【正文】 。 自然條件本工程位于隆回縣縣城區(qū)，基本資料如下：基本風(fēng)壓值 (地面粗糙度為B類)基本雪壓值 抗震設(shè)防烈度 不設(shè)防湖南省隆回紫金大廈為三十三層商住樓。(2)、混凝土：基礎(chǔ)、梁、板均采用C30，（地下室頂部梁板、擋土墻采用C35），墻柱采用C35至C30。（4）噪音污染：汽車行駛和鳴笛產(chǎn)生的噪音，空調(diào)外機(jī)工作時(shí)產(chǎn)生的噪音。設(shè)置空調(diào)外機(jī)隔音網(wǎng)，提供使用環(huán)保型靜音空調(diào)。除聘請(qǐng)全國(guó)資深物管人士2人專職外，其余各人員均實(shí)行外聘。征地費(fèi)，根據(jù)建設(shè)單位提供的取得國(guó)有土地使用權(quán)所支付的成本進(jìn)行估算；（4）預(yù)備費(fèi)：主要是指因設(shè)計(jì)變更及施工中增減工程量引起的不可預(yù)見費(fèi)部分，以及考慮價(jià)格變動(dòng)帶來(lái)的費(fèi)用增加。 營(yíng)業(yè)成本費(fèi)用估算經(jīng)營(yíng)期間成本費(fèi)用主要有營(yíng)業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。項(xiàng)目的敏感性分析情況見下表：項(xiàng)目敏感性分析表序號(hào)項(xiàng) 目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（i=12%)項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)1現(xiàn)有指標(biāo)2銷售收入下降5%1,11, 3項(xiàng)目總成本上升5%1, 1, 從以上分析看出，本項(xiàng)目當(dāng)銷售收入下降5%或總成本支出上升5%時(shí)，項(xiàng)目仍有較好的財(cái)務(wù)指標(biāo)，說(shuō)明項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。（2）建議認(rèn)真做好工程的招標(biāo)、施工圖設(shè)計(jì)和施工工作，加強(qiáng)工程質(zhì)量監(jiān)控，保證工程質(zhì)量和施工進(jìn)度。閱讀過(guò)后，希望您提出保貴的意見或建議。您好，歡迎您閱讀我的文章，本W(wǎng)ORD文檔可編輯修改，也可以直接打印。 （4）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)表明，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益較好，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較小。經(jīng)測(cè)算，（詳見總成本及費(fèi)用估算表）。除13層裙樓、市政配套房建筑用于物業(yè)公司管理使用外，其它建筑均以出售形式經(jīng)營(yíng)。 項(xiàng)目投資估算表 單位：（萬(wàn)元）工程項(xiàng)目或費(fèi)用名稱建筑工程費(fèi)設(shè)備及安裝工程費(fèi)其它費(fèi)用合計(jì)一工程費(fèi)用1住宅及地下車庫(kù)2公建配套設(shè)施工程費(fèi)用合計(jì)390二其它費(fèi)用1征地費(fèi)（）4504502建設(shè)單位管理費(fèi)3勘察設(shè)計(jì)費(fèi)2002004監(jiān)理費(fèi)5建設(shè)期的借款利息6其他規(guī)費(fèi)等820820其它費(fèi)用合計(jì)26982698三預(yù)備費(fèi)200150四項(xiàng)目周轉(zhuǎn)用流動(dòng)資金300200建設(shè)投資合計(jì)3903198（1）工程費(fèi)用，根據(jù)湖南省建設(shè)廳頒發(fā)的湘建價(jià)（2001）第72號(hào)文件《湖南省建筑工程概算定額》估算，同時(shí)參照邵陽(yáng)市目前同類建筑單位工程造價(jià)。三年以后，由業(yè)主代表大會(huì)決議是否需要對(duì)外公開招標(biāo)聘物業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)管理。廚房的油煙可以建議用專用設(shè)備過(guò)濾后通過(guò)煙道排入天空。