【正文】 案，在很多方面還有待于進(jìn)一步優(yōu)化）第二章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析一、近年三亞旅游經(jīng)濟(jì)圈的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析地產(chǎn)整體市場(chǎng)特點(diǎn)1）房地產(chǎn)市場(chǎng)主要為“島外市場(chǎng)”與國(guó)內(nèi)其他城市商品房開發(fā)及銷售的對(duì)象主要針對(duì)本地市場(chǎng)不同，三亞旅游經(jīng)濟(jì)圈的房地產(chǎn)開發(fā)及銷售的對(duì)象表現(xiàn)在越來(lái)越突出的“島外市場(chǎng)”（購(gòu)房客戶不僅來(lái)自于國(guó)內(nèi)，還有部分來(lái)自于國(guó)外），絕大多數(shù)的購(gòu)房客戶來(lái)自于島外，而且這種比例將隨著地產(chǎn)開發(fā)檔次以及國(guó)際化程度的不斷提高而提高。正是因?yàn)榇蟛糠仲?gòu)房客戶因工作繁忙，一年當(dāng)中只能有較少的時(shí)間前來(lái)休閑度假，造成“第二、第三居所”使用率偏低，而資產(chǎn)閑置維護(hù)成本（物業(yè)管理、物業(yè)維護(hù)等費(fèi)用）偏高，使得產(chǎn)權(quán)酒店、酒店式公寓等休閑度假產(chǎn)品應(yīng)運(yùn)而生。隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)和相關(guān)政策的出臺(tái)，開發(fā)投資量持續(xù)增長(zhǎng)，投資結(jié)構(gòu)趨于合理。土地性質(zhì)及地理位置綜述地塊面積：建設(shè)用地規(guī)模為70畝（）；南面為約130畝度假配套和發(fā)展備用地。n 西向 視野開闊，有一大水塘。經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目個(gè)性以后，即成為在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)、競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)、賣點(diǎn)。上述這些優(yōu)勢(shì)點(diǎn)的正確運(yùn)用，有利于開發(fā)項(xiàng)目的打造良好的基礎(chǔ)。二、產(chǎn)品定位 根據(jù)對(duì)項(xiàng)目周邊環(huán)境及休閑度假房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查分析，將項(xiàng)目定位為中等檔次，這是基于激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)狀況以及項(xiàng)目所處的環(huán)境和目標(biāo)市場(chǎng)定位的前提而作出的明智決策,主要原因是：相對(duì)而言，項(xiàng)目地點(diǎn)位于市郊，成本較低。綜合考慮內(nèi)外交通，公共設(shè)施配套，為居住者創(chuàng)造生態(tài)和諧、舒適方便的居住環(huán)境。三、小區(qū)配套設(shè)施建議交通狀況為影響居民購(gòu)房決策的一個(gè)重要因素，本項(xiàng)目已具備良好的交通條件，已有硬化水泥6米寬道路連通項(xiàng)目場(chǎng)地?；谏鲜鲈蚝晚?xiàng)目自身的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，充分利用場(chǎng)地北面藤橋西河水系景觀和周邊的農(nóng)場(chǎng)林地景觀以及預(yù)留的130畝配套體育休閑用地的高爾夫運(yùn)動(dòng)、戶外拓展運(yùn)動(dòng)景觀，打造處親近自然、善待自然的生活自然環(huán)境，展示“大樹底下，健康人家”的綠色生態(tài)意境，為購(gòu)房者描繪出誘人的“健康生活家園”。 4) 通過(guò)自主開發(fā)，公司可迅速依托項(xiàng)目的品牌提升企業(yè)形象，擴(kuò)大公司在武漢市房地產(chǎn)業(yè)界的影響，為以后的項(xiàng)目開發(fā)打下良好的基礎(chǔ)。4）銀行貸款利率按6%計(jì)取。項(xiàng)目總投資。預(yù)計(jì)從2011年1月份開始有銷售收入，全部用于項(xiàng)目的滾動(dòng)開發(fā)建設(shè)。項(xiàng)目中包括多層情景洋房、小高層住宅以及會(huì)所、車庫(kù)等公建項(xiàng)目。 住宅小區(qū)的定位屬中等檔次，在中產(chǎn)階級(jí)供需圈內(nèi)具有廣泛的目標(biāo)客戶?！爆F(xiàn)實(shí)中那些頂尖的成功人士不是成功了才設(shè)定目標(biāo)，而是設(shè)定了目標(biāo)才成功。蓋茨所説：“通向最高管理層的最迅捷的途徑，是主動(dòng)承擔(dān)別人都不愿意接手的工作，并在其中展示你出眾的創(chuàng)造力和解決問(wèn)題的能力。因此，在工作中，如果我們不能選擇正確的事情去做，那么唯一正確的事情就是停止手頭上的事情，直到發(fā)現(xiàn)正確的事情為止。習(xí)慣1向競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手學(xué)習(xí)一位知名的企業(yè)家曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，“對(duì)手是一面鏡子，可以照見(jiàn)自己的缺陷。他明白在一個(gè)企業(yè)中，只有團(tuán)隊(duì)成功，個(gè)人才能成功。