【正文】 .....................................................................................................................38 財務(wù)評價結(jié)論 ...............................................................................................................................39第 11 章 社會評價 ............................................................................................................40第 12 章 研究結(jié)論 ..........................................................................................................41第 1 頁第 1 章 總 論 項目背景項目名稱：威龍綜合大廈建設(shè)項目項目建設(shè)單位：漢中市漢臺區(qū)張萬營村項目提出的理由（1）按照漢中市城市總體規(guī)劃，要加快中心城市的建設(shè)，拉大城市骨架，擴展城市空間，增強中心城市聚集、輻射和帶動功能。（3）項目的地理位置和周邊環(huán)境適合商業(yè)開發(fā)，加上成熟區(qū)土地的稀缺、高科技元素在該項目中的運用，從房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的角度看能發(fā)第 2 頁揮土地的級差效益，本項目的開發(fā)建設(shè)將對促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，促進土地效益潛力的發(fā)揮起到積極的作用。建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模擬建項目總占地面積 畝，建筑面積 11700㎡。漢中市近幾年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析漢中市自改革開放以來，在漢中市政府的帶領(lǐng)下，經(jīng)過 萬人民的努力，城市面貌經(jīng)已發(fā)生了巨大的變化，人們生活環(huán)境得到極大改善，這些變化主要得益于房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。據(jù)漢中市房管部門統(tǒng)計，目前漢中市 180 多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，僅漢臺區(qū)就聚集了一半以上，這些企業(yè)為漢臺區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展發(fā)揮了重要作用。第 8 頁通過對漢中市城區(qū)有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)公司的抽樣調(diào)查，目前期房預(yù)售率均在 50%以上，現(xiàn)房銷售率平均在 98%左右。②漢中房地產(chǎn)長期處于起步發(fā)展的階段，宏觀調(diào)控雖然對市場有短暫的影響，但目前市場穩(wěn)步上升的態(tài)勢已成定局，漢中房地產(chǎn)泡沫甚微，整體市場建設(shè)基本遵循“國六條”。同等品質(zhì)產(chǎn)品中，具備特有產(chǎn)品特色的項目更易銷售。 漢中市商業(yè)用房市場分析漢中市商業(yè)用房布局分析根據(jù)漢中市總體規(guī)劃，結(jié)合漢中市區(qū)商業(yè)用房布局現(xiàn)狀，漢中市未來發(fā)展的趨勢是，沿天漢大道兩側(cè)，陽安鐵路以南、橋北廣場以北的區(qū)域?qū)⒊蔀闈h中市的商業(yè)中心。第 12 頁第 3 章 場址選擇 建設(shè)地址及概況建設(shè)地址本項目位于漢中市城西，青龍路西段以南、西一環(huán)路北段以東、前進西路以北的區(qū)域內(nèi)，東臨村民住宅。漢臺是漢王朝的發(fā)祥地，有天漢、天府之美稱，歷史悠久，文化燦爛，其自然景觀和人文景觀為世人矚目，區(qū)內(nèi)有全國重點文物保護單位褒斜棧道石門及摩崖石刻，石門十三品被譽為國之瑰寶、書法寶庫。全社會固定資產(chǎn)投資總額 億元，增長 %。漢臺區(qū)屬長江流域，區(qū)內(nèi)河流主要有漢江、褒河。（2）排水：項目周邊市政規(guī)劃排污管網(wǎng)系統(tǒng)，擬從項目西、北側(cè)引接排雨水、污水管網(wǎng)，雨水經(jīng)排水管網(wǎng)直接排入市政雨水管網(wǎng)，污水經(jīng)處理后排入市政排水管道。建筑設(shè)計的原則功能性、連續(xù)性、和諧性、獨特性、經(jīng)濟性。裝修：根據(jù)威龍綜合大廈市場定位，裝修風(fēng)格采用現(xiàn)代型，這種風(fēng)格造型流暢，大量運用線條，喜歡用植物裝點各個角落，通過光和影的應(yīng)用效果，在較小的空間內(nèi)制造變化。