【正文】 使用年限從土地使用者與政府土地管理部門簽訂土地出讓合同，依法取得土地使用權(quán)用權(quán)之日起開始計(jì)算（通常在土地出讓合同中有明確約定）。具體來講，是對(duì)在房地產(chǎn)調(diào)查登記過程產(chǎn)生的各種圖表、證件等登記資料，經(jīng)過整理、加工、分類而形成的圖、檔、卡、冊(cè)等資料的總稱。在考察時(shí)，他們通常會(huì)關(guān)注開發(fā)商的合法性、資信等級(jí)、曾經(jīng)開發(fā)過的項(xiàng)目等等?！窬哂?年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷。連續(xù)3年建筑工和質(zhì)量合格率達(dá)100%，優(yōu)良率達(dá)10%以上?！裼新毞Q的建筑、土木工程、財(cái)務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不得少于5人。此外、國家對(duì)建筑施工質(zhì)量通常以“優(yōu)良”和“合格”來評(píng)定，一級(jí)施工企業(yè)由于其嚴(yán)格質(zhì)量管理制度和自身實(shí)力，“優(yōu)良”率是很高的。（1）內(nèi)銷商品房：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過實(shí)行土地使用權(quán)出讓形勢(shì)，經(jīng)過政府計(jì)劃主管部門審批，建成后用于在境內(nèi)范圍（目前不包括香港、澳門特別行政策政區(qū)和臺(tái)灣）出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。上述兩類房均為使用權(quán)房。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。酒店式公寓是指提供酒店式管理服務(wù)的公寓。智能化住宅小區(qū)從現(xiàn)代生活需求出發(fā)，綜合運(yùn)用計(jì)算機(jī)、信息、通信、控制等科學(xué)技術(shù)，以智能控制系統(tǒng)、社區(qū)信息平臺(tái)、安防系統(tǒng)、小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)和綜合服務(wù)信息服務(wù)系統(tǒng)為依托，用高科技手段構(gòu)建小區(qū)高速互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)平臺(tái)，為小區(qū)住戶提供安全、環(huán)保、高效、舒適、方便的生活空間。1綠色住宅1健康住宅（五）住宅的層數(shù)劃分低層住宅是指層數(shù)為13層的住宅。其中，層數(shù)在40層以上的為超高層住宅。尾 房尾房又稱掃尾房，它是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶零售時(shí)代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。毛坯房“毛坯房”在工程建筑中有其專門的定義。 住宅用地 是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地（含宅間綠地和宅間小路等）總稱。公共活動(dòng)中心是配套公建相對(duì)集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團(tuán)中心等。條形的梯間式多層住宅又稱為“連續(xù)單元式住宅”。公寓式住宅 公寓式住宅一般建在大城市中，大多數(shù)是高層大樓，標(biāo)準(zhǔn)較高，每一層內(nèi)有若干單獨(dú)使用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺(tái)等等，還有一部分附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來的中外客商及其家眷中短期租用。復(fù)式住宅復(fù)式住宅在概念上是一層，并不具備完整的兩層空間，但層高較普通住宅（—3米）高。優(yōu)點(diǎn)是和躍層一樣能夠動(dòng)靜分區(qū)，但因?yàn)闆]有完全分為兩層，所以又有復(fù)式住宅豐富的空間感。這種戶型住宅，一般建筑面積80平方米左右，每戶有個(gè)無隔墻的大空間，與陽臺(tái)、廚房、衛(wèi)生間連接處也只有過梁面沒有隔墻。1半地下室是指房間的地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2者。住宅的建筑結(jié)構(gòu)分類有許多方法?？蚣堋袅Y(jié)構(gòu)框架—剪力墻結(jié)構(gòu)也稱框剪結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)是在框架結(jié)構(gòu)中布置一定數(shù)量的剪力墻，構(gòu)成靈活自由的使用空間，滿足不同建筑功能的要求，同時(shí)又有足夠的剪力墻，有相當(dāng)大的剛度。板樓有低層、多層，最近比較流行的是板式小高層。（3）管理成本不高。塔 樓塔樓是現(xiàn)今商品房市場上采用最多的一種建筑形態(tài)，它以電梯、樓梯為布局核心，通常為一梯六到八戶，上到樓層之后，向四面走即進(jìn)入各家戶內(nèi)。