【正文】 、創(chuàng)收：抓特約服務(wù)，建立合理的特約服務(wù)管理機(jī)制，制訂符合市場(chǎng)的特約服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，向業(yè)主和裝修單位提供全方位的維修特約服務(wù)，包括：日常水電維修、裝修施工中給排水、強(qiáng)弱電線路改造、業(yè)主裝修廢棄物料回收（如：鋁合金）以及與業(yè)主裝修過(guò)程相關(guān)的單位協(xié)作（如空調(diào)經(jīng)營(yíng)單位、廚具、潔具、燈飾、裝修材料等單位建立協(xié)作關(guān)系，在為業(yè)主爭(zhēng)取折扣的同時(shí)，收取對(duì)方業(yè)務(wù)費(fèi)；整合資源，將小區(qū)共用部位等相關(guān)場(chǎng)地提供給有需求的單位，采取業(yè)務(wù)提成或收取場(chǎng)地使用費(fèi)的方式向需求方提供合作，創(chuàng)造利潤(rùn)。對(duì)每一工作崗位的物資消耗作深一步的詳細(xì)分析，尋找更佳的管理與控制方法。打破現(xiàn)行的用工機(jī)制，充分利用鐘點(diǎn)工、臨時(shí)工和上班時(shí)間的調(diào)整等；實(shí)行目標(biāo)成本管理，成本管理細(xì)化到每一個(gè)部門、每一個(gè)員工；在9000體系的指導(dǎo)下，規(guī)范服務(wù)過(guò)程，使之規(guī)范操作、降低服務(wù)的成本；在保證標(biāo)準(zhǔn)品質(zhì)的前提下，在現(xiàn)行的操作中通過(guò)大量的實(shí)踐和統(tǒng)計(jì)，減去無(wú)謂的人力、物力的投入；調(diào)整和利用小區(qū)的設(shè)備設(shè)施和資源，降低小區(qū)能耗（例如合理調(diào)整園區(qū)設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行時(shí)間，充分利用水資源等）；使用性價(jià)比良好的物品或替代物?？刂乒ぷ髦懈鳝h(huán)節(jié)對(duì)能源（水、電）的消耗，制定更加合理的衛(wèi)生計(jì)劃和流程，達(dá)到降低能耗的目的?？刂凭S護(hù)維修成本，降低耗材費(fèi)用：在設(shè)備管理方面，堅(jiān)持狠抓設(shè)備日常維護(hù)保養(yǎng)工作，通過(guò)及時(shí)有效的維護(hù)保養(yǎng)，提高設(shè)備使用壽命，降低設(shè)備管理不善帶來(lái)的惡性大中修費(fèi)用支出，切實(shí)推行“抓管理，促效益”的方針。結(jié)合物業(yè)接管前期實(shí)際情況及相關(guān)政策，希望集團(tuán)公司繳足空置房及停車場(chǎng)管理費(fèi)，以保證該項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)工作的正常開(kāi)展及服務(wù)品質(zhì)。內(nèi)容包括：項(xiàng)目情況介紹、開(kāi)發(fā)公司介紹、企業(yè)文化、管理制度、職業(yè)道德及質(zhì)量意識(shí)、日常工作程序、安全操作規(guī)程、物業(yè)法律法規(guī)、相關(guān)崗位技能、禮儀禮節(jié)及風(fēng)俗習(xí)慣、小區(qū)突發(fā)事件應(yīng)急處理程序（火警、匪警、電梯困人、停電、停水、停氣等）、員工手冊(cè)及公司的各項(xiàng)規(guī)章制度等。18管理人員持證上崗率80%員工分別進(jìn)行入職培訓(xùn)、在職培訓(xùn)、定期培訓(xùn)等常規(guī)培訓(xùn)，并予以考核，不合格者予以淘汰；對(duì)于特種作業(yè)、行業(yè)性要求的員工要通過(guò)有關(guān)部門培訓(xùn)、考核，公司將就有關(guān)技術(shù)、技能進(jìn)行定期培訓(xùn)，并予以考核，確保培訓(xùn)合格率達(dá)100%，以保障員工的素質(zhì)19維修服務(wù)回訪率60%對(duì)于進(jìn)行維修的項(xiàng)目實(shí)行回訪制度，建檔記錄，以確保維修服務(wù)滿足客戶的需要。四、 環(huán)境部水沐天城內(nèi)有14幢電梯公寓，24幢多層住宅樓，一個(gè)中心花園，一個(gè)人工湖，多處水景及一套水系循環(huán)系統(tǒng)，多處室外休閑場(chǎng)所。，未經(jīng)許可，不得離開(kāi)工作崗位，不在工作崗位上會(huì)客和做其他無(wú)關(guān)事宜，不得吸煙。，應(yīng)注意有禮貌地表明身份或出示證件。7. 消防巡檢：定期對(duì)項(xiàng)目消防設(shè)施設(shè)備巡視，檢查完好狀況，及時(shí)排除安全隱患。，應(yīng)依法及時(shí)處理并報(bào)告主管，同時(shí)及時(shí)疏散圍觀群眾，恢復(fù)正常秩序；，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和制止不良行為，對(duì)造成影響、損失的當(dāng)事者，應(yīng)及時(shí)報(bào)服務(wù)中心查處。