【正文】 。教育事業(yè)蓬勃發(fā)展。南匯的旅游資源優(yōu)勢(shì)，在于“花”，在于“海”，在于“野”。全區(qū)總面積688平方公里，海岸線45公里?！熬G地峰匯商務(wù)廣場(chǎng)”全程營銷策劃報(bào)告綠地項(xiàng)目組二00八年五月十五日第一部分、城市概況及宏觀經(jīng)濟(jì)部分 4一、城市概況 5南匯簡(jiǎn)介 5行政區(qū)劃 7區(qū)位規(guī)劃 8二、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 10人口與城市化 10主要經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo) 11三、城市規(guī)劃建設(shè)分析 14城市總體規(guī)劃 14項(xiàng)目所處區(qū)域周邊的市政主要規(guī)劃影響 23四、周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)情況 25第二部分、南匯區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 26一、房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述 27二、土地市場(chǎng)簡(jiǎn)述 28三、南匯辦公樓市場(chǎng)分析 30辦公樓市場(chǎng)匯總 30在售辦公樓產(chǎn)品分析 32四、主要商業(yè)分布及結(jié)論 34商業(yè)市場(chǎng)綜述 34重點(diǎn)個(gè)案分析 36惠南鎮(zhèn)商業(yè)狀況分析 66第三部分、綠地峰會(huì)商務(wù)廣場(chǎng)項(xiàng)目分析 72一、項(xiàng)目概況 73二、周邊人口狀況研究 78三、項(xiàng)目周邊道路現(xiàn)狀分析 78四、交通現(xiàn)狀分析 79五、公建配套分析 80六、客源狀況分析 85第四部分、項(xiàng)目定位及營銷推廣 89一、項(xiàng)目定位與建議 90產(chǎn)業(yè)定位 90產(chǎn)業(yè)資源利用分析 91二、 項(xiàng)目定位 91市場(chǎng)定位 91項(xiàng)目定位描述 91項(xiàng)目關(guān)鍵詞 92三、 客戶定位 93四、 商業(yè)業(yè)態(tài)建議 95商業(yè)業(yè)態(tài)定位依據(jù) 95商業(yè)形象定位 95目標(biāo)客戶定位 95目標(biāo)消費(fèi)群 96業(yè)態(tài)建議 96五、辦公樓問卷調(diào)查分析 105六、整體形象建立 109七、營銷推廣策略 111149第一部分、城市概況及宏觀經(jīng)濟(jì)部分一、城市概況南匯簡(jiǎn)介南匯是長(zhǎng)江三角洲沖積平原的一部分，是上海市郊成陸較晚的地區(qū)。 宋、元時(shí)期，南匯鹽業(yè)鼎盛，下沙、周浦、新場(chǎng)已形成較大規(guī)模的集鎮(zhèn)。萬畝桃園，百里海塘，廣袤灘涂地，無垠蘆葦蕩，成為人們回歸自然、休閑度假的理想之地。目前落戶南匯的高等學(xué)校有10所，其中入駐科教園區(qū)的有5所：上海水產(chǎn)大學(xué)、上海電力學(xué)院、上海工商外國語學(xué)院、上海托普信息技術(shù)學(xué)院、上海思博學(xué)院，另外還有上海理工大學(xué)基礎(chǔ)學(xué)院；康橋地區(qū)有4所：中科大研究生院上海分院、上海大學(xué)巴士汽車學(xué)院、建橋?qū)W院、中僑學(xué)院。行政區(qū)劃南匯區(qū)下轄惠南鎮(zhèn)、萬祥鎮(zhèn) 綜合交通規(guī)劃（1）公路網(wǎng)規(guī)劃：根據(jù)《上海市公路網(wǎng)規(guī)劃》，結(jié)合南匯區(qū)的特點(diǎn)，南匯區(qū)公路按高速公路、主要公路、次要公路、鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路四個(gè)層次進(jìn)行規(guī)劃和控制。：南匯區(qū)次要公路有滬南公路、川南奉公路、閘航公路、南港公路、周鄧公路、隨塘公路。