【正文】 上集中在個體運輸戶中，組織化程度低，利用率為50%左右。物流要素分屬不同行業(yè)和管理部門，各自獨立發(fā)展，物流資源分布散亂，信息系統(tǒng)自成體系，與現(xiàn)代物流理念相矛盾，現(xiàn)有物流資源的整合難度較大。外資企業(yè)對第三方物流的需求更為迫切，一些外資企業(yè)已實施第三方物流管理。2007年全市完成綜合貨運量6092萬噸，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)年出廠產(chǎn)品運輸總重量為1821萬噸，入廠原材料運輸總重量為1973萬噸。在新一波的擴大內(nèi)需為主的物流布網(wǎng)拓展中，要實現(xiàn)在中部地區(qū)率先崛起，就必須積極參與物流網(wǎng)絡(luò)節(jié)點布局，通過建設(shè)一個綜合性的大型物流園區(qū)，34個物流服務(wù)中心，以物流園區(qū)為節(jié)點和“紐帶”，物流服務(wù)中心為觸角，帶動域內(nèi)企業(yè)參與國內(nèi)、國際大市場的經(jīng)濟律動。到了2005年，美國第三方物流市場規(guī)模猛增至1700億美元，占全美物流市場的70％。為了適應(yīng)消費者的需要，運輸企業(yè)增加了冷藏運輸車輛，倉庫企業(yè)大量增建冷凍倉庫，形成一貫制冷鏈物流體制，牛奶、肉蛋、海產(chǎn)品、蔬菜、水果等一律冷藏、冷凍化流通。開始階段，物流主要指的是產(chǎn)品離開生產(chǎn)線以后的包裝、運輸、裝卸搬運、保管、流通加工及信息傳遞，主要服務(wù)于企業(yè)的產(chǎn)品銷售活動；后來物流的范圍擴大到原材料采購和生產(chǎn)領(lǐng)域，側(cè)重于加強企業(yè)服務(wù)和企業(yè)競爭力；再后來物流由PD概念轉(zhuǎn)向Logistics、訂貨處理、退貨物流等內(nèi)容的同時，把重點轉(zhuǎn)向?qū)ξ锪髋渌秃臀锪骰顒拥牟邉澟c管理，物流的地位也提升至企業(yè)經(jīng)營管理和企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的高度。二、物流向更高階段發(fā)展　　在物流的概念和定義方面，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和企業(yè)在激烈的市場競爭的群體優(yōu)勢化，物流的作用顯得單一和不足。近年來，世界物流發(fā)展呈現(xiàn)出以下七大趨勢。通過近年來市物流服務(wù)體系建設(shè)的縱深推進，全市商貿(mào)物流業(yè)獲得了長足發(fā)展。物流企業(yè)的服務(wù)功能不斷增強，服務(wù)水平不斷提高。物流需求增長主要源于四個方面：一是工業(yè)和經(jīng)濟外向度持續(xù)提高；二是區(qū)域性專業(yè)化市場輻射半徑不斷擴大；三是支柱特色產(chǎn)業(yè)向工業(yè)園區(qū)和開發(fā)區(qū)集聚；四是農(nóng)產(chǎn)品基地化和商品量大幅增加。物流倉儲在倉儲業(yè)建設(shè)方面，現(xiàn)有倉儲企業(yè)56家，倉儲面積41萬平方米。鐵路物流2007年車務(wù)段分品類統(tǒng)計裝車66879車皮，發(fā)送3883962噸。產(chǎn)業(yè)建設(shè)效益更加突顯，六大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)盈利25億元，增長46%，新增利潤的88%來自于六大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。這六大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)涉及16個行業(yè)，擁有規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)274戶，占全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)的58%。