建筑工程設(shè)計指標(biāo)建筑工程等級 二級耐火等級 一級抗震設(shè)防烈度 七度結(jié)構(gòu)設(shè)計基準(zhǔn)年限 五十年安全等級 一級建筑工程（1）結(jié)構(gòu)部分采用筏板基礎(chǔ)，主體結(jié)構(gòu)形式為現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，屋蓋為鋼結(jié)構(gòu)。②低壓供電：供電電壓為 380/220V，由一層配電室的低壓配電屏經(jīng)電纜及電線穿管引入主樓內(nèi)各動力配電箱及各層單元配電箱內(nèi)。每層設(shè)消防廣播一個，控制中心設(shè)置系統(tǒng)圖形顯示屏，以利于疏散及現(xiàn)場滅火。綠化本項目在整體規(guī)劃結(jié)構(gòu)布局的基礎(chǔ)上，著意強調(diào)大廈整體綠化環(huán)境的塑造。固體廢棄物環(huán)境影響及防治措施施工期間的固體廢棄物包括施工建筑垃圾和施工人員的生活垃圾兩類。應(yīng)分別經(jīng)沉淀等專業(yè)處理后排放。在施工過程中采用噪聲小的機械，最大程度減少噪聲對生產(chǎn)工人的危害。嚴(yán)格把好工程質(zhì)量，每一批購進的建設(shè)材料必須符合設(shè)計要求，不合格材料拒絕使用；做好各個環(huán)節(jié)的質(zhì)量檢查，嚴(yán)格按照設(shè)計驗收。合理的使用人力、物力和財力，在保證工程質(zhì)量的同時，盡量縮短工期。經(jīng)估算項目建設(shè)投資額為 萬元。本項目建設(shè)期 2 年，房屋建筑壽命期為 30 年，綜合考慮各種因素，確定項目經(jīng)營期為 20 年，因此項目的計算期為 22 年。 經(jīng)營收入二層商業(yè)用房租金收入租用面積 1950㎡，按 800 元/㎡計算，年租金收入為 156 萬元。營業(yè)稅率按 5%計算，向國家上繳營業(yè)稅 萬元。利息備付率（ICR）按照《方法與參數(shù)》的規(guī)定，利息備付率（ICR）系指在借款償還期內(nèi)的息稅前利潤（EBIT）與應(yīng)付利息（PI）比值，它從付息資金來源的充裕性角度反映項目償付債務(wù)利息的保障程度，按下式計算： %10??PIEBTICR式中：EBIT ——息稅前利潤； PI——計入總成本費用的應(yīng)付利息。通過本項目的實施，將有效節(jié)約集約用地，解決當(dāng)前土地供需矛盾，合理調(diào)整和優(yōu)化土地向二、三產(chǎn)業(yè)傾斜，促進二、三產(chǎn)業(yè)又好又快發(fā)展，實現(xiàn)財政持續(xù)增收，有效解決資金不足；從而加快推進房地產(chǎn)建設(shè)，有效解決農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移和再就業(yè)狀況，快速帶動下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費結(jié)構(gòu)升級，促進社會事業(yè)快速發(fā)展。綜上所述，我們認(rèn)為漢中市漢臺區(qū)威龍綜合大廈建設(shè)項目的必要性理由充足，市場前景看好，建設(shè)條件成熟，社會效益和明顯，總體方案可行。本項目總投資 萬元，建設(shè)資金來源為企業(yè)自籌資金 萬元，申請銀行貸款 1000 萬元。 財務(wù)評價結(jié)論經(jīng)測算，各項財務(wù)數(shù)據(jù)和評價指標(biāo)表明，本項目的盈利性較好，能為企業(yè)增加較大的利潤，為國家增加一定的稅、費，同時具備較強的抗風(fēng)險能力。項目財務(wù)內(nèi)部收益率高于財務(wù)基準(zhǔn)折現(xiàn)率 12%，因此，項目財務(wù)上可行。項目年管理費用按年經(jīng)營收入的 10%估算為 萬元。有關(guān)說明（1）計價貨幣為人民幣。預(yù)測計算期內(nèi)相對價格變動和價格總水平變動（通貨膨脹或通貨緊縮）不是很大，為簡化起見，生產(chǎn)運營期的投入品和產(chǎn)出品選用固定價格進行財務(wù)評價。 建設(shè)投資估算建筑工程費本項目建筑工程費 萬元。本項目的招標(biāo)具體要求詳見下表。第 28 頁第 7 章 項目管理漢中市漢臺區(qū)張萬營村作為本項目的建設(shè)單位，負(fù)責(zé)項目建設(shè)及全部債權(quán)債務(wù)，并組織承擔(dān)該項目的實施和建成后經(jīng)營管理。在此情況下，可認(rèn)為本項目環(huán)境保護評價是可行的。水環(huán)境影響及防治措施施工期間的生活污水主要是施工人員吃飯、洗衣、洗澡和糞便等過程產(chǎn)生。 施工期間的環(huán)保措施施工噪聲環(huán)境影響及防治措施從噪聲角度出發(fā)，施工過程中以土石方和基礎(chǔ)施工階段對周圍環(huán)境影響最大。選用間接式電加熱熱水機組，冬季提供 50℃/60℃熱水；第 22 頁②冷熱源空調(diào)方式：采用全空氣系統(tǒng)的空調(diào)方式，頂部送風(fēng)，頂部或側(cè)部回風(fēng)，送風(fēng)口在吊頂上或空調(diào)機房側(cè)壁上安裝；③材料選用及要求：空調(diào)風(fēng)管自制靜壓箱采用鍍鋅鋼板制作。