【正文】 6 26 26 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　一期:高層住宅樓土方工程、基礎承臺連上部框架結構工程費 3,447 　 　 　 　 313 313 313 313 313 313 313 313 313 313 313 　 　 　 　 　 　 　 　 　一期:高層住宅樓室內裝修工程造價 1,168 　 　 　 　 　 106 106 106 106 106 106 106 106 106 106 106 　 　 　 　 　 　 　 　一期:商場部分土方工程、基礎承臺連上部框架結構工程費 761 　 　 。表 103 本項目敏感性分析表所得稅前指標 所得稅后指標 所得稅前指標 所得稅后指標項目 凈現(xiàn)金流量( 萬元) 凈現(xiàn)金流量( 萬元) 資本收益率 資本收益率基本方案 13,408 12,965 % %+15% 8,363 8,087 % %+10% 10,153 9,818 % %+5% 11,943 11,549 % %+0% 13,408 12,965 % %5% 15,523 15,011 % %10% 17,313 16,742 % %建安成本變化15% 19,103 18,473 % %+15% 10,741 10,386 % %+10% 11,738 11,351 % %+5% 12,736 12,315 % %+0% 13,408 12,965 % %5% 14,731 14,244 % %10% 15,728 15,209 % %土地成本變化15% 16,726 16,174 % %28 / 46項目所得稅前指標 所得稅后指標 所得稅前指標 所得稅后指標凈現(xiàn)金流量( 萬元) 凈現(xiàn)金流量( 萬元) 資本收益率 資本收益率+15% 25,035 24,209 % %+10% 21,268 20,566 % %+5% 17,500 16,923 % %+0% 13,408 12,965 % %5% 9,966 9,637 % %10% 6,198 5,994 % %物業(yè)價格變化15% 2,431 2,351 % %資料來源：受托方研究部對上表的數(shù)據(jù)進行分析，有如下的結論：在本方案中，當住宅物業(yè)的價格下降接近至 80%，土地成本上升接近 20%，或以推廣價銷售之部分住宅物業(yè)的價格下降接近 20%時，即超出本敏感性分析表格的范圍時凈現(xiàn)值才有可能出現(xiàn)負值，可見上述因素對凈現(xiàn)值這個指標不敏感。本項目靜態(tài)投資回收期： 年。本項目選用銀行金融機構一年期貸款利息增加約 2 點，即約 10%作為社會平均收益率或本項目的貼現(xiàn)率。 項目財務收益分析在經過和委托方詳細的磋商后，對進行財務分析的前提進行了若干的設定，并且建立了相應的數(shù)學模型，現(xiàn)將有關的計算過程表述如下： 項目贏利能力依照國內房地產開發(fā)對項目經濟效益和財務評價的慣例，本報告以本項目進行市場售價測定時的建議價格作為計算依據(jù)，在進行項目投資估算，銷售收入計算， 經營成本的假設23 / 46等均采用現(xiàn)時的價格水平，在整個計算期內保持不變，不考慮通貨膨脹因素對項目評價指標的影響。22 / 46由于國內目前尚未有對發(fā)展商征收該稅項，加上房地產業(yè)界均對該稅項的設立仍然存有很大的異議，估計項目竣工之時進行調整的可能性較大，因而在計算本項目損益， 評價經濟效益時，并沒有將其考慮 在內。計算期內，無論工程竣工與否，但因已有部分 銷售收入，需繳交與銷售有關稅費。17 / 46 物業(yè)銷售有關稅、費本項目物業(yè)銷售有關稅費為：4,500 萬元。按照總可售面積 285,052 平方米進行分攤，則單方成本：2,059 元/平方米；本項目各類靜態(tài)開發(fā)總投資構成，詳見下表：表 811 本項目靜態(tài)總投資構成一覽表（按總建筑面積分攤）序號 項目名稱 技術參數(shù) 基本參數(shù) 合計( 萬元) 按總建面積分攤 備注 靜態(tài)投資總額（+～） 　 　 58,685 萬元 1,920 元/平方米 2,059 元/平方米資料來源：受托方研究部 資金籌措計劃及財務費用 資金籌措本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：首先，是企業(yè)自有資金；其二是銀行貸款；第三，是預 售樓花。即：本項目土地出讓金：11,116 萬元，按照 總建筑面積 305,712 平方米進行分攤， 則單方成本為：364 元/平方米。資料來源：受托方研究部7 / 46投資分析本項目各項總投資開發(fā)成本的計算，是充分結合了本地塊開發(fā)狀況以及委托方的經營能力，基本采取按各階段開 發(fā)過程中實際取得的土地面積，分階段、按比例 實行對征地補償款、綜合開 發(fā)費和征地款利息、小區(qū)道路占地面 積的征地款的投入，其它分項成本：建安工程造價、前期費用、紅線內外市政配套設施工程費用和開發(fā)期稅費的投入，按 實際工程量統(tǒng)計和計算。1 / 46目錄頁碼目錄 ..........................................................................................................................................1 實施進度計劃 ....................................................................................................................4 有關本項目計劃的說明 ................................................................................................4 本項目裝修標準 ............................................................................................................4 項目實施進度表 ............................................................................................................6投資分析 ..................................................................................................................................8 投資構成、成本分析 .........................................................................................................8 項目基本參數(shù)及預計施工進度安排 ............................................................................8 項目開發(fā)價值（銷售收入） ..........................................................................................10 土地成本（政府地價和征地費用） ..............................................................................10 建安工程成本 ..............................................................................................................11 前期費用 ......................................................................................................................14 項目其它不可預見費 ..................................................................................................14 應繳納之開發(fā)期稅、費 ...............................................................................................15 紅線內、外市政及公建配套工程費 ...........................................................................16 靜態(tài)總投資額 ..............................................................................................................17 資金籌措計劃及財務費用 ........................................................................................17 資 金籌措 ...............................................................................................................17 財務費 用 ...............................................................................................................18 物業(yè)銷售有關稅、費 .................................................................................................18 本項目銷售費用 ........................................................................................................18 本項目所得稅 ............................................................................................................19 靜態(tài)開發(fā)總投資綜述 ................................................................................................19 項目全部開發(fā)總投資綜述 ........................................................................................20 可行性研究財務數(shù)據(jù)的預測和選定 ..............................................................................222 / 46 小區(qū)物業(yè)管理費的收入與支出 ...............................................................................22 經營稅、費 ................................................................................................................22 土地增值稅 ...............................................................................................................22 所得稅 .......................................................................................................................23經濟效益分析 ........................................................................................................................23 項目財務收益分析 ........................................................................................................23 項目贏利能力 ............................................................................................................24 財務 內部收益率（ FIRR）...................................................