【正文】 套設施規(guī)劃 （三）建筑產(chǎn)品規(guī)劃 1．建筑物形象規(guī)劃（外觀造型、色彩、公共門廳等） 2．建筑物功能規(guī)劃 3．建筑物樓高規(guī)劃 4．建筑物面積及戶型規(guī)劃 5．建筑物結構規(guī)劃 6．建筑物智能化規(guī)劃 六、項目技術經(jīng)濟效益評估 （一）項目經(jīng)濟效益評估的基礎條件 （二）項目預期銷售收入估算 1．項目預期售價估測 2．項目預期銷售進度估測 3．項目預期銷售收入測算 （三）項目投資成本及費用估算 （四）項目財務經(jīng)濟效果預估 1．投資總利潤 2．投資收益率 3．投資回收期 4．財務內部收益率 （五）項目不確定性分析及抗風險對策 1．影響該項目運營的不確定性因子 2．盈虧平衡分析及敏感性分析 3．歸避風險的對策七、項目組織實施 （一）項目組織管理機構 （二）項目運作方案 （三）項目融資方案 1．資金需求及回收計劃 2．融資方案選擇 （四）項目建設管理方案 1．工程承包方式選擇 2．工程建設監(jiān)控 （五）項目營銷方執(zhí)行案 1．樓盤命名 2．價格分析與定價策略 3．上市時機選擇 4．銷售渠道選擇 5．廣告媒體選擇與投放計劃 6．銷售執(zhí)行與推廣 深圳市建筑設計研究總院XX分院 2002年6月6日“大宅門從消費主體上看，2000年，%。因此，國家十分重視住宅業(yè)的發(fā)展，已將其列為新的經(jīng)濟增長點，并通過眾多優(yōu)惠政策及配套改革進行大力培育與扶持，使住宅業(yè)受到優(yōu)先發(fā)展，增勢迅猛。經(jīng)過五年的探索，一種獨特的直轄模式逐漸建立起來，即大城市帶動大農(nóng)村共同發(fā)展的政治、經(jīng)濟新格局基本形成。 ①經(jīng)濟增長逐步加快，GDP增幅高于全國水平 2001年1—，%，%。 2．城鎮(zhèn)化迅猛增長，形成了巨大的住房潛在需求 ①經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展帶來的是城鎮(zhèn)化的高速增長。 ①全面清理行政規(guī)章、整頓窗口行業(yè)，推行“一站式辦公”，精簡行政機構，規(guī)范辦事程序，強化服務意識。 ③為規(guī)范住房金融業(yè)務、防范住房貸款風險，2001年6月26日，中國人民銀行發(fā)布了《關于規(guī)范住房金融業(yè)務的通知》，加強了對住房開發(fā)貸款及個人住房抵押貸款的限制，要求“開發(fā)項目在申請住房開發(fā)貸款時，企業(yè)自有資金應不低于項目總投資的30%，且必須具備四證”，要求“借款人在申請住房貸款購買商品房時，必須以所購房屋或其他資產(chǎn)作抵押，且貸款金額最高不超過抵押物實際價值的80%，如果所購房屋為預售期房，則必須是多層主體結構封頂、高層住宅完成總投資的三分之二”。目前正計劃投資數(shù)十億建設分質供水系統(tǒng)。交通便利，通過眾多城市主干道與渝中區(qū)、沙坪壩區(qū)、[]九龍坡區(qū)緊密相連。該區(qū)設施配套齊全，建有公園（渝高公園）、廣場（躍華廣場）、商場（晨光、躍華、山城平價）、酒店（晨光、西亞、和平、勁力）、市場（南亞家具、躍華機電、賽博數(shù)碼、渝洲交易、巴山汽配）、醫(yī)院（324醫(yī)院）、學校及金融網(wǎng)點等。 ③，受產(chǎn)業(yè)形態(tài)影響，其人口構成主要為傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)人口，且多以長期常駐人口為主。三、地塊經(jīng)營條件分析及其經(jīng)營取向 （一）地塊現(xiàn)狀條件分析 1．地塊面積、形狀、地形、地質、水文條件 本項目地塊位于陳家坪至石坪橋的公路旁，距石坪橋轉盤約1公里，緊鄰XX熱水瓶廠和南方花園E區(qū)。 4．地塊公共配套設施 本項目地塊原屬工業(yè)用地，經(jīng)過幾十年的市政投入，其內部市政設施配套齊全，水、電、氣、視、訊、排污全部具備。在交清全部土地出讓金后方能聯(lián)建開發(fā)。 4．挑戰(zhàn) ①附近現(xiàn)已建有南方花園E區(qū)（現(xiàn)房），同時另有開發(fā)商已介入熱水瓶廠的房地產(chǎn)開發(fā)，其競爭壓力較大； ②由于地塊形狀不規(guī)則、距主干道有一定距離、與周邊地勢落差大，因此，其平面規(guī)劃、小區(qū)大門及對外交通組織的安排比較困難。 