【正文】 均帶有很大的風(fēng)險性。如此可見，確認項目土地方擁有土地合法使用權(quán)標志是國家政府部門——國土局頒發(fā)的《土地使用合同書》及《項目建設(shè)用地許可證》文件。土地合法使用的歸屬性是項目出讓、合作的基礎(chǔ)前提。 從現(xiàn)在看，萬科業(yè)務(wù)中70%為房地產(chǎn)，這與當(dāng)時的正確戰(zhàn)略決策非常有關(guān)。 （1）、集團的戰(zhàn)略發(fā)展，包括：業(yè)務(wù)架構(gòu)的形成、拓展市場占有率、規(guī)模效應(yīng)、樹立品牌、人力資源的培養(yǎng)和開發(fā)等。 如果雙方是風(fēng)險共擔(dān)、利潤共享的分配方式，乙方不需要交納土地銷售的營業(yè)稅及附加、土地增殖稅、所得稅等。 甲方若將建設(shè)好后的房屋分配給乙方，視同甲方將房屋銷售給乙方，甲方需要交納相應(yīng)的營業(yè)稅及附加。項目相關(guān)收費內(nèi)容、稅收（1）、各項收費內(nèi)容及標準 由于國內(nèi)房地產(chǎn)市場不規(guī)范，各地政府、部門對發(fā)展商的收費內(nèi)容及標準均不一樣。① 噪聲情況；② 周邊治安情況；③ 空氣情況；④ 河流、湖泊污染情況；⑤ 景觀；⑥ 危險源情況（如：放射性、高壓電纜、易燃易爆倉品儲基地等）⑦ 歷史上有無不良或不吉利背景、典故；⑧ 風(fēng)水情況； 點評：上海萬科城市花園，由于地處飛機航線下，噪聲較大，盡管城市花園在規(guī)劃設(shè)計、平面戶型、景觀、休閑娛樂及物業(yè)管理等方面具有很強的吸引力，飛機的噪聲仍然是制約銷售的主要因素。兩者之間的差距，只能由發(fā)展商承擔(dān)。同時避免今后不利小區(qū)物業(yè)管理。（4）項目的目標市場 是對項目主要客戶群體的認識。需要注意的是，在實際操作中，要得出較為正確的結(jié)論，對當(dāng)?shù)厥姓l(fā)展政策性規(guī)劃綱要及區(qū)域性規(guī)劃的發(fā)展走勢及有關(guān)文件的掌握是至關(guān)重要的。項目后期銷售走勢，與當(dāng)?shù)爻鞘薪⒅衅诘陌l(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面有較大關(guān)系。因此，可以得出北京房地產(chǎn)市場的一些結(jié)論性判斷：①在北京獲得土地有一定難度；②有一定市場容量，每年約300萬平米；③售價較高；④市場主要集中在幾個區(qū)域；⑤總體的市場化程度不高；⑥空置房屋多為低檔住宅?！?商品房銷售價格穩(wěn)步上升，近年呈平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢。項目法律手續(xù)項目基本情況項目地價款、配套費用市場調(diào)查 市場項目開發(fā)的戰(zhàn)略考慮項目的投資分析項目相關(guān)費用、稅收 市場調(diào)查 市場是房地產(chǎn)項目決策的基本依據(jù)，應(yīng)了解和把握的方面有：（1）、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場宏觀情況及地塊所在區(qū)域市場情況：有多大的市場？可以做多大？城市不同區(qū)域的市場有那些特點？（2）、當(dāng)?shù)爻鞘薪?、中期?guī)劃發(fā)展方向：項目未來發(fā)展的前景如何？在什么地方做？（3）、地塊周邊樓盤情況：供求及價格之間的關(guān)系，做那一個層面的市場？市場競爭的優(yōu)劣勢何在？（4）、項目的目標市場：客戶有那些特征？客戶需求、購買行為有何特點，能不能滿足？