【正文】 爭壓力較小，置業(yè)門檻較低，價格彈性較大小小面積住宅區(qū)位、外部景觀規(guī)模較小，容積率高投資比重大，單套數(shù)量增多，市場競爭大，未來租客多，管理難，后期維護費用高較大寫字樓區(qū)位、周邊商務(wù)氛圍濃規(guī)模較小競爭對手多，壓力大，難賣高價較大從以上幾種方案的假設(shè)及開發(fā)風險分析來看，本項目適宜開發(fā)以中小面積戶型為主力的樓盤，另考慮到項目所處位置的特殊性，可以增加一棟商務(wù)寫字樓，將項目開發(fā)的風險降到最低，同時更具靈活性，在瞬息萬變的市場上占據(jù)主動。●七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》 消費者日趨理性，持幣待購者日漸增多，對購買房地產(chǎn)投資的客戶起到一定的抑制作用，因此需要運作更多、更好、更新的營銷手法去吸引客戶，以實在的產(chǎn)品打動客戶。整個南城新區(qū)及其周邊片區(qū)內(nèi)，近兩年住宅的供應(yīng)量將超過200萬平方米，片區(qū)內(nèi)的市場壓力將是嚴峻的，直接影響了未來整個項目的銷售速度?！顤|莞房地產(chǎn)市場正處于上升階段從歷年的房地產(chǎn)各項經(jīng)濟指標可以很明顯的看到整個市場正處于一個飛速發(fā)展的階段。 ☆項目周邊景觀資源非常豐富項目地塊內(nèi)部并沒有什么景觀，但是項目的外部有非常豐富的景觀資源。本案項目處于南城、莞城及東城三區(qū)交匯處，即可享受新城區(qū)的市政配套，又可享受老城區(qū)的繁華商業(yè)配套。村改居工作得到進一步推進。東始東莞大道，西到元美路，南起四環(huán)路，北至旗峰路為包括行政文化中心區(qū)和中央商務(wù)區(qū)在內(nèi)的北片區(qū)；北片區(qū)以南至五環(huán)路，東到東莞大道，西至石竹路是以中央生活區(qū)為主的南片區(qū)。莞太大道、科技大道、東莞大道、五環(huán)路除了將東莞中心四區(qū)緊密聯(lián)系在一起之外，還是聯(lián)系厚街、道滘、虎門、寮步等鎮(zhèn)區(qū)的主要交通路線。兩區(qū)：以莞太大道為中軸，按東、西方向分為新區(qū)和舊區(qū)。新區(qū)：規(guī)劃建設(shè)南城辦事服務(wù)中心、南城生態(tài)居住區(qū)、東莞購物樂園、南城汽車總站、南城建材及汽車專業(yè)市場、東莞地產(chǎn)南城板塊。東莞大道：已建成的東莞大道總長約10公里，最寬處達120米，完全按照現(xiàn)代城市道路標準設(shè)計，并賦予其豐富的景觀內(nèi)涵和科學的人車分流系統(tǒng)，成為了東莞新城市的標志性景觀大道?！拘姓幕行膮^(qū)】　　以行政辦事中心、會議大廈、東莞展覽館、玉蘭大劇院、東莞圖書館、群眾藝術(shù)館、科學技術(shù)博物館、東莞青少年文化宮、科技館等造型、設(shè)計各具特色的九大建筑組成的行政文化中心區(qū)也是城市新區(qū)的標志性片區(qū)。CLDCBD本項目項目地塊位于莞城、東城、南城交界處，屬南城區(qū)劃內(nèi)。項目周邊路網(wǎng)發(fā)達，路況較好，不遠就是有東莞第一大道之稱的東莞大道。項目西面有中心廣場，東南面有黃旗山山景和旗峰公園，北面是東莞體育中心，人文景觀、自然景觀兩不誤。☆東莞中心城區(qū)的凝聚力加強隨著政府對東莞中心城區(qū)大量資金的投入，市政設(shè)施的逐步完工，道路系統(tǒng)的完善，房地產(chǎn)開發(fā)快速升溫，使得消費者對中心城區(qū)的認識更加深刻，中心城區(qū)的凝聚力日漸加強?！畎鍓K內(nèi)項目競爭激烈，客戶分流較為嚴重項目周邊有東方華府、中信凱旋城、中信東泰花園（泳池）項目、中信龍?zhí)╉椖俊⒏裉m名筑、尚書苑、星河傳說等項目，戶型從大面積到小面積公寓，物業(yè)類型別墅到高層應(yīng)有盡有，板塊內(nèi)項目競爭非常激烈，客戶分流較為嚴重。