【正文】 元/平方米；詳見下表：表 84 本項目建安工程造價構成一覽表序號 項目名稱 技術參數(shù) 基本參數(shù) 合計( 萬元) 按總建面積分攤 備注 建安工程投資（+） 　 　 34,100 萬元 1,115 元/平方米 1,196 元/平方米資料來源：受托方研究部其中：土建及裝修工程造價：26,750 萬元，按照 總建筑面積 305,712 平方米進行分攤， 則單方成本：875 元/平方米；詳見下表：11 / 46表 85 本項目土建工程造價構成一覽表序號 項目名稱 技術參數(shù) 基本參數(shù) 合 計(萬元) 按總建筑面積分攤 土建及裝修工程（+~） 　 　 26,750 萬元 875 元/平方米一期:多層住宅樓土方工程、基 礎承臺連上部框架結構工程費 9,696 平方米 510 元/平方米 萬元以下均已包括裝修工程造價 一期:多層住宅樓室內(nèi)裝修工程造價 9,696 平方米 190 元/平方米 萬元多層土建造價 700 元/平米一期:高層住宅樓土方工程、基 礎承臺連上部框架結構工程費 55,602 平方米 620 元/平方米 3, 萬元高層土建造價 830 元/平米 一期:高層住宅樓室內(nèi)裝修工程造價 55,602 平方米 210 元/平方米 1, 萬元商場土建 1,000 元/平方米一期:商場部分土方工程、基 礎承臺連上部框架結構工程費 13,834 平方米 550 元/平方米 萬元會所及公建土建 695 元/平米 一期:商場部分室內(nèi)裝修工程造價 13,834 平方米 450 元/平方米 萬元地下室土建 1,250 元/平米二期:多層住宅樓土方工程、基 礎承臺連上部框架結構工程費 4,008 平方米 510 元/平方米 萬元裝修套餐詳見交樓裝修標準 二期:多層住宅樓室內(nèi)裝修工程造價 4,008 平方米 190 元/平方米 萬元建安工程造價則含水電設備二期:高層住宅樓土方工程、基 礎承臺連上部框架結構工程費 94,095 平方米 620 元/平方米 5, 萬元多層住宅 837 元/平方米 二期:高層住宅樓室內(nèi)裝修工程造價 94,095 平方米 210 元/平方米 1, 萬元高層住宅 974 元/平方米二期:商場部分土方工程、基 礎承臺連上部框架結構工程費 9,160 平方米 550 元/平方米 萬元裙樓商場 1,150 元/平方米 二期:商場部分室內(nèi)裝修工程造價 9,160 平方米 450 元/平方米 萬元會所公建 838 元/平方米三期:多層住宅樓土方工程、基 礎承臺連上部框架結構工程費 4,086 平方米 510 元/平方米 萬元 地下室 1,392 元/平方米 三期:多層住宅樓室內(nèi)裝修工程造價 4,086 平方米 190 元/平方米 萬元 6 層住宅樓無電梯 三期:高層住宅樓上部框架結構工程費 64,515 平方米 620 元/平方米 3, 萬元 多層住宅按 6 層計算 三期:高層住宅樓室內(nèi)裝修工程造價 64,515 平方米 210 元/平方米 1, 萬元 高層住宅按 13 層計算三期:商場部分土方工程、基 礎承臺連上部框架結構工程費 7,556 平方米 550 元/平方米 萬元 商場按裙樓 2 層計算 三期:商場部分室內(nèi)裝修工程造價 7,556 平方米 450 元/平方米 萬元 地下室按 1 層計算二期:地下室土方工程、挖孔樁及承臺、砼底板、防水工程費 27,900 平方米 1,250 元/平方米 3, 萬元 會所及公建按 2 層計12 / 46序號 項目名稱 技術參數(shù) 基本參數(shù) 合 計(萬元) 按總建筑面積分攤會所及公建配套設施部分框架結構連基本裝修工程造價 17,020 平方米 695 元/平方米 1, 萬元 高層住宅配 1 臺電梯資料來源：受托方研究部機電設備安裝工程造價：7,350 萬元，按照 總建筑面積 305,712 平方米進行分攤， 則單方成本：240 元/平方米；詳見下表：表 86 本項目機電設備安裝工程造價構成一覽表序號 項目名稱 技術參數(shù) 基本參數(shù) 合 計 (萬元) 按總建面積分攤 機電設備安裝工程（+~） 　 　 7,350 萬元 240 元/平方米中外合資廠生產(chǎn)之備用發(fā)電機及環(huán)保消音器(1800KVA) 2 臺 45 萬元/臺 萬元水電及設備工程造價如下多層 住宅樓室內(nèi)外電力系統(tǒng)(含高低 壓配電柜、線槽施工) 17,790 平方米 元/平方米 萬元多層住宅 137 元/平方米高層 住宅樓室內(nèi)外電力系統(tǒng)(含高低 壓配電柜、線槽施工) 214,212 平方米 元/平方米1, 萬元高層住宅 144 元/平方米商場 部分室內(nèi)外電力系統(tǒng)(含高低 壓配電柜、 線槽施工) 30,550 平方米 元/平方米 