【正文】 /㎡ 基本情況 周邊配套 產(chǎn)品配套簡(jiǎn)介 效果圖 戶型圖 綜評(píng) 20 (9)、府前御景園 案名 府前御景園 開(kāi)發(fā)商 漣水縣帝豪置業(yè) 建筑類別 多層、小高層 樓盤(pán)地址 紅日路南側(cè)、漣洲路東側(cè) 售樓地址 紅日路南側(cè)、漣洲路東側(cè) 售樓電話 82323666 容積率 建筑密度 ％ 占地面積 131313左右 ㎡ 建筑面積 2528091㎡ 綠化率 35％ 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 09008 總戶數(shù) 1962 開(kāi)盤(pán)價(jià)格 2200元 /㎡ 基本情況 多層住宅以 6層為主，小高層住宅為 11層框架 周邊配套 產(chǎn)品配套簡(jiǎn)介 效果圖 戶型圖 綜評(píng) 21 綜評(píng)： 四、目標(biāo)客源預(yù)測(cè) 城市中產(chǎn)階級(jí) 從區(qū)域特征結(jié)合產(chǎn)品特征，本案客戶群大致有以下幾類： 公務(wù)員和事業(yè)單位的職員 該部分客源為本案重點(diǎn)爭(zhēng)奪的客源 ，有一定的經(jīng)濟(jì)收入， 年齡在 3045歲之間 因工作地理位置的原因，對(duì)本案的地域性有一定的認(rèn)可度 市中心客源 該部分客源購(gòu)房欲望強(qiáng)烈，同時(shí)因自身物業(yè)的不斷升值，具備購(gòu)房的能力，多為二次置業(yè) 。 人文的 結(jié)論： 漣水第一品質(zhì)地中海風(fēng)格社區(qū) 建筑風(fēng)格 合理空間 智能化配置 配套一體化 人車分流 對(duì)著五島湖美景無(wú)限享受 會(huì)所設(shè)施 運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地 開(kāi)放式的廣場(chǎng) 自然的組團(tuán)綠化 商業(yè)購(gòu)物 樓盤(pán)在軟環(huán)境濃郁的地中海文化氣息 23 六、整盤(pán)概念的導(dǎo)入＆塑造 項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)作為主概念是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)作的指導(dǎo)思想，是規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷策劃乃至物業(yè)管理塑造的主題。 七、案名建議 主推案名： 五五 島島 湖湖 盛世名城 字面釋意： 1.“盛世”：盛世風(fēng)情、盛世文化能夠深刻詮釋典范人文、經(jīng)典社區(qū)的感召力、影響力。一個(gè)盛世 26 九、推廣思路 差異化的廣告策略以及創(chuàng)新推廣模式 是本案成功關(guān)鍵所在 ： .戰(zhàn)略動(dòng)作： 搶 推案時(shí)機(jī) 市場(chǎng)空隙 ： 知彼知已，方能百 戰(zhàn)百盛。即鮮明主題統(tǒng)領(lǐng)，樓盤(pán)賣(mài)點(diǎn)支撐。 、海報(bào)等宣傳資料的設(shè)計(jì)、印刷、發(fā)送，發(fā)掘潛在目標(biāo)客戶。 企劃重點(diǎn)：建立產(chǎn)品形象 盛世概念的確立 —— 工程進(jìn)度（立面落成 /結(jié)構(gòu)封頂 /園藝完工） —— 物業(yè)管理 —— 重要節(jié)假日促銷 —— 智能化 —— 房展會(huì) 34 活動(dòng)建議： 【家居裝潢名家交流會(huì)】 【公益活動(dòng)的冠名】 持續(xù)清尾期 工作概要： SP活動(dòng)策劃 ，沿用 NP、戶外，維持媒體的出現(xiàn)率。 主題： “形象慶賀” 37 十四、媒介策略及預(yù)算 原則：立體整合傳播 針對(duì)不同的推廣需要制定專門(mén)的媒體策略 針對(duì)產(chǎn)品推廣 主線－－大型路牌、報(bào)紙、雜志、大型看板、高炮等 輔線－－電視、廣播、軟性宣傳 針對(duì)客層的促銷推廣 主線－－現(xiàn)場(chǎng)包裝、單片投遞、 SP活動(dòng)等 輔線 —— 周邊區(qū)域派送、會(huì)員服務(wù)推廣 （ 1）媒體選擇 總原則： 以合肥本地媒體為主； 以媒體的受眾與本樓盤(pán)的客戶群相匹配為原則； 在效用相等或相似的前提下，使推廣成本最低的經(jīng)濟(jì)原則； 媒體選擇標(biāo)準(zhǔn)： 具有較高的目標(biāo)受眾比例； 具有較高的品牌知名度，形成品牌互補(bǔ)； 廣告表現(xiàn)可承載性； 廣告效果的可監(jiān)控性； 合理的媒體采購(gòu)價(jià)格 媒體選擇范圍： 知名媒體及具有廣大潛在客戶群的媒體； 淮安本地區(qū)域性覆蓋媒體； 38 （ 2）媒體比較 ： 引導(dǎo)期間－－戶外開(kāi)花，形象引導(dǎo) 開(kāi)盤(pán)期間－－集中兵力，急攻快打 30—— 60天 強(qiáng)銷期間－－保證頻率，根據(jù)市場(chǎng)情況，變化進(jìn)攻節(jié)奏 注意點(diǎn)： ☆ 媒體投放要順應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售淡旺季的規(guī)律。 印刷精美，色彩豐富，平面感覺(jué)好，可信度較高。 印刷質(zhì)量較差，有效期短，傳閱率低，廣告篇幅受版面限制。 ４ .本案建議的媒體選擇 □日?qǐng)?bào)、晚報(bào) 從目前來(lái)講，因?yàn)樗鼈兊陌l(fā)行量和受眾面大，建議作為本案的首選媒體。 