優(yōu)勢：﹡項目區(qū)位價值高，處于城市中心區(qū)﹡周邊配套非常完善﹡交通非常便利，通達性好﹡項目周邊景觀資源非常豐富﹡地塊規(guī)則方正，易于規(guī)劃布局劣勢：﹡周邊農(nóng)民房的影響﹡地塊較小，內(nèi)部景觀環(huán)境較難營造﹡噪音對項目帶來的干擾和影響機會點：﹡東莞整體經(jīng)濟向好﹡城鎮(zhèn)居民收入持續(xù)增長﹡東莞房地產(chǎn)市場正處于上升階段﹡東莞中心城區(qū)的凝聚力加強﹡南城區(qū)的規(guī)劃利好，本案升值空間大﹡區(qū)域土地的稀缺性﹡城市軌道的建設(shè)，方便項目出行威脅：﹡區(qū)域市場供應(yīng)量大，影響項目銷售速度﹡板塊內(nèi)項目競爭激烈，客戶分流較為嚴重﹡寫字樓空置面積大，前景堪憂﹡周邊酒店及市政設(shè)施較多，目前居住氣氛較差﹡新政下房地產(chǎn)市場的不確定性小結(jié)：◎本項目位于東莞市中心區(qū)，具有強勁的升值潛力，具有極強的商務(wù)性和便利性，對投資者而言具備足夠的吸引力；◎交通便利，靠近多條城市主要干道，為優(yōu)越的、時尚的、現(xiàn)代的城市居住空間提供了良好的條件；◎項目占地較小，無規(guī)模優(yōu)勢，需要在規(guī)劃設(shè)計中出彩；◎項目的容積率較高，需要在產(chǎn)品創(chuàng)新上尋求更多的突破；◎項目外圍有非常豐富的景觀資源，遠可眺黃旗山，近可望中心廣場，北面不遠是東莞體育中心，休閑、娛樂兩不誤；◎中心城區(qū)供應(yīng)量大，要在眾多的項目當中脫穎而出，需要對項目進行準確的定位。三區(qū)核心本項目價格定位主要是根據(jù)項目周邊可比項目及相關(guān)檔次樓盤價格并結(jié)合本項目的具體情況，運用“市場比較法”來作出價格定位。戶型面積及套數(shù)比建議戶型面積（㎡）套數(shù)比例產(chǎn)品創(chuàng)新2房2廳556515%可變空間，二房可變成小三房；贈送衣柜面積及凸窗面積，雙陽臺2房2廳668035%可變空間，二房可變成小三房；落地凸窗，部分可增設(shè)一小多功能房，雙陽臺，贈送式衣柜小3房2廳819025%帶入戶花園，落地凸窗，雙陽臺，贈送式衣柜3房2廳9111020%帶入戶花園，落地凸窗，雙陽臺，贈送式衣柜4房2廳1111205%帶入戶花園，落地凸窗，帶工人房，空中花園，部分躍式另：在項目的邊角處設(shè)置少量的一房二廳，面積在4050平方米左右，可變是該戶型最大的賣點，一房可變成小二房，該戶型有兩個陽臺，其中一個大陽臺可以隔成一個房間，增送部分面積給客戶，以增加項目的賣點。因此本項目的主力戶型將以中等戶型為主，具體戶型參考以下一些將要上市的以中小戶型為主的重點案例來看：物業(yè)名稱規(guī)模(建面)套數(shù)預(yù)計入市時間產(chǎn)品國泰名苑約26000㎡約600套公寓尚書苑㎡約320套公寓\一房\二房香港街(住)97000㎡1044套05年年底一房\二房\小三房新中銀花園2期30000㎡280套一房\二房\小三房金升花園47000㎡930套公寓\一房\二房格蘭名筑（公寓）22000㎡公寓620戶06年年底公寓東匯廣場24000㎡200套06年下半年一房\二房\小三房香濱時代園30000㎡500套06年下半年公寓渦嶺地塊30000㎡500套06年下半年一房\二房中信9號公寓約120000㎡約1300套06年下半年公寓\一房\二房☆與本項目僅有間接競爭的項目大多兼顧公寓\一房\二房，如香港街、國都尚書苑、中信9號公寓；☆與本項目有直接競爭的項目大多以公寓及少量二房為主，如中熙項目、渦嶺項目等，故本項目可以在二房、小三房上加大一定的比例；從本項目在未來市場上的差異化競爭需求來看，本項目應(yīng)以兩房、小三房為主力產(chǎn)品，可適當增加一定的比例小兩房及四房。租賃市場與一手市場緊密相聯(lián)，租賃市場火爆，促使客戶的投資欲望加強，進而影響一手市場產(chǎn)品的熱銷，使項目獲得成功。d．小區(qū)監(jiān)控中心小區(qū)監(jiān)控中心用來對小區(qū)智能化系統(tǒng)、住宅智能化系統(tǒng)和多媒體信息連接的樞紐，在小區(qū)監(jiān)控中心設(shè)有綜合顯控臺。由于本項目的用地面積較小，而且容積率較高，因此考慮將幾棟蝶形建筑單體連起來排布，減少單棟樓宇之間的距離。 在配套設(shè)施的布置上可以充分利用架空層的空間，使之與中心園林形成呼應(yīng)，增加社區(qū)的通透性，滿足客戶休閑、娛樂的需求。發(fā)展及升值優(yōu)勢★定 位：本項目定位為城市中心★區(qū)位上的附加值：﹡項目周邊交通條件的不斷改善，區(qū)位優(yōu)勢進一步顯