部分重要區(qū)域的設(shè)備基礎(chǔ)采用彈簧減振墊。墻體外墻、樓梯間墻、分戶墻采用粘土多孔磚砌180厚墻，內(nèi)墻采用粘土多孔磚120厚墻，砌體均采用M5混合砂漿砌筑。“堅(jiān)持開發(fā)與節(jié)約并舉，把節(jié)約放在首位”，不僅能取得顯著的經(jīng)濟(jì)效益，而且能在一定程度上緩解城市用水供需矛盾，解決高峰期缺水問(wèn)題 ，還能減少污水排放量，保護(hù)環(huán)境，取得較好的社會(huì)效益和環(huán)境效益。在高層、超高層建筑中，為使系統(tǒng)安全可靠及經(jīng)濟(jì)合理，豎向分區(qū)供水、安裝減壓閥、減壓孔板等措施也間接地起到了節(jié)水作用。目前新建和改建工程，一般都設(shè)有水表，合理定價(jià)，按表收費(fèi)，取消了用水包費(fèi)制，讓用水者直接承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任，事實(shí)證明節(jié)水效果明顯。 為了實(shí)現(xiàn)我國(guó)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，建筑節(jié)能勢(shì)在必行。在保證日照、采光、通風(fēng)、觀景條件下，盡量減少外門窗洞口的面積。建筑節(jié)能可分為二部分：一、建筑物自身的節(jié)能，二、空調(diào)系統(tǒng)的節(jié)能。第六章 能源消耗及節(jié)能方案本項(xiàng)目建成后主要消耗的能源為：水：（15L/㎡.天估算）；電：(每住戶平均8 、㎡.天估算、 ㎡.天估算)；燃?xì)猓ü艿捞烊粴猓海孔羝骄?0立方/月估算）。（3）防火分區(qū)整個(gè)小區(qū)按地上、地下室分別設(shè)置防火分區(qū)。給水網(wǎng)管：給水網(wǎng)呈環(huán)狀布置，室外給水管道為生活消防合用系統(tǒng)，主管管徑為DN100，支管管徑為DN25DN50。該小區(qū)用電電源由桃洪路旁的10KV城市供電網(wǎng)采用高壓電纜從室外埋地接入到配電室。采用人車分流形式。綜合考慮采光、通風(fēng)、消防、視覺、衛(wèi)生等要求，合理確定建筑物間距，滿足視覺、私密性、通風(fēng)及綠化空間景觀要求，實(shí)現(xiàn)“大視野、大尺度、大自然”的居住環(huán)境品質(zhì)。（2）環(huán)保設(shè)施： 污水處理設(shè)施 油煙治理設(shè)施 固體廢棄物收集處理設(shè)施 防噪音設(shè)施 （4）室外工程： 給、排水管網(wǎng) 供電線網(wǎng) 消防設(shè)施、消防水池、消防供水管網(wǎng) 道路 第五章 建筑主要技術(shù)方案 設(shè)計(jì)原則符合“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、配套建設(shè)”的原則，符合城市規(guī)劃要求，滿足消防、交通、安全疏散、環(huán)境保護(hù)等要求。縣境地處資水上游，境內(nèi)河流分屬資水和沅水，大小溪河縱橫交錯(cuò)，遍布城鄉(xiāng)。─2704039。根據(jù)項(xiàng)目的定位，以及隆回縣城總體房?jī)r(jià)水平，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目2012年至2013年住宅銷售平均價(jià)為2800元/平方米，地下車庫(kù)平均銷售價(jià)為4萬(wàn)元/個(gè)，超市20,000元/平方米。只要這些因素沒(méi)有改變，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)就不會(huì)改變。不僅如此，中國(guó)到目前為止已經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)30年的經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)，人民收入水平的提高和對(duì)生活質(zhì)量的追求，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了強(qiáng)勁動(dòng)力。同時(shí)，該項(xiàng)目的建設(shè)，可以帶動(dòng)眾多第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加內(nèi)需，刺激消費(fèi)，促進(jìn)隆回經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。