（1）、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場宏觀情況及地塊所在區(qū)域市場情況 對市場的總體情況進行了解和把握，主要包括：供應(yīng)情況、銷售情況、價格、區(qū)域分布、主要發(fā)展商情況等。 在大規(guī)模的房地產(chǎn)項目開發(fā)中，前期的選項、決策應(yīng)把握好以下7個方面： 市場調(diào)查：是項目立項的必要條件。有無市場、有多大市場，是判斷項目開發(fā)的基礎(chǔ)條件。以北京市的房地產(chǎn)市場近幾年的資料及市場狀況分析結(jié)果看，我們可以通過以下指標進行描述：★ 北京市近年來嚴格控制土地批租的一級市場。市區(qū)四環(huán)附近，售價在50008000元/平米。除此外，還應(yīng)對項目所在的區(qū)域進行了解。 因此，應(yīng)了解城市的發(fā)展方向、區(qū)域的功能定位等。（3）、地塊周邊樓盤情況了解地塊周邊23KM范圍內(nèi)的樓盤情況，把握競爭的水平與程度。包括：客戶職業(yè)、年齡結(jié)構(gòu)、家庭人口、收入水平、區(qū)域分布、置業(yè)目的等。 地塊不完整性的幾種表現(xiàn)形式有：u 市政代征地在項目規(guī)劃用地范圍內(nèi)的切割；u 市政綠化用地在項目規(guī)劃用地范圍內(nèi)的切割；u 名勝古跡在項目規(guī)劃用地范圍內(nèi)座落；u 江河湖泊在項目規(guī)劃用地范圍內(nèi)的穿透；u 市政、公建設(shè)施在項目規(guī)劃用地范圍內(nèi)的座落等等。（3）、項目周邊社區(qū)配套設(shè)施周邊社區(qū)配套設(shè)施，是把握項目定位及規(guī)劃設(shè)計的重要依據(jù)。（5）、項目地質(zhì)情況了解項目地質(zhì)情況，可以適度把握規(guī)劃設(shè)計及工程建造的結(jié)構(gòu)要點。項目開發(fā)前應(yīng)詳細了解，對成本及費用作充分估算。乙方若將甲方分來的房屋進行銷售，仍需要交納這部分房屋的營業(yè)稅及其附加。合資公司只征收一道房地產(chǎn)開發(fā)的各項稅款后，甲、乙雙方不會在被重復(fù)征收第二次。 點評：上海萬科城市花園，就項目本身而言，在項目的選項過程中存在許多不足，但從萬科公司發(fā)展的戰(zhàn)略角度看，項目個性的缺點只能放在第2位。（2）項目開發(fā)的戰(zhàn)略考慮（一線公司）l 經(jīng)營的可持續(xù)性集團每年有年度經(jīng)營計劃，一線公司要以此制定相應(yīng)的開發(fā)規(guī)模及土地儲備。其必須以國家土地法規(guī)、法令為依據(jù)，確定土地合法歸屬權(quán)的第一使用方。（2）、對土地方能合法轉(zhuǎn)讓土地的確認。北京項目占用地面積為389畝，遠遠超出順義縣政府土地出讓權(quán)范圍，故前期項目土地出讓合同，出讓手續(xù)應(yīng)由北京市國土局辦理，取得項目國有土地出讓合同書及土地證。避免出現(xiàn)不必要也不應(yīng)有的失誤。l 測算比較項目土地地價非完全成本折算完全成本的合理性；項目綜合地價（完全地價）界定為項目用地純地價與項目紅線外大市政配套費之和的概念。項目前期啟動資金較大，減少資金的沉淀必須結(jié)合項目的銷售計劃，同時，拉長期限。我方在分擔(dān)項目要求的包括用水、排污、雨水、用電、供熱、供氣、電話等七項配套費用的同時，仍需另行交納用地權(quán)、電貼費、四源費等，項目管線設(shè)施才能實際供用。北京城市花園在簽訂市政綜合配套協(xié)議時，以補交生地變熟地的附加地價方式，將施工紅線外包括水、排污、用電、兩水、供熱、供氣、電話在內(nèi)的市政綜合配套明確劃歸供地方負責(zé)。北京項目在前期由于配套建設(shè)的滯后，如煤氣、熱水、暖氣等及商業(yè)公建的不