專注目標(biāo)美國(guó)明尼蘇達(dá)礦業(yè)制造公司(3M)的口號(hào)是:,對(duì)個(gè)人工作也有指導(dǎo)作用。杜絕壞的生活習(xí)慣習(xí)慣有好有壞。學(xué)會(huì)正確地應(yīng)對(duì)壓力就成了高效能人士必備的一項(xiàng)習(xí)慣。這是每一個(gè)人只要肯做就能做到的，也是一個(gè)人走向成功的必由之路。一名高效能人士的好口才加上禮儀禮節(jié)，往往可以為自己的工作錦上添花，如果我們能夠巧妙運(yùn)用語(yǔ)言藝術(shù)，對(duì)協(xié)調(diào)人際關(guān)系、提高工作效能都將大有裨益。環(huán)境能夠改變我們的思維與行為習(xí)慣，直接影響到我們的工作效能與生活。及時(shí)走出失敗高效能人士不會(huì)讓自己永遠(yuǎn)徘徊在失敗的陰影之下。如果你在工作中是一個(gè)人心胸開闊、樂(lè)于幫助別人成功和愿意與他人分享榮譽(yù)的人的話，那么你就不愁沒(méi)有朋友。這對(duì)你工作績(jī)效的提高很有幫助。不論多么困難，他們都要鼓勵(lì)自己再試一次。有效決策一個(gè)好的決策思想，不是限期完成的，而是在反復(fù)思考、不斷推敲的過(guò)程中，在相關(guān)事物或其他活動(dòng)中受啟發(fā)頓悟而產(chǎn)生和迸發(fā)出來(lái)的。因此，一名高效能人士要時(shí)常以“兼聽(tīng)則明，偏聽(tīng)則暗”的諫言提醒自己，多方地聽(tīng)取他人的意見(jiàn)，以確保自己能夠做出正確的決定。在商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中，對(duì)市場(chǎng)信息尤其是市場(chǎng)關(guān)鍵信息把握的及時(shí)性與準(zhǔn)確性，對(duì)競(jìng)爭(zhēng)的成敗有著特殊的意義。工作壓力會(huì)給我們的工作帶來(lái)種種不良的影響，形成工作狂或者完美主義等錯(cuò)誤的工作習(xí)慣，這會(huì)大大地降低一個(gè)人的工作績(jī)效。一位哲人曾經(jīng)説過(guò)：“好習(xí)慣是一個(gè)人在社交場(chǎng)合中所能穿著最佳服飾。及時(shí)化解人際關(guān)系矛盾與人際交往是一種藝術(shù),如果你曾為辦公室人際關(guān)系的難題而苦惱,無(wú)法忍受主管的反復(fù)無(wú)常,看不慣主管的假公濟(jì)私,那么你要嘗試學(xué)習(xí)如何與不同的人相處,提高自己化解人際矛盾的能力。身處激烈的競(jìng)爭(zhēng)之中,一名高效能人士應(yīng)當(dāng)注意工作中的調(diào)節(jié)與休息,這不但于自己健康有益,對(duì)事業(yè)也是大有好處的。對(duì)手，可以讓你時(shí)刻提醒自己：沒(méi)有最好的，只有更好。小部分的努力，可以獲得大的收獲；起關(guān)鍵作用的小部分，通常就能主宰整個(gè)組織的產(chǎn)出、盈虧和成敗。只要把問(wèn)題想透徹了，才能找到問(wèn)題到底是什么，才能找到解決問(wèn)題最有效的手段?！备惶m克林將自己一生的成就歸功于對(duì)“在一定時(shí)期內(nèi)不遺余力地做一件事”這一信條的實(shí)踐。以下內(nèi)容與本文檔無(wú)關(guān)?。?！以下內(nèi)容與本文檔無(wú)關(guān)！??！。二、項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性項(xiàng)目總建筑面積：項(xiàng)目總投資：項(xiàng)目總收入值：項(xiàng)目總收益額為：上述經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是根據(jù)目前的市場(chǎng)形勢(shì)對(duì)預(yù)期目標(biāo)利潤(rùn)估算的結(jié)果。隨著工程的動(dòng)工，項(xiàng)目環(huán)境及內(nèi)部設(shè)施達(dá)到一定程度并有一定的氛圍后，盡快辦理《房屋預(yù)售許可證》，并開盤預(yù)售。四、項(xiàng)目投資與籌資計(jì)劃 按海南省政府規(guī)定，投資項(xiàng)目的自有資金應(yīng)達(dá)到項(xiàng)目投資的30%以上，只有完成此比例的投資，項(xiàng)目方可依法轉(zhuǎn)讓或預(yù)售。 項(xiàng)目管理費(fèi)項(xiàng)目管理費(fèi)按建安工程費(fèi)用的3%計(jì)取，總費(fèi)用為418萬(wàn)元。2）各種稅費(fèi)按海南省目前的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取。2) 項(xiàng)目公司購(gòu)置該地塊所需成本較低（相對(duì)三亞市和保亭縣城中心而言和優(yōu)惠的政策）。四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)建議 隨著人們生活水平的提高，“買環(huán)境”的觀念已深入人心，景觀優(yōu)勢(shì)也成為眾多小區(qū)的一個(gè)賣點(diǎn)。在建筑材料方面，大量采用新材料、新產(chǎn)品，提倡綠色生態(tài)建筑。建筑單體設(shè)計(jì)采用靈活的戶型和變化的立體效果。年齡判斷在35－60歲。全社會(huì)小康后的家庭消費(fèi)將首先集中在住房條件的改善方面。 第四章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)形成模式經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)的實(shí)質(zhì)是尋求、識(shí)別、把握企業(yè)可進(jìn)取的市場(chǎng)空間。n 北向 北面為藤橋西河，帶狀的防護(hù)林向東西兩側(cè)延伸，和水