（4）內(nèi)河航道3）拓寬咸塘港使周浦鎮(zhèn)和康橋工業(yè)區(qū)有較高的內(nèi)河航運(yùn)能力。與上年相比。%，其中工商稅、企業(yè)所得稅、%、%、%。三、城市規(guī)劃建設(shè)分析城市總體規(guī)劃（1）城市定位上海市“十一五”規(guī)劃確定全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展為四大板塊，其中浦東南匯為一大板塊，將成為上海實(shí)現(xiàn)國際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運(yùn)中心的重要區(qū)域。航新商貿(mào)區(qū)：以航頭鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)、新場(chǎng)古鎮(zhèn)為主，充分發(fā)揮生產(chǎn)、生活資料集散地功能，重點(diǎn)發(fā)展以各類專業(yè)市場(chǎng)為特色的商貿(mào)流通業(yè)，建成上海東南部產(chǎn)業(yè)特色顯著的組團(tuán)式市場(chǎng)群落和交通型商業(yè)中心，同時(shí)開發(fā)保護(hù)性古鎮(zhèn)旅游業(yè)。 　　 遠(yuǎn)東大道經(jīng)濟(jì)帶——充分依托兩港優(yōu)勢(shì)和綜合交通體系，加快上海臨港綜合經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和市級(jí)旅游區(qū)的景點(diǎn)開發(fā)，建成連接空港和海港的新型經(jīng)濟(jì)帶。 現(xiàn)代物流業(yè)——培育現(xiàn)代物流業(yè)的發(fā)展要素，運(yùn)用先進(jìn)的組織方式和管理技術(shù)對(duì)包括倉儲(chǔ)、運(yùn)輸、裝卸、包裝、流通加工、信息、營銷策劃等諸多物流環(huán)節(jié)進(jìn)行一體化高效管理和經(jīng)營，重點(diǎn)發(fā)展港城、空港、周康等三大各具功能的物流園區(qū)。 區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)與布局 經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo) （1）總體思路： 以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，貫徹實(shí)施上海經(jīng)濟(jì)重心東移發(fā)展戰(zhàn)略，走以港興區(qū)之路，在加快發(fā)展中推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，在深化改革中提高地區(qū)整體實(shí)力，立足當(dāng)前，著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，大力推進(jìn)體制創(chuàng)新、機(jī)制創(chuàng)新和科技創(chuàng)新，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)全面進(jìn)步。至2020年實(shí)現(xiàn)GDP1150億元，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為6:47:47。 216。在空間分布上形成“一核、三圈、三帶、二區(qū)”的格局。規(guī)劃以洋山國際集裝箱深水港區(qū)的配套、服務(wù)為核心，依托兩港（空港、海港），聯(lián)動(dòng)發(fā)展成為東北亞國際航運(yùn)中心的核心城市，形成與洋山深水港功能相適應(yīng)的國際性濱海新城。 祝橋中心鎮(zhèn)由現(xiàn)有的祝橋、鹽倉、東海三鎮(zhèn)構(gòu)成，依托浦東國際機(jī)場(chǎng)，大力發(fā)展臨空產(chǎn)業(yè)，逐步成為集工業(yè)、商貿(mào)、倉儲(chǔ)、居住等功能的空港型現(xiàn)代化城鎮(zhèn)。上海野生動(dòng)物園：約80萬人次/年 　　上海野生動(dòng)物園是上海市人民政府和國家林業(yè)局合作建設(shè)的我國首座國家　級(jí)野生動(dòng)物園。