【正文】 　 　一期:高層住宅樓室內(nèi)裝修工程造價 1,168 　 　 　 　 　 106 106 106 106 106 106 106 106 106 106 106 　 　 　 　 　 　 　 　一期:商場部分土方工程、基礎承臺連上部框架結構工程費 761 　 　 。從本項目靜態(tài)總投資各個單項開發(fā)成本的構成圖（附圖 2）進行分析，對于本項目的發(fā)展商而言，由于獲得土地開 發(fā)權之成本費用相對比較固定，因此，建安工程造價所占的比例和數(shù)額在所有開發(fā)成本中的比例相對比較高，對建安工程造價的控制，成為本項目必須重點把握的最主要部分。 概率分析根據(jù)市場調(diào)查結果及形勢預測，項目將售價較基準方案高的機會較小，而投資增加的機會較大。綜合市場、小區(qū)規(guī)劃和物業(yè)測價等因素分析，要做到以推廣價銷售之住宅物業(yè)銷售率達到 %以上，委托方在營銷方面需作一定的努力。26 / 46表 102 本項目到帳時間、金 額和比例一覽表第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年經(jīng)營收入到帳時間合計 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度到帳比例 % 　 　 　 % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % %到帳金額 83,174 萬元 　 　 　 1,663 1,663 2,495 2,495 2,911 2,911 3,327 3,327 3,743 3,743 4,159 4,159 4,159 4,575 4,575 4,990 4,990 5,406 5,406 5,822 6,654多層住宅銷售收入 4,448 萬元 89 89 133 133 156 156 178 178 200 200 222 222 222 245 245 267 267 289 289 311 356高層住宅銷售收入 59,979 萬元 1,200 1,200 1,799 1,799 2,099 2,099 2,399 2,399 2,699 2,699 2,999 2,999 2,999 3,299 3,299 3,599 3,599 3,899 3,899 4,199 4,798商場部分銷售收入 13,748 萬元 275 275 412 412 481 481 550 550 619 619 687 687 687 756 756 825 825 894 894 962 1,100停車位銷售收入 5,000 萬元 100 100 150 150 175 175 200 200 225 225 250 250 250 275 275 300 300 325 325 350 400銷售面積合計285,052 平方米 5,701 5,701 8,552 8,552 9,977 9,977 11,402 11,402 12,827 12,827 14,253 14,253 14,253 15,678 15,678 17,103 17,103 18,528 18,528 19,954 22,804多層住宅 17,790 平方米 356 356 534 534 623 623 712 712 801 801 890 890 890 978 978 1,067 1,067 1,156 1,156 1,245 1,423高層住宅214,212 平方米 4,284 4,284 6,426 6,426 7,497 7,497 8,568 8,568 9,640 9,640 10,711 10,711 10,711 11,782 11,782 12,853 12,853 13,924 13,924 14,995 17,137裙樓商場 30,550 平方米 611 611 917 917 1,069 1,069 1,222 1,222 1,375 1,375 1,528 1,528 1,528 1,680 1,680 1,833 1,833 1,986 1,986 2,139 2,444室內(nèi)停車位（平方米）22,500 平方米 450 450 675 675 788 788 900 900 1,013 1,013 1,125 1,125 1,125 1,238 1,238 1,350 1,350 1,463 1,463 1,575 1,800室內(nèi)停車位（個） 500 個 10 10 15 15 18 18 20 20 23 23 25 25 25 28 28 30 30 33 33 35 40資料來源：受托方研究部27 / 46 項目的不確定性分析 項目盈虧平衡分析由于項目開發(fā)采用了低價促銷的方式，各類住宅的定價方式采用了成本加成價和推廣價兩種形式。