棍8根50元400 充電手電筒（警報(bào)式）6把150元900 應(yīng)急燈6臺(tái)150元900 物品柜4套600元2400保安常用器械10套500元5000對(duì)講機(jī)（手持）6部1560元9360七客戶服務(wù)中心開(kāi)辦費(fèi)用57900傳真機(jī)1臺(tái)2000元2000復(fù)膜機(jī)1臺(tái)600元600報(bào)紙書(shū)刊展示架4組200元800保險(xiǎn)柜2個(gè)750元1500復(fù)印機(jī)1。此外包括前期的裝修管理工作。主要負(fù)責(zé)：人事、勞資、檔案、行政管理?？蛻羧粘?bào)修維修程序：程序部門(mén)工 作備注接到客戶報(bào)修物業(yè)部詳細(xì)記錄單元號(hào)、報(bào)修人姓名、報(bào)修內(nèi)容、合適維修的時(shí)間電話、門(mén)對(duì)講系統(tǒng)和來(lái)人報(bào)修及時(shí)通知工程部工程部甄別報(bào)修內(nèi)容，派出維修技術(shù)員去單元維修填寫(xiě)《維修工作單》進(jìn)行維修工作工程部若發(fā)生費(fèi)用，需事先請(qǐng)客戶確認(rèn)；完成維修工作，請(qǐng)客戶簽字認(rèn)可質(zhì)保期內(nèi)的質(zhì)量問(wèn)題，施工單位解決完成維修工作物業(yè)部憑《維修工作單》向客戶收費(fèi)；并征詢客戶是否有意見(jiàn)將《維修工作單》存檔F、做好物業(yè)工程檔案管理工作由于一般物業(yè)的壽命超過(guò)五十年，前后一定會(huì)由不同公司和人員進(jìn)行物業(yè)管理。A、建立巡回檢查制度建立設(shè)施設(shè)備例行巡回檢查制度的目的是為了主動(dòng)掌握系統(tǒng)及設(shè)備的運(yùn)行情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)異常情況和消除設(shè)備缺陷，消減事故隱患，確保設(shè)備經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。閉路監(jiān)控電視系統(tǒng)設(shè)有長(zhǎng)時(shí)間錄像機(jī)，按國(guó)家有關(guān)規(guī)定，將畫(huà)面保留一定的時(shí)間，一旦發(fā)生刑事案件可協(xié)助公安機(jī)關(guān)追查疑犯。每年制定社區(qū)活動(dòng)計(jì)劃，開(kāi)展各種有益于身心健康的文化娛樂(lè)活動(dòng)包括：股票沙龍、戲曲票友會(huì)、珠寶鑒賞 會(huì)、剩余物資調(diào)劑會(huì)、播花輔導(dǎo)班、美容美發(fā)指導(dǎo)課、署期舉辦兒童少年的書(shū)法繪畫(huà)輔導(dǎo)班等。C、小區(qū)的綠化管理綠化是一個(gè)優(yōu)美環(huán)境的重要組成部分之一，綠化養(yǎng)護(hù)的好壞將直接影響到小區(qū)的形象和環(huán)境以及開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)理念能否實(shí)現(xiàn)并長(zhǎng)期保持。出入口門(mén)崗保安身著港式制服，以標(biāo)準(zhǔn)的手勢(shì)指揮進(jìn)出車(chē)輛、以規(guī)范的語(yǔ)言問(wèn)訊所有客、戶以24小時(shí)（輪換值日）不間斷的站崗姿勢(shì)迎接往來(lái)客戶。物業(yè)質(zhì)保期要求以物業(yè)整體正式驗(yàn)收交接日開(kāi)始起計(jì)，質(zhì)保期內(nèi)根據(jù)需要，承包商或供應(yīng)商應(yīng)承擔(dān)保養(yǎng)責(zé)任，發(fā)生重大事故或質(zhì)量問(wèn)題，質(zhì)保期應(yīng)酌情延長(zhǎng)；質(zhì)量期內(nèi)應(yīng)確定緊急召喚時(shí)間；發(fā)展商支付工程尾款，需經(jīng)管理公司會(huì)簽；對(duì)業(yè)戶入住時(shí)間與物業(yè)竣工時(shí)間有差異的質(zhì)保維修，發(fā)展商應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的維修費(fèi)用。并重復(fù)程序至驗(yàn)收通過(guò)。物業(yè)管理處于初驗(yàn)后發(fā)出整改項(xiàng)目清單交施工單位整改，并重復(fù)程序至驗(yàn)收通過(guò)。物業(yè)管理籌備工作分類(lèi)圖,參與設(shè)備調(diào)試和驗(yàn)收,熟悉物業(yè)內(nèi)的各種設(shè)施設(shè)備.