萬元裙樓商場 150 元/平方米會所及公建配套 設施電力系統(tǒng)(含高低壓配電柜、 線槽施工) 15,260 平方米 元/平方米 萬元會所公建 141 元/平方米地下室部分室內(nèi)外電力系統(tǒng)(含高低 壓配電柜、線槽施工) 27,900 平方米 元/平方米 萬元地下室 144 元/平方米 中外合資廠生產(chǎn)之名牌電梯系統(tǒng)(連安裝工程) 65 臺 萬元/臺1, 萬元含暖氣設備及管道安裝費商場及地下室、會所消防栓、煙感、 噴淋頭及保安監(jiān)視 73,710 平方米 元/平方米 萬元含高低壓配電柜及線槽 多層住宅樓供、排水管網(wǎng)安裝工程造價 17,790 平方米 元/平方米 萬元含給排水管道安裝工程費 高層住宅樓供、排水管網(wǎng)安裝工程造價 214,212 平方米 元/平方米1, 萬元 商場部分供、排水管網(wǎng)安裝工程造價 30,550 平方米 元/平方米 萬元會所及公建配套設施供、排水管網(wǎng)安裝工程造價 15,260 平方米 元/平方米 萬元 地下室供、排水管網(wǎng)安裝工程造價 27,900 平方米 元/平方米 萬元 供暖用國產(chǎn)鍋爐設備連管道安裝工程造價 2 臺 339 萬元/臺 萬元 每臺 10 噸13 / 46序號 項目名稱 技術參數(shù) 基本參數(shù) 合 計 (萬元) 按總建面積分攤 管道煤氣安裝工程費 1,814 戶 萬元 由購房消費者負擔 有線電視安裝費（300 元/戶） 1,814 戶 萬元 由購房消費者負擔 大樓保安及住宅對講系統(tǒng)（250 元/戶） 1,814 戶 萬元 由購房消費者負擔 零星工程費（防雷接地、泛光照明等） % 7,333 萬元 萬元資料來源：受托方研究部 前期費用本項目前期費用：1055 萬元，按照總建筑面積 305,712 平方米進行分攤，則單方成本：35 元/ 平方米。根據(jù)委托方提交的初步土地出讓協(xié)議，并且，考慮到項目開發(fā) 所征用土地的地塊面積巨大，委托方前階段必須支付的費用主要包括：國有土地使用權出讓金、（征地補償款、土地綜合開發(fā)費為未知數(shù)，待求）和前期費用、建筑工程安裝費用、開 發(fā)期稅、費、紅線內(nèi)外市政配套設施工程費以及銷售期稅、費包括銀 行貸款等的金額投入量過大，同時，考 慮到本項目開發(fā)的物業(yè)種類，開發(fā) 周期較長等原因影響。根據(jù)地塊周圍環(huán)境條件及其發(fā)展變化， 結合各種類型物業(yè)和各開發(fā)階段對環(huán)境的要求，來確定各開發(fā)階段的具體內(nèi)容。將根據(jù)項目的規(guī)劃設計方案， 結合公建安排、道路和景觀設計，但在目前階段，僅按連貫的開發(fā)過程（即全部開發(fā)期為 6 年，每個季度為一個計算期，共分 24 期）并不具體劃分一、二、三期各開發(fā)階段。本項目投資建設計劃，根據(jù)地塊規(guī)劃方案的具體要求，采用分地塊、分 階段發(fā)展的方式。按照總可售面 積 285,052 平方米進行分 攤，則單方成本：37 元/ 平方米；詳見下表：表 87 本項目前期費用構成一覽表序號 項目名稱 技術參數(shù) 基本參數(shù) 合計(萬元) 按總建面積分攤 備注 前期費用（+++ ） 　 　 1,055 萬元 35 元/平方米 37 元/平方米 場地三通一平、砌筑圍墻等工程費 120,890 平方米 元 萬元 市場調(diào)查及項目可行性研究費 ‰ 34,100 萬元 萬元建筑規(guī)劃方案研究 費、建筑模型制作費 305,712 平方米 元 萬元 工程勘探 120,890 平方米 元 萬元 建筑設計費 305,712 平方米 元 萬元 籌建開辦費及項目管理費 % 34,100 萬元 萬元 按本 項目建安工程造價%資料來源：受托方研究部 項目其它不可預見費本項目項目其它不可預見費：680 萬元，按照總建筑面積 305,712 平方米進行分攤，則單方成本：22 元/平方米；按照總可售面積 285,052 平方米 進行分攤，則單方成本：24 元/ 平方米；詳見下表：表 88 項目其它不可預見費計算表序號 項目名稱 技術參數(shù) 基本參數(shù) 合計( 萬元) 按總建面積分攤 備注14 / 46序號 項目名稱 技術參數(shù) 基本參數(shù) 合計( 萬元) 按總建面積分攤 備注 項目不可預見費（%） % 26,750 680 萬元 22 元/平方米 24 元/平方米資料來源：受托方研究部 應繳納之開發(fā)期稅、費本項目應繳納開發(fā)期稅、費：2,460 萬元，按照 總建筑面積 305,712 平方米進行分攤， 則單方成本：80 元/平方米。