全線分為南段、中段和北段。房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化，價(jià)格走勢(shì)逐步趨穩(wěn)。二、土地市場(chǎng)簡(jiǎn)述項(xiàng)目周邊土地市場(chǎng)20052007年情況交易時(shí)間地塊名稱面積用途成交總價(jià)樓面價(jià)成交地價(jià)容積率競(jìng)得單位(畝)(萬)(元/平米)（萬/畝）（≤） 2007119南匯區(qū)惠南鎮(zhèn)19街坊51/16丘儲(chǔ)備地,20070914地塊商用53701629上海煙草集團(tuán)南匯煙草糖酒有限公司2007926南匯新場(chǎng)鎮(zhèn)20街坊1/1/4宗地塊,20070606地塊綜合705002311上海徐房（集團(tuán)）有限公司2005318上海市南匯區(qū)惠南鎮(zhèn)32街坊1/2丘地塊位于申云小區(qū)以西、福緣路以北,20050206地塊綜合66551004上海建都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2007926南匯惠南鎮(zhèn)西北新村地塊,20070607地塊住宅6805523上海聽潮置業(yè)有限公司2007212南匯惠南鎮(zhèn)西門支路北側(cè)地塊,20060505地塊商用154015741上海永達(dá)（集團(tuán)）股份有限公司84745綜合測(cè)算，周邊目前商業(yè)、。同時(shí)新會(huì)計(jì)法的出臺(tái)也為企業(yè)提供了運(yùn)營成本轉(zhuǎn)化為固定資產(chǎn)投資的可能性。同時(shí)，南匯在上海新一輪發(fā)展規(guī)劃中占據(jù)重要位置，未來將被建設(shè)成富有海洋經(jīng)濟(jì)與海洋文化特色的現(xiàn)代化海港新城，由于投資環(huán)境較好，不少浙商看好南匯區(qū)域。對(duì)本案的商業(yè)定位提出了挑戰(zhàn)。 商鋪及設(shè)備房：2915平方米【覆蓋率】：% ；【容積率】：；【機(jī)動(dòng)車停車位】：150輛【使用年限】：產(chǎn)權(quán)式商鋪，使用年限40年【簡(jiǎn)介】：整個(gè)建筑由兩棟地下室相連的建筑組成，沿拱北路與東側(cè)街坊路布置3層高小商業(yè)，并以過街樓相連留出廣場(chǎng)通道，基地西南側(cè)布置15層高的酒店，兩棟樓一直一曲、一高一低圍合出一個(gè)中心商業(yè)廣場(chǎng)。整個(gè)廣場(chǎng)布局力求使戶外流動(dòng)最大化，使商業(yè)界面最大化，并與沿街商業(yè)一起帶動(dòng)起該地塊的商業(yè)潛力。四層、五層：預(yù)留的大型品牌餐飲區(qū)，餐飲輔助用房，廚房加工區(qū)。【技術(shù)參數(shù)】：樓層結(jié)構(gòu)： 1號(hào)樓為框架結(jié)構(gòu)； 2號(hào)樓為框架剪力墻結(jié)構(gòu)外墻裝飾標(biāo)準(zhǔn)：主體為高級(jí)外墻涂料，局部配以石材及玻璃幕墻窗材：彩色鋁合金框材配白玻公共部分材質(zhì)：由開發(fā)商二次精裝修公共部分電梯標(biāo)準(zhǔn)：東芝合資電梯；單元內(nèi)部天花墻體標(biāo)準(zhǔn)：滿鋪膩?zhàn)臃蹖幽ü?；單元?nèi)部地坪標(biāo)準(zhǔn)：水泥沙漿找平單元進(jìn)戶門材質(zhì)：安全防爆玻璃門。（2）大旅游：匯聚12個(gè)旅游景點(diǎn)：上海野生動(dòng)物園冰天雪地 新場(chǎng)古鎮(zhèn)南匯桃花村森林公園濱海高爾夫球場(chǎng)濱海射擊場(chǎng)鮮花港萬畝桃園滴水湖跨海大橋弘基商業(yè)休閑廣場(chǎng)。廣場(chǎng)的主入口吸引主干道的人流，廣場(chǎng)中央是下沉式商業(yè)庭院，輔以綠化組團(tuán)點(diǎn)綴，有效駐留客戶；二層圍合廣場(chǎng)的回廊及天橋，使二層商業(yè)同樣達(dá)到一層商鋪的沿街效應(yīng)；整個(gè)廣場(chǎng)布局力求使戶外流動(dòng)最大化，使商業(yè)界面最大化，帶動(dòng)起該地塊的商業(yè)潛力。 