因此，本項目影響范圍應是：以本地塊為中心，以10公里為半徑，沿石揚路和在建的陳庹路向四周擴散所形成的弧形區(qū)域。因此，從市場發(fā)展周期角度看，目前XX市房地產(chǎn)市場正處在一個迅速上漲時期或者說是第二輪熱潮期。 ④商品房銷售量增價升，期房銷售占了絕大部分，住宅空置開始下降 ，同比增長10%，同比增長15%。其中預售成交352套，現(xiàn)房成交234 套。 （2）九龍坡區(qū)房地產(chǎn)市場形勢分析 ①土地供應數(shù)量 2001上半年，九龍坡區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目土地供應情況如下表：受讓單位地塊位置年限用地性質總面積（平方米）XX隆鑫集團有限公司九龍園區(qū)50工業(yè)213280XX三利百貨有限公司桃花溪街50商業(yè)2305XX五星房地產(chǎn)開發(fā)公司黃角坪正街29號50綜合4290XX金辰機械廠九龍十一社50工業(yè)5815XX巨江工程機械公司石坪橋青龍村7號50工業(yè)7069合計232759 從以上土地供給情況看，與本案地塊相距較近的土地出讓只有1宗，面積7069平米，不對本項目形成競爭性影響。但近幾年受大環(huán)境影響，這些企業(yè)普遍不景氣，對員工的住房問題普遍解決得較差。 ④石坪橋、謝家灣一帶部分居民 石坪橋、謝家灣一帶，目前尚較高品質的大型居住小區(qū)。 B．近三年購房打算近期購房計劃一年內兩年內三年內暫無打算所占比例%%%% 在對現(xiàn)住房不滿意的被調查者中，打算近三年內購房的潛在客群合計僅占全部被調查者的35%左右，這與目前二手房交易效率較低有關。 E．購房目的購房目的解決基本居住問題改善居住或升級換代投資比例%%% 在打算購房的潛在客戶中： 欲解決基本居住問題的客群占28..6%。 一室一廳及部分兩室一廳作為該片區(qū)未婚單身及小兩口之家的暫居之地，其市場需求比例與這部分客戶所占比例相吻合，也與其購房目的所占比例相一致。 認同1000—1500元/平方米的客戶主要為經(jīng)濟實力稍差的未婚單身打工階層、已婚小兩口、及部分國企職工，其比例相對較高，這與該片區(qū)人均收入總體不高有關。石坪橋沿線、謝家灣、袁家崗地區(qū)因地勢稍偏、社區(qū)成熟度不夠而遭受被調查者的冷落。 ⑥對住宅面積的需求以80100平方米的居多（27%），100120平方米其次（25%），6080平方米再次（20%），120140平方米較少（14%），60平方米以下和140平方米以上最少（二者合計14%）。其計算公式為： P=A/i高新區(qū)九龍坡區(qū)合計在售在建項目（個）11516即將在建項目（個）18422 （2）主要競爭項目的產(chǎn)品特點及營銷策略比較 各競爭項目的產(chǎn)品特點及營銷策略見下表 ①片區(qū)內的主要競爭項目比較 A．珠江花園、彩甸園、金都香榭、廣廈經(jīng)典樓盤名稱（F區(qū)）珠江花園金都香榭廣夏經(jīng)典開發(fā)商南方集團珠江實業(yè)有限公司金都實業(yè)有限公司廣夏集團XX公司地址高新區(qū)科園二路入口處楊家坪直港大道楊家坪直港大道楊家坪西郊路規(guī)劃形態(tài)住宅小區(qū)、臨街商店住宅小區(qū)住宅小區(qū)高層住宅小區(qū)占地面積26905㎡200余畝32000㎡50畝左右總建筑面積89038㎡30萬㎡100000㎡130000㎡容積率綠化率45%47%40%40%棟數(shù)52266層數(shù)161882581832結構類型框架框架框架框架剪力墻總戶數(shù)4302100460888車位數(shù)200個1000個240個330個主力戶型一室一廳至四室二廳一室一廳至四室二廳一室一廳至四室二廳一室一廳至四室兩廳主力面積44113802006014080140旺銷戶型中、小戶型中中、小戶型中、小戶型旺銷面積5080平米140平米左右100平米左右100平米左右主力價位17001900215023001850210020002500起價160015002000躍260017001800均價1780220020002