（2）建議認(rèn)真做好工程的招標(biāo)、施工圖設(shè)計(jì)和施工工作，加強(qiáng)工程質(zhì)量監(jiān)控，保證工程質(zhì)量和施工進(jìn)度。（3）項(xiàng)目總投資為9800萬(wàn)元，其中：，其它費(fèi)用2698萬(wàn)元（），預(yù)備費(fèi)200萬(wàn)元，項(xiàng)目周轉(zhuǎn)用流動(dòng)資金300萬(wàn)元；建設(shè)資金總額9800萬(wàn)元，其中：項(xiàng)目資本金4800萬(wàn)元，申請(qǐng)商業(yè)銀行貸款4000萬(wàn)元，預(yù)售收入投入1000萬(wàn)元。項(xiàng)目總投資9800萬(wàn)元，總建筑面積49100 M2，停車位近220個(gè)，居住戶數(shù)240戶，%，是一個(gè)大氣、時(shí)尚、新穎的高檔純住宅小區(qū)。企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：430524000005930；經(jīng)營(yíng)期限為20年。房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)為為三級(jí)。該地段房產(chǎn)開發(fā)前景好、升值潛力大。（4）從項(xiàng)目建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)來(lái)看，%。（3）在建設(shè)中要充分注意公用設(shè)施、環(huán)境設(shè)施、生活環(huán)境建設(shè)。四、項(xiàng)目的建設(shè)，有利于建設(shè)單位湖南省乾華置業(yè)有限公司提高企業(yè)的知名度和社會(huì)信譽(yù)度，提升企業(yè)形象，提搞企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益，壯大企業(yè)實(shí)力。第二，中國(guó)是一個(gè)體制轉(zhuǎn)型國(guó)家。而在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，這些因素很難改變。根據(jù)隆回目前商品房的銷售價(jià)格及未來(lái)趨勢(shì)，結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)，本報(bào)告認(rèn)為該價(jià)格在隆回具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。地處湖南省西南部，邵陽(yáng)地區(qū)的中部，是國(guó)家經(jīng)濟(jì)工作重心由東南沿海向西部推進(jìn)的過(guò)渡地帶，屬漣邵丘陵向雪峰山地過(guò)渡地帶。根據(jù)《中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》，對(duì)應(yīng)地震基本烈度為Ⅵ度，本項(xiàng)目所有建（構(gòu)）筑物均按Ⅵ度進(jìn)行抗震設(shè)防。尊重場(chǎng)地環(huán)境特征，合理利用地形地貌，塑造具有識(shí)別性與歸屬感的居住小區(qū)。同時(shí)充分利用地形，車庫(kù)采用半掩埋形式、階梯狀由北及南逐級(jí)降低，在減少投資的基礎(chǔ)上，保證了車庫(kù)的連通性、整體性，最大程度的滿足了日照要求及人居住環(huán)境的要求。小區(qū)配套布置綜合商店、餐飲、社區(qū)服務(wù)中心、物業(yè)管理用房、配電房等公共服務(wù)設(shè)施。電信電話系統(tǒng)分二大區(qū)塊，每一區(qū)塊設(shè)一個(gè)電話光節(jié)點(diǎn)機(jī)房，由桃洪路上的城市通信線路引入主線至小區(qū)內(nèi)的電信交接間，再傳送至各用戶，引入線采用銅芯鋁絞線。排水（1）排水采用雨污分流制排水。地下室設(shè)自動(dòng)滅火系統(tǒng)。 節(jié)能方案節(jié)能節(jié)水是我國(guó)的一項(xiàng)基本國(guó)策，我國(guó)北方地區(qū)長(zhǎng)期干旱缺水，全國(guó)水資源按人口計(jì)人年均不足1000立方米。建筑物自身的節(jié)能主要是從建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃、維護(hù)結(jié)構(gòu)、遮陽(yáng)設(shè)施等方面考慮。