【正文】 冷熱水龍頭及花灑、柱盆、冷熱水柱盆龍頭、玻璃鏡、節(jié)水馬桶、預(yù)留熱水器接口位。：廳、房為乳膠漆。(小區(qū)基本規(guī)劃簡(jiǎn)圖見附圖2)二．產(chǎn)品方案1. 戶型選擇小區(qū)規(guī)劃以中檔多層住宅為主，配以少量高檔帶電梯小高層住宅。4）對(duì)家庭居室的要求較高：，由于工作的原因，他們要求居住地能上班方便，同時(shí)在家也可順利開展工作，對(duì)小區(qū)環(huán)境的要求，對(duì)住宅品位的要求，對(duì)戶型的設(shè)計(jì)要求也比較高。鑒于本公司實(shí)力雄厚信譽(yù)良好，我們可以依托本公司的知名度，根據(jù)不同市民的不同需求，推出具有先進(jìn)理念的樓盤；再加上我們開發(fā)的地段位于“光谷”，靠近XX和馬鞍山森林公園，環(huán)境優(yōu)美，周邊又有多所高校，具有濃厚的人文氣息；高收入階層的市民較多。深圳萬科、浙江耀江、廣州保利、南京三金等國(guó)內(nèi)著名房地產(chǎn)商的到來，使XX房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更為激烈化。從目前我市房地產(chǎn)的消費(fèi)市場(chǎng)來看，%的消費(fèi)者都采用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進(jìn)行購房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低則更希望采用公積金貸款；還有居民的福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變，使得市場(chǎng)積累的需求量在短時(shí)期內(nèi)釋放出來。虹景花園、華城花園、康居園等一批商品住宅的良好銷量，再結(jié)合入住XX光谷的高科技公司的不斷增多，白領(lǐng)階層以及周邊高校教師對(duì)中高檔住房的需求一定會(huì)更大，另外國(guó)家對(duì)居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高。麗島花園往南樓盤由于均價(jià)逐漸降低，取得了較好的銷售業(yè)績(jī)，本季度新開盤的明澤XX區(qū)指數(shù)2001第四季度2002第一季度2002第二季度2002第三季度2002第四季度 2002年第四季度XX路沿線樓盤銷售均價(jià)在3000元/平方米左右，且銷售情況良好：書香門第售罄，均價(jià)在3200元/平方米左右的兆富國(guó)際大廈取得了3000平方米以上的銷量。二、市場(chǎng)預(yù)測(cè)一．市場(chǎng)調(diào)查據(jù)2002年武房指數(shù)報(bào)告顯示:,全市各區(qū)樓盤銷售量是上升趨勢(shì)。本項(xiàng)目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由XX宏達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設(shè)施接口均至本項(xiàng)目紅線內(nèi)。讓XX集團(tuán)人的“真誠(chéng)、勤奮、和諧、求精”為您營(yíng)造溫馨的家。XX花園選擇此處規(guī)劃、開發(fā)，等項(xiàng)目實(shí)施后，將有利于啟動(dòng)XX高新熱電公司集中供熱的初步形成，完善科技工業(yè)園“產(chǎn)、學(xué)、研、居”為一體的總體規(guī)劃，并極大改善XX開發(fā)區(qū)的面貌。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有利于加快我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展。公司實(shí)行規(guī)劃、開發(fā)、管理、銷售、服務(wù)一體化，一貫秉承誠(chéng)信、合作、卓越、創(chuàng)新的經(jīng)營(yíng)理念，開拓進(jìn)取。目前開發(fā)區(qū)產(chǎn)值上億元的企業(yè)已達(dá)35所，并已形成通信、電子信息、生物技術(shù)三大支柱產(chǎn)業(yè)和機(jī)電一體化、新材料、激光三大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入小康社會(huì)，人們生活水平穩(wěn)步提高，我們公司超前思想，規(guī)劃、開發(fā)“XX花園”，致力于為在XX高新技術(shù)工業(yè)園區(qū)工作的白領(lǐng)階層周邊高校院所的知識(shí)分子，入住華中光谷的從業(yè)人員，及其他知識(shí)層次較高、家庭收入較好的市民家庭提供一個(gè)優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境?？紤]留有余地，變壓器容量為8000千伏安。