本市是江西省的一個農(nóng)業(yè)大區(qū)和經(jīng)濟作物主產(chǎn)區(qū)，現(xiàn)已建成為全國的重點林區(qū)和全省的糖業(yè)、煙葉、桔生產(chǎn)基地，國家有關(guān)部門先后命名市內(nèi)的信豐縣為臍橙之鄉(xiāng)、南康市為中國甜柚之鄉(xiāng)、安遠縣為中國九龍蜜柚之鄉(xiāng)、尋烏縣為中國蜜桔之鄉(xiāng)、大余縣為中國瑞香之鄉(xiāng)；石城縣為中國白蓮之鄉(xiāng)、崇義縣為中國毛竹之鄉(xiāng)、贛縣為中國板鴨之鄉(xiāng)、會昌縣為中國肉兔之鄉(xiāng)。東接福建省三明市和龍巖市，南臨廣東省梅州市、河源市和韶關(guān)市，西靠湖南省郴州市，北連本省吉安、撫州兩地區(qū)?！皟蓚€配套”：生活配套服務(wù)區(qū)：主要承擔潭東小城鎮(zhèn)建設(shè)、綜合物流園區(qū)和出口加工區(qū)的生活配套服務(wù)；行政服務(wù)區(qū)：為物流園區(qū)和出口加工區(qū)提供相應(yīng)的行政、商貿(mào)、科研等功能。中轉(zhuǎn)集散區(qū)：，通過與不同等級的物流節(jié)點的有效銜接，將本地運往其他地區(qū)的貨物集零為整組織發(fā)運，將其他地區(qū)進入本地的部分貨物化整為零組織運送，完成貨物的集散作業(yè)；開展貨物分撥、集裝箱中轉(zhuǎn)、集裝箱拼裝拆箱等業(yè)務(wù)。三、項目簡況項目建設(shè)性質(zhì)：新建；項目建設(shè)期：2009年1月2013年12 月。市現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組成立3年多來，緊緊圍繞市委、市政府提出的“對接長珠閩，建設(shè)新”發(fā)展戰(zhàn)略，找準位置，主動與市政府各級部門加強聯(lián)系，充分發(fā)揮交通部門與、貨運、倉儲企業(yè)聯(lián)系密切的優(yōu)勢，經(jīng)多方調(diào)研，組織制訂了《市現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展規(guī)劃（20062015年）》、《市“十一五”口岸發(fā)展規(guī)劃》、《市商貿(mào)流通發(fā)展規(guī)劃》等規(guī)劃文件。出臺了《關(guān)于市建立和完善現(xiàn)代物流服務(wù)體系的實施意見》、《市人民政府關(guān)于加快發(fā)展口岸物流業(yè)的意見》（贛市府發(fā)［2005］46號文件）、《市人民政府關(guān)于促進物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干政策》（贛市府發(fā)［2005］59號文件）、《市人民政府關(guān)于加快發(fā)發(fā)展汽車貨運產(chǎn)業(yè)的實施意見》（贛市府發(fā)［2005］45號文件）等一系列政策措施，并認真抓好協(xié)調(diào)實施。建設(shè)地點及用地面積：區(qū)位于市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)潭東境內(nèi)，北起105國道與323國道交叉口，南接京九鐵路及貨運南站這一區(qū)域，緊依中心城區(qū)環(huán)城快速干道，位于市出口加工區(qū)東南側(cè)。鐵路南站作業(yè)區(qū)，占地500畝，承擔貨物對集裝中轉(zhuǎn)、集裝箱的拼裝拆箱等功能?！耙粋€互補”：是指出口加工區(qū)和綜合物流園區(qū)相互之間的功能互補，包括生產(chǎn)資料的配送、運輸?shù)任锪鞣?wù)，是物流園區(qū)服務(wù)外貿(mào)出口最主要的業(yè)務(wù)方向，可使外貿(mào)出口更加便捷，也更有利于外資企業(yè)入駐出口加工區(qū)。處于我國東南沿海地區(qū)向中部內(nèi)地延伸的過渡地帶，也是內(nèi)地通向東南沿海的重要通道之一。市礦產(chǎn)資源以有色、稀有金屬礦為主，素有“世界鎢都”和“稀有金屬不稀有”之稱。2007年。