地下室全部， 2 號(hào)樓一層，二層部分， 2 號(hào)樓三——七層全部設(shè)置中央空調(diào)。——個(gè)性時(shí)代體現(xiàn)了商業(yè)街區(qū)的多元性和開放性，整個(gè)街區(qū)展現(xiàn)歐式建筑風(fēng)格，豐富多彩的色彩和外形充分體現(xiàn)了個(gè)性化張揚(yáng)的時(shí)代特征，該項(xiàng)目由法國NOVIDIS領(lǐng)銜設(shè)計(jì)，法國、葡萄牙等國的設(shè)計(jì)師、工匠、畫師現(xiàn)場(chǎng)打造，街區(qū)展現(xiàn)法國、荷蘭、意大利、西班牙、葡萄牙、比利時(shí)、奧地利等7個(gè)國家和地區(qū)的建筑風(fēng)貌，堪稱歐洲建筑藝術(shù)博覽；在商業(yè)的導(dǎo)入上主張國際品牌和民族品牌、時(shí)尚品牌和本土品牌的兼容并蓄，充分體現(xiàn)商品、服務(wù)和商業(yè)文化的個(gè)性特征。該寫字樓為七層歐式建筑（法式學(xué)院派建筑風(fēng)格），按商務(wù)樓模式規(guī)劃設(shè)計(jì)，設(shè)標(biāo)準(zhǔn)商務(wù)套間124間，配套電梯、服務(wù)前臺(tái)、餐廳、商務(wù)中心、地下停車庫等設(shè)施（㎡另計(jì)），地面地下停車泊位約60個(gè)，水、電、天然氣、有線電視、寬帶終端、電話、排污設(shè)施等配套到位，經(jīng)營方向設(shè)定為商務(wù)樓。 美食街長(zhǎng)約1公里，與北側(cè)開放式兩港印象公園隔路相望，沿人民東路形成餐飲、休閑、娛樂一條街，四大標(biāo)志性建筑雄踞政海路、新川南奉公路等城市節(jié)點(diǎn)，展現(xiàn)惠南新城新的城市天際線。每幢標(biāo)準(zhǔn)配電為150KW。KFC老鳳祥銀樓海瀾之家PUMAReebokAdidas波司登曼妮芬NAUTICAPierre cardin敦奴邦賽GUESS德蘭妮【部分知名品牌】避風(fēng)塘茶餐廳屈臣氏報(bào)喜鳥喬丹百事Tonyjeans貝拉維拉Boss captainoBULL其樂大帝七匹狼安莉芳美食街：Foxtown沿人民路商業(yè)主要定位為餐飲、休閑及娛樂業(yè)態(tài)，目前尚有少量商鋪空置?！究傮w規(guī)劃】：整個(gè)廣場(chǎng)在設(shè)計(jì)、建設(shè)之初就聘請(qǐng)了專業(yè)的商業(yè)顧問及風(fēng)水大師對(duì)整個(gè)商業(yè)廣場(chǎng)的布局提供了專業(yè)的意見，整個(gè)廣場(chǎng)的布局猶如一個(gè)聚寶盆，并且取水可以聚財(cái)之意，通過弧線將水池與四周商鋪緊緊相連，財(cái)氣將源源不斷地凝聚在廣場(chǎng)之中。總建筑面積：一萬八千平米。鼓勵(lì)先期確定政策：在同一品類但經(jīng)營品項(xiàng)類似的不同商家的選擇中，在接近的條件下，先簽定合作意向的一方擁有優(yōu)先權(quán)，廣場(chǎng)管理方將全力保護(hù)該商家的利益與合作可能性；經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)降低政策：廣場(chǎng)管理方將倡導(dǎo)廣場(chǎng)經(jīng)營者財(cái)產(chǎn)意外損失保險(xiǎn)，以保證商家的生命財(cái)產(chǎn)安全；對(duì)于營業(yè)收入不足以承擔(dān)銷售成本及經(jīng)營費(fèi)用的，廣場(chǎng)管理方將協(xié)助商家提升銷售，以保證商家和廣場(chǎng)管理方的正常收益；商業(yè)腐敗杜絕政策：對(duì)于任何商業(yè)腐敗或違規(guī)取費(fèi)予以杜絕；反之，廣場(chǎng)管理方按約予以賠償；對(duì)于因廣場(chǎng)管理方運(yùn)作、管理不利導(dǎo)致營銷低效，商家有權(quán)按約中止合作。 給排水設(shè)備運(yùn)行合理，生活水供應(yīng)正常，盡量避免跑冒滴漏現(xiàn)象，并定期檢修管路和水泵。 消防中控消防火災(zāi)監(jiān)測(cè)，消防系統(tǒng)運(yùn)行正常，消防中控室設(shè)保安員值班，妥善保存報(bào)警記錄，定期舉辦消防演習(xí)，定期檢查消防設(shè)備?