技 術(shù) 經(jīng) 濟(jì) 指 標(biāo)項(xiàng)目單位數(shù)量占地總面積平方米100000總建筑面積平方米129000居住建筑面積平方米116460公共建筑面積平方米13000居住居數(shù)戶996平均每戶建筑面積平方米130平均每戶居住人數(shù)人容積率綠化率%45住宅棟數(shù)棟45平均層數(shù)層地下車庫面積平方米4820停車位個(gè)240三．問題與建議考慮到XX花園建成后，其用戶多數(shù)為擁有較高文化層次和收入的白領(lǐng)階層，結(jié)合他們的消費(fèi)心理和消費(fèi)結(jié)構(gòu)，要特別注意其附屬設(shè)施的建設(shè)，如停車場(chǎng)，娛樂中心及安保措施。另外，重點(diǎn)調(diào)查了我們的項(xiàng)目所在的XX區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)及項(xiàng)目周邊的主要樓盤銷售狀況?？傮w而言，楚雄大道沿線樓盤體本季度價(jià)格都有所提高。二．產(chǎn)品供需預(yù)測(cè)根據(jù)調(diào)查，目前XX市房地產(chǎn)投資大幅增加，%。今年XX市房?jī)r(jià)升幅在10%左右，其中適用房升幅達(dá)20%，從原因上看，主要有四：，地價(jià)上升。最終導(dǎo)致價(jià)格上揚(yáng)。另外知名企業(yè)得到追捧。2）收入穩(wěn)定：教職工的收入水平在穩(wěn)定中逐步提高。一．建設(shè)規(guī)模考慮到自有資金的有限（3000萬元），XX花園項(xiàng)目規(guī)劃總用地10萬平方米。：現(xiàn)澆平屋面、屋頂花園。：分戶門為高級(jí)防盜、防火門，陽臺(tái)門為彩鋁門。：開關(guān)、照明、插座、電表各一個(gè)。主干道把小區(qū)中心、四個(gè)組團(tuán)和幼托串在一起，形成“樹枝狀”道路系統(tǒng)。宣傳欄：設(shè)在人流集中必經(jīng)之地。擁有便利的交通條件。其理由：通過收集資料、走訪調(diào)查、查閱資料及抽樣調(diào)查，運(yùn)用科學(xué)方法整理和分析相關(guān)的信息資料，茲對(duì)項(xiàng)目選址的科學(xué)性、可行性作以下評(píng)述。該街區(qū)各項(xiàng)目配套設(shè)施正在不斷完善。小區(qū)地處光谷，且處在XX重點(diǎn)教育基地位置，周圍有上10所高等學(xué)府，學(xué)術(shù)氛圍濃厚，匯集大量高素質(zhì)的人才，形成一流人文環(huán)境。該項(xiàng)目建設(shè)用地按如下程序進(jìn)行：(1)申請(qǐng)選址。(6)發(fā)證：由土地管理部門簽發(fā)準(zhǔn)許使用土地的證明。通過天然氣中壓管向區(qū)內(nèi)送氣。地下停車場(chǎng)廢氣主要為汽車尾氣，再次安裝通風(fēng)排氣裝置。供暖系統(tǒng)采用上供下回雙管式。建筑節(jié)能技術(shù)、材料、工藝的應(yīng)用除了在保溫節(jié)能做法及措施中介紹的新技術(shù)外，在XX還原的建設(shè)過程中，應(yīng)大量應(yīng)用四新技術(shù)，為住宅產(chǎn)業(yè)化及帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到一定的作用。最大限度地有效利用水資源，減少小區(qū)污水的排放量，實(shí)現(xiàn)小區(qū)用水的良性循環(huán)。綠化用水應(yīng)利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節(jié)水及利用自然滲透補(bǔ)充地下水。在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，講究園藝設(shè)計(jì)，提倡健康住宅已是大勢(shì)所趨，但目前國(guó)內(nèi)的景觀設(shè)計(jì)多采用噴泉、廣場(chǎng)等“硬質(zhì)景觀”，較少采用有生命力的活生生的“軟質(zhì)景觀”，只注重視覺效果，而沒有營(yíng)造整體氣氛，”形成了層次分明的景觀體系，同時(shí)設(shè)計(jì)師還十分注意尺度感，通過小型景質(zhì)將人的視線從高大的建筑物上轉(zhuǎn)移，從而減少了人的壓抑感。本項(xiàng)目運(yùn)輸車輛安排時(shí)盡量避開居民樓。三．項(xiàng)目建成后環(huán)境影響影響分析作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，基本無工藝廢氣和生產(chǎn)廢水排放，因此污染源分析主要是燃料燃燒廢氣、生活污水和生活垃圾。公眾參與的對(duì)象為XX區(qū)人大常委會(huì)的代表以及附近周圍的居民，項(xiàng)目咨詢專家。2)對(duì)危險(xiǎn)部位和危險(xiǎn)作業(yè)應(yīng)提出安全防護(hù)措施方案。