【正文】 。樂聲商城招商已完成，其主營(yíng)家電，定位與本項(xiàng)目完全不同；東城商城作為經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，其價(jià)格和定位均不構(gòu)成威脅；而港口商業(yè)城和華怡廣場(chǎng)在招商中均未找到適合的思路，商場(chǎng)都未能形成；只有川東商業(yè)城與本項(xiàng)目在同期進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)。商圈中獨(dú)特定位——集購(gòu)物、休閑、餐飲、娛樂為一休的“一站式”綜合性購(gòu)物中心?！澳常?）經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)“某在目前供需嚴(yán)重失衡的情況下，房地產(chǎn)中商業(yè)物業(yè)必須密切關(guān)注市場(chǎng)狀況，發(fā)掘市場(chǎng)空缺，關(guān)注同類產(chǎn)品，方能確定自己的位置，具備自己的個(gè)性和唯一性。時(shí)代購(gòu)物廣場(chǎng)”是某縣舊城改造詳細(xì)規(guī)劃中的頭號(hào)項(xiàng)目，位于北山路，所處位置為某縣“黃金”商業(yè)圈中心，與某縣中心廣場(chǎng)隔街相望。時(shí)代購(gòu)物廣場(chǎng)”座落在北山路（商業(yè)旺街）中段，與中心廣場(chǎng)隔街相望，處于某縣商業(yè)核心地帶，可謂“某縣的都心”。※ 主力品牌商家入駐。（2）劣勢(shì)※ 人們對(duì)“產(chǎn)權(quán)式商鋪”認(rèn)識(shí)不夠。（3）中天百貨：一層商場(chǎng)，主營(yíng)服裝，主要以中低檔商品為主。所以朝著現(xiàn)代消費(fèi)者的消費(fèi)要求靠攏將是必行之路，了解消費(fèi)者的消費(fèi)需求、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)態(tài)度、消費(fèi)愛好，投其所好，采取相應(yīng)的市場(chǎng)策略，找準(zhǔn)市場(chǎng)定位，對(duì)相應(yīng)的環(huán)節(jié)采取相應(yīng)的對(duì)策，形成特色化、差異化的經(jīng)營(yíng)，其市場(chǎng)前景是巨大的。就目前某縣內(nèi)的商業(yè)分布狀況來看，已初步形成了以百貨商場(chǎng)為主，超市、專賣店為輔的業(yè)態(tài)多樣的商業(yè)格局，在一定程度上滿足了一部分市民的購(gòu)物需求，從商業(yè)的層次、行業(yè)、規(guī)模、環(huán)境來看相對(duì)滯后，基本上還停留在傳統(tǒng)、常規(guī)層面上，缺乏競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。同時(shí)，現(xiàn)代商業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)，已不再局限于某個(gè)區(qū)域的商場(chǎng)，而是表現(xiàn)為商業(yè)中心之間、商業(yè)街之間的競(jìng)爭(zhēng)，這種競(jìng)爭(zhēng)從根本上也是區(qū)域間整體商業(yè)優(yōu)勢(shì)的對(duì)比與抗衡。2 . 1. 5 形象定位本項(xiàng)目在采用符合國(guó)際、國(guó)內(nèi)流行的先進(jìn)商業(yè)定位的前提下，還需要考慮城市實(shí)際的消費(fèi)力狀況，目前某縣的總體消費(fèi)力還比較低下，消費(fèi)者的消費(fèi)意識(shí)也比較薄弱，本項(xiàng)目所針對(duì)的主力消費(fèi)者應(yīng)該是本地的年輕消費(fèi)群體。商場(chǎng)所體現(xiàn)的是一種消費(fèi)文化，既然是文化，就需要有與文化相對(duì)應(yīng)的內(nèi)涵。時(shí)代購(gòu)物廣場(chǎng)”的業(yè)態(tài)作如下規(guī)劃組合建議：“某以五彩色為基調(diào)布置，給人以流行、時(shí)尚明快之感，使人充滿年輕感。將商場(chǎng)正門安放在商場(chǎng)哪一位置，開多大的口方便消費(fèi)者由不同的位置自由出入，這要根據(jù)項(xiàng)目所處位置的具體人流情況而定。當(dāng)潛在顧客路經(jīng)商場(chǎng)前，櫥窗中的展示應(yīng)成為最有力的視覺凝聚點(diǎn)，以贏得顧客的注意。商業(yè)環(huán)境照明一般可分為自然采光和人工照明兩種，但自然光因其光色較固定，無法滿足商業(yè)環(huán)境照明的較高要求。消費(fèi)指引包括：收銀臺(tái)指引、衛(wèi)生間指引、消防通道指引、電話指引、電梯指引、樓層簡(jiǎn)介、商場(chǎng)平面圖等。