④防雷及接地：本工程屬三類防雷建筑，防雷系統(tǒng)由防直擊雷、防雷電反擊等裝置組成。（3）給排水系統(tǒng)①水源：給水水源由城市公網(wǎng)引入，由市政網(wǎng)壓供水；②給水管網(wǎng)：給水管網(wǎng)采用生活、消防分開式供給，室內(nèi)給水管采用 PPR 管熱接敷設(shè)；③排水管網(wǎng)：室內(nèi)用 PVC 塑料管粘接明設(shè)。第 19 頁道路系統(tǒng)布局結(jié)合周邊環(huán)境與空間布局，將道路設(shè)計與綠地空間、建筑空間相結(jié)合，共同塑造大廈外空間景觀。（2）規(guī)模與設(shè)計分為兩個功能區(qū)，一、二層為商鋪，三層以上為公寓，總建筑面積為 11700㎡。項目周邊環(huán)境項目位于漢中市區(qū)西北部，地處青龍路和西一環(huán)路夾角均為城西交通要道，交通條件便利。最冷月為元月，月平均氣溫 ℃，最熱月為 7 月，月平均氣溫 ℃。 建設(shè)條件地形、地貌條件項目地塊屬于漢中市區(qū)西北部的規(guī)模地塊，形狀較為規(guī)則，地形平坦，北高南低，地面高程 ～ 之間?，F(xiàn)存古遺址有褒斜棧道、山河堰、古漢臺、拜將壇、飲馬池、瑞王府等；古建筑有東塔、漢中府文廟、漢中府城隍廟琉璃照壁、明珠橋、戶頭橋等。全區(qū)轄 7 鎮(zhèn) 2鄉(xiāng) 7 個街道辦事處，205 個行政村，40 個社區(qū)，總面積 556 平方公里，其中耕地面積 萬畝；人口 萬，其中非農(nóng)業(yè)人口 24 萬。漢中市位于中國的中心，是南北經(jīng)濟、東西經(jīng)濟的交匯地，許多南方的企業(yè)在漢中投資建設(shè)分公司，以漢中市為基礎(chǔ)，逐步向西北擴張。住宅市場供銷相對穩(wěn)定，有效需求有很大的挖掘潛力。④漢中市人口分布以城中、城南區(qū)最為稠密，且購買力較強；城東、西次之，購買力亦相對不如；限于漢中市交通狀況及經(jīng)濟發(fā)展水平，購房選擇區(qū)域性特征較明顯。城區(qū)中心處房地產(chǎn)市場無可爭議的主戰(zhàn)場，現(xiàn)在甚于滿載狀態(tài)。以上數(shù)據(jù)說明，漢中市的房地產(chǎn)市場發(fā)展前景廣闊。資質(zhì)以上建筑企業(yè) 93 個，完成建筑業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長 %；實現(xiàn)工程結(jié)算收入 億元，增長 %；實現(xiàn)利潤 2065 萬元,增長 %。第 4 頁第 2 章 市場分析與建設(shè)規(guī)模 漢中市房地產(chǎn)市場分析漢中市簡介漢中市位于陜西省西南部，轄 11 個區(qū)、縣，總面積 萬平方公里，人口 萬。綜上所述，威龍綜合大廈建設(shè)項目既符合漢中市城市發(fā)展規(guī)劃，符合商業(yè)人士對商業(yè)用房的需求，也將滿足外來人員的居住需求。（2）在國家加大固定資產(chǎn)投資力度的大背景下，漢中市迎來了前所未有的投資高潮。在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度加大和流通產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的雙重影響下，漢中市的商業(yè)活動越來越活躍，帶來巨大的商機的同時，也帶來了眾多的外來商人。該項目區(qū)位優(yōu)勢顯著，開發(fā)的商業(yè)價值巨大，投資環(huán)境良好，開發(fā)條件具備，時機成熟，其必要性和緊迫性十分充足。作為連接陜、甘、川經(jīng)濟交往的陜西西南部中心城市，漢中市近年來經(jīng)濟得到持續(xù)快速的發(fā)展，2022 年，漢中市全年實現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，增長 %；全社會消費品零售總額 億元，增長 %，成為陜西省經(jīng)濟發(fā)展較快的地區(qū)之一。房屋建筑施工面積 萬平方米，增長 %，竣工面積 萬平方米，降低 %。近年來，隨著國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，省、市對基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入力度逐步加大，漢中市城市性質(zhì)確定為以發(fā)展商貿(mào)、旅游、加工業(yè)和新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主。高速公路的開通及一江兩岸的長遠(yuǎn)規(guī)劃，使得市場區(qū)域有較高認(rèn)可度。區(qū)域市場供應(yīng)以主流三房及以上戶型為主。本年宏觀調(diào)控雖然對市場有短暫的影響，但目前市場穩(wěn)步上升的態(tài)勢已成定局。商業(yè)投資的加大和流通成本的降低給漢中帶來了前所未有的發(fā)展機遇，這就要求漢中市有相當(dāng)規(guī)模的商業(yè)區(qū)以適應(yīng)經(jīng)濟的高速發(fā)展，從而拉動了商業(yè)用房市場的巨大內(nèi)需。（1）自然狀況漢臺區(qū)時國家級歷史文化名城，這里歷史文化遺存豐厚、自然資源豐富、自然風(fēng)光優(yōu)美。風(fēng)景名勝有天臺山、啞姑