上海市商住市場研究報(bào)告(完整版)
【正文】 ”其銷售周期已長達(dá)三四年，可見商住市場存在著一些“老盤新開”的個(gè)案。 從上表可以看出商住樓的規(guī)模普遍較小，占地面積大多未超過1萬平方米，且多為單幢建筑，容積則都在4以上，個(gè)別的容積達(dá)到了10左右，而商住樓的綠化率較低，大多數(shù)個(gè)案的綠化率未超過30％，個(gè)別個(gè)案甚至無綠化，可見商住樓在規(guī)劃上還是趨向于辦公樓，其定位是以商用為主要的。 “摩登時(shí)代”為全裝修個(gè)案，裝修價(jià)格為800元/平方米，去裝修價(jià)后約6200元/平方米的均價(jià)高于區(qū)域內(nèi)6000元/平方米的住宅價(jià)格。amp。 項(xiàng)目規(guī)劃為一幢16層的建筑，其中1－4層規(guī)劃為商場，5－16層為商住樓，其面積規(guī)劃為40－100平方米。徐匯區(qū)商住樓市場分析：說明：amp。4元/平方米（含物業(yè)費(fèi)）。 大廈一層為酒店式大堂及商場，25層為室內(nèi)有氧健康中心及餐飲娛樂休閑設(shè)施，926層南峰為內(nèi)銷高級公寓，其中公寓層每層有8種房型，有24小時(shí)熱水供應(yīng)。 項(xiàng)目位于建國中路近重慶南路，本區(qū)域內(nèi)舊式的住宅較多，區(qū)域的居住氛圍濃厚，各項(xiàng)生活配套設(shè)施齊全，公交出行也較為便捷。2）、集住宅、酒店、會所多功能于一體的酒店式服務(wù)公寓則與非CBD區(qū)域的商住樓爭奪起市場份額。舉個(gè)例子來說一般的樓盤600元的樓面出讓金，而寫字樓的出讓金是1400元，從這種開發(fā)模式上來看，對于從事中低檔寫字樓開發(fā)的發(fā)展商而言，存在著不公平競爭。4）、因商住市場存在較大的市場風(fēng)險(xiǎn)和政策的不確定性，大大影響了投資的潛力，因此投資的前景還需持部分觀望態(tài)度。因此作為投資要多從長遠(yuǎn)角度著想，不能只看一時(shí)景氣。附錄：重點(diǎn)商住個(gè)案市調(diào)表格案 名SO時(shí)代工地位置中山北路3058號投資興建上海燕慶綠洲房產(chǎn)售 樓 處中山北路3058號企劃銷售北孚、博岳主力總價(jià)37，50萬調(diào)查日期電梯品牌OTIS(13人)可售總額工程進(jìn)度封頂電話52717288規(guī)劃戶數(shù)528戶基地面積6600平方米可售戶數(shù)528戶銷售面積6萬平方米售出戶數(shù)預(yù)定建筑樓層28F銷 售 率預(yù)定規(guī)劃面積60120平方米銀行貸款額度70%主力面積60，80平方米年限30平均單價(jià)6300元/平方米銀行均可單價(jià)范圍58006800元/平方米公開日期預(yù)定物業(yè)公司自管車 位 數(shù)120容 積 率9管 理 費(fèi)5元/平方米車位單價(jià)未定得 房 率70%案 名長壽苑錦海大廈工地位置長壽路433號投資興建錦海房地產(chǎn)售 樓 處長壽路433號企劃銷售自售主力總價(jià)調(diào)查日期電梯品牌OTIS(13人)可售總額工程進(jìn)度現(xiàn)房電話62776701規(guī)劃戶數(shù)120基地面積4200平方米可售戶數(shù)120銷售面積售出戶數(shù)108建筑樓層20F銷 售 率90％規(guī)劃面積93173平方米銀行貸款額度70%主力面積年限30平均單價(jià)7000元/平方米銀行工行，建行單價(jià)范圍6800－8000元/平方米樓層規(guī)劃二梯四戶公開日期99年物業(yè)公司中銀物業(yè)車 位 數(shù)未定容 積 率管 理 費(fèi)車位單價(jià)200元/月得 房 率%案 名虹橋陽光－湘江大廈工地位置長壽路433號投資興建閔行虹橋開發(fā)公司售 樓 處長壽路433號企劃銷售宜和房產(chǎn)主力總價(jià)8693萬調(diào)查日期電梯品牌OTIS(13人)可售總額工程進(jìn)度現(xiàn)房電話62098959規(guī)劃戶數(shù)171基地面積3500平方米可售戶數(shù)79銷售面積售出戶數(shù)70建筑樓層20F銷 售 率99％規(guī)劃面積102149銀行貸款額度70%主力面積140150年限30平均單價(jià)6200元/平方米銀行工行，建行單價(jià)范圍59007600元/平方米樓層規(guī)劃三梯九戶公開日期物業(yè)公司中銀物業(yè)車 位 數(shù)108容 積 率8管 理 費(fèi)車位單價(jià)180元/月得 房 率%案 名摩登時(shí)代工地位置蘭溪路141號投資興建上海安天置業(yè)售 樓 處蘭溪路141號企劃銷售安瑞投資咨詢主力總價(jià)調(diào)查日期電梯品牌OTIS(13人)可售總額工程進(jìn)度現(xiàn)房電話52660061規(guī)劃戶數(shù)252基地面積3500平方米可售戶數(shù)252銷售面積售出戶數(shù)250建筑樓層15F銷 售 率99％規(guī)劃面積40100平方
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