【正文】 29 / 46 風(fēng)險分析由于開發(fā)各階段的測價反映的僅僅是各階段的內(nèi)部盈利能力，因此，如何去順應(yīng)外部市場的變化，經(jīng)營好整個項 目的開發(fā)仍然是一個艱巨的課題。分別對項目預(yù)售樓款的回收方案作盈虧平衡分析（見附圖 1），從計算結(jié)果看，當(dāng)以推廣價銷售之物業(yè)銷售率達到 %時，本項目的開發(fā)效益剛好達到盈虧平衡。 資本回報率（靜態(tài)）項目靜態(tài)投資回報率是以項目計算期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量之和除以全部投資而得出的指標(biāo)，它沒有考慮通貨膨脹而使貨幣貶值的因素，是一個簡單表達盈利情況的指標(biāo)。FIRR=i1+（i1－i 2）（FNPV1）247。詳見本項目全部資金現(xiàn)金流量表。增值未超過扣除項目金額 50%的部分，稅率為 30%；增值額超過扣除項目 50%~100%的部分，稅率為 40%；增值額超過扣除項目 100%~200%的部分，稅率為 50%；增值額超過扣除項目金額 200 的部分，稅率為 60%。計算過程詳見下表；表 813 本項目銷售費用一覽表 銷售費用( 按出租收入 5%計算) % 83,174 萬元 3,327 萬元資料來源：受托方研究部 本項目所得稅本項目所得稅為：2,745 萬元。2）貸款年利息本項目當(dāng)前融資成本為年利率 %，鑒于銀行利率已開始下調(diào)，估計數(shù)年后融資成本必將下降。按照 總可售面積 285,052 平方米進行分攤，則單方成本：86 元/ 平方米；詳見下表：表 89 項目應(yīng)繳納開發(fā)期稅、 費構(gòu)成一覽表序號 項目名稱 技術(shù)參數(shù) 基本參數(shù) 合計(萬元) 按總建面積分攤 備注開發(fā)階段應(yīng)繳納稅、費（+～） 　 　 2,460 萬元80 元/平方米 86 元/平方米土地管理費(按照總占地面積 元/m 2 一次性收取 ) 城鎮(zhèn)土地分級適用稅額 元(由財政部門收) 萬元 120,890 平方米 投資方向調(diào)節(jié)稅（暫免征收） 2022 年開始暫免征收按[1991]國務(wù)院 82 號令 萬元 住宅按 5%計算水利建設(shè)附加(按照本項目總建筑面積 1 元 /平方米) 元 萬元 305,712 平方米城市配套設(shè)施建設(shè)費 (8 層以上免收 ) 按現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)計算統(tǒng)一按 元/平方米計算 萬元 17,790 平方米多層住宅樓供電用電負荷費(按 330 元/KVA 計) 按供電局標(biāo)準(zhǔn)多層住宅樓平均按 8KW/戶 萬元 1,814 戶 8KW/戶商場部分供電用 電負荷費(按330 元/KVA 計) 按供電局標(biāo)準(zhǔn)裙樓商場按120W/m2 萬元 30,550 平方米 120W/平方米會所及地下室供電用電負荷費(按 330 元/KVA 計) 按供電局標(biāo)準(zhǔn)會所、地下室65W/m2 萬元 43,160 平方米 65W/平方米 中小學(xué)教師住房集資費 按文件規(guī)定 元 萬元 305,712 平方米供水設(shè)施補助費 (按 750 元/m 3計算 ) 按自來水公司標(biāo)準(zhǔn) 人/戶、 噸/ 萬元 6,349 人 立方米 預(yù)算定額管理費 按建安工程造價計 34,100 萬元 萬元 %建筑工程監(jiān)理費 (按建安工程造價計 算) 按建安工程造價計 34,100 萬元 萬元 %建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān) 督費(按建安工程造價 計) 按建安工程造價計 34,100 萬元 萬元 %15 / 46序號 項目名稱 技術(shù)參數(shù) 基本參數(shù) 合計(萬元) 按總建面積分攤 備注建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督費檢驗費(按土建造價) 按土建工程造價計 26,750 萬元 萬元 %建設(shè)工程安全監(jiān) 督費(按土建工程造價 計算) 按建安工程造價計 34,100 萬元 萬元 %占道費(在施工過程中可能發(fā)生的紅線外占道 ) 按占道實際工作日計算 元 萬元 2,190 工作日 建設(shè)工程招投標(biāo)活動資金 按建安工程造價計 34,100 萬元 萬元 % 墻改基金 元 萬元 305,712 平方米資料來源：受托方研究部 紅線內(nèi)、外市政及公建配套工程費本項目紅線內(nèi)、外市政及公建配套工程費：1,390 萬元，按照總建筑面積 305,712 平方米進行分攤， 則單方成本：45 元/平方米。施工進度安排包括開發(fā)計劃橫度圖詳見本報告第七部分。 