【正文】 為其高品質所打動，一時間銷售自然會如高山滾巨石，一氣呵成。提供小型多功能會議間● 智慧型體現(xiàn)在設計和使用建筑的人使建筑智能化。 保證施工質量和進度，給予購買者信心保障，建立品牌形象。每一個品牌，都有自己特定的內(nèi)涵，表明有獨特的目標市場和共同認知的目標客戶群。 “本案”不同于時下的一般項目，我們所要倡導的，是一種高品質的產(chǎn)品；我們所要做的，是從普遍中獨樹一面品質的大旗，創(chuàng)造中關村西區(qū)真正的精品；我們的配置是最先進的，我們的服務是全方位的，酒店式物業(yè)管理，精心照料您的一切必需。工程部將設有24小時緊急搶修熱線，隨時提供緊急搶修服務，并保證在短時間內(nèi)為客戶解決問題，保證設備運行良好。12. 節(jié)日期間裝飾大廈的入口及外墻，包括燈光及其他飾物。4. 公共秩序的維護?！　　?視訊服務系統(tǒng)：　　1)可視圖文系統(tǒng)：接收動態(tài)圖文信息?！　?聲訊服務通信系統(tǒng)：　　1)語音信箱：具有存儲外來語音，使電話用戶通過信箱密碼提取語音留言。在軟性配套方面，寫字樓著重完善信息化配置和智能化配置，基本分析指標有樓宇自控系統(tǒng)、外部寬頻光纜、內(nèi)部綜合布線、GSM室內(nèi)覆蓋、網(wǎng)絡系統(tǒng)的配置程度與升級可變性等等。一層作為本大廈配套區(qū)域，例：商務中心、多功能國際會議廳（配備同聲傳譯功能）、二層五星級商務會所（健身房，咖啡廳，IT業(yè)信息交流中心雜志博覽廳三層小型企業(yè)打散銷售以小面積為主50150平米四八層中型公司150300平米九—十二層以上部分知名度高的企業(yè)（世界500強），半層或整層銷售。（二）、客戶群體定位：基于本案產(chǎn)品性質，本案所吸引的客戶群是知識型企業(yè)，先導型企業(yè)。6 2。我們提倡新科技、全網(wǎng)絡化辦公物業(yè)，使之成為21世紀，智慧型智能化商務寫字樓。辦公物業(yè)周邊的生活配套設施應滿足企業(yè)中高層管理人員的需求，包括在周邊最好有適合的住宅項目，以解決他們的住房問題，使他們沒有后顧之憂，全身心地投入到工作中。 ４、硬件設施是否符合客戶需求。未來中介與服務機構是中關村比較重要的發(fā)展方向。（一）高新技術企業(yè)： 高新技術企業(yè)中基本上以民營企業(yè)為主，所以多數(shù)以購買辦公面積為主， 這類企業(yè)普遍呈現(xiàn)小型化，其中３０人以下的企業(yè)所占比例最大。商務樓或商務公寓與寫字樓相比，改變了純寫字樓的市場形象和辦公功能，更趨于人性化、更低的進入的門檻、更多的使用功能；與商住兩用公寓相比，更強調產(chǎn)品品質、商務用途、商務設施、商務氛圍。三、 中關村市場供量分析（一） 寫字樓供量分析：目前中關村辦公用房總量，包括酒店、商住公寓等共有１９３萬平方米?？傉嫉孛娣e 。第三個變化是制度創(chuàng)新，有代表性的是《中關村科技園區(qū)條例》的頒布實施。第二個變化 是房地產(chǎn)和基礎設施的建設變化，最突出的是從原來滯后的狀況到現(xiàn)在大踏步的跟進，這是三年來最突出的變化。到今年，隨著融科資訊中心A座、數(shù)碼大廈等符合國際公司辦公需要的甲級寫字樓項目的投入使用，中關村地區(qū)缺乏高檔寫字樓項目的情況有所改觀。中關村西區(qū)將不僅是高科技企業(yè)、大型公司總部、高科技產(chǎn)業(yè)管理機構的匯集地，還將匯集為高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務的金融機構、投資機構、律師事務所、會計師事務所、管理咨詢公司等中介機構。2， 以中關村長遠天地為代表的“公司公園”商務公寓大量上市，由于配置較好，可以量身定做，與一般的中小型寫字樓相比，功能較多，花費比較低，因此受到投資買家的青睞。