高聳的塔樓由于采用了框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)場澆筑，因而其結(jié)構(gòu)強(qiáng)度比板樓高，抗震性與安全性很好。（五）住宅的三維空間無論何種住宅，都可以用特定的寬度、長度和高度指標(biāo)來描述和測量。住宅的進(jìn)深住宅的長度即進(jìn)深，在建筑學(xué)中是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑內(nèi)從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實(shí)際長度。住宅的凈高住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。其計(jì)算公式為：建筑密度=建筑占地總面積247。根據(jù)相關(guān)技術(shù)規(guī)定，并不是所有長草的地方都能算做綠地。以上一般都是對(duì)業(yè)主免費(fèi)或少量收費(fèi)開放。（二）商品房預(yù)售商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價(jià)款的行為。售樓廣告和說明書應(yīng)當(dāng)載明〈商品房預(yù)售許可證〉的批準(zhǔn)文號(hào)。（3）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。（五）內(nèi)部認(rèn)購（六）格式條款四、商品房面積測算知識(shí)（一）銷售面積的測算標(biāo)準(zhǔn)在我國大部分城市，商品房銷售仍按建筑面積計(jì)算價(jià)格，所謂建筑面積，是套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。地下層次以負(fù)數(shù)表示。（6）永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層外圍水平投影面積計(jì)算。（14）玻璃幕墻、金屬幕墻以及其他材料幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平面積計(jì)算建筑面積。（19）依坡地建筑的房屋，利用吊腳作架空層有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的。不計(jì)算建筑面積的范圍（1）。（9）屋面上有柱有蓋但無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的一些觀景建筑設(shè)施。（2）計(jì)算一半建筑面積一般是不封閉的房屋及部位（房屋底層的部位除外）。它包括臥室、起居室、餐廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、假層、廁所、儲(chǔ)藏室、壁柜等分戶門內(nèi)面積的總和。一般來說，陽臺(tái)可以分為開放式陽臺(tái)和封閉式陽臺(tái)、外挑式陽臺(tái)和內(nèi)含式陽臺(tái)。合同約定面積100%產(chǎn)權(quán)面積房屋的產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。商品房銷售面積（建筑面積）100%一般來說，高層住宅的使用率為72%—80%，小高層住宅的使用率是80%—85%，多層住宅的使用率是90%左右，商業(yè)賣場的使用率是50%左右。公共空間品質(zhì)的提升一要靠設(shè)計(jì)和后期管理，二要以一定的面積和空間作為代價(jià)。而各樓層的差價(jià)，有的相差幾十元，有的相差幾百元。但不管采用哪種方法，在定價(jià)時(shí)，一般都要先確定一個(gè)基礎(chǔ)價(jià)格，然后在這個(gè)基礎(chǔ)價(jià)格之上，根據(jù)樓層、朝向、景觀、戶型等因素進(jìn)行一定的調(diào)整，從而得出各具體單元的銷售價(jià)格。這個(gè)銷售價(jià)格一般是最高價(jià)，即售樓人員向客戶提出的報(bào)價(jià)。一次性買斷價(jià)一次性買斷價(jià)是指買方與賣方商定的一次性定價(jià)。這是一種比較吸引人的付款方式。其中，七成表示貸款額（房屋總價(jià)的70%），為最高貸款額度，當(dāng)然，客戶也可以選擇少于七成。當(dāng)然，沒有人愿意做賠本的買賣，如果銀行不愿意提供足額貸款，一定是銀行認(rèn)為貸款人還款時(shí)，通過拍賣抵押的房子，無法全部收回所貸出去的款項(xiàng)?！裨敢饴男匈J款合同的全部條款?！駛€(gè)人住房貸款申請(qǐng)審批表?！窠杩钊思彝ィㄒ粚?duì)夫妻）中沒有住房公積金貸款或其他數(shù)額較大可能影響還款能力的債務(wù)。通常來說，個(gè)人住房公積金貸款限額應(yīng)綜合考慮“三項(xiàng)基本原則”：第一，貸款額不能超過**萬元的最高限額；第二，貸款額不能超過你住房公積金賬戶儲(chǔ)存余額的**倍；第三，貸款額不能超過按照你房屋總價(jià)款的一定比例算出來的貸款限額（比如以房屋總價(jià)款的70%作為貸款限額）（4）貸款期限公積金貸款期限與你購買的房屋性質(zhì)有直接的關(guān)系，具體可分為兩種情況：如果你購買的是新建商品房，那麼你最長可以借30年的貸款；如果你購買的是二手房，那麼可以借15年的貸款?！褓彿渴赘犊畎l(fā)票。另外，當(dāng)你在償還住房公積金貸款本息時(shí)，也可提取住房公積金賬戶內(nèi)的存儲(chǔ)余額用于沖抵貸款余額。