⑶、屋頂?shù)墓?jié)能技術(shù)措施隔熱太陽(yáng)輻射熱，減少陽(yáng)光直射，對(duì)屋頂可采用架空屋面，淺色屋面，種植屋面等。只要結(jié)合我國(guó)國(guó)情和實(shí)際情況，綜合利用各種節(jié)能技術(shù)措施，趨利避害，選擇經(jīng)濟(jì)合理的節(jié)能方案，必定可以獲得顯著的節(jié)能效果。各種經(jīng)濟(jì)和行政管理措施的實(shí)行會(huì)不斷的增強(qiáng)公民節(jié)水意識(shí)，公民節(jié)水意識(shí)是在全社會(huì)推行節(jié)約用水的軟環(huán)境，公民節(jié)水意識(shí)的增強(qiáng)可對(duì)其他具體節(jié)水措施起到事半功倍的作用。一般采用孔板或用壓力調(diào)節(jié)閥調(diào)壓，可使耗水量降低15%20%；安裝節(jié)流塞、節(jié)水閥芯等均能起到節(jié)水作用。第七章 地震安全性評(píng)價(jià)分析及結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)該公司新建的商住樓工程設(shè)計(jì)層數(shù)為三十三層，地下二層，建筑高度99米，根據(jù)湖南省人民政府134號(hào)令附件十一（五）之規(guī)定，屬于重大建設(shè)工程?；A(chǔ)選型該項(xiàng)目地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)等級(jí)為乙級(jí)。該項(xiàng)目建成后，通過(guò)分析，污染的產(chǎn)生主要有如下幾個(gè)方面：（1）固體廢棄物：如生活垃圾。另外，嚴(yán)格控制進(jìn)入小區(qū)內(nèi)的機(jī)動(dòng)車輛，推廣使用無(wú)鉛的高標(biāo)號(hào)汽油，大力提倡使用電動(dòng)車，達(dá)到改善汽車燃料結(jié)構(gòu)的目的。重大問(wèn)題由業(yè)主代表大會(huì)及其委員會(huì)與物業(yè)管理公司共同決策，日常管理則由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)。①土建工程：包括整個(gè)建筑物及其它構(gòu)筑物等投資；②給排水、供配電工程：主要包括給水、排水、供水、配電、通訊等設(shè)備投資及安裝費(fèi)用；③總圖：主要包括道路工程、綠地工程等投資。（1）價(jià)格預(yù)測(cè)根據(jù)建設(shè)單位提供的有關(guān)資料以及對(duì)項(xiàng)目周邊地區(qū)范圍內(nèi)的商品住宅、寫字樓、賓館、商場(chǎng)及門面銷售價(jià)格進(jìn)行德抽樣調(diào)查，本報(bào)告對(duì)縣城城東區(qū)域的商品住宅、配套商業(yè)設(shè)施（超市）、地下車庫(kù)的價(jià)格預(yù)測(cè)如下：商品住宅均價(jià)為2,600元/ m2，配套商業(yè)設(shè)施（超市）均價(jià)為2,600元/ m2，車庫(kù)4萬(wàn)元/個(gè)。 財(cái)務(wù)效益分析項(xiàng)目根據(jù)國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部1993年4月頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）的要求進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。本項(xiàng)目實(shí)施將為承辦單位帶來(lái)可觀的經(jīng)濟(jì)效益。閱讀過(guò)后，希望您提出保貴的意見或建議。您好，歡迎您閱讀我的文章，本W(wǎng)ORD文檔可編輯修改，也可以直接打印。 （1）該項(xiàng)目的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益良好，建議上級(jí)主管部門和銀行給予支持，促使該項(xiàng)目早日上馬，早見成效。根據(jù)項(xiàng)目成本與收入情況測(cè)算的主要指標(biāo)如下表所示：項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)指標(biāo)名稱單位指標(biāo)備注1全部投資內(nèi)部收益率所得稅前%所得稅后