在未來，中關村寫字樓的需求將出現(xiàn)同步快速增長的局面，預計在五年以后才會達到市場的平衡。ＩＴ產(chǎn)品分銷商普遍要求交通順暢，另外，辦公環(huán)境要有規(guī)模，同時他們對辦公物業(yè)的態(tài)度是“買比租好”。大家可以相互認識，交際比自己所在的企業(yè)更好、更有發(fā)展前程的企業(yè)人員，很可能會對企業(yè)間的合作或員工本人有利，互相影響。 ５、交通是否方便。第三，提供適應新科技的基礎設施，如網(wǎng)絡升級，提供移動辦公模式。減少人為損耗，實現(xiàn)節(jié)能，提高舒適性，對冷水機組，熱交換，空調新風機組，送排風，鍋爐，給排水，便配電，公共照明，泛光照明，電梯進行自動化控制。如果創(chuàng)業(yè)初期購置大面積的不動產(chǎn)，不但積壓了資金，而且對于自身也加重了負擔，所以小面積的辦公區(qū)、小規(guī)模經(jīng)營是他們的經(jīng)營理念。4， 從事科技貿(mào)易，金融、風險投資等相關領哉的中小型公司5， 服務于高科技企業(yè)，如會計師事務所，律師事務所，廣告公司、中介機構等小型公司（三）、本案修改建議 本案定位為智慧型、智能化商務寫字樓，在產(chǎn)品細節(jié)上，不僅以智能高科技來突出產(chǎn)品特性，更應注重以人為本的原則,追求人性化,追求健康,生態(tài)、環(huán)保的辦公理念。5， 在8層空中花園，要打造綠色生態(tài)環(huán)境，以庭院的形式引入自然生態(tài)，改變傳統(tǒng)的辦公環(huán)境，輔以園藝小品，竹林，植物及環(huán)狀水系等景觀，目的是為了讓在大廈辦公的人員充分緩解緊張的工作壓力，充分享受綠色生態(tài)環(huán)境帶來的快意。對其它設施和器具的設計應當遵循以下四點： 　　　　(1)　使用的靈活性； 　　　　(2)　維護保養(yǎng)特性； 　　　　(3)　實際應用價值； 　　　　(4)　成本效率?！　　?衛(wèi)星通信系統(tǒng)：　　樓頂安裝衛(wèi)星收發(fā)天線和VSAT通信系統(tǒng)，與外部構成語音和數(shù)據(jù)通道，實現(xiàn)遠距離通信的目的。一定要聘請國際知名的物業(yè)管理公司如:第一太平,國貿(mào)物業(yè),，保持物業(yè)價格市場競爭力，為入住企業(yè)提供優(yōu)良的服務，,.物業(yè)服務內(nèi)容建議:1. 房屋建筑及其公共服務設施的使用管理、維修養(yǎng)護、巡視檢查。9. 就涉及大廈物業(yè)管理的有關事項，代表全體產(chǎn)權人聘請律師、審計師、建筑師、等專業(yè)顧問及其他專業(yè)人員。物業(yè)部可在大廈公告欄發(fā)布公告的同時，再向大廈各公司的行政部通過Email發(fā)布通知。擁有這諸多產(chǎn)品優(yōu)勢，將促使我們的項目從眾多傳統(tǒng)寫字樓中脫穎而出。開發(fā)商應將整合眾多的專業(yè)名牌公司對項目進行徹底的、統(tǒng)一的專業(yè)手法操作，使一種嚴謹、有效、追求精品的專業(yè)態(tài)度和作風滲透入每一個開發(fā)的細微末節(jié)。專業(yè)化——即人性化，不同的空間安排，滿足不同人士的需求。建立完善的銷售渠道，例如：通過客戶介紹新客戶購買且成功成交的，應給予舊客戶各種不同的優(yōu)惠。本案的價格是依據(jù)項目的經(jīng)濟技術指標做了完善而精確的投資成本分析后，制定出成本價，由于本項目處于中關村核心區(qū)中關村西區(qū),地段,位置,影響力,，在發(fā)展商實現(xiàn)其合理利潤的前提下，通過市場比較法,成本核算法,市場感受法,最終制定出本案的合理價格區(qū)域在1400016000元/平米。