六大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為全市工業(yè)快速穩(wěn)定發(fā)展的龍頭和實現(xiàn)利稅的主要來源，對整個工業(yè)起著強勁的支撐和帶動作用，也為工業(yè)的進一步發(fā)展奠定了良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。2007年車務(wù)段卸車分品類統(tǒng)計卸車129865車皮，卸車7678277噸。倉儲及裝卸設(shè)備陳舊，機械化總體水平較低?；A(chǔ)設(shè)施不斷完善，有力支撐物流業(yè)發(fā)展近年來，交通飛速發(fā)展，形成了水陸空立體運輸網(wǎng)絡(luò)。與此同時，一些企業(yè)開始接受現(xiàn)代商貿(mào)物流理念，積極探索加強商貿(mào)物流管理的有效形式和方法。但在市作為贛粵閩湘四省通衢物流中心和江西南部重要物流節(jié)點，在綜合性大型物流園區(qū)建設(shè)方面卻較物流業(yè)的發(fā)展相對滯后。一、物流進入全球化發(fā)展時代　20世紀80年代掀起了跨國經(jīng)營和產(chǎn)品本地化生產(chǎn)的波浪，90年代進而形成了經(jīng)濟全球化的大潮。物流必須與生產(chǎn)、采購、銷售以及信息相結(jié)合，形成整體優(yōu)勢，才能適應(yīng)新的競爭環(huán)境，企業(yè)只有在發(fā)揮核心競爭力的同時，與自己的上游企業(yè)和下游企業(yè)結(jié)成聯(lián)盟，參加由優(yōu)秀的生產(chǎn)者、原材料供應(yīng)者、產(chǎn)品批發(fā)商、零售商、物流企業(yè)乃至相關(guān)的金融、保險、信息、咨詢等企業(yè)優(yōu)勢組合的同盟體，才能維持生存和發(fā)展。近些年新的傾向是把物流進一步向外圍延伸，與通關(guān)、商檢相連，與商流、資金流、信息流捆綁在一起，把物流納入到生產(chǎn)、流通與銷售的整個經(jīng)濟領(lǐng)域。五、物流注重社會效益　　在環(huán)境矛盾越來越突出，環(huán)境保護越來越受到重視的現(xiàn)代社會，物流企業(yè)已不能只考慮經(jīng)濟效益，而必須遵守環(huán)保法規(guī)，減少卡車噪音、廢氣公害，注重社會效益，這就是“綠色物流”。七、物流趨向信息化、電子化、高科技化　　由于各種信息平臺、電子數(shù)據(jù)交換系統(tǒng)（EDI）、事務(wù)處理系統(tǒng)（TPS）、管理信息系統(tǒng)（MIS）、決策支持系統(tǒng)（DSS）、銷售時點信息系統(tǒng)（POS）、地理信息系統(tǒng)（GIS）、全球衛(wèi)星定位系統(tǒng)（GPS）、智能交通運輸系統(tǒng)（ITS）等信息處理和條形碼技術(shù)、射頻標識技術(shù)在物流中的廣泛運用，大大增強了運輸、保管、裝卸搬運、包裝、流通加工、配送等物流各環(huán)節(jié)的功能，使物流與商流、資金流、信息流融為一體，提升了生產(chǎn)、流通和消費的綜合效益，恰似給物流安上了一個騰飛的翅膀，實現(xiàn)了物流跨越式發(fā)展。 建設(shè)綜合物流園區(qū)是滿足物流市場需求不斷增長的需要物流需求市場空間巨大。三是開放型經(jīng)濟發(fā)展迅猛，經(jīng)濟外向度加速提升。同時，隨著經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整，技術(shù)含量高、附加值高的機電、信息類產(chǎn)品比重日益提高，對現(xiàn)代物流服務(wù)的需求更為強烈。第三，經(jīng)濟發(fā)展缺乏集群優(yōu)勢，貨源支撐不足?，F(xiàn)有物流企業(yè)和物流設(shè)施規(guī)模都比較小，基本還處于零散、量小、無序狀態(tài)，缺乏功能齊全、競爭力強的物流骨干企業(yè)，第三方物流企業(yè)幾近空白。而沿海發(fā)達地區(qū)產(chǎn)品銷售物流中第三方物流企業(yè)承擔的比例卻高達65%,第三方物流專業(yè)、低成本的優(yōu)勢是顯而易見的，由此可見，企業(yè)要真正做到“物暢其流”，融入全國乃至國際市場，實現(xiàn)企業(yè)跨越式發(fā)展，必須有為各類企業(yè)提供綜合物流服務(wù)的大型物流園區(qū)作支撐。