200預售日期交房日期配套會所、娛樂等設施會所、教育、運動、休閑等設施齊備會所、運動、休閑等設施會所、休閑、運動等設施組團布局圍合式半封閉住宅小區(qū)組團獨立，以中心花園廣場為中心半圍合式住宅小區(qū)、中心花園廣場以九龍廣場為中心半圍合布局景觀設計架空層綠化和休閑區(qū)、中庭花園設置羅馬廣場，萊茵廣場，休閑草坡中心花園、庭院綠化中心花園、廣場賣點經(jīng)典小戶型臨江觀景廣場、位置市場定位白領一族（中低檔）中高檔中檔中高檔銷售率50%左右80%左右60%左右70%左右營銷策略廣告用語：一切為您做的五星家園廣告用語：蝶戀花、人戀家廣告用語：與新XX同行，實力塑造經(jīng)典優(yōu)勢利用其品牌效應，定位小戶型，地理位置優(yōu)越景觀好，臨江邊，交通便捷，以人為本的設計概念，星級服務小區(qū)配套齊全，景觀好，地理位置優(yōu)越。；；；。 ②愿意到項目所在地附近（陳家坪至石坪橋沿線一帶）購房的客戶比例 根據(jù)對潛在客戶意向置業(yè)區(qū)域的調查分析，%。 4．考慮到本案地塊具體開發(fā)經(jīng)營條件，本項目定位為“中偏高品質，中偏低價位”的大型中檔普通住宅小區(qū)，主流目標客群為家庭月入2500以上的各類客戶，主力總價10—25萬元，主力面積60—120平方米，主力戶型1室2廳3室2廳。 6．項目客戶片區(qū)中，在其現(xiàn)有支付能力下可形成約27億元的有效需求，其中，可能被陳家坪及石坪橋吸引的需求量合計約為7億元左右。 ④目標項目可能開發(fā)規(guī)模 目標項目所占土地面積93540平方米，—。劣勢1. 周邊交通不理想2. 社區(qū)不成熟3. .產(chǎn)品鏈太長1. 背靠火葬場2. 戶型太大。城市彩園金華大廈開發(fā)商XX亞城房地產(chǎn)開發(fā)公司XX金鵬物業(yè)有限公司XX晉愉地產(chǎn)股份有限公司XX渝北金華實業(yè)有限公司地址楊家坪西郊二村楊家坪直港大道楊家坪轉盤陳家坪石楊路規(guī)劃形態(tài)底商住宅住宅小區(qū)底商住宅單體底商住宅占地面積20余畝23畝7000㎡11250㎡總建筑面積50000㎡5萬㎡80000㎡51779㎡容積率綠化率32%38%37%34%棟數(shù)5222層數(shù)159和182018結構類型框架剪力墻框架框架煎力墻框架剪力強總戶數(shù)300380390320車位數(shù)150個160個150150個主力戶型一室一廳至兩室二廳三室二廳至四室二廳一室一廳至四室二廳一室一廳至四室二廳主力面積100㎡以下11020080130 128137旺銷戶型小戶型中、小戶型中、小戶型中、小戶型旺銷面積60和100平米120左右100㎡以下120平米左右主力價位15501700190021002000230016001800起價1500185018001530均價1600205021001700預售日期交房日期配套配套較差會所、休閑等設施會所會所、娛樂等設施組團布局半圍合式小區(qū)半圍合式住宅小區(qū)兩棟塔樓塔樓景觀設計庭院綠化庭院綠化屋頂綠化樓前綠化賣點低價位位置位置、輕軌市場定位中低檔中檔中檔中低檔銷售率40%左右50%左右60%左右40%左右營銷策略廣告用語：盡享自然大氧吧溫馨世家、幸福生活力推輕軌概念及多重優(yōu)惠優(yōu)勢價位經(jīng)濟，總價不高處于熱銷樓盤地段，景觀較好緊鄰楊家坪轉盤、輕軌車站，有8000㎡立體綠化休閑廣場地理位置優(yōu)越，緊鄰街邊劣勢位置稍偏戶型面積過大、密度大區(qū)內環(huán)境較差，由于臨街，有噪音。這一評估結果與意向總價直接調查的結果比較接近。 ⑧接受單價10001500元/平米的居多（38%），15002000元/平米其次（27%），但對環(huán)境戶型要求較高，1000元/平米以下的再次（17%），20002500元/平米以上的較少（10%），2500元/平米以上的最少（合計8%），后兩者均對樓盤品質要求較高。 結論： 本項目引力片區(qū)內潛在客群有關購房指標如下： ①受存款不充足以及現(xiàn)有舊房變現(xiàn)困難的影響，打算近三年購房的僅占全部被調查者的35%。愿意接受2500元/平方米以上的客戶主要為年薪制職業(yè)經(jīng)理、私營業(yè)主、及其他有產(chǎn)階層，這部分客群既想獲得更高品質的居