八、組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置合理、科學(xué)地制定管理方案，確定項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)和配置人力資源是保證項(xiàng)目建設(shè)和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)順利進(jìn)行、提高勞動(dòng)率的重要條件。采購部：負(fù)責(zé)做好材料、購配件、設(shè)備等物資的采購工作。B 辦理開工報(bào)告。營(yíng)銷部：負(fù)責(zé)商品房的銷售和管理。在公司，職員勤奮的工作除可以獲得薪金、享有福利以外，更可以得到公司適時(shí)提供的大量訓(xùn)練和發(fā)展機(jī)會(huì)。即通過制定工作計(jì)劃、分配調(diào)整工作、聽取匯報(bào)和意見、評(píng)價(jià)考核業(yè)績(jī)、推進(jìn)工作改善、幫助解決問題等途徑對(duì)職員進(jìn)行的指導(dǎo)。④外出考察：為拓展視野、豐富學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)，公司將組織管理人員、專業(yè)人士以及榮獲嘉獎(jiǎng)的職員到外地考察。九、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度為了爭(zhēng)取時(shí)間，縮短工期，保質(zhì)保量完成工程，本項(xiàng)目決定采取平行施工方式。c. 其他費(fèi)用：主要指拆遷安置管理費(fèi)，按上述各項(xiàng)之和2%計(jì)算。本項(xiàng)目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎(chǔ)設(shè)施配套，均由XX宏達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā)，各種設(shè)施接口均至本項(xiàng)目紅線內(nèi)。從工程項(xiàng)目招標(biāo)開始，本公司的財(cái)務(wù)狀況的好壞就是能否通過資格預(yù)審的關(guān)鍵因素。主要包括現(xiàn)金和流動(dòng)資產(chǎn)，以及可以在近期收回的各種的應(yīng)收款項(xiàng)等，如應(yīng)收的銀行的票據(jù)、已完合同的應(yīng)收工程款等。因此可充分利用房屋預(yù)售來籌集必要的資金。，可以緩和資金矛盾。本小區(qū)的建設(shè)不但可以為大量XX居民提供高質(zhì)量的住房，解決人們對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的需求，還給該地區(qū)的人文、自然環(huán)境帶來了巨大的改善：本小區(qū)的將綠化面積達(dá)到45%，由于本小區(qū)地處各大高校附近將會(huì)吸引大批高校教師前來居住。對(duì)于居民子女的上學(xué)問題也是人們比較關(guān)心的問題。一．敏感性分析敏感性分析表（見附表13）敏感性分析圖（見附圖5）二．定性分析自然風(fēng)險(xiǎn)是指由于自然因素的不確定性對(duì)房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營(yíng)過程造成的影響，以及對(duì)房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞，從而對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者造成經(jīng)濟(jì)上的損失。房地產(chǎn)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)是指由于科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步、技術(shù)結(jié)構(gòu)以及相關(guān)變量的變動(dòng)給房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營(yíng)者可能帶來的損失。其次，開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期越長(zhǎng)項(xiàng)目建成以后的政治形勢(shì)也越難預(yù)測(cè)。從投資開發(fā)來看，項(xiàng)目全過程的投資、進(jìn)度和質(zhì)量是重點(diǎn)。 2）項(xiàng)目獨(dú)一無二的品位定位有一定難度，盡管設(shè)計(jì)工作一經(jīng)完成，其定位也就相應(yīng)確定，但在實(shí)施過程中仍需要根據(jù)具體情況不斷完善。故選擇大面積開發(fā)方案為收益最大方案。 強(qiáng)化項(xiàng)目進(jìn)程中的投資、質(zhì)量、進(jìn)度計(jì)劃，注重對(duì)可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預(yù)測(cè)與防范對(duì)策，以保證項(xiàng)目按期完成。