新農(nóng)村建設(shè)并不意味著城鎮(zhèn)化進程的減緩。城市作為一個發(fā)展極能夠把周圍的農(nóng)村帶進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，進入市場大循環(huán)；同時，成為一個發(fā)展極的城市，隨著產(chǎn)業(yè)的壯大，又有力量從市場獲得各種資源、要素，并使之流向農(nóng)村。市綜合物流園區(qū)的建設(shè)的發(fā)展包括完善的交通運輸和通信信息處理等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、物流園區(qū)和物流樞紐的規(guī)劃與建設(shè)以及便捷高效的商品和服務(wù)的流通體系等多方面的內(nèi)容，在形成完整的網(wǎng)絡(luò)之后，市綜合物流園區(qū)將發(fā)揮行業(yè)優(yōu)勢，成為服務(wù)贛粵閩湘四省、輻射全中國、面向海內(nèi)外的物流、商流、信息流中心。市作為贛南地區(qū)的中心城市和江西省接受珠三角經(jīng)濟影響的門戶型城市，無疑是扮演這一角色的必然選擇，因此，未來市將會成為江西省的“雙星”城市之一。新機場位于南康市鳳崗鎮(zhèn)桃芫，距中心城區(qū)16公里，目前為按4D級設(shè)計的4C級國內(nèi)支線機場。項目場址總體地勢較平坦，開發(fā)建設(shè)條件較好。是承接沿海地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的重要基地，是國內(nèi)乃至國際鎢、稀土等重要的資源型產(chǎn)業(yè)基地，也是新興的出口加工基地。二、SWOT分析優(yōu)勢分析(S)一是具備便捷的對外交通，京九鐵路、贛龍鐵路、贛粵、贛韶高速公路、105國道、323國道挾園區(qū)而過。市高速公路尚未形成網(wǎng)絡(luò)，尤其是面向東南沿海的高速出口通道還未打通。）四是基地被京九鐵路和規(guī)劃的323國道分割，南北方向的交通受到阻礙。挑戰(zhàn)分析(T)與相比，韶關(guān)、郴州等京廣沿線城市在對接“珠三角方面”的交通優(yōu)勢地位正逐步顯現(xiàn)，將對乃至江西省對接“珠三角”的戰(zhàn)略構(gòu)成威脅。綜合物流園區(qū)的城市物流主要服務(wù)于一小時經(jīng)濟圈內(nèi)除中心城區(qū)外的城市物流配送業(yè)務(wù)。本項目規(guī)劃用地面積為3485畝，其中南站改造用地面積為500畝，項目規(guī)劃凈用地面積2640畝。綜合來看，此地塊建設(shè)成綜合物流園將起到連結(jié)新舊城區(qū)、都市區(qū)與工業(yè)區(qū)的樞紐作用。第二、建筑的材料選用，要大量運用環(huán)保型，推行國家鼓勵的新型材料。③ 建筑藝術(shù)化。⑥ 配套完善化。根據(jù)中心城市差異化的區(qū)位優(yōu)勢和資源優(yōu)勢，充分利用現(xiàn)有的物流基礎(chǔ)條件，優(yōu)化資源組合，運用現(xiàn)代電子信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和先進的管理手段，將現(xiàn)有的物流資源從功能和利用效率上得到全面提升。工貿(mào)配送區(qū)：，承擔對6個物流節(jié)點、各類工業(yè)園提供各種大宗生產(chǎn)資料的配送和集中倉儲，包括工業(yè)原料、糧食、飼料等。中轉(zhuǎn)集散區(qū)：，通過與不同等級的物流節(jié)點的有效銜接，將本地運往其他地區(qū)的貨物集零為整組織發(fā)運，將其他地區(qū)進入本地的部分貨物化整為零組織運送，完成貨物的集散作業(yè)；開展貨物分撥、集裝箱中轉(zhuǎn)、集裝箱拼裝拆箱等業(yè)務(wù)。建筑物包括：報關(guān)綜合服務(wù)大廳、其他相關(guān)服務(wù)用房等，均為六層框架結(jié)構(gòu)?！