當(dāng)代中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀與前景(完整版)
【正文】 耕地紅線 根據(jù)中國“十一五”規(guī)劃綱要，到２０１０年末全國耕地面積必須確保不低于１８億畝，這是一條直接關(guān)系到１３億中國人吃飯問題的底線。 農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。36個(gè)大中城市2010年4月份新建商品房集中成交價(jià)為8411元/平方米。 2009年，%。 5，城市發(fā)展速度越快，房價(jià)越高，城市發(fā)展速度越慢，房價(jià)越低，城市處于萎縮階段，房價(jià)最低。如果兩臺(tái)電腦價(jià)格相同，消費(fèi)者會(huì)選擇性能好的電腦；而如果在兩臺(tái)電腦性能相同，消費(fèi)者會(huì)選擇價(jià)格低的那一臺(tái)。肥沃土地、貧瘠土地生產(chǎn)小麥的成本都是500元/畝。該理論的核心是各類城市用地趨向于沿主要交通線路和沿自然障礙物最少的方向由市中心向市郊呈扇形發(fā)展（圖）。 克里斯塔勒認(rèn)為，大城市的商服設(shè)施和商品種類向高級(jí)發(fā)展，多而全；中等規(guī)模的城市具有中高級(jí)或僅能維持中級(jí)水平，服務(wù)項(xiàng)目少而不齊全；一般城鎮(zhèn)（縣城、建制鎮(zhèn)）只有基本生活性商服，水平很低，種類更少。 其中，區(qū)位理論、地租理論和房價(jià)理論是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)的核心。 2010年311月，按揭貸款首付提高（達(dá)到30%）、二套房貸款利率提高，首付提高。 溫家寶5月在天津考察稱堅(jiān)決遏制房價(jià)過快上漲。 農(nóng)業(yè)區(qū)位理論 農(nóng)業(yè)區(qū)位理論的奠基人是德國經(jīng)濟(jì)學(xué)家馮?杜能，他于1826年完成了農(nóng)業(yè)區(qū)位論專著——《孤立國對(duì)農(nóng)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)之關(guān)系》（簡稱《孤立國》），是世界上第一部關(guān)于區(qū)位理論的古典名著。 城市內(nèi)部而言，市級(jí)中心、區(qū)級(jí)中心和小區(qū)級(jí)商服中心也有類似的分異規(guī)律。 多核心理論最先是由麥肯齊（）于1933年提出的，然后被哈里斯（）和烏爾曼（）于1954年加以發(fā)展。小麥價(jià)格由貧瘠土地生產(chǎn)成本決定，為1元/公斤。 房價(jià)的例子，實(shí)際上與這種消費(fèi)者選擇理論息息相關(guān)。 6，銀行利息率越低，房價(jià)越高，銀行利息率越高，房價(jià)越低。建筑行業(yè)對(duì)GDP增長的貢獻(xiàn)在20%30%。 測(cè)定房價(jià)是否過高有兩個(gè)最重要的標(biāo)準(zhǔn),一個(gè)是房價(jià)跟收入的比較,另一個(gè)是房價(jià)跟租金的比較。 然而，目前中國耕地總面積僅剩１８．３１億畝。因?yàn)?，土地是審批的? 高房價(jià)的危害 1，工業(yè)化、城市化進(jìn)程受阻 從長期來看，城市化進(jìn)程一旦放緩，房價(jià)立即就會(huì)下跌，房價(jià)一旦下跌，導(dǎo)致企業(yè)、銀行的資產(chǎn)狀況迅速惡化，導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)和銀行破產(chǎn)，各種經(jīng)濟(jì)合同無法執(zhí)行，經(jīng)濟(jì)混亂和停滯?！? 許多人憑借自己以前的一套住房，什么事都不用干，把房子租給年輕人，自己每個(gè)月收房租，成為新時(shí)代的食利階層。從2005年開始，北京市房價(jià)開始大幅度持續(xù)上升，到2010年達(dá)到最高水平，2010年4月，北京市新房均價(jià)已高達(dá)25000余元/平方米。農(nóng)村占用一畝耕地，價(jià)格不過幾萬元。 3，更長期的措施，是逐步推行政治改革，建立一個(gè)真正的民主國家，確保各級(jí)政府都真正由居民選舉產(chǎn)生、真正代表各級(jí)行政區(qū)域居民的利益，確保各級(jí)政府都是“心為民所系，利為民所謀”的政府。比較著名的有毛澤東等第一代領(lǐng)導(dǎo)人。從而，“土地資源越緊缺，地價(jià)占房價(jià)的比例就越高”在我國并不成立。中國房地產(chǎn)的前景主要取決于政府政策。 涉及到意識(shí)形態(tài)，涉及到憲法修改，涉及到既得利益。這相當(dāng)于每年有1000萬人由農(nóng)村進(jìn)入城市，按照人均30平米的住房水平，近農(nóng)業(yè)人口進(jìn)城。 （4）未來的房價(jià) 未來的房價(jià)與政府房地產(chǎn)政策有很大的關(guān)系，尤其與政府的土地政策關(guān)系巨大。 例如，可以采用全國統(tǒng)一耕地收購價(jià)和全國統(tǒng)一耕地占用價(jià)。以增強(qiáng)綜合承載能力為重點(diǎn)，以特大城市為依托，形成輻射作用大的城市群，培育新的經(jīng)濟(jì)增長極。 我國耕地保護(hù)政策（18億畝紅線）導(dǎo)致高房價(jià)，這是基本事實(shí)。 2009年，國土部調(diào)查了620個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，選取了東部、中部、西部不同的類型。 易憲容（2007）認(rèn)為，強(qiáng)制35歲以后買房，可以降低房價(jià)。 一些其他專家、學(xué)者、政府官員、實(shí)業(yè)人員的觀點(diǎn) 茅于軾（2008）認(rèn)為，房價(jià)大幅度上升，是保護(hù)耕地面積政策的一個(gè)直接后果，確保18億畝耕地紅線以保障糧食安全，這個(gè)觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的，甚至是有害的。中國土地目前還遠(yuǎn)未緊缺到這個(gè)程度。這些收入原是百姓合法的稅后收入，卻又不得不送給政府。 需要買住房的認(rèn)識(shí)，都是年輕人，他們本應(yīng)該朝氣蓬勃，輕裝上陣。農(nóng)村人口減少，城市規(guī)模擴(kuò)大和人口增加，是當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢(shì)。 落后的土地管理理念 國土資源部的口號(hào)：采用全世界最嚴(yán)格的土地管理制度 在科學(xué)發(fā)展觀的指導(dǎo)下，喊出這樣的口號(hào)，讓人遺憾。
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