（12） 商場(chǎng)外部環(huán)境設(shè)計(jì)建議① 戶外廣告位建議作為特定的商業(yè)環(huán)境，首要的功能應(yīng)該是：“引起人們的注目，認(rèn)識(shí)并感知商業(yè)企業(yè)的存在”。裝 飾： 大堂的左邊建議設(shè)計(jì)成時(shí)尚展示墻，可以采用具有現(xiàn)代感較強(qiáng)的造型。因此，對(duì)于材料的選擇，必須考慮它的堅(jiān)固性，特別是地板。隨著商業(yè)的發(fā)展和消費(fèi)意識(shí)的成熟，商業(yè)從以往注重「商品」，轉(zhuǎn)向強(qiáng)調(diào)的要件是「服務(wù)」和「硬體」，我們可能常常會(huì)發(fā)現(xiàn)很多商場(chǎng)，它們的商品重復(fù)性很高，例如，你在A商場(chǎng)購(gòu)買的東西，同樣能夠在B或C商場(chǎng)買得到，也就是說，商品本身的區(qū)別性不大。它如何在各種利益條件下跟臨近的商店競(jìng)爭(zhēng)？必須對(duì)市場(chǎng)有所了解，要進(jìn)行一些市場(chǎng)的調(diào)查，包括它的供給面、需求面、消費(fèi)層與商圈特性。但是我們也會(huì)發(fā)現(xiàn)有的商場(chǎng)營(yíng)業(yè)額會(huì)比較高，雖然它們的商品重復(fù)性也很高，但是在商品以外，它們又添加了服務(wù)；同時(shí)，硬體的設(shè)施也較為完善。②　排煙、排污將會(huì)引進(jìn)不同各種風(fēng)味的餐飲，所以設(shè)計(jì)時(shí)需預(yù)留排煙、排污和三級(jí)生化池。車 道： 對(duì)商場(chǎng)車道進(jìn)行規(guī)范，在外不準(zhǔn)停車，以凸顯本項(xiàng)目的形象。商場(chǎng)戶外廣告與商場(chǎng)形象是緊密相聯(lián)系的，各種形式的商業(yè)標(biāo)志、廣告、招牌等與建筑物一樣具有表現(xiàn)商業(yè)環(huán)境生命力和美觀的功能。（9） 衛(wèi)生間設(shè)計(jì)現(xiàn)代化商場(chǎng)的設(shè)計(jì)應(yīng)該在每一個(gè)細(xì)節(jié)上都有特色，衛(wèi)生間已成為商場(chǎng)必不可少的一個(gè)公共設(shè)施?？臻g照明是整個(gè)賣場(chǎng)最重的一部份。而且還要考慮防塵、防熱、防淋、防曬、防風(fēng)、防盜等；櫥窗建筑設(shè)計(jì)規(guī)模應(yīng)與商場(chǎng)的整體規(guī)模相適應(yīng)。不要讓顧客產(chǎn)生“幽閉” 、“陰暗”等不良心理，從而拒客于門外。如將天花板涂成淺藍(lán)色，會(huì)給人一種高大的感覺，將商場(chǎng)營(yíng)業(yè)場(chǎng)所墻壁兩端的顏色涂得漸漸淺下去，給人一種遼闊的感覺。各主題館內(nèi)業(yè)態(tài)主要以專業(yè)店、專賣店等零售業(yè)態(tài)為主，輔以個(gè)體商家、特色商品專賣等配套業(yè)態(tài)。商場(chǎng)是兼具購(gòu)物、休閑、娛樂及文化等人性化空間的提供者，并與原有的商業(yè)具有互補(bǔ)、并存的特征。本項(xiàng)目所營(yíng)造的應(yīng)該是這樣一種景象：項(xiàng)目整體外立面設(shè)計(jì)獨(dú)特、色彩艷麗、燈光明亮，步入商場(chǎng)后，你將看到的是商場(chǎng)內(nèi)獨(dú)特的流行、時(shí)尚、休閑風(fēng)格裝修，各處都點(diǎn)綴有時(shí)尚風(fēng)格小景觀，商場(chǎng)商品種類獨(dú)特，物美價(jià)廉，店鋪裝修時(shí)尚，商品價(jià)格適中，吃喝玩樂一應(yīng)俱全。廣州”時(shí)尚天地”去年?duì)I業(yè)額上億元，以及新崛起的上海、北京、某休閑、運(yùn)動(dòng)主題店去年?duì)I業(yè)額也有大突破的示范效應(yīng)，使越來越多的商場(chǎng)向特色化、流行化的方向發(fā)展，希望在其他地段、其他地區(qū)ＣＯＰＹ一個(gè)“運(yùn)動(dòng)100”、“休閑頻道”、”時(shí)尚天地”。結(jié)論：綜合根據(jù)本項(xiàng)目的規(guī)模、地理位置、人口密度和發(fā)展商的實(shí)力、性質(zhì)，以及目前某縣的商業(yè)零售業(yè)態(tài)仍然是以百貨商場(chǎng)占據(jù)主導(dǎo)地位的格局，建議本項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位為：特色型休閑、流行、時(shí)尚主題商場(chǎng)主題商場(chǎng)內(nèi)以各種特色服飾主題店為主，如：店中店、專業(yè)店鋪、專賣店等各種功能的業(yè)態(tài)組合，加以引進(jìn)餐飲、娛樂等配套功能，突出商場(chǎng)購(gòu)物休閑、時(shí)尚天地、文化娛樂、餐飲服務(wù)功能。