樓書(shū)和銷平銷海： 樓書(shū)針對(duì)有望客戶及已購(gòu)客戶開(kāi)發(fā)，展現(xiàn)形象，細(xì)說(shuō)產(chǎn)品。 公交車： 市內(nèi)主要繁華路線，主要是營(yíng)造市場(chǎng)效應(yīng)和區(qū)域氛圍，提高樓盤(pán)的品牌知名度 一期引導(dǎo)期 「 」 主要任務(wù)：為開(kāi)案做前期準(zhǔn)備，并做一些樓盤(pán)預(yù)告的相關(guān)信息和形象引導(dǎo)。人文社區(qū)的典范 ”形象概念。 十七、 附錄：平面表現(xiàn) show 稿 十八、 附錄：樓盤(pán) VI系統(tǒng) 若與貴公司合作后，后期工作安排 以下是最近在與貴公司接洽后 ,我們針對(duì)此項(xiàng)目所做 的部分工作： 一、 主要的工作內(nèi)容： 無(wú)錫市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查 購(gòu)買(mǎi)人群的圈定和分析 地塊的核心價(jià)值調(diào)查 項(xiàng)目的市場(chǎng)定位及推廣定位的提出 項(xiàng)目規(guī)劃建議以及項(xiàng)目推廣策略的提出 二、 工作內(nèi)容的具體安排 工作內(nèi)容： 漣水縣房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研及區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查 內(nèi)容細(xì)分： 通過(guò)資料收集和市場(chǎng)調(diào)查的途徑了解漣水目前的市場(chǎng)現(xiàn)狀及未來(lái)的趨勢(shì) 通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查了解無(wú)錫目前各類型樓盤(pán)的價(jià)格、數(shù)量情況。 企劃部提出案名建議和視覺(jué)傳達(dá)系統(tǒng)，以及推廣的廣告總精神。 預(yù)達(dá)目的： 通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研的匯總和開(kāi)會(huì)討論，并且對(duì)市場(chǎng)的推廣有理論上的定位。 44 針對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)個(gè)案樓盤(pán)的調(diào)查，進(jìn)一步了解區(qū)域內(nèi)的高層、小高層、多層、別 墅的價(jià)格區(qū)域、產(chǎn)品戶型等等！ 預(yù)達(dá)目的： 通過(guò)了解市場(chǎng)和區(qū)域市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目提出合理價(jià)位和產(chǎn)品建議。小品、座椅、燈具等園林景觀的整體風(fēng)格要協(xié)調(diào)統(tǒng)一，并且與建筑整體風(fēng)格和示范單位相協(xié)調(diào)。 預(yù)算成本比例： % 5次 半版彩色 報(bào)紙 8次 半版彩色 6次 半版彩色 電視廣告 3個(gè)月 套餐 SP 4次 DM派發(fā) 5000份 小 計(jì) 元 項(xiàng) 目 內(nèi) 容 單價(jià)（元） 數(shù) 量 標(biāo) 準(zhǔn) 預(yù) 算（元） 媒體組合 報(bào)紙 15次 整版彩色 10次 半版彩色 報(bào)紙 15次 整版彩色 10次 半版彩 色 電視廣告 3個(gè)月 套餐 SP 4次 DM派發(fā) 10000份 小 計(jì) 元 42 十五、現(xiàn)場(chǎng)包裝 售樓處是銷售活動(dòng)的重要現(xiàn)場(chǎng)，根據(jù)本方案在前面策略部分所設(shè)定的方案：從軟硬兩方面重點(diǎn)建設(shè)售樓處；因此，建議采取以下方案對(duì)售樓處進(jìn)行內(nèi)部包裝。 手提袋： 表示案名及產(chǎn)品樓盤(pán)形象，方便客戶收取資料，用于現(xiàn)場(chǎng)和房展會(huì) 。 □淮安電視臺(tái)、漣水電視臺(tái)、 電視雖然對(duì)樓盤(pán)來(lái)講，不是很有直接效果，但對(duì)品牌的知名度提升是很有幫助的。 介紹性、說(shuō)明性不強(qiáng)，傳播的信息量小。受眾分層次，針對(duì)性強(qiáng)。 TV(電視 ) NP(報(bào)紙 ) MG(雜志 ) OUTDOOR（戶外） INTER（網(wǎng)絡(luò)） DM（直郵廣告） 優(yōu)勢(shì) 時(shí)段多，頻率高。 戰(zhàn)術(shù)安排： 強(qiáng)化攻擊戰(zhàn)術(shù) 采取夾報(bào)方式，對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行地毯搜索式投遞。 戰(zhàn)術(shù)安排：短兵相接 有品位售樓處的布置、精致樣品屋、精美宣傳資料、氣派的戶外廣告、吸引路過(guò)目標(biāo)對(duì)象，形成對(duì)參觀客深度的感動(dòng)力。 硬廣告：媒體發(fā)布廣告 活動(dòng)促進(jìn)： 文武雙作 文作：公關(guān)活動(dòng)、事件活動(dòng) 武斗：促銷活動(dòng) 現(xiàn)場(chǎng)烘托： 促進(jìn)購(gòu)買(mǎi) ，包括 logo、名片等系列識(shí)別設(shè)計(jì)； ，包括工地美化，路徑引導(dǎo)戶外廣告發(fā)布等 盛世名城 盛世風(fēng)情 地中海風(fēng)情 品品 質(zhì)質(zhì) 人人 文文 生