，落實(shí)防范措施。9消防系統(tǒng)，每三個(gè)月進(jìn)行一次自消末端水試水，檢查水泵聯(lián)動(dòng)情況；、感溫探頭濾網(wǎng)，每年抽查10％探頭感煙感溫報(bào)警情況；，消防系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)設(shè)備調(diào)試檢測(cè)由外委單位承擔(dān)，消防系統(tǒng)安全年檢由外委承接單位負(fù)責(zé)；；、檢測(cè)、調(diào)試由工程主管負(fù)責(zé)組織實(shí)施并驗(yàn)證結(jié)果；；。，并負(fù)責(zé)督導(dǎo)用戶信息錄入；；、公司經(jīng)理簽署意見(jiàn)。，每周檢驗(yàn)信號(hào)質(zhì)量一次；，并將結(jié)果匯報(bào)領(lǐng)班；，并審查運(yùn)行維護(hù)記錄；。二、 工程維修部水沐天城主要工程設(shè)施設(shè)備包括遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電梯、園林景觀等，工程部主要工作除了及時(shí)處理業(yè)主的零修、急修外，還要做好各種設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和保養(yǎng)，確保其正常使用和運(yùn)轉(zhuǎn)。受理住戶費(fèi)用收取情況咨詢。為業(yè)主辦理裝修手續(xù)、各類證卡，將業(yè)主的資料存檔保管，安排與業(yè)主相關(guān)的通知的發(fā)放熟悉預(yù)約服務(wù)、收款和裝修手續(xù)辦理流程及相關(guān)規(guī)定，耐心解釋業(yè)主提出的疑問(wèn)，工作中服務(wù)上乘，收費(fèi)合理，安排及時(shí)，并做好各項(xiàng)原始記錄，信息和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的傳遞，不得出現(xiàn)遺漏和誤報(bào)。希望能夠依托 “水沐天城”良好的品牌優(yōu)勢(shì)和社會(huì)影響力，使自身能夠得到提升和發(fā)展。 我們將響應(yīng)公司董事長(zhǎng) “關(guān)于物業(yè)公司要走市場(chǎng)化道路”的發(fā)展精神，力求將水沐天城項(xiàng)目打造成為公司的精品樓盤。水沐天城項(xiàng)目作為公司的品牌之作、經(jīng)典之作，凝聚了和信人的辛勤和汗水，是集團(tuán)公司智慧的結(jié)晶。另一方面著手現(xiàn)在、放眼將來(lái)。三、一級(jí)服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)入正式物業(yè)服務(wù)運(yùn)作后，我們將根據(jù)“微利”、“業(yè)主至上”的原則，依照《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》中一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行物業(yè)服務(wù)，確保業(yè)主享受高品質(zhì)的服務(wù)。人事管理及時(shí)辦理員工的轉(zhuǎn)正、定級(jí)、升級(jí)工作，加強(qiáng)與員工的溝通，按期組織員工的培訓(xùn)工作和員工活動(dòng)的籌辦?？罩梅考拌€匙管理定期巡視空置房設(shè)施設(shè)備、衛(wèi)生狀況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，并做好記錄。、保安隊(duì)長(zhǎng)定期檢查監(jiān)控中心圖像及運(yùn)行記錄，并每周安排保安員進(jìn)行紅外線障隘測(cè)試；；。，每周抽檢單元分機(jī)及電子門鎖使用情況；，并匯報(bào)檢查情況；。8變配電系統(tǒng)，并填寫運(yùn)行記錄；，保證接觸良好；，并試車15分鐘；；。三 、秩序維護(hù)部安全和消防工作是物業(yè)管理工作的重點(diǎn)，它關(guān)系著小區(qū)內(nèi)千家萬(wàn)戶的生命和財(cái)產(chǎn)安全，對(duì)維護(hù)和樹(shù)立企業(yè)形象和品牌起作至關(guān)重要的作用。，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理工作中的問(wèn)題。，站立服務(wù)執(zhí)勤。、地點(diǎn)、部位、具體內(nèi)容，且不得少于規(guī)定次數(shù)。由安全主管、班長(zhǎng)每天不間斷的對(duì)各崗位進(jìn)行督導(dǎo)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)糾正處理。