【正文】 6 26 26 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　一期:高層住宅樓土方工程、基礎(chǔ)承臺(tái)連上部框架結(jié)構(gòu)工程費(fèi) 3,447 　 　 　 　 313 313 313 313 313 313 313 313 313 313 313 　 　 　 　 　 　 　 　 　一期:高層住宅樓室內(nèi)裝修工程造價(jià) 1,168 　 　 　 　 　 106 106 106 106 106 106 106 106 106 106 106 　 　 　 　 　 　 　 　一期:商場(chǎng)部分土方工程、基礎(chǔ)承臺(tái)連上部框架結(jié)構(gòu)工程費(fèi) 761 　 　 。表 103 本項(xiàng)目敏感性分析表所得稅前指標(biāo) 所得稅后指標(biāo) 所得稅前指標(biāo) 所得稅后指標(biāo)項(xiàng)目 凈現(xiàn)金流量( 萬(wàn)元) 凈現(xiàn)金流量( 萬(wàn)元) 資本收益率 資本收益率基本方案 13,408 12,965 % %+15% 8,363 8,087 % %+10% 10,153 9,818 % %+5% 11,943 11,549 % %+0% 13,408 12,965 % %5% 15,523 15,011 % %10% 17,313 16,742 % %建安成本變化15% 19,103 18,473 % %+15% 10,741 10,386 % %+10% 11,738 11,351 % %+5% 12,736 12,315 % %+0% 13,408 12,965 % %5% 14,731 14,244 % %10% 15,728 15,209 % %土地成本變化15% 16,726 16,174 % %28 / 46項(xiàng)目所得稅前指標(biāo) 所得稅后指標(biāo) 所得稅前指標(biāo) 所得稅后指標(biāo)凈現(xiàn)金流量( 萬(wàn)元) 凈現(xiàn)金流量( 萬(wàn)元) 資本收益率 資本收益率+15% 25,035 24,209 % %+10% 21,268 20,566 % %+5% 17,500 16,923 % %+0% 13,408 12,965 % %5% 9,966 9,637 % %10% 6,198 5,994 % %物業(yè)價(jià)格變化15% 2,431 2,351 % %資料來(lái)源：受托方研究部對(duì)上表的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，有如下的結(jié)論：在本方案中，當(dāng)住宅物業(yè)的價(jià)格下降接近至 80%，土地成本上升接近 20%，或以推廣價(jià)銷售之部分住宅物業(yè)的價(jià)格下降接近 20%時(shí)，即超出本敏感性分析表格的范圍時(shí)凈現(xiàn)值才有可能出現(xiàn)負(fù)值，可見上述因素對(duì)凈現(xiàn)值這個(gè)指標(biāo)不敏感。本項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期： 年。本項(xiàng)目選用銀行金融機(jī)構(gòu)一年期貸款利息增加約 2 點(diǎn)，即約 10%作為社會(huì)平均收益率或本項(xiàng)目的貼現(xiàn)率。 項(xiàng)目財(cái)務(wù)收益分析在經(jīng)過(guò)和委托方詳細(xì)的磋商后，對(duì)進(jìn)行財(cái)務(wù)分析的前提進(jìn)行了若干的設(shè)定，并且建立了相應(yīng)的數(shù)學(xué)模型，現(xiàn)將有關(guān)的計(jì)算過(guò)程表述如下： 項(xiàng)目贏利能力依照國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益和財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的慣例，本報(bào)告以本項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)售價(jià)測(cè)定時(shí)的建議價(jià)格作為計(jì)算依據(jù)，在進(jìn)行項(xiàng)目投資估算，銷售收入計(jì)算， 經(jīng)營(yíng)成本的假設(shè)23 / 46等均采用現(xiàn)時(shí)的價(jià)格水平，在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)保持不變，不考慮通貨膨脹因素對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響。22 / 46由于國(guó)內(nèi)目前尚未有對(duì)發(fā)展商征收該稅項(xiàng)，加上房地產(chǎn)業(yè)界均對(duì)該稅項(xiàng)的設(shè)立仍然存有很大的異議，估計(jì)項(xiàng)目竣工之時(shí)進(jìn)行調(diào)整的可能性較大，因而在計(jì)算本項(xiàng)目損益， 評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)效益時(shí)，并沒(méi)有將其考慮 在內(nèi)。計(jì)算期內(nèi)，無(wú)論工程竣工與否，但因已有部分 銷售收入，需繳交與銷售有關(guān)稅費(fèi)。17 / 46 物業(yè)銷售有關(guān)稅、費(fèi)本項(xiàng)目物業(yè)銷售有關(guān)稅費(fèi)為：4,500 萬(wàn)元。按照總可售面積 285,052 平方米進(jìn)行分?jǐn)?，則單方成本：2,059 元/平方米；本項(xiàng)目各類靜態(tài)開發(fā)總投資構(gòu)成，詳見下表：表 811 本項(xiàng)目靜態(tài)總投資構(gòu)成一覽表（按總建筑面積分?jǐn)偅┬蛱?hào) 項(xiàng)目名稱 技術(shù)參數(shù) 基本參數(shù) 合計(jì)( 萬(wàn)元) 按總建面積分?jǐn)?備注 靜態(tài)投資總額（+～） 　 　 58,685 萬(wàn)元 1,920 元/平方米 2,059 元/平方米資料來(lái)源：受托方研究部 資金籌措計(jì)劃及財(cái)務(wù)費(fèi)用 資金籌措本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來(lái)源有三個(gè)渠道：首先，是企業(yè)自有資金；其二是銀行貸款；第三，是預(yù) 售樓花。即：本項(xiàng)目土地出讓金：11,116 萬(wàn)元，按照 總建筑面積 305,712 平方米進(jìn)行分?jǐn)偅?則單方成本為：364 元/平方米。資料來(lái)源：受托方研究部7 / 46投資分析本項(xiàng)目各項(xiàng)總投資開發(fā)成本的計(jì)算，是充分結(jié)合了本地塊開發(fā)狀況以及委托方的經(jīng)營(yíng)能力，基本采取按各階段開 發(fā)過(guò)程中實(shí)際取得的土地面積，分階段、按比例 實(shí)行對(duì)征地補(bǔ)償款、綜合開 發(fā)費(fèi)和征地款利息、小區(qū)道路占地面 積的征地款的投入，其它分項(xiàng)成本：建安工程造價(jià)、前期費(fèi)用、紅線內(nèi)外市政配套設(shè)施工程費(fèi)用和開發(fā)期稅費(fèi)的投入，按 實(shí)際工程量統(tǒng)計(jì)和計(jì)算。