十六、附圖、附表一、附圖附圖1 《場(chǎng)址位置圖》附圖2 《小區(qū)規(guī)劃簡(jiǎn)圖》附圖3 《各樓型單元平面圖》附圖4 《各年銷售情況圖》附圖5 《敏感性分析圖》二、附表附表1 《建筑工程費(fèi)用估算表》附表2 《國(guó)內(nèi)設(shè)備購置費(fèi)估算表》附表3 《安裝工程費(fèi)用估算表》附表4 《項(xiàng)目投入總資金估算匯總表》附表5 《流動(dòng)資金估算表》附表6 《銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算表》附表7 《損益和利潤(rùn)分配表》附表8 《項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表》附表9 《主要單項(xiàng)工程投資估算表》附表10 《資金來源與運(yùn)用表》附表11 《分年資金投入計(jì)劃表》附表12 《借款償還計(jì)劃表》附表13 《敏感性分析表》 附圖3:各樓型單元平面圖①號(hào)樓單元平面圖（A、B型） ②號(hào)樓單元平面圖（C、D型） ③號(hào)樓單元平面圖（E、F型） ④號(hào)樓單元平面圖（G、H型） 附圖4各年銷售情況圖附圖5敏感性分析圖附表1序號(hào)建、構(gòu)筑物名稱單位工程量單價(jià)（萬元）費(fèi)用合計(jì)（萬元）1①號(hào)樓型棟42②號(hào)樓型棟43③號(hào)樓型棟154④號(hào)樓型棟225入口商店門面㎡400按800元/㎡計(jì)326集貿(mào)市場(chǎng)㎡1000按500元/㎡計(jì)507總計(jì)　　　建筑工程費(fèi)用估算表附表2 國(guó)內(nèi)設(shè)備購置費(fèi)估算表 單位：萬元　序號(hào)設(shè)備名稱設(shè)備購置費(fèi)　　出廠價(jià)運(yùn)雜費(fèi)總價(jià)1人工天然氣2供電供熱系統(tǒng)3智能系統(tǒng)4合計(jì)附表3安裝工程費(fèi)用估算表序號(hào)安裝工程名稱指標(biāo)（費(fèi)率）安裝費(fèi)用（萬元）1人工天然氣2供電供熱系統(tǒng)3智能系統(tǒng)4合計(jì)　附表4 項(xiàng)目投入總資金估算匯總表 單位：萬元序號(hào)費(fèi)用名稱投資額占項(xiàng)目投入總資金的比例估算說明合計(jì)其中：外匯1建設(shè)投資0　建設(shè)投資靜態(tài)部分0　建筑工程費(fèi)0　設(shè)備及工器具購置費(fèi)0　安裝工程費(fèi)0　工程建設(shè)其他費(fèi)用0　基本預(yù)備費(fèi)0　建設(shè)投資動(dòng)態(tài)部分0　漲價(jià)預(yù)備費(fèi)0　建設(shè)期利息0　2流動(dòng)資金0　3項(xiàng)目投入總資金（1+2）01　附表5 流動(dòng)資金估算表 單位：萬元序號(hào)項(xiàng)目最低周轉(zhuǎn)天數(shù)周轉(zhuǎn)次數(shù)計(jì)算期20032004200520061流動(dòng)資產(chǎn)　　應(yīng)收賬款　　0存貨　　原材料　　在產(chǎn)品　　產(chǎn)成品　　現(xiàn)金　　2流動(dòng)負(fù)債　　應(yīng)付賬款　　3流動(dòng)資金（12）　　附表6 銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算表 單位：萬元項(xiàng) 目合 計(jì)計(jì) 算 期20032004200520062007銷售（營(yíng)業(yè)）收入015425A房型銷售收入　　　單價(jià)（含稅）　　銷售量。 （2）公司各部門緊密配合，以加快項(xiàng)目運(yùn)作進(jìn)度。該方案采取了提前預(yù)售，分期付款等措施，可以給公司帶來高的利潤(rùn)回報(bào)，可以提高公司在社會(huì)上的知名度，為公司將來的發(fā)展奠定基礎(chǔ)，并且為光谷的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)注入了新鮮血液，有力的推動(dòng)了光谷的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，起到了搞活經(jīng)濟(jì)的作用。通過調(diào)查市場(chǎng)行情，研究周邊地段樓盤銷售形式，及本區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)。十五、研究結(jié)論與建議一．推薦方案的總體描述XX光谷的各項(xiàng)建設(shè)項(xiàng)目的全面啟動(dòng)，再加上道路重修拓寬，中國(guó)加入WTO后,投資政策再一次放寬。針對(duì)該項(xiàng)目，我們采取提高選址的速度、利用法律手段、