，跟進(jìn)上一班次所移交的問(wèn)題，保持良好的軍體形象，積極主動(dòng)為客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，對(duì)外展示良好的企業(yè)形象；、成品設(shè)施的正常運(yùn)轉(zhuǎn)并加強(qiáng)保管力度，嚴(yán)禁故意損壞，利用設(shè)備設(shè)施另作他用，嚴(yán)格履行崗位職責(zé)；，確保交通暢通無(wú)阻；做好非機(jī)動(dòng)車的安全管理工作。5綠化完好率95% 落實(shí)責(zé)任人進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，并由綠化主管監(jiān)督執(zhí)行，以確保小區(qū)公共綠化地?zé)o破壞、無(wú)踐踏，無(wú)黃土裸露現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即修復(fù)。與開(kāi)發(fā)商建立親密、友好的合作關(guān)系。收支對(duì)比見(jiàn)下表：入住率物管費(fèi)收入支出利潤(rùn)備注100% 略有盈余80% 虧損75% 虧損60% 虧損20% 虧損在物業(yè)接管前期，由于項(xiàng)目物業(yè)大量空置，物管費(fèi)收繳率也低，而日常管理和服務(wù)仍須正常開(kāi)展，故支出遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出收入。二、節(jié)支：降低人力成本：進(jìn)行人員崗位核編，根據(jù)實(shí)際需求配置人員，有效控制人力成本，切實(shí)做得各盡其職、各負(fù)其責(zé)，避免分工不清造成責(zé)任不明，杜絕產(chǎn)生冗員。對(duì)每一項(xiàng)物資做好日常的使用與維保工作，消耗品應(yīng)做到物盡其用，杜絕浪費(fèi)和侵吞，在保證工作效率的前提下，竭力降低成本。第六章 接管工作的進(jìn)度安排序號(hào)內(nèi)容要求責(zé)任人完成時(shí)間1起草并簽定《物業(yè)管理委托合同》合同的合理性、合法性項(xiàng)目經(jīng)理物業(yè)接管方案通過(guò)后五個(gè)工作日內(nèi)，11月30日前2同開(kāi)發(fā)商銜接，確定物管用房裝修方案及設(shè)施設(shè)備配備位置、數(shù)量的準(zhǔn)確性同上簽訂《物業(yè)管理委托合同》后7日內(nèi)3跟進(jìn)物業(yè)用房裝修質(zhì)量及進(jìn)度是否按約定裝修方案施工及如期完工同上根據(jù)約定時(shí)間，交房前7日內(nèi)4客戶服務(wù)中心及辦公用品、辦公設(shè)備、小區(qū)操作層員工工作服的采購(gòu)?fù)晟乒芾碛梅?、安排員工宿舍、調(diào)配物資裝備行政采購(gòu)人員物業(yè)用房裝修完畢7日內(nèi)5與開(kāi)發(fā)商（或委托單位）結(jié)清有關(guān)人事、勞資、資產(chǎn)、財(cái)務(wù)等方面的事宜　行政財(cái)務(wù)人員簽訂《物業(yè)管理委托合同》7個(gè)工作日內(nèi)6制定相關(guān)的管理制度及操作規(guī)程引入ISO9001質(zhì)量體系，切合實(shí)際項(xiàng)目經(jīng)理、各部門主管、綜合管理部負(fù)責(zé)人12月10日前7對(duì)各部門人員的定編定崗，客服、秩序維護(hù)、保潔、綠化、維修人員的招聘、培訓(xùn)、上崗達(dá)到崗位職責(zé)要求項(xiàng)目經(jīng)理和各部門主管交房前30日人員到位，前10日所有培訓(xùn)完成8物業(yè)相關(guān)資料、圖紙、鑰匙的交接資料完整、記錄清晰房產(chǎn)工程部和物業(yè)相關(guān)人員資料、圖紙交房前30日，鑰匙交房前15日9物業(yè)工程接管驗(yàn)收、整改跟進(jìn)物業(yè)通過(guò)驗(yàn)收，公區(qū)所有導(dǎo)示、警示標(biāo)識(shí)到位房產(chǎn)和物業(yè)相關(guān)人員交房前15日10開(kāi)荒清潔的聯(lián)系及督導(dǎo)清潔達(dá)到交房標(biāo)準(zhǔn)環(huán)境部經(jīng)理交房前7日11業(yè)主入伙、二次裝修相關(guān)資料準(zhǔn)備，包括業(yè)主資料錄入　房產(chǎn)和物業(yè)相關(guān)人員交房前20日12入伙通知發(fā)布　售樓部相關(guān)人員交房前7日29 / 29。對(duì)所消耗物資的采購(gòu)和供應(yīng)，做好市場(chǎng)調(diào)研，建立質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的供應(yīng)商名錄，并定期對(duì)供應(yīng)商的資格進(jìn)行審核，保證每以分錢用到了實(shí)處。籍此降低運(yùn)行能耗費(fèi)用。另外，根據(jù)國(guó)家及省、市《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》中相關(guān)規(guī)定：第十六條　納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開(kāi)發(fā)建設(shè)單位