1 / 46目錄頁(yè)碼目錄 ..........................................................................................................................................1 實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃 ....................................................................................................................4 有關(guān)本項(xiàng)目計(jì)劃的說(shuō)明 ................................................................................................4 本項(xiàng)目裝修標(biāo)準(zhǔn) ............................................................................................................4 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 ............................................................................................................6投資分析 ..................................................................................................................................8 投資構(gòu)成、成本分析 .........................................................................................................8 項(xiàng)目基本參數(shù)及預(yù)計(jì)施工進(jìn)度安排 ............................................................................8 項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值（銷售收入） ..........................................................................................10 土地成本（政府地價(jià)和征地費(fèi)用） ..............................................................................10 建安工程成本 ..............................................................................................................11 前期費(fèi)用 ......................................................................................................................14 項(xiàng)目其它不可預(yù)見費(fèi) ..................................................................................................14 應(yīng)繳納之開發(fā)期稅、費(fèi) ...............................................................................................15 紅線內(nèi)、外市政及公建配套工程費(fèi) ...........................................................................16 靜態(tài)總投資額 ..............................................................................................................17 資金籌措計(jì)劃及財(cái)務(wù)費(fèi)用 ........................................................................................17 資 金籌措 ...............................................................................................................17 財(cái)務(wù)費(fèi) 用 ...............................................................................................................18 物業(yè)銷售有關(guān)稅、費(fèi) .................................................................................................18 本項(xiàng)目銷售費(fèi)用 ........................................................................................................18 本項(xiàng)目所得稅 ............................................................................................................19 靜態(tài)開發(fā)總投資綜述 ................................................................................................19 項(xiàng)目全部開發(fā)總投資綜述 ........................................................................................20 可行性研究財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)和選定 ..............................................................................222 / 46 小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)的收入與支出 ...............................................................................22 經(jīng)營(yíng)稅、費(fèi) ................................................................................................................22 土地增值稅 ...............................................................................................................22 所得稅 .......................................................................................................................23經(jīng)濟(jì)效益分析 ........................................................................................................................23 項(xiàng)目財(cái)務(wù)收益分析 ........................................................................................................23 項(xiàng)目贏利能力 ............................................................................................................24 財(cái)務(wù) 內(nèi)部收益率（ FIRR）...................................................