利息費用的計算參照建設部發(fā)布的經(jīng)濟評價標準按如下方法確定：假定貸款發(fā)生在當年均在年中支用，按半年計息，其后年份按全年計算，還貸 當年按年末償還，照全年計息，即：每年 應計 利息= （年初借款本息累計+本年借款額247。 % 58 萬元資料來源：受托方研究部 本項目銷售費用本項目物業(yè)銷售費用為：3,327 萬元。 % 58 萬元資料來源：研究部 土地增值稅土地增值稅實行四級超額累進稅率。由此， 計得本項目的所得稅（本項目所得稅率暫按銷售收入 33%之 10%計提，即為 %）。財務內(nèi)部收益率可以通過內(nèi)插法求得，即先按行業(yè)基準收益率求得項目的凈現(xiàn)值，如為正，則 采用更高的貼現(xiàn)率 為接近于零的負值，最后利用內(nèi)插法公式求得 FIRR。其表達式為：FNPV=∑（CICO） t（1＋Ic） tFNPV—財務凈現(xiàn)值CI—現(xiàn)金流入量；CO—現(xiàn)金流出量N—計算期；iC—基準收益率或設定的貼現(xiàn)率本項目全部資金所得稅前凈現(xiàn)值(NPV)：6,488 萬元本項目全部資金所得稅后凈現(xiàn)值(NPV)：4,548 萬元詳見本項目全部資金現(xiàn)金流量表。因此，有必要對以推廣價銷售的住宅物業(yè)的銷售狀況進行盈虧平衡分析。表 104 不確定性因素變化的概率值較基準方案變化 +10% 0 10%銷售價格 30% 50% 20%建設投資 30% 50% 20%資料來源：研究部對本項目自有資金的凈現(xiàn)值進行計算，可得凈現(xiàn)值的期望值為 5,403 萬元，詳細分析見附表《概率分析表》。從本項目靜態(tài)總投資各個單項開發(fā)成本的構成圖（附圖 2）進行分析，對于本項目的發(fā)展商而言，由于獲得土地開 發(fā)權之成本費用相對比較固定，因此，建安工程造價所占的比例和數(shù)額在所有開發(fā)成本中的比例相對比較高，對建安工程造價的控制，成為本項目必須重點把握的最主要部分。綜合市場、小區(qū)規(guī)劃和物業(yè)測價等因素分析，要做到以推廣價銷售之住宅物業(yè)銷售率達到 %以上，委托方在營銷方面需作一定的努力。本項目全部資金所得稅前資本回報率：%本項目全部資金所得稅后資本回報率：%詳見本項目靜態(tài)投資效益分析表。（FNPV1+‖F(xiàn)NPV2‖）式中：i1—當凈現(xiàn)值為接近于零的正值時的折現(xiàn)率；i2—當凈現(xiàn)值為接近于零的負值時的折現(xiàn)率；FNPV1—正凈現(xiàn)值；FNPV 2—負凈現(xiàn)值。經(jīng)濟效益分析本項目經(jīng)濟效益分析報表格式的依據(jù)是國家計委和建設部發(fā)布的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第二版），參照我國的財會制度， 結合 現(xiàn)時房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況， 對項目投資計算經(jīng)濟效益。免征土地增值稅有兩種情況，一是納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額 20%的；二是因國家建設需要依法征用、收回房地產(chǎn)。計算過程詳見下表；表 814 本項目經(jīng)營所得稅一覽表 經(jīng)營所得稅(按銷售額 33%之 10%計提) % 83,174 萬元 2,745 萬元資料來源：受托方研究部 靜態(tài)開發(fā)總投資綜述綜合上述，得出本項目開發(fā)的靜態(tài)投資成本（不包含財務成本），為：58,685 萬元，以本開發(fā)項目總建筑面積 305,712m2分攤，則靜態(tài)總投資的單方成本，為：1,920 元/m 2；以本開發(fā)項目實際可銷售面積的總建筑面積 285,052m2分攤，則靜態(tài)總投資的單方成本，為：2,059 元/m2；18 / 46表 815 靜態(tài)開發(fā)總投資構成比例（按總建筑面積分攤）一覽表序號 項目名稱 總建筑面積 按總建筑面積分攤單價 靜態(tài)總投資 占靜態(tài)總投資比例 土地成本 305,712 平方米 621 元 19,000 萬元 % 政府地價 305,712 平方米 304 元 9,289 萬元 % 其它土地成本 305,712 平方米 318 元 9,711 萬元 % 建安工程費用 305,712 平方米 1,115 元 34,100 萬元 % 土建工程造價（含豪華裝修） 305,712 平方米 875 元 26,750 萬元 % 機電設備安裝 305,712 平方米 240 元 7,350 萬元 % 前期費用 305,712 平方米 35 元 1,055 萬元 % 項目不可預見費 305,712 平方米 22