本項目全部資金所得稅前資本回報率：%本項目全部資金所得稅后資本回報率：%詳見本項目靜態(tài)投資效益分析表。本項目全部資金所得稅前內(nèi)部收益率(IRR)：%本項目全部資金所得稅后內(nèi)部收益率(IRR)：%24 / 46 財務凈現(xiàn)值（FNPV）凈現(xiàn)值（NPV）是按設定的貼現(xiàn)率（本項目為 10%），將項目計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設期初的現(xiàn)值之和。（FNPV1+‖F(xiàn)NPV2‖）式中：i1—當凈現(xiàn)值為接近于零的正值時的折現(xiàn)率；i2—當凈現(xiàn)值為接近于零的負值時的折現(xiàn)率；FNPV1—正凈現(xiàn)值；FNPV 2—負凈現(xiàn)值。當 IRR 大于基準收益率時，則認為其盈利能力已滿足最低要求。經(jīng)濟效益分析本項目經(jīng)濟效益分析報表格式的依據(jù)是國家計委和建設部發(fā)布的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第二版），參照我國的財會制度， 結合 現(xiàn)時房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況， 對項目投資計算經(jīng)濟效益。所得稅的稅率，一般為 33%（基本稅率為 30%，另按應納稅額附征 10%的地方所得稅率，兩項合計，按應納稅的所得 額計算，稅率 為 33%）。免征土地增值稅有兩種情況，一是納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額 20%的；二是因國家建設需要依法征用、收回房地產(chǎn)。 5% 4,159 萬元 營業(yè)稅附加 :包括教育附加 費等按營業(yè)稅額 5%計算 % 208 萬元 防洪費：按營業(yè)額 %計算。計算過程詳見下表；表 814 本項目經(jīng)營所得稅一覽表 經(jīng)營所得稅(按銷售額 33%之 10%計提) % 83,174 萬元 2,745 萬元資料來源：受托方研究部 靜態(tài)開發(fā)總投資綜述綜合上述，得出本項目開發(fā)的靜態(tài)投資成本（不包含財務成本），為：58,685 萬元，以本開發(fā)項目總建筑面積 305,712m2分攤，則靜態(tài)總投資的單方成本，為：1,920 元/m 2；以本開發(fā)項目實際可銷售面積的總建筑面積 285,052m2分攤，則靜態(tài)總投資的單方成本，為：2,059 元/m2；18 / 46表 815 靜態(tài)開發(fā)總投資構成比例（按總建筑面積分攤）一覽表序號 項目名稱 總建筑面積 按總建筑面積分攤單價 靜態(tài)總投資 占靜態(tài)總投資比例 土地成本 305,712 平方米 621 元 19,000 萬元 % 政府地價 305,712 平方米 304 元 9,289 萬元 % 其它土地成本 305,712 平方米 318 元 9,711 萬元 % 建安工程費用 305,712 平方米 1,115 元 34,100 萬元 % 土建工程造價（含豪華裝修） 305,712 平方米 875 元 26,750 萬元 % 機電設備安裝 305,712 平方米 240 元 7,350 萬元 % 前期費用 305,712 平方米 35 元 1,055 萬元 % 項目不可預見費 305,712 平方米 22 元 680 萬元 % 開發(fā)期稅費 305,712 平方米 80 元 2,460 萬元 % 紅線內(nèi)外工程費 305,712 平方米 45 元 1,390 萬元 % 靜態(tài)總投資 305,712 平方米 1,920 元 58,685 萬元 %資料來源：受托方研究部19 / 46表 816 靜態(tài)開發(fā)總投資構成比例（按總可售面積分攤）一覽表序號 項目名稱 總可售面積 按總可售面積分攤單價 靜態(tài)總投資 占靜態(tài)總投資比例 土地成本 285,052 平方米 667 元 19,000 萬元 % 政府地價 285,052 平方米 326 元 9,289 萬元 % 其它土地成本 285,052 平方米 341 元 9,711 萬元 % 建安工程費用 285,052 平方米 1,196 元 34,100 萬元 % 土建工程造價 285,052 平方米 938 元 26,750 萬元 % 機電設備安裝 285,052 平方米 258 元 7,350 萬元 % 前期費用 285,052 平方米 37 元 1,055 萬元 % 項目不可預見費 285,052 平方米 24 元 680 萬元 % 開發(fā)期稅費 