談?wù)劮康禺a(chǎn)樓花按揭(完整版)
【正文】 的性質(zhì)和效力進(jìn)行了淺略地研究，并在此基礎(chǔ)上，借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合中國(guó)的具體實(shí)踐，對(duì)于我國(guó)樓花按揭制度的完善提出了自己的建議和設(shè)想。談?wù)劮康禺a(chǎn)樓花按揭談?wù)劮康禺a(chǎn)樓花按揭作者王璐內(nèi)容提要：90年代初以來(lái)，我國(guó)許多地區(qū)逐漸引進(jìn)港、臺(tái)及海外一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的通行作法，在房屋分期付款買賣中采用按揭擔(dān)保，也稱為樓花按揭貸款。關(guān)鍵詞：擔(dān)保、讓與擔(dān)保、抵押、樓花、按揭、樓花按揭樓花按揭是60年代興起于香港，70年代被大力推行，現(xiàn)為世界發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)廣為流行的一種融資購(gòu)樓方式。“樓花按揭”顧名思義就是以樓花作為擔(dān)保物設(shè)定按揭，在英美法傳統(tǒng)上按揭主要是一種不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保，在當(dāng)代，按揭更是被廣泛應(yīng)用于房地產(chǎn)買賣和融資活動(dòng)中，樓花按揭作為一種流行于當(dāng)代發(fā)達(dá)國(guó)家及地區(qū)的融資購(gòu)樓方式不是源于英美而是源于香港。（三）樓花按揭的法律特征樓花按揭涉及兩個(gè)合同關(guān)系和三方當(dāng)事人。它是通過(guò)將樓花買賣合同中的房地產(chǎn)權(quán)益（即樓花業(yè)權(quán)）轉(zhuǎn)讓給銀行而設(shè)定的一種擔(dān)保，擔(dān)保銀行債權(quán)，即其為購(gòu)房人墊付的房款得到償還。前者認(rèn)為，如同普通房地產(chǎn)抵押，樓花按揭也是在不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)定的擔(dān)保。故從現(xiàn)代大陸法的觀點(diǎn)看，它與讓與擔(dān)保并無(wú)區(qū)別，故日本將它譯為讓與擔(dān)保。樓花按揭與樓花買賣合同息息相關(guān)。這是由樓花按揭的設(shè)定目的決定的，因?yàn)榻杩钊嗽O(shè)定樓花按揭的最終目的在于，只花少量的錢即可獲取房產(chǎn)居住或使用，解決其對(duì)房產(chǎn)的需求，而同時(shí)，銀行參與樓花按揭的目的不在獲取樓宇的所有權(quán)，而在于通過(guò)資金流通獲取貸款利差。如果按揭人未經(jīng)按揭權(quán)人同意擅自處分樓宇或有導(dǎo)致樓宇價(jià)值減損的毀損、破壞等行為，必須承擔(dān)損害賠償責(zé)任。如果按揭人拖欠到期的款未還而構(gòu)成違約，這時(shí)他仍然享有還贖權(quán)，但不是法定的還贖權(quán)，而是蘅平法上的還贖權(quán)，之所以設(shè)定蘅平法，是因?yàn)檗科椒ㄕJ(rèn)識(shí)到，轉(zhuǎn)移物業(yè)的目的在于擔(dān)保債的償還，債權(quán)人的利益并非存在于對(duì)擔(dān)保物的權(quán)利的獲得，而是使債權(quán)得到償還。此處的處分主要指法律上的處分，即按揭人或按揭權(quán)人將其權(quán)益轉(zhuǎn)讓、設(shè)定權(quán)利（如質(zhì)權(quán)、抵押權(quán)等）、將物拋棄、出租等的處分。在發(fā)展商因?yàn)槠飘a(chǎn)而導(dǎo)致樓宇無(wú)法完工時(shí)，購(gòu)房人無(wú)法主張所有權(quán)保護(hù)，但因?yàn)閷?duì)在建房設(shè)定了按揭，此時(shí)可以作為優(yōu)先權(quán)人對(duì)開(kāi)發(fā)商的破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)主張優(yōu)先受償。G、律師參與不充分。這些問(wèn)題的存在，使樓宇按揭市場(chǎng)乃至整個(gè)住宅房地產(chǎn)的發(fā)展呈現(xiàn)出一種無(wú)序狀態(tài)，不僅損害了消費(fèi)者和銀行的合法利益，也嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。我國(guó)樓花按揭中，按揭人大多數(shù)是貸款購(gòu)買住房的居民，而住房貸款本身高風(fēng)險(xiǎn)的特性使保險(xiǎn)公司參與的積極性不高，愿意接受投保的住房貸款很有限。另外，政府還可以采取各種措施，如減免住房貸款利息稅、給予貸款銀行住房貸款利息損失補(bǔ)貼等推動(dòng)樓花按揭的發(fā)展。[4]何美歡: 《香港擔(dān)保法》 [M] 北京大學(xué)出版社1997年版。[6]李曙峰: 《擔(dān)保與抵押》 [M] 三聯(lián)書店有限公司1994年6月版。在理論層面上，它與我國(guó)現(xiàn)行擔(dān)保法上的抵押權(quán)制度既有相同點(diǎn)又有相異之處，因此在其進(jìn)入大陸后引起人們認(rèn)識(shí)上的混亂；但在實(shí)踐層面上，我國(guó)房改的深入引起的商品房買賣的興旺又使樓花按揭日漸普遍，從而使對(duì)于該制度的研究具有重大的現(xiàn)實(shí)意義。逐步實(shí)行抵押貸款證券化。結(jié)合各國(guó)、各地區(qū)尤其是香港地區(qū)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，完善我國(guó)樓花按揭制度可著重完成如下幾方面的工作
數(shù)學(xué)相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1