xx市xx項(xiàng)目定位和投資可行性分析(完整版)
【正文】 中小型超市做基礎(chǔ)，如：華潤(rùn)超市、民潤(rùn)超市等，則可以為項(xiàng)目周邊的居住區(qū)聚集人氣，營(yíng)造較好的購(gòu)物氛圍。2） 而從周邊居民的購(gòu)買力來(lái)講，本地段積聚了強(qiáng)大的購(gòu)買力，有望發(fā)展成整個(gè)城北區(qū)和工業(yè)園的一個(gè)商業(yè)集中購(gòu)買地，從而成為XX市一個(gè)新的商業(yè)中心，因?yàn)槠渲苓厪膼酆蛹偃瞻雿u、越河小區(qū)、到同心村、同心密友新村的別墅區(qū)，寶島麗園的別墅區(qū)，富裕程度均較高，據(jù)調(diào)查，他們購(gòu)物都是以集中一次打車或騎摩托去市區(qū)大型超市或北京華聯(lián)購(gòu)買，證明他們對(duì)購(gòu)物環(huán)境和檔次有較高的需求。理由如下：首先，由于XX市邊鄰上海，地理位置很好，受其經(jīng)濟(jì)的輻射，前景很不錯(cuò)。2）周邊社區(qū)生活配套設(shè)施：柏廬路地塊小區(qū)周邊200米范圍內(nèi)社區(qū)配套設(shè)施很少，沿柏廬北路分布的大部分為村居自建房和待開發(fā)用地，沿昆太路分布的主要是電子、模具加工廠，加油站、道路建設(shè)工程隊(duì)等工業(yè)設(shè)施，本項(xiàng)目地塊東側(cè)四十米的市后街沿街左側(cè)店面均為機(jī)械、消防器材、摩托配件等工業(yè)器具銷售點(diǎn)，右側(cè)則僅存在一兩家檔次較低的商店、酒樓等生活配套。 項(xiàng)目敏感性分析 第一部分 項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)初步定位報(bào)告一、 項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境描述：項(xiàng)目概況：柏廬路項(xiàng)目用地位于XX市城北區(qū)柏廬北路西面，婁苑路以南，昆太路改造線以北。市場(chǎng)定位和投資可行性分析深圳市尺度市場(chǎng)策略顧問(wèn)有限公司二00一年十月 項(xiàng)目市場(chǎng)定位和投資可行性分析報(bào)告思路第一部分：項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)初步定位報(bào)告項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境描述目標(biāo)市場(chǎng)初步定位定位理由第二部分：項(xiàng)目投資可行性分析報(bào)告項(xiàng)目可行性分析前言項(xiàng)目初步定位項(xiàng)目方案分析168。XX市氣象站臨靠地塊中端。3）周邊教育配套：柏廬路項(xiàng)目南一百米越河大橋邊有XX市二中，除此之外嬰幼，小學(xué)教育配套較為缺乏。而且現(xiàn)在的優(yōu)惠政策使得越來(lái)越多的資金投向XX，在XX投資物業(yè)不會(huì)貶值。還不包括本項(xiàng)目和對(duì)面待開發(fā)的上十萬(wàn)平米的住宅區(qū)，只要本項(xiàng)目的商業(yè)檔次到位，氣氛作足，其消費(fèi)購(gòu)買量不成問(wèn)題。同時(shí)根據(jù)規(guī)劃建造有特色的精品商業(yè)街，引入中高檔的品牌專賣、飲食業(yè)以及銀行等抬高商區(qū)檔次，周邊聯(lián)排品牌專賣門面做補(bǔ)充，則可讓周邊小區(qū)居民“足不出區(qū)”的享受柏廬路項(xiàng)目完備的商業(yè)服務(wù)，也提高了項(xiàng)目的檔次，帶旺了整個(gè)地段，從而為項(xiàng)目住宅的銷售奠定很好的基礎(chǔ)。 財(cái)務(wù)可行性研究分析報(bào)告編制依據(jù)及原則建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》168。 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃序號(hào)項(xiàng)目名稱持續(xù)時(shí)間進(jìn)度安排（按雙月計(jì)）246810121416181獲取土地使用權(quán)2前期工程3樁基礎(chǔ)24主體結(jié)構(gòu)65設(shè)備安裝26室內(nèi)外配套27銷售18項(xiàng)目銷售進(jìn)度計(jì)劃序號(hào)項(xiàng)目名稱持續(xù)時(shí)間（月）銷售進(jìn)度1獲取土地使用權(quán)2前期工程3樁基礎(chǔ)210%4主體結(jié)構(gòu)620%5設(shè)備安裝215%6室內(nèi)外配套215%7后期銷售640%備注：銷售收入預(yù)測(cè)：項(xiàng)目名稱銷售收入預(yù)測(cè)表第一年第二年銷售收入60%40%四、項(xiàng)目銷售收入的測(cè)算住宅銷售單價(jià)的確定（1）通過(guò)周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤的價(jià)格對(duì)比，采用市場(chǎng)比較法確定住宅銷售價(jià)格 住宅名稱住宅價(jià)格影響因素可比物業(yè)A可比物業(yè)C可比物業(yè)D評(píng)估物業(yè)權(quán)數(shù)都市新象中茵怡景灣愛河假日半島柏廬路項(xiàng)目區(qū)域因素50%基礎(chǔ)設(shè)施5%+00公共配套15%+00（較缺乏）交通因素10%+00（一般）自然環(huán)境10%00（一般）景觀因素10%00（無(wú)）個(gè)別因素40%占地面積4%031100平米地貌2%0（狹長(zhǎng)平整）建筑結(jié)構(gòu)8%0000（磚混）建筑設(shè)計(jì)7%0000園林設(shè)計(jì)8%0內(nèi)部配套6%0（較少）物業(yè)管理2%0000智能化3%0000銷售形式5%000期房銷售時(shí)間5%0
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