兩種還款方式的區(qū)別：●按月均等額本息還款方式就是按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟竭€款期限的每個(gè)月中。但因提供按揭的銀行不同，在收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)上，也存在一定的差異。為推動(dòng)住房消費(fèi)，各個(gè)地方均推出一些優(yōu)惠措施，比如對(duì)于購買普通住宅的實(shí)行減半征收等。（2）維修基金的交納標(biāo)準(zhǔn) 多層商品住房按購房款的2%交納高層商品住房按購房款的3%交納多層設(shè)有電梯按購房款的3%交納（3）物業(yè)維修基金的分?jǐn)傇瓌t物業(yè)在保修期內(nèi)不得使用維修基金。 ●業(yè)主委員會(huì)成立前，需使用維修基金的，由開發(fā)企業(yè)或物業(yè)管理單位提出使用方案（物業(yè)管理單位成立前應(yīng)由開發(fā)企業(yè)提出），經(jīng)60%以上業(yè)主簽字同意后，由市房屋產(chǎn)權(quán)管理局核定劃撥。房屋因拆遷或其它原因造成物業(yè)滅失的，維修基金代管單位應(yīng)將維修基金賬面余額退還給業(yè)主。也可以委托中介機(jī)構(gòu)或由開發(fā)商代辦。產(chǎn)權(quán)證書產(chǎn)權(quán)證書是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”，是房地產(chǎn)權(quán)的法律憑證。所有權(quán)房屋的所有權(quán)，是指在法律規(guī)定的范圍內(nèi)，對(duì)房屋全面支配的權(quán)利。1收益權(quán)房屋的收益權(quán)，是指房主收取房屋這項(xiàng)財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的某種收益。營銷總監(jiān)28 / 28。有時(shí)房主也將收益權(quán)通過法律形式轉(zhuǎn)讓給非房屋所有權(quán)人。占有權(quán)房屋的占有權(quán)，通常由所有權(quán)人在房地產(chǎn)買賣中也稱業(yè)主、房主、房東來行使，但有時(shí)也由別人來行使，這也就是使用權(quán)與所有權(quán)分離。住宅的“全部產(chǎn)權(quán)”按市場價(jià)和成本價(jià)購買的房屋，購買者擁有全部產(chǎn)權(quán)。經(jīng)審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后，由房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)發(fā)給《房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證》。物業(yè)管理費(fèi)分別由業(yè)主和使用人交納，為物業(yè)管理公司所有。維修基金不足首次歸集的30%時(shí)，業(yè)主委員會(huì)按業(yè)主所擁有的房屋建筑面積比例續(xù)籌。無法確定責(zé)任人的，按照受益人原則分?jǐn)偩S修費(fèi)用：●物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅樓房外的共用設(shè)施的維修工程，除由專業(yè)管理部門維護(hù)管理外，其余部分的維修費(fèi)用由全體業(yè)主按建筑面積比例分?jǐn)?。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人必須按照規(guī)定交納維修基金后，房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)構(gòu)方可受理房地產(chǎn)初始登記（辦理?xiàng)澴C）和房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記（辦理戶證）。律師費(fèi)：不是必要的項(xiàng)目，如果沒有請(qǐng)律師，當(dāng)然就不用交納律師費(fèi)，但公證費(fèi)和保險(xiǎn)費(fèi)則是必須的。舉例來說，以貸款金額1萬元為單位，貸款年限為10年，‰，月還款額（本息）為106元，每月本金與利息計(jì)算：第一個(gè)月利息：1萬元（貸款額）‰（月利率）=42元第一個(gè)月本金：106元（月供款）－42元（第一個(gè)月利息）=64元第二個(gè)月利息：1萬元（貸款額）－64元（第一個(gè)月本金）=9936元（剩余貸款本金）9936元（剩余貸款本金）‰=第二個(gè)月本金：106元（月供款）－（第二個(gè)月利息）=依次推算……●按月均等額本金還款方式是指借款人每月償還的貸款本金固定不變，但所付貸款利息逐月減少，還款期內(nèi)月還款額逐月遞減的一種還款方式。（1）貸款對(duì)象和條件：借款人必須經(jīng)過住房基金管理中心審批后同意給予公積金貸款，并符合貸款行規(guī)定的貸款條件?！窠杩钊撕团渑技胺蠗l件參與計(jì)算額度的直系血親的個(gè)人住房公積金賬號(hào)。（5）共同申請(qǐng)公積金貸款共同申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款，顧名思義，當(dāng)然就是指幾個(gè)人申請(qǐng)的公積金貸款，其最高貸款額度是根據(jù)每一申請(qǐng)人來分別計(jì)算貸款額度的，經(jīng)相加后即為總額度，而最長貸款期限是根據(jù)共同申請(qǐng)人中最年輕的一位來計(jì)算的，最長不超過這位申請(qǐng)人法定離休或退休年份后的5年。