285,052 平方米 86 元 2,460 萬元 % 紅線內(nèi)外工程費 285,052 平方米 49 元 1,390 萬元 % 靜態(tài)總投資 285,052 平方米 2,059 元 58,685 萬元 %資料來源：受托方研究部 項目全部開發(fā)總投資綜述表 817 項目全部開發(fā)總投資構成比例（按總建筑面積分攤）一覽表序號 項目名稱 總建筑面積 按總建筑面積分攤單價 靜態(tài)總投資 占靜態(tài)總投資比例 土地成本 305,712 平方米 621 元 19,000 萬元 % 政府地價 305,712 平方米 304 元 9,289 萬元 % 其它土地成本 305,712 平方米 318 元 9,711 萬元 % 建安工程費用 305,712 平方米 1,115 元 34,100 萬元 % 土建工程造價 305,712 平方米 875 元 26,750 萬元 % 機電設備安裝 305,712 平方米 240 元 7,350 萬元 % 前期費用 305,712 平方米 35 元 1,055 萬元 % 項目不可預見費 305,712 平方米 22 元 680 萬元 % 開發(fā)期稅費 305,712 平方米 80 元 2,460 萬元 % 紅線內(nèi)外工程費 305,712 平方米 45 元 1,390 萬元 % 靜態(tài)總投資 305,712 平方米 1,920 元 58,685 萬元 % 各功能物業(yè)總銷售收入 305,712 平方米 2,721 元 83,174 萬元 物業(yè)銷售有關稅費 305,712 平方米 147 元 4,500 萬元 % 銷售費用(按出租收入 %計算) 305,712 平方米 109 元 3,327 萬元 % 財務費用(按銀行利息 %計算) 305,712 平方米 106 元 3,255 萬元 % 稅前開發(fā)毛利潤 305,712 平方米 439 元 13,408 萬元 稅前資本收益率 305,712 平方米 % 經(jīng)營所得稅(按銷售額 33%之 10%計提) 305,712 平方米 90 元 2,745 萬元 %20 / 46序號 項目名稱 總建筑面積 按總建筑面積分攤單價 靜態(tài)總投資 占靜態(tài)總投資比例 稅后開發(fā)凈利潤 305,712 平方米 349 元 10,663 萬元 稅后資本收益率 305,712 平方米 1 元 % 稅后開發(fā)收益(元/平方米計算） 305,712 平方米 349 萬元 開發(fā)總成本 305,712 平方米 2,372 元 72,512 萬元 %資料來源：受托方研究部表 818 項目全部開發(fā)總投資構成比例（按總可售面積分攤）一覽表序號 項目名稱 總可售面積 按總可售面積分攤單價 靜態(tài)總投資 占靜態(tài)總投資比例 土地成本 285,052 平方米 667 元 19,000 萬元 % 政府地價 285,052 平方米 326 元 9,289 萬元 % 其它土地成本 285,052 平方米 341 元 9,711 萬元 % 建安工程費用 285,052 平方米 1,196 元 34,100 萬元 % 土建工程造價 285,052 平方米 938 元 26,750 萬元 % 機電設備安裝 285,052 平方米 258 元 7,350 萬元 % 前期費用 285,052 平方米 37 元 1,055 萬元 % 項目不可預見費 285,052 平方米 24 元 680 萬元 % 開發(fā)期稅費 285,052 平方米 86 元 2,460 萬元 % 紅線內(nèi)外工程費 285,052 平方米 49 元 1,390 萬元 % 靜態(tài)總投資 285,052 平方米 2,059 元 58,685 萬元 % 各功能物業(yè)總銷售收入 285,052 平方米 2,918 元 83,174 萬元 物業(yè)銷售有關稅費 285,052 平方米 158 元 4,500 萬元 % 銷售費用(按出租收入 %計算) 285,052 平方米 117 元 3,327 萬元 % 財務費用(按銀行利息 %計算) 285,052 平方米 114 元 3,255 萬元 % 稅前開發(fā)毛利潤 285,052 平方米 470 元 13,408 萬元 稅前資本收益率 285,052 平方米 %經(jīng)營所得稅(按銷售額 33%之 10%計提)285,052 平方米 96 元 2,745 萬元 % 稅后開發(fā)凈利潤 285,052 平方米 374 元 10,663 萬元 稅后資本收益率 285,052 平方米 % 稅后開發(fā)收益(元/平方米計算） 285,052 平方米 12 元 349 萬元 開發(fā)總成本 285,052 平方米 2,544 元 72,512 萬元 %資料來源：受托方研究部2