【正文】 意見C、具有社會公信力 D、不用承擔法律責任 有關(guān)專業(yè)估價下列說法不正確的是A、對房地產(chǎn)價值進行評估 A、由專業(yè)人員完成 B、是一種專業(yè)意見 C、具有社會公信力 D、不具有社會公信力 E、承擔法律責任 房地產(chǎn)估價中的“分析”包括對( ABCDE )。（√）委托人不一定是估價對象權(quán)利人或估價報告使用者。)用地。 ABCD )的權(quán)力來實現(xiàn)。) A、房地產(chǎn)價值更加科學、準確B、房地產(chǎn)的價值是房地產(chǎn)真實所值C、房地產(chǎn)的價格圍繞其價值上下波動 D、現(xiàn)實中由于個人偏好、定價決策、無知等原因，時常發(fā)生價格背離價值的情況 E、房地產(chǎn)的價格是相對穩(wěn)定的，而價值不穩(wěn)定 三、計算思考：期房與現(xiàn)房的價格孰高孰低？在期房與現(xiàn)房同品質(zhì)(包括質(zhì)量、功能、環(huán)境和物業(yè)管理等)下，期房價格低于現(xiàn)房價格。(1+6%)+20247。A. 交易實例 B. 估價對象 C. 標準化實例 D. 可比實例某宗房地產(chǎn)交易中，賣方、買方應(yīng)繳納的稅費分別為正常成交價格的6%和3%，若買方付給賣方2500元/m2，應(yīng)繳納的稅費均由賣方負擔，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為（ C ）元/m2。經(jīng)調(diào)查獲知2011年7月至2012年10月該類房地產(chǎn)的價格平均每月比上月上漲1%。A、取三者的平均值 C、任選其中之一B、取三者的中間值 D、在三者的基礎(chǔ)上綜合分析決定1比較法中，采用間接比較對可比實例價格進行個別因素修正，其中可比實例的個別因素優(yōu)于標準個別因素得102分，估價對象的個別因素劣于標準個別因素得97分，則個別因素修正系數(shù)為（ D ）。A、供需與價格 C、供給與價格B、需求與價格 D、供給與需求2，則其依據(jù)為( D )。A、1607萬元 B、1486萬元 C、473萬元 D、438萬元二、計算 某在建工程，土地使用權(quán)年限為50年，自取得土地使用權(quán)證日起開工。(1+9%)+95247。則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時收益價格為多少萬元？解：P=6(F/P,2%,7) (P/A,7%,32)=87萬元第七章 成本法一、單選從賣房的角度看，成本法的理論依據(jù)是( A估計建筑面積的拆遷費用和殘值分別為300元/m2和50元/m2，則該宗土地的減價修正額為（ C ）元/m2。 B、經(jīng)濟折舊A．2％ B． ％ C． ％ D． ％某綜合辦公樓建設(shè)期為3年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年，現(xiàn)補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為50年，建筑物剩余經(jīng)濟壽命為35年，則計算該建筑物折舊的經(jīng)濟壽命應(yīng)為（ B ）。（√）在成本法中，只有貸款計算利息，而自有資金則無需計算利息。54）+（250247。108）=360萬元評估現(xiàn)值==估價對象為一寫字樓，土地總面積1000m2，于2001年9月底獲得50年使用權(quán)。如果在估價時點重置具有電梯的類似寫字樓則需電梯購置費用60萬元，安裝費用40萬元。經(jīng)測算正常情況下每年需要多消耗1萬元能源費。已知在估價時點征收相同區(qū)位條件的土地平均每畝需要65萬元的征地補償和安置等費用，向政府交付土地使用權(quán)出讓金等為150元/m2，土地開發(fā)費用、稅金和利潤等為120元/m2，以上合計為土地使用權(quán)年限為50年的熟地價格。又知其中該建筑物的墻、地面等損壞的修復費用為18萬元；裝修的重置價格為200萬元，平均壽命為5年，已使用2年；設(shè)備的重置價格為110萬元，平均壽命為10年，已使用8年。（√）開發(fā)利潤是該類房地產(chǎn)開發(fā)項目在正常條件下房地產(chǎn)開發(fā)商所能獲得的平均利潤，而不是個別房地產(chǎn)開發(fā)商最終實際獲得的利潤，也不是個別房地產(chǎn)開發(fā)商所期望獲得的利潤。 )元/m2。A．％ B．％ C．％ D．％2某建筑物的建筑面積為200 m2，有效經(jīng)過年數(shù)為 12年，重置價格為 800元/m2，建筑物經(jīng)濟壽命為40年，殘值率為2％，則運用直線法計算該建筑物的現(xiàn)值為（ C ）。B 1某建筑物實際經(jīng)過年數(shù)為10年，估價人員現(xiàn)場查勘后認為該建筑物建筑設(shè)計過時和維修保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計算該建筑物的成新率為( C )。后于2001年10月1日補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為50年（從補辦之日算起）。 D. 30年某住宅小區(qū)附近新建了一座釀酒廠，由此引起的該住宅小區(qū)房地產(chǎn)價值貶值屬于（ C ）。 B. 40年 C. 48年在2006年1月時，建筑物剩余尚可使用經(jīng)濟壽命為45年，則在計算建筑物折舊時，經(jīng)濟壽命應(yīng)取為（ C ）。 B. 個別開發(fā)商的利潤 C. 開發(fā)商的平均實際利潤)。 C. 個別成本)。(1+9%)3+95(P/A,9%,44) (P/F,9%,3)=+++=1037萬元某宗房地產(chǎn)是于4年前以競拍方式取得，當時獲得的土地使用期限為40年并約定不可續(xù)期。目前該項目已建設(shè)2年，預計該項目建成并正式投入使用還需2年。 A. 估價對象的區(qū)域因素優(yōu)于可比實例的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為5％B. 估價對象的區(qū)域因素劣于可比實例的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為5％C. 估價對象的區(qū)域因素劣于可比實例的區(qū)域因素，％D. 估價對象的區(qū)域因素優(yōu)于可比實例的區(qū)域因素，％第六章 收益法一、單選采用收益法測算房地產(chǎn)價格時，公式V=A/Y+b/Y2表示（ A ）A. 房地產(chǎn)凈收益按一固定數(shù)額逐年遞增B. 房地產(chǎn)凈收益按一固定數(shù)額逐年遞減C. 房地產(chǎn)凈收益按一固定比率逐年遞增D. 房地產(chǎn)凈收益按一固定比率逐年遞減某宗房地產(chǎn)的凈收益每年50萬元，建筑物價值200萬