小區(qū)營銷策劃方案(完整版)
【正文】 資源，特別是萬國金色家園的客戶資訊展開銷售。行銷：組織銷售隊(duì)伍，針對(duì)項(xiàng)目周邊的商業(yè)中心、物流中心，陜北及周邊區(qū)縣，上門推廣宣傳。第五步：清盤。注意事項(xiàng)：推廣過程中廣告投入量最多的時(shí)期，并且多以媒體廣告為主。市場切入點(diǎn)：戶型面積、小區(qū)環(huán)境。目 的：引起市場關(guān)注，廣泛取得市場認(rèn)同。純剪力墻結(jié)構(gòu)，空間實(shí)用率高。（3）精致雅筑，溫馨家園?！巴啤笔侵竿苿?dòng)銷售、成交，即通過節(jié)慶日促銷、項(xiàng)目工程進(jìn)度日攻關(guān)等時(shí)效性強(qiáng)的營銷活動(dòng)推進(jìn)成交。因此，利用琳苑小區(qū)的既有條件，在軟、硬件兩大方面提高附加值，同時(shí)有效控制成本，促使產(chǎn)品成為“高性價(jià)比”產(chǎn)品，使客戶可直觀感受到產(chǎn)品優(yōu)越的性價(jià)比，產(chǎn)生對(duì)產(chǎn)品的高度認(rèn)同感。 區(qū)域價(jià)值：從琳苑小區(qū)所在區(qū)位來看，東臨火車東站、西靠太華路建材一條街、南接長樂路商業(yè)街，區(qū)域購買力旺盛。（二）項(xiàng)目市場定位：通過分析我們不難發(fā)現(xiàn)：琳苑小區(qū)能夠向市場提供舒適的區(qū)內(nèi)活動(dòng)空間和適宜的戶型面積；區(qū)域存在大批量的需要購買中等價(jià)位、面積的購房人群；區(qū)域競爭項(xiàng)目普遍定位較高，中檔收入人群的置業(yè)市場一定程度上存在空缺；因此，通過綜合分析我們建議從項(xiàng)目實(shí)際出發(fā)，在充分考慮目標(biāo)客戶群理想生活的基礎(chǔ)上，將琳苑小區(qū)項(xiàng)目市場定位為：繁華商圈外圍的親情雅居（三）價(jià)格定位：價(jià)格定位原則:由于項(xiàng)目周邊被城中村和老企業(yè)包圍生活現(xiàn)狀較差，加之區(qū)域目前所有的競爭項(xiàng)目綜合素質(zhì)普遍偏高于本項(xiàng)目，因此建議采用以競爭為導(dǎo)向價(jià)格定位原則。戶 型 以二室二廳為主流，要求功能齊全、布局合理、舒適健康。（5）喜歡成熟的社區(qū)文化生活。綜合分析：通過SWOT分析，本項(xiàng)目機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存，我們應(yīng)揚(yáng)長避短，通過整合營銷推廣，使項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。區(qū)域居民對(duì)高層住宅的接受程度偏低。首期經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目目前已進(jìn)入實(shí)施階段。三點(diǎn)一面：從品牌推廣、產(chǎn)品經(jīng)營、項(xiàng)目開發(fā)、推廣銷售等房地產(chǎn)營銷步驟，我們將開發(fā)商、策劃公司（包括廣告公司）、消費(fèi)群體定為三個(gè)點(diǎn)，而有機(jī)結(jié)合這三點(diǎn)才能確定整合營銷最佳層面。每個(gè)旺銷樓盤都在產(chǎn)品細(xì)節(jié)方面下足功夫，如旭景碧澤園的戶型、紫薇田園都市的社區(qū)教育等等。質(zhì)點(diǎn)：以產(chǎn)品附加值提升項(xiàng)目價(jià)值。我們將從“點(diǎn)”、“線”、“面”三個(gè)層面對(duì)西安市場進(jìn)行分析：（一）“點(diǎn)”亮點(diǎn)：紫薇田園都市、錦園新世紀(jì)等品牌大盤改變了西安城市的居住模式，同時(shí)也為其他開發(fā)商在樹立品牌方面指引了一條方向：經(jīng)營理念、服務(wù)意識(shí)、觀念提高、產(chǎn)品細(xì)節(jié)……。關(guān)鍵在于時(shí)刻保持清醒的頭腦，密切跟蹤市場、細(xì)分市場、發(fā)掘市場，發(fā)現(xiàn)市場機(jī)會(huì)，通過縝密論證和科學(xué)分析，制訂出“上兵伐謀”的營銷策略，才可能立于不敗之地。如“我愛我家”、“新西藍(lán)”、“中華世紀(jì)城”的戶型設(shè)計(jì)、“城南錦繡”、“紫昕華庭”的宣傳推廣（但宣傳投入過大）等，在很大層面上吸引了消費(fèi)人群。這是產(chǎn)品細(xì)分的必然結(jié)果。剖面：剖析西安市房地產(chǎn)行業(yè)，整個(gè)房地產(chǎn)呈現(xiàn)倒金字塔形狀，滿足于高消費(fèi)人群的物業(yè)居多，而滿足于中低消費(fèi)人群的項(xiàng)目偏少，隨著市場的成熟，以及消費(fèi)群體的細(xì)分化，這一現(xiàn)象在近年得到部分緩和。金色家園主力戶型：項(xiàng)目概況：名 稱萬國金色家園位 置新城區(qū)含元路51號(hào)開發(fā)商西安萬國房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng) 目規(guī) 模占地面積60畝建筑面積9萬平方米總戶數(shù)788戶容積率規(guī)劃設(shè)計(jì)10棟多層、4棟小高層建 筑設(shè) 計(jì)結(jié) 構(gòu)多層磚混、小高層剪力墻層高、樓間距1：綠化綠36％公攤小高層18％戶型推出戶型二房二廳一衛(wèi)﹝80㎡﹞二房二廳二衛(wèi)﹝96㎡–100㎡﹞三房二廳一衛(wèi)﹝106㎡–126㎡﹞主力戶型二房二廳一衛(wèi)﹝80㎡﹞二房二廳二衛(wèi)﹝96㎡–100㎡﹞戶 型配 比二房二廳一衛(wèi)﹝80㎡﹞及二房二廳二衛(wèi)﹝96㎡–100㎡﹞占70％三房二廳一衛(wèi)占30％售 價(jià)及付款方式價(jià)格范圍2358元—3080元均 價(jià)2870元總價(jià)范圍26萬—30萬優(yōu) 惠一次型4％按揭3％付款方式一次性、按揭按揭方式八成三十年銷售狀況開盤時(shí)間2003年4月銷售部面積9萬平方米銷售率40％銷售員表現(xiàn)良好外部營銷氣氛營造較好營銷推廣項(xiàng)目定位中檔推廣強(qiáng)度較好客戶群定位客 源周邊住戶生意人購買動(dòng)機(jī)自住 投資購買抗性價(jià)格較高 周邊環(huán)境差 無采暖設(shè)備主打廣告語情在 家在 心所在優(yōu)惠活動(dòng)老客戶帶新客戶優(yōu)惠500元物管費(fèi)工程現(xiàn)狀全部封頂物業(yè)管理國晟物業(yè)優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢準(zhǔn)現(xiàn)房 送壁掛鍋爐采暖設(shè)備劣勢價(jià)格較高 周邊環(huán)境差 區(qū)域競爭項(xiàng)目——新興駿景園名 稱新興駿景園位 置東郊金花北路369號(hào)開發(fā)商西安新興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目規(guī)模占地面積建筑面積18萬平方米總戶數(shù)1000余戶
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