本項目裝修標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)：人工挖孔樁及砼樁承臺、鋼筋混凝土底板、 結(jié)構(gòu)、高 層（主要以 13 層配一臺電梯為主）住宅樓采用鋼筋混凝土框架或框架、剪力墻混合結(jié)構(gòu)、新型墻體磚砌結(jié)；外墻：高級聚脂粉彩噴涂或鋪砌釉面條形錦磚；屋頂：西班牙式天面瓦；窗戶：選用鋁合金窗框，平開式配淺綠色強化玻璃，窗臺鋪高級花崗石， 廳、房均預(yù)留冷氣機位置；室內(nèi)墻壁、天花均涂國產(chǎn)乳膠漆，地面素水泥沙漿光面；4 / 46電梯系統(tǒng)：采用中外合資廠生產(chǎn)之電梯（六層單復(fù)式無電梯），不銹鋼轎廂飾面，后備發(fā)電機與及必要之消防、環(huán)保 設(shè)施；水、電系統(tǒng)：每戶均配置足夠電力、自來水、暖氣供 應(yīng)（小區(qū)集中供暖），室內(nèi)全部安裝埋墻暖氣管、上下水管、低壓電源線、燈制及 預(yù)留有 線電視插制，多路開關(guān)供空調(diào)和照明系統(tǒng)，采取獨立水、電表、配 電箱，防盜對講機、埋墻安裝 IDD 電話線槽。根據(jù)市場發(fā)展的特點和市場的需要，各開 發(fā)階段，特別是第一開發(fā)階段的物業(yè)類型應(yīng)較為多樣，各階段物業(yè)的開 發(fā)應(yīng)保持一定的完整性和獨立性，基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套和 綠化景觀應(yīng)隨之配套，并且便于 實施封閉式管理。 項目基本參數(shù)及預(yù)計施工進度安排各類投資成本的分階段發(fā)展投入安排，是基于穩(wěn)健有序、滾動式開發(fā)的原則。地塊范圍內(nèi)房屋拆遷工程及征地管理費約為 萬元。預(yù)售房主要安排在靜態(tài)總投資已 經(jīng)達到 25%時，但由于 該部分收入不穩(wěn)定，原則 上只用于還貸，而不作為投資資金的來源。 5% 4,159 萬元 營業(yè)稅附加:包括教育附加 費等按 營業(yè)稅額 5%計算 % 208 萬元 防洪費：按營業(yè)額 %計算。 5% 4,159 萬元 營業(yè)稅附加 :包括教育附加 費等按營業(yè)稅額 5%計算 % 208 萬元 防洪費：按營業(yè)額 %計算。所得稅的稅率，一般為 33%（基本稅率為 30%，另按應(yīng)納稅額附征 10%的地方所得稅率，兩項合計，按應(yīng)納稅的所得 額計算，稅率 為 33%）。當(dāng) IRR 大于基準(zhǔn)收益率時，則認為其盈利能力已滿足最低要求。本項目全部資金所得稅前內(nèi)部收益率(IRR)：%本項目全部資金所得稅后內(nèi)部收益率(IRR)：%24 / 46 財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）凈現(xiàn)值（NPV）是按設(shè)定的貼現(xiàn)率（本項目為 10%），將項目計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和。26 / 46表 102 本項目到帳時間、金 額和比例一覽表第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年經(jīng)營收入到帳時間合計 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度到帳比例 % 　 　 　 % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % %到帳金額 83,174 萬元 　 　 　 1,663 1,663 2,495 2,495 2,911 2,911 3,327 3,327 3,743 3,743 4,159 4,159 4,159 4,575 4,575 4,990 4,990 5,406 5,406 5,822 6,654多層住宅銷售收入 4,448 萬元 89 89 133 133 156 156 178 178 200 200 222 222 222 245 245 267 267 289 289 311 356高層住宅銷售收入 59,979 萬元 1,200 1,200 1,799 1,799 2,099 2,099 2,399 2,399 2,699 2,699 2,999 2,999 2,999 3,299 3,299 3,599 3,599 3,899 3,899 4,199 4,798商場部分銷售收入 13,748 萬元 275 275 412 412 481 481 550 550 619 619 687 687 687 756 756 825 825 894 894 962 1,100停車位銷售收入 5,000 萬元 100 100 150 150 175 175 200 200 225 225 250 250 250 275 275 300 300 325 325 350 400銷售面積合計285,052 平方米 5,701 5,701 