房地產(chǎn)財富效應探討(完整版)
【正文】 地產(chǎn)市場具有更強的穩(wěn)定性，其價格的波動性要小得多，故二者對消費的影響也不同。如果再考慮到房地產(chǎn)缺乏供給彈性和替代彈性，通常認為房地產(chǎn)價格變化所產(chǎn)生的財富效應要高于股票市場的財富效應。如果房價增加，消費者可以通過抵押貸款或賣掉房子來實現(xiàn)受益，這種實現(xiàn)的收益將對個人消費產(chǎn)生積極的影響。因為房價上漲不但可能提高房租，其它一些像水電費和裝修費這樣的住房配套性設施的費用和服務的價格也將上升，從而增加了他們的預算約束。較高的房價也意味著將要計劃買房的家庭可能要降低消費標準，因為他們面對較高的首期付款和未來更多的貸款，選擇較小的房子或減少當前消費是家庭必然的選擇。但渠道三和渠道五的作用是相反的，它們更多地對消費起抑制作用。而用于消費的房產(chǎn)所有者，即使房價上升，但他們不可能賣掉自己住的房子，也不可能拿出來出租，因此，這些人可能從中獲得的財富效應比較小，只能通過渠道二來影響消費。不過，可以確定的是，房地產(chǎn)金融體系比較發(fā)達的國家和地區(qū)，房地產(chǎn)價格的波動對于消費支出乃至總體經(jīng)濟運行的影響會更為明顯一些；而且從發(fā)展趨勢看，房地產(chǎn)價格的波動對于消費的影響在全球范圍內(nèi)正在呈現(xiàn)上升的趨勢，值得我們關注。投資需求的膨脹一方面擴大了房地產(chǎn)財富效應，另一方面也容易滋生房地產(chǎn)泡沫。因為房地產(chǎn)泡沫破裂帶來的危害要遠遠大于股市泡沫破裂。在很多發(fā)達國家，股市崩盤或持續(xù)不景氣使眾多投資者損失慘重，普通居民對經(jīng)常虧損的養(yǎng)老基金也失去信心，例如在英國，一家市場調(diào)查公司公布的調(diào)查結(jié)果顯示，39%的英國人認為投資房地產(chǎn)是目前最好的養(yǎng)老手段，而選擇依靠養(yǎng)老基金的人數(shù)只占全部被調(diào)查者的27%。 三、小結(jié) 當前，各國居民的房地產(chǎn)財富在其家庭財富中所占的比重都比較大，房地產(chǎn)財富效應的影響也越來越大。這些傳導渠道的共同作用，使得房地產(chǎn)價格上漲通過促進消費增長，進而帶動經(jīng)濟增長。 此外，信心效應也是重要的傳導渠道。房價變動影響消費的第四個重要因素是金融體系是否運行良好。如果房價上漲，即使持有人并沒有再融資（諸如抵押貸款）或出售房產(chǎn)，由于財富貼現(xiàn)值的增加，消費者將預期他們比以往更加富有，這種沒有兌現(xiàn)的財富仍可促進消費。關于房地產(chǎn)財富效應的傳導渠道，Alexander無論是發(fā)達國家還是發(fā)展中國家，房產(chǎn)一直在家庭財富中占有較高比例，例如，歐洲有一半以上居民擁有自己的住房，且住房占居民家庭全部財產(chǎn)的4060%。J. 美國聯(lián)邦儲備委員會主席格林斯潘（2003）則從官
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