耙粋€互補”：是指出口加工區(qū)和綜合物流園區(qū)相互之間的功能互補，包括生產(chǎn)資料的配送、運輸?shù)任锪鞣?wù)，是物流園區(qū)服務(wù)外貿(mào)出口最主要的業(yè)務(wù)方向，可使外貿(mào)出口更加便捷，也更有利于外資企業(yè)入駐出口加工區(qū)。?商業(yè)服務(wù)機構(gòu)：設(shè)計銀行、通訊等機構(gòu)，商務(wù)辦公配套等機構(gòu)，保證辦公的便捷性。排水按雨污分流的原則排放，在各類建筑物周邊視地勢情況修筑雨水收集池，雨水通過收集池直接排入園區(qū)總排水道，生活污水排入化糞池，經(jīng)發(fā)酵處理后由保潔人員轉(zhuǎn)運到周邊農(nóng)村用于農(nóng)業(yè)用肥；其他污水由污水收集池收集，園區(qū)保潔人員定期清理，轉(zhuǎn)運至城市污水處理廠處理。人防設(shè)施擬分開3處建設(shè)，總面積為9萬平方米，以各類建筑物地下室兼作人防設(shè)施，其建設(shè)按人防工程建設(shè)相關(guān)規(guī)劃標準實施。二、組織機構(gòu)項目策劃期由市現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組負責，就項目可行性研究、確定項目建設(shè)方案，以及項目前期相關(guān)協(xié)調(diào)工作。優(yōu)秀的物業(yè)管理顧問公司同時也會給物流園區(qū)增加新的亮點。其他費用的估算如下表：表7—3 工程建設(shè)其它費用估算表 序號 費別費率計算基礎(chǔ)費額（萬元）1土地出讓金34852020萬元/畝697001城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費%總建安費30002建設(shè)單位工程管理費項目總投資18003項目可行性研究費估算總投資　804環(huán)境影響評估費估算總投資　405工程項目勘察費總建安費1606工程設(shè)計費建筑面積、　等級16007設(shè)計審查費%設(shè)計費1208招標代理服務(wù)費　估算總投資1009工程建設(shè)監(jiān)理費 投資概算100010建設(shè)工程質(zhì)量管理監(jiān)督費%總建安費30011建設(shè)工程安全監(jiān)察費%總建安費30012工程審計費項目總投資10014工程保險費%總建安費90015合計79200基本預(yù)備費基本預(yù)備費是指在項目實施中可能發(fā)生但在項目決策階段難以預(yù)料的支出，需要事先預(yù)留的費用，一般由下列三項內(nèi)容構(gòu)成：一是在批準設(shè)計范圍內(nèi)，技術(shù)設(shè)計、施工圖設(shè)計及施工過程中所增加的工程費用；經(jīng)批準的設(shè)計變更、工程變更、材料代用、局部地基處理等增加的費用；二是一般自然災(zāi)害造成的損失和預(yù)防自然災(zāi)害所采取的措施費用；三是竣工驗收時為鑒定工程質(zhì)量對隱蔽工程進行必要的挖掘和修復(fù)費用；其估算公式為：基本預(yù)備費＝（工程費用+工程建設(shè)其他費用）基本預(yù)備費率。經(jīng)估算，綜合物流園區(qū)年正常經(jīng)營年份營業(yè)收入為149600萬元。計算得到年折舊攤銷費為16786萬元，10年末資產(chǎn)凈值為163933萬元。估算綜合物流園區(qū)項目的基本預(yù)備費為：（193150+19400+72900）8%＝22837（萬元）漲價預(yù)備費根據(jù)《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法和參數(shù)》（第三版）的規(guī)定，該項目建設(shè)期為20092013年，未超過五年，按目前的通貨膨脹水平，國家投資主管部門未公布要求必須計漲價預(yù)備費。物業(yè)管理必須做到完成綜合物流園市場品牌的延伸與發(fā)展，保持綜合物流園可持續(xù)發(fā)展的空間，為廣大經(jīng)營企業(yè)創(chuàng)造更大的財富。項目建成后，采取靈活多樣的形式