8,552 8,552 9,977 9,977 11,402 11,402 12,827 12,827 14,253 14,253 14,253 15,678 15,678 17,103 17,103 18,528 18,528 19,954 22,804多層住宅 17,790 平方米 356 356 534 534 623 623 712 712 801 801 890 890 890 978 978 1,067 1,067 1,156 1,156 1,245 1,423高層住宅214,212 平方米 4,284 4,284 6,426 6,426 7,497 7,497 8,568 8,568 9,640 9,640 10,711 10,711 10,711 11,782 11,782 12,853 12,853 13,924 13,924 14,995 17,137裙樓商場 30,550 平方米 611 611 917 917 1,069 1,069 1,222 1,222 1,375 1,375 1,528 1,528 1,528 1,680 1,680 1,833 1,833 1,986 1,986 2,139 2,444室內(nèi)停車位（平方米）22,500 平方米 450 450 675 675 788 788 900 900 1,013 1,013 1,125 1,125 1,125 1,238 1,238 1,350 1,350 1,463 1,463 1,575 1,800室內(nèi)停車位（個） 500 個 10 10 15 15 18 18 20 20 23 23 25 25 25 28 28 30 30 33 33 35 40資料來源：受托方研究部27 / 46 項目的不確定性分析 項目盈虧平衡分析由于項目開發(fā)采用了低價促銷的方式，各類住宅的定價方式采用了成本加成價和推廣價兩種形式。 概率分析根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果及形勢預(yù)測，項目將售價較基準(zhǔn)方案高的機會較小，而投資增加的機會較大。30 / 46附表：附表 1：靜態(tài)總投資分期投放比例及資金籌措計劃表第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年序號項目合計 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 土地成本 19,000 2,256 5,402 2,702 1,971 214 2,573 548 0 214 2,573 548 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0多層住宅國有土地使用權(quán)出讓基準(zhǔn)地價(364 元/m2) 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　高層住宅國有土地使用權(quán)出讓基準(zhǔn)地價(364 元/m2) 8, 　 3, 　 　 　 2, 　 　 　 2, 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　商場國有土地使用權(quán)出讓基準(zhǔn)地價(520 元/m2) 1, 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　擬準(zhǔn)備談判繳交之征地、拆遷、安置補償費 7, 1, 1, 1, 1, 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　地塊范圍內(nèi)房屋拆遷工程及征地管理費 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　建按安工程造價 34,100 0 0 71 111 578 684 849 1,006 1,688 1,916 1,886 1,948 2,801 2,615 2,588 2,448 2,141 2,024 2,413 1,747 1,498 1,273 1,273 54331 / 46序號項目合計第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度 1 季度 2 季度 3 季度 4 季度土建及裝修工程費 26,750 0 0 71 97 410 517 546 683 1,318 1,426 1,514 1,594 2,274 2,242 2,196 1,939 1,749 1,651 1,837 1,306 1,058 1,001 1,001 320一期:多層住宅樓土方工程、基礎(chǔ)承臺連上部框架結(jié)構(gòu)工程費 494 　 　 71 71 71 71 71 71 71 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　一期:多層住宅樓室內(nèi)裝修工程造價 184 　 　 　 26 26 26 26 2