根據(jù)規(guī)定，購買以下房產(chǎn)可以申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款：●購買房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的商品住房。公積金貸款公積金貸款屬于政策性貸款，相對(duì)來講利息是最低的。這里必須注意，所謂“具有完全民事能力”，我們國家民法規(guī)定十八周歲以上的公民是成年人，具有完全民事行為能力，可以獨(dú)立進(jìn)行民事活動(dòng)，是完全民事行為能力人；十六周歲以上不滿十八周歲的公民，以自己的勞動(dòng)收入為主要來源的，也視為完全民事行為能力人。按照銀行相關(guān)貸款文件的規(guī)定，申請(qǐng)商業(yè)住房貸款一般必須符合以下條件：●具有完全民事行為能力的中國公民及在中國大陸有居留權(quán)的境外、國外公民。（三）購房按揭貸款目前購房貸款可以采用三種貸款類型：商業(yè)性貸款、住房公積金貸款、組合貸款。對(duì)于開發(fā)商其不利之處在于付款期限的延長，不利于資金回籠。單價(jià)、總價(jià)、折后價(jià)認(rèn)購價(jià)、開盤價(jià)、現(xiàn)房價(jià)（二）付款方式為了吸引客戶，許多開發(fā)商都提供了多種付款方式供客戶選擇。底 價(jià)是指可以對(duì)外銷售的最低價(jià)格。在實(shí)際銷售中，一般客戶是很少會(huì)問到均價(jià)的。在房地產(chǎn)廣告中，起價(jià)通過表述為“元/平方米起售”等形式。實(shí)用率實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積（也就是套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)面積）與套（單元）建筑面積（即銷售面積）的比率。二者在數(shù)值上差距越大，使用率就越低。預(yù)測面積預(yù)測面積是指在商品房期房（有預(yù)售銷售證的合法銷售項(xiàng)目）銷售中，根據(jù)國家規(guī)定，由房地產(chǎn)主管機(jī)構(gòu)認(rèn)定具有測繪資質(zhì)的房屋測量機(jī)構(gòu)，主要依據(jù)施工圖紙、實(shí)地考察和國家測量規(guī)范對(duì)尚未施工的房屋面積進(jìn)行一個(gè)預(yù)先測量計(jì)算的行為，它是開發(fā)商進(jìn)行合法銷售的面積依據(jù)。（四）公攤面積的測算共有建筑面積的構(gòu)成商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e主要包括以下兩部分：（1）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等其功能上為整棟樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房之建筑面積；單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間（如車庫、自行車庫、會(huì)所或俱樂部、倉庫、人防工程等）；為多棟房屋的警務(wù)室、管理用房、設(shè)備間等，均不計(jì)入共有建筑面積。計(jì)算使用面積時(shí)有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計(jì)入使用面積。特殊墻體及部位處理原則（1）非垂直墻體處理原則：當(dāng)房屋的墻體向內(nèi)傾斜時(shí)，；當(dāng)房屋的墻體向外傾斜時(shí)，按底板（地坪）外沿測算房屋建筑面積。（11）廣場式室外樓梯。（3）房屋之間無上蓋的架空通廊。計(jì)算一半建筑面積的范圍（1）與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊、按其維護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積的一半計(jì)算。（15）、貨棚等按柱外圍水平面積計(jì)算。（8）原始設(shè)計(jì)斜面結(jié)構(gòu)屋頂下加以利用的空間，按其外圍水平投影面積計(jì)算。單層房屋內(nèi)如帶有部分樓層者，符合上述一般規(guī)定的亦應(yīng)計(jì)算建筑面積。（2）房屋建筑面積計(jì)算按房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積、包括陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，（）以上的永久性建筑 。（5）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)。權(quán)屬登記預(yù)售商品房交付使用之日起90日內(nèi)，承購人應(yīng)當(dāng)依法到房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。出讓的土地，可以是生地，也可認(rèn)是經(jīng)過開發(fā)達(dá)到“三通一平”或“七通一平”的熟地。地下車庫、化糞池這些設(shè)施的地