；菽湘?zhèn)商業(yè)狀況分析1）惠南鎮(zhèn)商業(yè)街分布狀況l 一級(jí)商業(yè)街：東門大街、南門大街l 二級(jí)商業(yè)街：人民西路、城南路、聽潮路、川南奉公路、通濟(jì)路惠南鎮(zhèn)公交車營運(yùn)時(shí)刻集中段6：30——18：30惠南鎮(zhèn)日用品商鋪營業(yè)時(shí)間集中段8：30——17：30惠南鎮(zhèn)精品商鋪營業(yè)時(shí)間集中段9：30——18：30（注：部分有路燈的街區(qū)夜間營業(yè)時(shí)間可推至20：30，如南門大街等）普通餐飲和便利店?duì)I業(yè)時(shí)間段最遲22：00特種餐飲營業(yè)時(shí)間段（夜排擋類）最遲02：002）惠南鎮(zhèn)的商業(yè)街種類及構(gòu)成目前惠南鎮(zhèn)的商業(yè)分布主要以區(qū)域商業(yè)中心、特種商業(yè)中心和社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)這三部分構(gòu)成。形成依托這一大型特色商場(chǎng)的購物消費(fèi)中心。1) 新開工面積大幅度增長(zhǎng)。但新開工的增勢(shì)需要引起警惕和重視。 綜合分析南匯區(qū)是上海東南部的國際門戶，有浦東國際機(jī)場(chǎng)和在建的洋山深水港與國內(nèi)外便捷相連,南匯區(qū)現(xiàn)有常住人口93萬，流動(dòng)人口45萬。目前，惠南板塊比較大的商業(yè)項(xiàng)目是五角世貿(mào)商場(chǎng)和兩港裝飾城等專業(yè)市場(chǎng)。還有4萬多平方米的展覽）；五角世貿(mào)商城近50萬平方米（商鋪只是部分）；南匯新場(chǎng)6萬平方米的商鋪；樂園城還有39萬平方米的商業(yè)體量（商鋪只是部分）；再加上每個(gè)小區(qū)的社區(qū)底鋪在5000～20000平方米（總量不低于10萬平方米）等，總計(jì)下來，惠南的純商鋪供應(yīng)體量超過60萬平方米。常住人口118萬。 三、項(xiàng)目周邊道路現(xiàn)狀分析就目前而言，本項(xiàng)目附近多為4快2慢的道路，有明顯的快慢之分，路面狀況較好，如南六公路、滬南公路、拱極路等。據(jù)悉，未來兩三年，一批大型商業(yè)設(shè)施和國際領(lǐng)先的商業(yè)業(yè)態(tài)正在加速向南匯集聚，到2010年，南匯區(qū)的商品銷售總額將達(dá)到879億元，年均增速為28%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額426億元，年均增速30%左右；批發(fā)貿(mào)易總額超過475億元，年均增長(zhǎng)30%左右，大大高于全市商業(yè)發(fā)展平均水平。 看起來，相比于周浦的大量商業(yè)街，惠南的商鋪形態(tài)更加健康。今年以來，一些大型商業(yè)設(shè)施的相繼開業(yè)或者簽約立項(xiàng)，為南匯“十一五”商業(yè)藍(lán)圖的繪就已經(jīng)夯實(shí)了基礎(chǔ)。5) 圍繞個(gè)人買房加快啟動(dòng)而開展的各項(xiàng)住房消費(fèi)服務(wù)活動(dòng)十分活躍。主要包括聽潮社區(qū)、東城社區(qū)這類的主要聚居區(qū)的主干道沿線。目前以百貨商場(chǎng)、綜合市場(chǎng)和批發(fā)市場(chǎng)構(gòu)成的主要市民購物中心。外圍和樓內(nèi)設(shè)巡邏保安。裝飾裝修：地面、墻面、石材、玻璃及門窗保持完好，顏色、形狀、規(guī)格統(tǒng)一，定期保潔公共區(qū)墻面。保潔區(qū)內(nèi)做到地面清潔，通道清潔，墻面清潔，玻璃清潔，門廳清潔，外圍清潔等。匯展百樂宮以大開間、大落地玻璃幕墻的格局，營造真正高檔商務(wù)辦公樓的氛圍，不僅置身繁華、時(shí)尚的商業(yè)氛圍當(dāng)中，亦深得現(xiàn)代商務(wù)之精髓。廣場(chǎng)的商業(yè)部分為3層、4層商鋪。 匯展 公寓——藍(lán)天公寓、碧海公寓、劍橋公寓（APARTMENT） 約6萬平方米，三個(gè)居住小區(qū)以“藍(lán)天”、“碧?！薄皠颉泵⒁饽蠀R獨(dú)有的空港、海港和大學(xué)城三大區(qū)域特征，入住居民以原住地居民為主，與街為鄰，創(chuàng)造“和諧人居”的典