同時，在前期即行落實物業(yè)管理工作，是最有效的市場推廣手段，這直接關系到日后項目能否順利銷售以及傳達給消費者公司形象的信譽度及美譽度。 市場情形：近年，寫字樓市場由于競爭激烈、促銷方式繁多，各發(fā)展商一方面為了摸清市場情況，一方面為提前將產(chǎn)品導入市場， 而本案存在其特殊性，拖延時間就等于金錢的浪費，所以銷售時機不容錯過，銷售準備期時間會較短，但有利有弊，利處是不會因為戰(zhàn)線拉得過長，而損失一部分意向客戶，弊處是個別客戶的傖促下定，會導致后期的退房。價格定位:均價15000元,日后每月升幅50200元/平米,便于形成價升量漲的動銷態(tài)勢,而且因為升幅空間大,易于隨時調控,不至于造成呆價促銷方式:A, 一次性付款與銀行按揭2%優(yōu)惠.B,首期靈活分期付款方式C,老客戶介紹新客戶,成交后對老客戶在物業(yè)費給與優(yōu)惠3． 強銷期: 目的：創(chuàng)造市場火爆氣勢 市場情形：廣告投放量少于開盤期而趨于穩(wěn)定，將產(chǎn)品自身賣點逐一放大宣傳，同時增加市場好感。（四）年內(nèi)銷售計劃首期推出48層拆散銷售,面積約14000平米,二期推出912層,面積約12356平米,最后推出1316層面積約12356平米,總體年內(nèi)實現(xiàn)銷售任務70%,面積約27000平米，（五）年內(nèi)實現(xiàn)銷售額按均價15000元/平米,，實現(xiàn)回款80%。在經(jīng)歷了2000年的概念之年，消費者比以往任何時候都要冷靜，不會被廣告的片面詞語打動。我們的推廣主題： A、建筑設計： 作為本案重要的賣點，產(chǎn)品的建筑設計將是我們從始至終都要堅持并且大力宣傳推廣的。 D、智能化設置具有信息時代高智能化樓宇的內(nèi)涵, 完備的高科技硬件配套能讓客戶增加對項目的榮譽感，是我們所要推廣的，便利快捷,高度安全的智能環(huán)境空間,還有一系列關于便捷服務的要素。（二）直投雜志 先期廣告推廣選取直投雜志的形式，針對區(qū)域內(nèi)特定目標群體， 在特定的刊物上做有選擇性的廣告，投放在特定的場所，或直接送達至精選消費者手中，此種做法定會激發(fā)其好奇心的購買欲望，吸引其親自到銷售現(xiàn)場參觀。包裝是形象的總體設計，它不是制作自我表現(xiàn)的場所，而是大眾滿足自己的需要進行文化消費的領地。E、 路燈安裝：保證晚上看房的方便。3） 門頭看板配外打燈：大型噴繪效果圖。可分兩冊內(nèi)容進行訴求：形象冊：主題是風格傳播。媒體投放的目標廣告訴求以促進銷售，加強銷售者認知為主，而購房者關注媒體多為報紙雜志，因此應以報紙雜志為主要投放目標。公開期 進入市場消化和銷售續(xù)期，廣告的重點在于穩(wěn)固物業(yè)形象。2，廣告指出應以最大限度配合營銷攻勢為主，并使具體情況靈活調整。我們衷心希望這些源自對市場的透析的基礎上的建議，對于項目的開發(fā)和銷售能起到積極的作用。(50萬元)結 語 本案主要對項目的整合營銷進行了詳細的分析和探討，提出了實質性建議。強銷期 重點在產(chǎn)品促銷，多元媒體進行全方位組合，以直接有力的訴求打動消費者，根據(jù)市場情況相應調整廣告策略,配合一系列的SP促銷活動，創(chuàng)造銷售高峰。媒介投放的選擇媒體購買的根本因素是以一個有效的成本價格送達大量的目標受眾群。賣點冊：理性訴求，對于賣點進行嚴肅而真實的闡述。5） 售樓處入口室外景觀：租擺造型花木等。b) 售樓處包裝設計 銷售中心是消費者與售樓人員接洽的第一現(xiàn)場，是消費者了解和通向項目最重要的“橋梁”之一，對項目形象的形成和宣傳，對項目的推廣和銷售起著極其重要的作用。因而，包裝不是一種外在的形式，而是構成形象的過程，是文化產(chǎn)品和大眾的聯(lián)結點。 (四) 網(wǎng)絡發(fā)布 網(wǎng)絡發(fā)展到現(xiàn)在以伸